香港傳真 | 土地咨詢會舌戰：港人去邊度搵1200公頃供應？

觀點地産網 有人說，香港是天堂和地獄的兩面，當夜幕降臨，每一盞閃亮的霓虹背後，都隐藏着絕望的面孔。

香港電影《一念無明》講述了一對父子掙紮在貧困和漠視的社會邊緣的故事。影片里兩人生活的房子局促放了一張雙層床，兒子側卧在上鋪，父親站立在床前，剩下不足1平方米的空間擺滿了飯桌和各類生活用具。

現實中人們又把這種房子形象地叫做“劏房”或“棺材房”。據統計，在香港1000多平方公里的土地上，目前有近21萬人生活在這種空間極小、環境惡劣的居所。數據顯示，香港的人均居住面積是亞洲地區最低的一個城市，僅為170平方呎。

這些數字的背後，是香港長期以來的住房與土地供應緊缺，尋求更多土地、供應更多房子是香港迫切的需求。

9月3日，香港土地供應專責小組主席黃遠輝在一場土地咨詢會中表示，香港在土地供應方面确實已經滞後，與此同時，香港的每一個人無不在為土地供應的不足付出沉重代價。包括短中期、中長期以及概念性共18項土地供應選項，成為香港新一屆政府試圖解決土地難題的試點方法。

而在諸如填海項目所需成本、樓房容積率高低以及新界土地如何開發等關鍵問題上，港府與社會各界的分歧一直存在，且短期内難以達成共識。這預示着，要真正為香港找到一條解決短、中、長期土地供應問題的萬全之策，仍困難重重。

1200公頃土地缺口

觀點地産新媒體了解，在9月3日的土地咨詢會上，香港土地供應專責小組主席黃遠輝不止一次渲染土地供應短缺産生的社會問題——

“樓價非常貴，難以負擔，一對出來工作的夫婦想要供到一個單位，幾乎沒什麼希望。”

“簡單吃一個50港元的快餐，成本不超過15港元，有20塊是租金，社會上的每一個人都在付出土地供應不足的代價。”

他同時指，根據土地供應專責小組的調查，為預留空間和彈性，滿足包括改善人均居住面積、加強社區配套以及為将來老齡化提供更多養老設施的可能，香港長遠欠缺的土地甚至遠不止1200公頃。

根據2016年公布的《香港2030+》規劃研究，香港在未來30年需要的發展土地為4800公頃，如果扣除已經落實發展的3600公頃，長遠欠缺1200公頃的土地，即相當于60個維多利亞公園的土地面積，當中包括300公頃經濟用地、200公頃房屋用地、700公頃休憩及社區用地。

與此同時，人口卻在不斷增長。香港特區政府發展局局長陳茂波曾指出，香港人口将會由2014年的724萬，增長至2043年的峰值822萬，香港需要尋求更多的土地供應以應付長遠的社會及經濟需要。

一個殘酷的現實是，與逐年增加的人口數量相比，香港每年落成的房屋數量卻不升反降。據悉，2007年至2016年間，香港平均每年落成的房屋數量僅有2.57萬夥，相對于1997年至2006年的10年，下跌了超過五成。

以香港目前的公屋為例，相關數據顯示，目前的公屋平均輪候時間已經達到5.3年。而這只是第一次輪候，若加上第二、三次的輪候，時間可達七到八年，甚至更長。

土地供應專責小組9月份所提供的最新咨詢資料，羅列了香港在短中期、中長期以及概念性共18項土地供應選項，包括棕地發展、新界私人農地儲蓄、粉嶺高爾夫球場用途、填海項目以及郊野公園邊陲地帶試點開發等。

上述資料的矛頭指向香港土地未有效開發這一問題上，人們普遍認為這引發的土地供應不足是香港大部分社會問題的根源。在目前香港逾1000平方公里的土地中，已建設開發的土地僅為24.3%，其余75.7%均未被開發利用。

而以林鄭月娥為首的新一屆香港特區政府，成立土地供應專責小組正是為了尋找更多的土地支持香港發展需要。這支由30人組成的團隊，企圖通過社會咨詢尋找到更多的土地供應的可能，打破土地困局。

特首的填海選擇

香港土地供應專責小組所提出的18個選項中，發展東大嶼都會的填海項目被以林鄭月娥為首的香港特區政府寄予厚望。衆多選項里，填海可以提供大量的土地，而不影響現有土地性質及規劃，可謂一舉兩得的理想選項。

觀點地産新媒體現場了解，土地供應專責小組9月初指出，香港目前土地緊缺，很大一個方面是十多年來香港在填海速度上的明顯放緩。

根據報告獲悉，1985年至2000年，香港平均每年填海面積200公頃，而在2001年至2015年的時間里，平均每年填海面積僅為40公頃，明顯落後于2000年以前的填海速度。同時，自1970年代起，香港先後新增荃灣、大埔、粉嶺、天水圍、東涌等9個新市鎮，而自2000年以來，再沒有新市鎮的落成，這些新市鎮中，大部分也由填海得來。

事實上，早在2014年，“東大嶼都會”發展的概念就已經由前香港特區行政長官梁振英在其年度施政報告中提出。報告指出，香港将研究進一步開發大嶼山東部水域及鄰近地區，打造“東大嶼都會”，用好香港和珠三角的協同效應。

2016年的《香港2030+》規劃提到，東大嶼都會作為跨越2030年兩個策略增長區之一，主要涉及香港島和大嶼山東部之間填出1000公頃面積的人工島。

2018年8月，香港團結基金會進一步提出加強版的東大嶼都會計劃，在原本計劃1000公頃基礎上建議将人工島擴大到2200公頃，計劃預計可提供25萬至40萬個住宅單位，容納70萬至110萬人，“充分解決香港土地短缺問題”。

在土地咨詢會上，黃遠輝卻指出，這種大規模的填海項目所需要時間一般達到10-15年，面對香港目前迫切的土地需求，只能作為“中長期計劃”進行。

填海項目所産生的高額成本也成為熱議的話題。

9月5日，香港的一場“土地問題”研讨會中，有人士指出，若要進行東大嶼都會填海項目，其成本或将高達一萬億港元，這麼大規模的資金需求，如果想要通過立法會申請撥款，是一件非常困難的事情。

分歧與意見

分歧還在繼續。

觀點地産新媒體了解，在9月初另一場土地供應咨詢會中，一位前政協委員對上述的方案以及措施均提出了質疑，他認為，自己所參與這場已經持續了兩個多小時的讨論和咨詢毫無意義，因為大家似乎都在回避一個問題，就是關于大嶼山的開發，“只字未提”。

大嶼山開發是除填海項目以外，香港社會提出的潛在土地供應選項，且呼聲甚高。此前有人士提出要跳出香港的“框框”，在内地水域比如大嶼山以南的桂山島等地進行填海項目，這樣既能做到與内地相連，而且時間上會更快，成本也更低。

上述前政協委員反駁稱，大嶼山是香港島的兩倍以上，若能很好地進行開發，就能提供大量的土地，為什麼避重就輕就不提大嶼山的發展？

對于這樣的疑問，土地供應專責小組主席黃遠輝作出回應，大嶼山的發展有很詳細的歷史，發展的方向為“北發展、南保育”。不過，他也表示，東大嶼都會策略上很有價值，非常值得推進。

也有人将土地供應專責小組開展的這種咨詢會比喻為“剔點心紙”“任人揀”。

香港工程師學會前會長陸宏廣博士在9月5日的“土地問題”研讨會稱，要解決房屋的供應，土地還不是最終的問題，其實只要把樓房建得更高，提高樓房的容積比率就可以很好地容納更多的人，而這在工程技術上足以達到。

如果僅僅是為了房屋的需要而去填海，他認為是“掟錢落咸水海”，這是沒有辦法的辦法。

陸宏廣博士還向觀點地産新媒體介紹，對于有人建議特區政府彈性處理工廈改建住宅以适當安置基層家庭，這並不是政府允不允許的問題，而是這些改建會影響人們安全和健康。

“這並不是一個簡單的紅綠燈問題。”

Gale Well Group Limited首席執行官紀惠集團行政總裁湯文亮博士在接受觀點地産新媒體采訪時也表示，粵港澳大灣區的發展也能一定程度緩解香港土地供應不足的狀況。

一方面，香港和大灣區的融合，内地想要來香港發展的人可以直接定居在大灣區的城市，分散香港的承載力；另一方面，香港人也可以移居大灣區的其他城市。

對于香港本地開發商手中握有的大量新界農地，湯文亮博士稱，香港特區政府應該要跟地産商達成合作，在補地價方面給予一定鼓勵，這樣才能很好地對這部分土地進行利用和開發。

除了填海項目，香港輿論在面對是否應該收回粉嶺高爾夫球場以作發展用地，以及是否可以對香港現有的大面積郊野公園中一些生态價值較低的土地作适度開發的問題上，也存在重大分歧。

無疑，這種持續開展的咨詢會以及全民大辯論，已把香港對于土地問題的關注推到了前所未有的高度。

從目前讨論的情況來看，香港在解決土地供應問題方面均沒有達成有效的共識，以林鄭月娥為首的香港特區政府，要真正為香港找到一條解決短、中、長期土地供應問題的萬全之策，估計也困難重重。

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