港股物業盛夏 奧園分拆MINI型物管公司與發展選擇

觀點地産網 房地産商中國奧園的分拆腳步在加快。距離8月31日宣布建議分拆物業管理公司獨立上市僅四天，這家公司旗下奧園健康生活集團有限公司的上市申請版本，已迅速出現在港交所官網。

觀點地産新媒體了解，9月3日，港交所發布長達444頁的奧園健康生活上市申請版本，首次詳細披露中國奧園旗下物業管理平台的發展情況。

在報告開篇，奧園健康生活自我定位為“物業管理服務及商業運營服務供應商”，包括為住宅及非住宅物業提供多元化物業管理服務，以及為購物商場的中高端物業及綜合用途物業開發項目提供全方位商業運營服務。

為了凸顯優勢，奧園健康生活還強調，公司是“中國為數不多能夠提供覆蓋中國不同區域範圍的優質物業管理服務及商業運營服務的服務供應商”。

分業務看，物業管理方面，截止2018年5月31日，奧園健康生活為中國10個省份、直轄市及自治區23個城市的55處物業提供物業管理服務，涉及總建築面積約950萬平方米。

對于追求規模效應的物業管理行業而言，奧園目前的物管規模並不具備優勢。若粗略對比，該公司在管面積不及彩生活的1/100，甚至不及同處于上市申請階段的佳兆業物業1/2。

在創造差異性的商業運營服務方面，截止5月底，奧園健康生活在中國五個城市向六個正在運營的商場提供商業運營服務，所管建築面積約為26.8萬平方米，向23個商場訂約提供商業運營服務，合同建築面積約為130萬平方米，其中公司訂約向20個合同建築面積約110萬平方米的商場提供商業運營及管理服務。

由于規模限制，商業運營服務對奧園健康生活的貢獻相對小。2015年、2016年、2017年及2018年前五月，商業運營服務分部産生收益分别為3020萬元、4060萬元、1.18億元及4330萬元，分别占總收益16.8%、15.3%、27.1%及20.9%。其中，自2016年及2017年止收益增加191%，主要得益于輕資産擴張，這種模式也被該公司寄予厚望。

在物業管理服務成為主要收入來源的情況下，奧園健康生活的毛利率近年來主要維持在34%左右，處于平均水平。

需要指出的是，奧園健康生活目前主要為母公司物業開發項目提供物業管理服務及商業運營服務。對于該公司而言，在分拆上市、獲得增量資金擴張時如何保持盈利水平，仍是不确定因素之一。

為了擴張而犧牲毛利率的案例並不鮮見，僅上半年，雅生活的毛利率由32%下降至29%，主要由于“承接第三方的面積”；彩生活整體毛利率則由45.5%降至35.3%，創下上市四年最低水平，原因則是並表萬象美物業。

除了盈利能力，财務狀況同樣是市場關注的上市公司重要指標。這方面，奧園健康生活為了登陸港交所，業已做出相應财務優化。

觀點地産新媒體對比發現，2015年、2016年、2017年，奧園健康生活資産負債率分别為71%、76%、81%，至2018年5月底降至67%；期末銀行結余及現金為2.02億元，同樣高于2017年底（1.64億元）。這兩項數據均是近三年最佳水平，而相對強的現金流，在目前市場震蕩的香港股市較容易獲得青睐。

按照計劃，奧園健康生活上市所籌資金将用作收購物業管理服務商；投資中醫服務、醫療美容服務；發展及升級線上線下平台；以及用作營運資金等。

其中，大健康行業成為奧園未來的探索性方向，這同樣是區别其它物管公司的戰略之一。奧園健康生活表示，公司将用于尋求選擇性戰略收購及投資機遇，以收購或投資提供各類服務的服務供應商，如中醫服務、醫療美容服務、老年人照料服務及電信服務。

若成功上市，奧園健康生活将成為繼碧桂園服務、雅生活等之後，年内又一家成功分拆上市的物業管理公司。

選擇當下的節點上市並不讓人意外，實際上2018年以來在香港上市的物管公司股價均錄得不錯表現。此前有統計數據顯示，這批上市公司市盈率普遍為30-40倍，而港股平均估值僅約10倍左右。

而不同于郭氏家族對奧園健康生活做出的決定，其它房企對于物業分拆表達出了保守的看法。

8月底，某北京房企的高管在業績會上對觀點地産新媒體表示，公司希望做好内功，而非盲目擴張，待物業管理能力達到一定水平後再考慮重新上市。目前這家房企在管物業面積逾4000萬平方米，並已将物業公司從新三闆摘牌，暫未提出新的分拆上市計劃。