中信證券:社保改革利好物管龍頭成長

观点地产网

2018-09-07 18:42

  • 分析認為,社保征收機構改革對于規範運作的物業管理龍頭,正面影響要明顯大于負面影響。

    據媒體報道,9月6日國務院召開常務會議。會議指出,全面落實全國人大常委會審議通過的新修訂的個人所得稅法,建立綜合與分類相結合的個人所得稅制,是我國前所未有的重大稅制改革。抓緊按照讓廣大群衆得到更多實惠的要求,明确子女教育、繼續教育、大病醫療、普通住房貸款利息、住房租金、贍養老人支出6項專項附加扣除的具體範圍和标準,使群衆應納稅收入在減除基本費用标準的基礎上,再享有教育、醫療、養老等多方面附加扣除,确保扣除後的應納稅收入起點明顯高于5000元,進一步減輕群衆稅收負擔,增加居民實際收入、增強消費能力。專項附加扣除範圍和标準在向社會公開征求意見後依法于明年1月1日起實施。今後随着經濟社會發展和人民生活水平提高,專項附加扣除範圍和标準還将動态調整。

    會議強調,目前全國養老金累計結余較多,可以确保按時足額發放,在社保征收機構改革到位前,各地要一律保持現有征收政策不變,同時抓緊研究适當降低社保費率,确保總體上不增加企業負擔,以激發市場活力,引導社會預期向好。

    普通住房貸款利息個稅專項附加扣除強化居民合理住房消費能力

    此次國常會再次明确,2019年1月1日将實施個人所得稅專項附加扣除,包括普通住房貸款利息和住房租金的專項附加扣除。普通住房貸款利息的扣除,有利于降低居民的購房負擔。相比以往,此次國常會明确可以抵扣的住房貸款利息為“普通住房”,則進一步說明了此項政策差别化的特點——隻保障剛需,仍遏制投資投機。

    圖:21個城市二手房價環比變化中位數

    圖:21個城市二手成交趨勢  單位:平方米

    住房租金的專項附加扣除,可減輕租房戶的負擔,也可能進一步規範住房租賃市場(申報或許需要租賃相關憑證)。這一政策有利于緩解個别城市房租上漲所帶來的社會焦慮,減輕地産企業面臨的調控壓力。

    總體上來看,我們認為,住房貸款利息和住房租金的專項附加扣除推出,加之按揭貸款利率可能見頂,将有利于地産市場走向穩定,也有利于穩定資本市場預期。

    降低社保費率,規範社保征繳,強化了物業管理龍頭企業競争優勢

    國常會明确,在社保征收機構改革的過程中,要适當降低社保費率,确保總體上不增加企業負擔。

    物業管理行業是勞動密集型産業,最近幾年持續面臨人力成本上升的壓力。市場顧慮社保征收機構改革,可能會繼續推高單位人工的成本,從而給企業帶來進一步的成本壓力。我們則認為,社保征收機構改革對于規範運作的物業管理龍頭,正面影響要明顯大于負面影響。

    首先、假設整個物業闆塊企業社保負擔不增加,即社保費率下降帶來的企業社保負擔下降,和社保征收機構改革所帶來的社保繳費基數上升及運作規範化,基本兩相抵消。那麼,我們判斷此前社保征繳不規範的中小企業很可能受到沖擊,而此前社保運作較為規範的大型上市龍頭可能負擔減輕。

    其次、物管行業的單位人工效率近幾年持續有所增長。即,雖然單位人工的成本持續增長,但各家企業的基礎服務毛利率不減反增。我們有理由相信,各大物業管理龍頭企業,尤其是當前毛利率較低的企業,未來基礎服務毛利率還有上行空間。

    圖:物業管理行業重點公司營業收入及毛利率  單位:百萬人民币

    圖:物業管理行業重點公司合約面積及在管面積  單位:百萬平方米

    看好品質物管行業龍頭的持續成長

    物業管理行業剛在資本市場露面不久,市場對于闆塊的估值缺乏共識,僅簡單拿PE來估值,且PE基準又随着市場情緒波動而波動。我們對這個行業的估值,有以下不同于市場的看法:

    1、不僅要用PE估值,也要用PS估值。因為企業毛利率差異較大,且這種差異可能和關聯開發企業支持,及部分企業願意以多花成本反哺業主以提高業主滿意度有關。如果隻考慮利潤不考慮收入,則忽視了部分企業構建業主信任,從而追求業主增值服務突破的努力。

    2、不僅需要考慮當前的盈利水平,也要考慮未來确定的業績增長。一部分企業,如綠城服務、碧桂園服務,都有相當龐大的儲備面積,甚至儲備面積往往超過了在管面積。儲備面積是确定帶來業務開展機會,但尚未貢獻财務回報的前期服務合同标的,本身既不能體現EPS,也無法體現營業收入。可是,我們認為投資者應該适當給予高儲備面積的公司以更高的估值水平。當然,也正因為儲備面積的存在,給予部分物業管理龍頭的估值,應該高于一般的企業——因為他們基礎服務的業績增長高度确定,而增值服務的發展則具備廣闊空間。

    3、需要區别不同性質的盈利模式,給予高度差别化的估值。物業管理公司根據拓展資源的模式不同,又可以分為主要對接新盤及存量房委托的公司,和主要靠資本運作,并購擴張物業管理面積的公司。這兩者的根本區别,在于前者無需依賴資産負債表資源,可持續實現内生增長;後者的增長需要不斷耗費資金,很可能需要持續股權融資。

    可以大量對接新盤的公司,又可以區分為依靠自身品牌獲得大量第三方信任的物業管理公司,以及依靠關聯開發企業支持,可以大量獲得儲備面積的公司。這兩者的根本區别,首先在于前者在新房開發高峰過去之後,仍可以持續穩定獲得存量房訂單(或不斷優化在管面積組合,淘汰一部分劣質項目);後者在新房開發高峰過去之後,很難持續增長。其次還在于前者更容易誕生出品質化增值服務,後者則不容易培育出業主增值服務。

    所以我們認為,應該給予能夠依靠品牌,大量獨立獲得項目資源,并不依賴于并購的物業管理公司以最高的估值;給予不依賴于并購,依托關聯開發企業獲得大量在管面積的物業管理公司以次高的估值;給予依賴于并購,無法依托品牌獲得大量獨立開發商和業主信任的公司,以較低的估值水平。

    總體上,我們認為物業管理闆塊已經經曆了一段時間的調整,至今社保征收機構改革對行業帶來的消息面困擾已經得到平息。可以明确的是,社保征收機構改革,不僅不會帶來負面沖擊,反而十分有利于行業龍頭。

    審校:歐陽穎



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    創新業務

    物業