業績會直擊 | 恒大夏海鈞：規模過快增長會帶來管理鍊條壓力(實錄)

觀點地産網 恒大今年這場半年業績發布會，許家印並沒有露面。

一如既往的風格，恒大管理層不提早到，也不多留一分鐘，副總裁陳敏對恒大的整體業績進行匯報，董事局副主席兼總裁夏海鈞、執行董事兼首席财務官潘大荣回答媒體提問之後，三人便迅速離場。

除了與深深房的重組方案一再延遲之外，最近恒大利好消息不斷：入主新能源汽車公司法拉第未來，帶來恒大健康市值大幅上揚，宣派截至2016年及2017年12月31日止兩個财政年度股息。

中期業績會召開前22天，針對上半年淨利潤大幅增長和淨負債率進一步下降，恒大先行發布了盈利預告。

截至2018年6月30日止六個月，恒大收入較2017年同期上升59.8%至3003.5億元；淨利潤為530.3億元，較2017年同期上升129.3%；淨利潤率為17.7%，上升5.4個百分點。

不過，外界對此有不同的解讀，有業内人士對觀點地産新媒體表示，近年來恒大通過控費、減債、去杠杆，運營效率得到提升。

顯然，在8月29日這場業績會上，媒體對這個問題同樣十分感興趣。夏海鈞的回應則是，這是公司于2017年提出兩個轉變的結果，其一為由“規模型”向“規模+效益型”轉變，其二為由“高負債、高杠杆、低成本、高周轉”轉向“低負債、低杠杆、低成本、高周轉”。

對于第一個轉變，可以解讀為比起沖規模，如今恒大更加在意項目所帶能帶來的利潤。

“恒大在過去主要是以規模取勝，利潤适度增長，是比較低的。”夏海鈞表示，現在倒過來了，把增長速度放下來，取而代之的是注重項目的銷售質量。

恒大管理層顯然十分得意于目前龐大的低價土地儲備，夏海鈞表示，這給恒大的利潤提供了強大支撐，“樓面地價是鎖定的，銷售價格是增長的，當然利潤就起來了”。

據觀點地産新媒體了解，截至2018年6月30日，恒大總土地儲備項目822個，總規劃建築面積3.05億平方米，土地儲備原值為人民币5130億元。

恒大披露，得益于近幾年恒大在城市布局上的調整，三四線城市布局收縮，一二線城市投入加大。就目前而言，恒大在一二線城市土地儲備原值達人民币3464億元，占比約68%，平均樓面地價人民币2092元/平方米；三線城市土儲原值人民币1666億元，占比約32%，平均樓面地價人民币1196元/平方米。

夏海鈞提供了一個數據：“恒大項目的銷售單價從2012年的6000多元一直漲到今年的1萬多元，樓面地價大概1000多塊錢。”

顯然，讓管理層稱心如意的豐厚低價土儲來得並不容易，恒大人士把這歸功于過去恒大秉持的“高負債、高杠杆、高周轉、低成本”策略。夏海鈞回想當年，稱這是用最大的負債布局二三線城市，以儲備大量低價土地資源。

他認為，如今市場形勢發生變化，這種模式存在高風險，“規模過快增長帶來管理上的鍊條的壓力”。

因此，盡管今年上半年恒大實現合約銷售金額3041.8億元，完成年度目標的55.3%，但全年的5500億目標並不打算調整。

夏海鈞表示，就已有的土地儲備而言，沖規模並非難事，但恒大未來並不打算這麼做。

以下為中國恒大集團2018中期業績會現場問答實錄：

現場提問：恒大集團今年上半年的利潤是530億，跟其他的房地産龍頭企業相比，銷售規模是差不多的，但是利潤相差比較大，恒大是怎麼做到的？

夏海鈞：恒大的利潤增長主要源于我們在2017年提出了兩個轉變：一個是發展模式的轉變，公司由規模型向規模+效益型轉變；第二就是經營模式的轉變，從三高一低向三低一高的轉變。

從2017年開始，公司注重了規模和效益的平衡，也就是把我們的增長速度放下來了，取而代之的是注重項目的銷售質量，産生了今天的利潤。

這個利潤是怎麼來的呢？第一是來源于恒大超前的戰略儲備，也就是恒大在前些年一直把儲備優質的土地作為公司重要的發展基礎，我們的土地集中在一二線城市，占了68%，三線經濟發達的城市占32%。這麼多土地儲備，單價只有1683元/平方米。

第二，土地規模非常大，我們只有280多個項目，平均每一個項目面積有37萬平米，都是大項目。大項目一期開發完以後，二期三期随着配套的完善，樓面價是鎖定的，銷售價格是增長的，當然利潤就帶來了。

第三，“三高一低”向“三低一高”轉換，說通了就是把負債率降下來，從2016年的淨負債率432%降到今天的127.3%，大幅度降低。

以前報表里有永續債，已經還完了，這個里面前兩點把這塊去掉了200多億，今年利潤當然反映的更好一點。

第三，也是恒大最大的特點，就是産品都是標準化的。標準化、集約化采購，大規模降低了工程成本和造價，在這一塊也是給老百姓創造了有效的利潤空間。

現場提問：公司之前有計劃是在重組之後增派2016和2017的股息，但是現在來看有提前的動作，能不能分享一下公司的派息政策？

夏海鈞：恒大的派息政策是很穩定的，由于A股重組，證監會有一個條例，你要重組上市的時候，在評估以後一直到上市之前，這一塊的利潤要歸上市公司股東，就是歸已上市的股東。

原來有這個條件限制，我們就一直沒辦法分紅。由于國内的宏觀形勢，今年評估時間到期了，還沒上市，所以評估基準日從2017年挪到2018年，這有了時間的窗口，2016和2017年的利潤就可以分配了，分配完之後2018年再評估，2018年的利潤以後再分配。這次派發和過去派發的比例、派發的金額是一致的，未來公司派息的政策也是持續穩定和不變的。

現場提問：年初的時候恒大給自己定的全年銷售目標是5500億，今年上半年已經超過了3000億，全年銷售目標會否調整？下半年貨量準備情況如何？

夏海鈞：今年5500億的目標不打算調整，上半年完成了3042億，下半年的情況是已經取得預售證的大概3000萬平米，貨值3300億，新開盤面積3500萬平米，也就是下半年恒大手上還有可售資源7000億左右。

這7000億我們大概賣掉50%就可以實現3500億的目標，也就說，今年恒大5500億目標是沒有問題的。

當然大家知道恒大的目標肯定會超額的，貨值有這麼多，就是說已經預留了增長的空間。

現場提問：恒大重組回A進展如何，預計什麼時候可以完成？現在的房企在A股IPO已經暫停了，這個現象對恒大有沒有影響？

夏海鈞：恒大回A的事情，我們跟證監會一直保持非常暢順的溝通。中國房地産企業的IPO重新上市，這個是目前情況下基本停掉了，但是恒大的回歸A股跟房地産IPO是完全兩個不同的概念。

恒大是把一個已經在A股上市的房地産企業，叫深深房，進行國有企業的混改，是符合國家改革的大方向，這是恒大的第一個不同。

第二，恒大不像IPO的這些企業要發行新的股份，進行市場融資，我們就是完成資産的受讓以後實現借殼上市，不需要進行資本市場的募集，所以跟IPO是不一樣的。

所以恒大回歸A股跟IPO有本質不同，在法律上、在運營層面上，我們認為都沒有什麼問題。目前主要是國内A股市場不太好，比較波動，我們在等待合适的時機完成重組上市。

現場提問：公司上半年拓展一二線土地分布，有沒有向三四線城市拓展的空間？上半年結轉高于同規模的萬科和碧桂園，是怎麼做到的？

夏海鈞：中國房地産企業其實都明白，市場最好的地方一定是在一線城市。為什麼這些城市現在大的發展商土地儲備少了，或者說受到一定影響？有幾個因素造成。

第一，由于這些城市的土地供應不足，造成了這些地方資源的稀缺。

第二，由于政府限購限貸，這些核心城市因為需求量太大了，所以目前看來主要是沒有反映出市場的真實需求。

恒大的土地儲備主要覆蓋中國的一線城市、二線城市，以及經濟發達的地級市、三線城市。四線我們不打算去，把有效的土地儲備集中在人口淨流入的區域，來保證項目的穩定增長。

土地儲備未來會維持在3億平方米左右的區間，大概每年降個5%左右，通過土地的适當減幅加快負債的轉型，使負債率盡快達到合理水平。

潘大荣：關于上半年結轉3000億的問題，公司有3億平方米的優質土地儲備，800多個項目，所以項目比較好，規模大，有利于實施標準化運營。

公司實行比較緊密型的集團化管理模式，項目和規劃設計、材料供應、招投標等，由集團直接把握，地區公司嚴格執行，實現了成本控制和質量管控的高度雙效合一，所以這樣就确保了公司今年上半年交樓以及收入的穩步增長。

現場提問：負債率的問題，公司明年的降負債目標還有中長期目標可不可以分享一下？另外就是業績里面說到年利率現在是接近8%，未來有沒有打算再降一些？未來境内外債務的占比有沒有目標？去年恒大引入第三輪戰略投資，有沒有計劃考慮再引資？

夏海鈞：先談一下負債率，因為我們從“三高一低”向“三低一高”模式的轉變，最主要的核心就是降負債。

2016年定下的目標是在2018年要把淨負債降到140%，在2019年中期把淨負債降到100%，到2020年淨負債率降到70%，也就是公司未來的目標淨負債率是維持在70%左右，這是我們認為合理的一個水平。

從去年年中提出來降到140%，到今年年中實際上已經超額完成了戰略目標，今年上半年的淨負債率已經降到127.3%，比140%降的更低了。所以，我們的指引很清晰，到明年這個時候要降到100%，2020年要降到70%。

怎麼實現負債率的降低？第一就是引入了戰略投資者；第二是償還了永續債；第三是土地儲備是比去年略有降低的，減少了一定規模的土地儲備；第四，盈利大幅提高。

通過這幾方面實現負債的不斷降低，總資産負債率是81.7%，這個是非常良好的，淨負債也相信很快會降下來。

資金成本問題，實際上我們這兩年一直在往下降的，因為原來高息的永續債都還掉了，但是這一兩年金融形勢不是很好，可能會逐步的降，不會降的很大，确保公司的總體運營。

最後一個是引戰的問題，我們已經确認了就是引進三輪戰投，以後沒有新一輪的引戰工作了。

現場提問：今年市場環境發生了很大變化，監管越來越嚴，恒大作為龍頭企業，怎麼看待今年房地産市場的走勢？

夏海鈞：這一兩年國家為了使房地産價格平穩發展，出台了一繫列的政策和措施，比如說在核心城市的限購、限貸，銷售預售證的管理和發放。

這些是過渡性的行政手段，實際對房地産目前的平穩發展我認為是有利的，因為現在房地産發展有點無序化，增長過快，通過這些階段性的行政手段，能夠把房價控一控、穩一穩。

随着中國房地産長效機制的落實，我認為這些非市場的行政手段會逐步退出，所以未來房地産的競争還是要以市場作為主要手段，這是我對大勢的判斷。

房地産的未來一定是強者恒強、大魚吃小魚，去年前十大地産商在全國房地産的銷售占有率是24%，今年上半年已經去到了30%，也就是半年時間增長了6個百分點，說明大部分的中小房地産企業，在這一輪的宏觀調控中要退出這個市場，由大的企業進行接管。

我們認為，未來3-5年房地産的集中度會到40%左右。在這一個情況下，假設10萬億的全國銷售，如果前十大地産商占到40%的話，也就是有4萬億的規模。前三大地産商占到20%左右的話，每個地産商大概有7000億的銷售量，也就是恒大現在5000-6000億，随着集中度的變化産生空間。

我們認為，随着國家宏觀調控政策的逐步落實，房地産的發展會更加穩定，中小企業退出以後，大企業市場份額逐漸增加，保證整個中國房地産界健康、平穩的發展。

因為這個分析和判斷，所以恒大對房地産業充滿信心。

現場提問：恒大最近一年的股價從5塊到28塊增長，股東會不會賣出股票？公司回購力度很大，管理層是怎樣考慮的？

夏海鈞：恒大的增長空間遠遠沒有釋放出來，大家看一下，房地産行業平均PE大概是8倍左右。

恒大上半年500多億的利潤，3700多億港币的市值，PE只有5倍，和行業上8倍差别很大。

如果按照8倍市值，如果恒大的PE是7倍，我們市值會去到5200億。萬科是13倍，如果恒大13倍的話，要去到1萬億。

我認為恒大的市值增長還遠遠沒有體現出來，我也不相信持股恒大的人會賣我們的股票。

回購，我們現在效益這麼好，股價這麼低，當然選擇在市場不一定的情況下做一些股票的回購。第一是穩定資本市場，使投資恒大的股民賺錢，第二是增加持股比例，分紅。我們這種回購，對公司、對股東都是好事。