原報道 | 深圳華富村棚改

觀點地産網 有着“棚改第一村”的華富村又迎來了新進展，這個2017年8月開始立項的棚改項目，僅一年時間，便推出改造專項規劃。

9月4日，深圳福田區城市更新局審議通過《華富村東、西區棚戶區改造專項規劃（草案）》，並予以公示。

華富村始建于1987年，由城建集團開發，最初用作政府機關和國企、事業單位的福利分房，1998年房改時大部分出售給員工。

2017年，福田區将華富村作為棚改試點。這也是深圳發布棚改新政《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》後，首批推行試點的項目之一。

棚改第一村

資料顯示，華富村東、西區棚戶區改造項目位于華富街道，東臨華富路，南臨華新路，北臨筍崗西路。

項目建于1987年，東西區共有業主2314戶，除企業單位房和政府周轉房外，業主私人住房共1940戶。

2017年8月，政府開始征集華富村改造意願，僅用9天時間便獲99.1%業主同意。同年9月，華富村啟動簽約，僅7天時間，簽約率便達95%。

值得注意的是，2016年底深圳出台《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》，城市更新實施模式由市場化推動轉為政府主導。

其中，福田區提出“政府主導+國企實施+安置房建設+人才房建設”的舊改新模式，由政府全程監督主導。華富村便是“棚改新政”第一村，也是福田區首批納入“棚改項目庫”的老舊住宅區改造試點項目之一。

福田首批可能被納入“棚改項目庫”的老舊住宅區

觀點指數整理

華富村的具體開發便是由福田區屬國有企業，即深圳市福田投資發展公司負責，並專門成立項目公司深圳市福田福華建設開發有限公司作為實施主體。

根據福田區城市更新局最新信息顯示，華富村拆除用地面積13.96萬平方米，開發建設用地面積9.28萬平方米，計容積率建築面積為64.15萬平方米，其中住宅43.32萬平方米（包含人才住房和保障性住房13.52萬平方米），商業、辦公及旅館業建築面積18.52萬平方米。

項目共規劃15棟48-58F超高層住宅，1棟75+2F高端寫字樓、1棟4F商業mall、2條沿街商業，1座54班九年一貫制學校、1座21班幼兒園組成。

棚改新政

華富村之所以為“棚改第一村”，一大部分原因是，它是深圳棚改新政之後由政府主導的首個項目。從政策對比來看，新棚改政策與原棚改相關規定對于其适用範圍並未有較大的區别，但最新出台的政策更強調政府參與舊改的主動性，原則上符合棚改老舊小區全部由政府進行主導改造。

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2017年1月，深圳市人民政府辦公廳印發《關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施》的通知。其中，為落實上層次規劃要求，完善城市功能結構，要求優先落實城市基礎設施和公共服務設施，試點探索政府主導的重點更新單元開發，加快城市各級中心和重點區域發展，推動特區一體化。

通知指出，“十三五”期間，深圳全市試點開展10個左右重點更新單元實施。區政府根據轄區發展需要、城市更新政策要求及相關權利主體意願，初步劃定重點更新單元範圍，由市規劃國土部門統籌上報市政府批準後，列入城市更新單元計劃。

同年8月，深圳市住房和建設局推出《關于加快推進棚戶區改造工作的若幹措施（征求意見稿）》，意見最受人關注的便是提出“符合納入棚戶區改造使用範圍的老舊住宅區，不再采用城市更新的方式進行改造”。

該意見稿同時提出，将推廣“政府主導+國企實施+公共住房”的實施模式，與城市更新流程主要節點相同。最大的不同點在于納入計劃後的棚改項目需先确定實施主體再執行編制專規等工作，且棚改的“釘子戶”可依法進行強制拆除。

有深圳市住建局人士曾表示，該意見稿出台主要是為了完成深圳“十三五”期間40萬套保障房和人才安居房的目標。

“目前的情況是供不應求，加上收購成本，無法滿足40萬套的任務量。推進棚改将在很大程度上解決問題，項目中除了安置房外，其余均為人才住房和保障住房。另外福田、羅湖、南山、鹽田四區的棚戶區改造項目所建人才住房和保障性住房只租不售。”上述人士說到。

随後2018年6月，深圳市住房和建設局發布深圳市人民政府關于加強棚戶區改造工作的實施意見。

《實施意見》統一了老舊住宅區棚改項目産權調換標準，規定各區政府應當根據實際情況，按照套内建築面積1∶1或不超過建築面積1∶1.2的比例，确定轄區内老舊住宅區棚戶區改造項目的産權調換標準。貨币補償標準則應按照《深圳市房屋征收與補償實施辦法（試行）》的規定确定。

並提出了深圳特有的“各區政府主導+人才住房專營機構為主+人才住房和保障性住房”的棚改項目實施模式。

具體而言，棚戶區改造以公共利益為目的，主要通過拆舊建新的方式，由各區政府主導，以人才住房專營機構為主，其他企業可以參與。

棚戶區改造項目在滿足基礎設施及公共服務配套設施要求的基礎上，其住宅部分除用于搬遷安置住房外，應當全部用作人才住房和保障性住房，以租為主，租售並舉，統一由人才住房專營機構運營管理。

城市更新與棚改

按照棚改的相關規定，只要使用年限超過20年，並且存在住房質量、消防等安全隐患；使用功能不齊全；配套設施不完善，滿足任意一條即可向政府申請棚改。

同時，使用年限不足20年，且按照《危險房屋鑒定標準》鑒定危房等級為D級的住宅區，經區政府批準可以納入棚戶區改造政策适用範圍。

據觀點地産新媒體不完全統計，深圳全市範圍内有逾千個小區年限超過20年，其中羅湖區349個、福田區215個、南山區198個、寶安區112個......

深圳各區20年以上老舊小區分布

數據來源：觀點指數整理

另外，數據顯示，深圳全市，1995年前的小區數有754個，占全市二手小區的16.2%；1995年-2000年有1098個，占比23.59%；2000年-2005年1443個，占比31%；2005年-2010年858個，占比18.43%；2010年以後1079個，占比23.18%。

深圳二手房小區樓齡分布

數據來源：房天下數據，觀點指數整理

按上述數據推算，未來深圳市可棚改的對象将是一個龐大的數字。若項目均由政府主導，财政壓力並不小。

資料顯示，目前地方棚改資金主要有四個來源，中央專項補貼及地方政府配套資金占到10%左右，用于解決項目資本金；政策性銀行貸款占80%左右，其資金期限長達25年；商業銀行貸款，資金期限較短，只有3至5年；以及極少量的社會資本。

並且，在棚改上采取“政府主導+國企服務+三房建設（回遷+保障+人才住房）”的模式，政府更多出于公益性質，國企在項目回報率上也不高，並且無商品房，資金不能快速回流，不能像市場主導城市更新項目一樣通過銷售獲利。

深圳市城市更新協會創始會長耿延良在接受觀點地産新媒體采訪時稱：“未來應該還是以城市更新為主，棚改會是一個有力的補充，也是一個重要的渠道。”

事實上，在關于加強和改進城市更新實施工作暫行措施中便有相關規定。可納入棚改的項目中，屬于福田、羅湖、鹽田、南山等區的，拆除範圍用地面積原則上不小于15萬平方米；屬于寶安、龍崗、龍華、坪山、光明、大鵬等區的，拆除範圍用地面積原則上不小于30萬平方米。並且拆除範圍内合法用地比例應當不低于30%。

另外，深圳各區在棚改項目立項門檻上根據轄區實際情況各有不同，其中寶安初步意願征集比例不低于85%，正式征集比例須達到“雙95%”（權利主體的人數和建築面積）；羅湖區的申報門檻則為“雙98%”等等。

棚改條件的苛刻也就意味着開發商依然有機會，雖然對于大片區的項目，按照規定只能由政府主導，但依然有許多零散、面積稍小的小區依然可以進行舊改。

世聯行集團首席工改顧問董極向觀點地産新媒體表示，棚改對于市場來講一定是利大于弊的。政府通過公信力、權威，能夠快速地推動棚改項目的進行。並且，政府設有退出機制，在時間内未能達成項目目標可能退出項目，項目在接下來3-5年不能繼續申請。這在一定程度上，減少了釘子戶的産生。

除了上述措施之外，棚改新政規定，對簽約期内少數業主住戶拒不簽約、拒不搬遷阻礙棚戶區改造項目實施，損害大多數業主利益的，可在相關部門審議通過後，依法啟動行政征收、行政處罰等強制程序。

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