迷戀東戴河 郭英成旅遊地産八年得失

觀點地産網 八年前，深圳舊改之王佳兆業做了一個決定，與遼甯綏中濱海經濟區簽署合作協議，拟以500億投資東戴河，打造中國北方最大的濱海旅遊度假地産項目。

如今八年過去，佳兆業再次加碼東戴河。9月3日，其宣布獲得遼甯省葫蘆島市東戴河新區五宗住宅地塊，土地面積30.73萬平方米。

上述地塊均位于葫蘆島市東戴河新區濱海大道北側，基隆街東側，緊鄰佳兆業·東戴河項目已開發地塊。項目占地面積約30.73萬平方米，容積率2.5，計容建築面積約73.34萬平方米。

至于拿地的原因，佳兆業解釋得很直接，就是為旅遊地産項目加持：“新地塊的獲取，為公司打造東戴河文旅小鎮項目注入了動力。”

“迷戀”東戴河

專注于舊城改造的深圳房企佳兆業第一次與旅遊地産搭上邊，是在2007年。彼時，其以旅遊地産的名義，在惠州展開了2500畝的造城計劃，後來這一項目被命名為佳兆業東江新城，以住宅開發為主。

在外界看來，佳兆業真正開始涉足旅遊地産應該是在2010年。這一年，佳兆業首次北上，與遼甯綏中濱海經濟區就合作開發建設東戴河國際旅遊新城項目簽署了綜合地産類項目的合作框架協議，這一項目就是如今的東戴河項目。

資料顯示，該項目總規劃約11平方公里，總體量超過1000萬平方米，整體計劃投資約500億元，規劃時長将達6-8年的時間，因号稱“中國北方最大的濱海旅遊度假地産項目”而名噪一時。

彼時，佳兆業表示，将采取“4+1”的發展模式，即旅遊、養老、教育、度假+ 酒店式服務的發展策略。但在這一個被定調為“旅遊地産”的項目，佳兆業明顯更熱衷于“地産”而非旅遊。

在當時樓市調控大背景下，越來越多的房企開始借道旅遊地産低價圈地獲取資源，其中較為熟知的包括雅居樂清水灣大盤以及萬達長白山國際度假區項目。

佳兆業顯然也有此算盤。觀點地産新媒體了解到，2010年佳兆業通過招拍挂拿下首期2宗地塊，總代價約1.31億元，預計總建築面積将達約42.32萬平方米，折合樓面價僅為310元/平方米；2011年又斥資3.23億元拿下總建築面積約74萬平方米的7宗土地，樓面價約為436元/平方米。

2012年年初的業績會上，當被媒體問及500億投資東戴河的情況時，佳兆業管理層也絲毫不避諱“關于旅遊地産我們是以住宅開發為目的”，當時，其還表示，東戴河項目作為佳兆業第一個旅遊地産項目，自2011年年底銷售至2012年初，已經賣出700套房子，“我們認為是比較成功的。”

2013年9月底，佳兆業相關人士對外透露，遼甯東戴河自2011年入市以來，已銷售近20億元，銷售超過5000套。而到了2014年，佳兆業又再次透露，該項目累計已銷售30億元；2015年，這個數字變為38億元。

數字是美好的，但受到的質疑也有不少。此前就曾有媒體報道，2011年東戴河項目首次開盤時，一次性就開了40多棟樓，此後的5年間，它沒有再拿新的預售證，就一直在消化這些舊貨。

在中國綜合開發研究院旅遊與地産研究中心主任宋丁看來，近年來佳兆業确實是在積極推進旅遊地産的發展，但考慮到在這過程中，也有不少的挫折，受此影響，東戴河項目在那幾年或許就處于一種擱置狀态，“沒辦法動了”。

除此以外，區域的發展停滞也是重要原因。經歷了2011年、2012年短暫的火爆之後，過于激進的發展模式帶來的負面效應開始在房地産業顯現，新區産業不足、人口增長乏力導致了地産項目大量空置。數據統計，當時東戴河新區地産項目入住率僅為10%。當時有業内人士認為，長期發展下去，東戴河新區有可能成為一座“空城”。

直至2016年930調控出台後，京津冀重點城市全線限購，而臨近這些區域，房源充足不限購的東戴河成為新的投資高地，逐漸陷入“鬼城”危機的東戴河這才又活了過來。

旅遊地産八年得失

八年前大手筆打造“中國北方最大旅遊地産項目”，曾被外界視為佳兆業發力旅遊地産的信号，當時，佳兆業還在積極地向三四線城市布局，同時涉獵到包括旅遊地産在内的多重業務。

然而兩年之後，随着市場大環境的變化，這家房企的戰略布局也出現調整，2013年，佳兆業新增的土地中有50%位于一線城市，40%位于二線城市，一口氣拿下三四線城市大片土地的做法基本被摒棄。

2013年的業績會中，郭英成表示，三四線城市房地産風險大，未來公司以廣州、深圳等一線城市為主，也還是會以舊改模式去拓展土地儲備。後來，他又稱，“我們的團隊到三四線城市不會打仗”。

具體到旅遊地産的發展戰略，也有所變化。2014年，佳兆業聯合第二大股東富德生命人壽以54億元的代價，擊敗華潤、華僑城、綠地、港中旅等企業，拿下深圳大鵬半島一宗占地86.98萬平方米的旅遊地塊。

這個項目後來被命名為金沙灣國際樂園，總投資近300億元，佳兆業對此寄予厚望，聲稱建成後将是深圳規模最大的濱海旅遊度假區。

不同于此前以住宅開發為目的發展的旅遊地産，在佳兆業規劃中，金沙灣項目未來将以中心公園為核心，中部是博物館、藝術館、美術館及小尺度商業構成的濱海人文小鎮，西部是以冰雪世界、演藝中心、展覽館為主的濱海遊樂綜合體，東部則是以臨海酒店、會議中心為主的高端濱海酒店群。

宋丁認為，從嚴格的意義來講，佳兆業在旅遊地産方面並沒有太多積累和項目經驗，所以金沙灣這個項目對佳兆業來說，應該是具有開創性，也是佳兆業在轉型升級過程中的重要突破。

他同時指出，這種投資幾百億的項目，肯定會面臨不少的風險，因此他建議，佳兆業要充分吸納旅遊地産開發管理運營這方面的專業人才，用更多專業隊伍以及更迎合市場的需要來推進項目。

衆所周知，從風波中走出來的佳兆業，在近兩年來正試圖通過多元化布局找回“失去的兩年”。而旅遊産業就是其中的一大方向。

2017年4月，其還從萬達集團挖來前香港迪士尼樂園運營副總裁Noble Coker，出任金沙灣國際樂園公司總裁，負責佳兆業主要的兩個旅遊地産項目——金沙灣國際樂園和葫蘆島綏中佳兆業東戴河。但具有國外文旅管理運營經驗的高管能否打造符合中國本土市場的項目，還有待時間驗證。

除此以外，在7月份，郭英成還當了一次“白衣騎士”，以14億元接盤中弘旗下的海南如意島項目。不過，在中期業績會上，他又表态，這個交易存在着較多不明朗因素。