業績會直擊 | 許荣茂:世茂不會出現跳躍性成倍增長(實錄)

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2018-08-29 00:17

  • “我總覺得要‘行穩致遠’,給同事開會也強調,在風險可控的情況下盡量去發展,但發展的同時,首先要想風險。”

    觀點地産網 與往年一樣,世茂房地産的業績發布會依舊是父子搭配上陣。雖然整場發布會中,發言和回答問題的任務都由許世壇主力承擔,但許荣茂還是沒能避免媒體的連番追問。

    8月28日,是香港内房股業績發布會第n次爆滿,媒體和投資者們不停趕場,房企管理層們則靜候資本市場半年一度的發問。

    下午四點半,世茂房地産主席兼執行董事許荣茂,副主席兼執行董事許世壇,執行董事湯沸,首席财務官丘鈞山,營銷總經理邵亮等管理層準時出現在中報會現場。

    根據下午發布的業績報告,2018年上半年,世茂房地産實現銷售額723.2億元,同比上升60.3%,完成全年業績目標的51.7%;上半年累計簽約面積450.9萬平方米,同比增長66.5%。

    期内,世茂房地産股東應占核心業務淨利潤上升20.2%至44.01億元,股東應占核心業務淨利潤率由2017年同期的13.4%上升0.9%至14.3%;毛利率由2017年同期的29.6%上升至31.0%,毛利上升24.7%至132.07億元。

    值得注意的是,由于過去一年的積極拿地,世茂房地産淨負債率連續6年保持在60%以下的紀錄終被打破——2018年上半年,世房的淨負債率上漲3.8個百分點至62.7%。

    對此,許世壇解釋稱,目前世茂房地産正處于高速發展階段,去年拿了很多地,包括深圳龍崗239億的戰略地塊,有一半土地款安排在今年支付,因此2018年上半年負債有所上升。

    據其預計,接下來,世茂房地産全年淨負債率還會有輕微上漲,但不會超過70%。

    “世茂不會出現跳躍性增長”

    相比地産行業普遍的高杠杆,世房的負債率一直處于較低水平,這或許得益于許荣茂對穩健的絕對重視。

    在為數不多的發言中,許荣茂便始終強調風險可控的重要性:“經過過去兩年的調整期,世茂已經開始跑起來了,但我們也不會出現跳躍性的成倍增長。在公司内部,穩健發展始終是第一位,其次才是銷售規模的增長。”

    他以2017年拿下的深圳龍崗地塊為例,由于地塊1.7萬元每平方米的均價大大高于公司拿地的平均成本,同時239億的土地款也在一定程度上拉高了世茂房地産的負債率。

    觀點地産新媒體了解到,2017年全年,世茂房地産平均拿地成本高達10602元/平方米,而平均售價則為每平方米16623元。

    不過,許荣茂随即解釋稱:“該地塊具有戰略性意義,不僅可貢獻超過300億的銷售,長遠來看,地塊每年也将産生可觀的租金收入,所以我們還是拿了。”

    經歷了2017年的土地狂飙,今年上半年,世房的拿地成本明顯得到控制。

    中期報告顯示,期内,世茂房地産新增48個項目,新增土地儲備平均樓面地價約為每平方米5966元,較2017年全年下降43%,新增土地建築面積為772.8萬平方米,總土地成本295.73億。

    對此,許世壇高興地表示:“公司今年拿地的金額與去年同期持平,但拿地面積卻增加了一倍,因為我們大多數地都是底價拿的,或者和别人合作。”

    根據年初定下的700億拿地計劃,世茂房地産下半年還有超過一半的拿地預算。

    然而,由于近期土地市場的冷淡,許世壇也流露出少有的保守:“下半年拿地會謹慎一點,特别現在有一些城市出現流標。除非是特别便宜、或者特别看好一個城市,否則我們也不會特别積極去拿地,可能要到第四季度是拿地好的機會。”

    根據世茂房地産目前的土地儲備,也並不急于在當下並不明朗的态勢中冒險拿地。

    數據顯示,截至2018年6月底,世茂房地産權益前土地儲備為5162萬平方米,在全國的貨值儲備達到8800億,較年初8000億增加了800億。其中,長三角地區2200億,大灣區2000億,福建地區2000億,華北地區1600億,其他地區共1000億。

    對于全年的銷售預期,許世壇同樣信心十足地表示,世房2018年全年可售資源超過2600億,下半年将有1800億供貨,“按照目前的去化水平,公司有信心完成全年1400億的銷售目標,並且有大概率會超過,甚至大幅超過”。

    “下半年主要任務是抓回款”

    顯然,擁有大量的土地儲備,許世壇並不過于擔心銷售,反而在政策調控,尤其是金融趨緊的環境下,如何提高回款,加強現金流,對房企而且才是更為迫切的事。

    數據顯示,2018年上半年,世茂房地産整體回款率略有下降至76%。對此,許世壇坦言,相比于銷售,抓回款才是世茂下半年的主要任務:“上半年的回款略微差一點,我們也在密切跟進這個情況,包括和銀行做一些戰略的合作,希望全年的回款率可以到80%。”

    财務方面,受中美貿易沖突影響,人民币貶值對房企的影響也在近期不同程度有所反映,此前,萬科就曾表示授權子公司開展外匯套期保值,以防範匯率大幅波動帶來的不良影響。

    對此,許世壇表示,雖然世茂房地産的外債比例稍高,但由于公司有很多港币資産,包括在九龍、長沙灣等地的住宅項目,會在2020年開始産生銷售,因此人民币貶值在短期可能會有壓力,但是中長期來說影響不大。

    值得一提的是,地産開發業務之外,在世茂版圖中,酒店和商業部分也有各自獨立的規劃,此前許荣茂就多次表示,未來酒店業務将會分拆。

    不過,在許世壇看來,目前世茂酒店業務的運營和财務表現還遠未達到上市的條件。

    他指出:“分拆是我們一個長遠的目標,包括酒店商業,但首先需要規模達到一定的量。這可能需要兩三年甚至三四年,目前先把業績包括租金的回報期提高了以後,規模大了以後,再來考慮這個分拆的事情。”

    中期報告顯示,上半年,世茂房地産在酒店、租金和物業管理及其他收入為18.98億元,較去年同期上升14.7%,增幅比去年全年略有下降。

    對此,許世壇更多地将增長放在了2019年後,據其透露,随着未來世茂多家酒店的入市,2019年開始酒店租金每年都會有30%的增長。

    以下為世茂房地産控股有限公司2018年度中期業績發布會問答實錄:

    現場提問:下半年負債比率會不會持續上升?大概會去到什麼樣的水平?銀根在收緊,融資成本會不會有一個繼續上升的趨勢?還想問一下,銷售目標已經超過一半,接下來會不會提升全年目標?預計會提升到多少?

    許世壇:負債今年上半年超了3.8個百分點,主要是去年多了很多錢去拿地,尤其是深圳龍崗的項目,是240億的土地費用,有一半是今年要支付。

    預測今年全年的負債都會在70%以下,希望接下來兩三年都控制在70%以内,可能下半年比起上半年還會有輕微的增長,但我們覺得如果60%幾都是比較健康的,這是對比其他開發商來講。

    利息成本,上半年對比去年有0.3的輕微增長,現在看來都是比較緊縮,預測到年底也是會有輕微的增長,但不會超過6%,這些都是可以控制的。

    銷售指標,到6月底我們完成了51%,計到8月底應該是超過了7成,但暫時都不會去調整全年目標,有信心會超標完成。

    現場提問:内地在收緊棚改政策,對下半年銷售會不會有壓力?公司下半年拿地布局是怎麼樣的?預留了多少資金?公司一直有回購,下半年預留了多少資金來做回購動作?

    許世壇:棚改政策可能有一些誤傳,其實中央已經制定3年的棚改政策是1500萬套,今年應該是580萬套,其實已經完成75%以上。以前可能比較多是貨币,現在未必是貨币,可能有些是要建的。

    其實不同的城市會有不同的政策,有些地方去庫存已經去得差不多了,需要更多樓的地方會通過建樓而不是貨币安置。我想政策講得很清楚,根據不同的城市去考慮不同的政策,但總的1500萬套是不變的。

    拿地資金,上半年應該是完成全年接近一半,下半年會再謹慎一些。現在都有一些城市出現流標的,除非是特别便宜或者特别看好的城市,否則更多的還是去銷售、促回款,安全第一,未必特别積極的去拿地。

    到第四季度,如果銷售情況不錯,可能會是一個好的拿地機會,我們再等一等。至于全年拿地金額,剛剛有說,還剩一半。

    回購會在合适的時候去做,主要看市場的情況。

    現場提問:關于酒店租金商業這塊的,上半年增長14.7%,增長速率是比較慢的。因為去年全年是39億,今年上半年只有19億,還沒有到去年一半的水平,想問下全年大概會是怎樣的水平?酒店單獨分拆上市有沒有一個長遠的規劃?關于回款率,上半年是有一點下降了,想問下全年大概會到怎樣的一個水平?

    許世壇:全年的話,我們的酒店和商業的出租收入肯定是上升的,半年的數據不是太好去做一個對比。因為我們上半年酒店和商業都有改造,改造後的收益是很大的,國際廣場改造前的租金收入大概是1個億,改造後是3個億,所以是一個很大的增長,會在2019、2020年體現出來。

    另外,酒店今年會開業3個,包括成都的、杭州的以及上海的深坑酒店,明年還有香港的酒店,所以未來兩三年租金收入還是比較可觀的。

    分拆是一個長遠的目標,包括酒店商業,這個需要規模達到一定的量,我想不是這一兩年的事了,可能是兩三年,是一個中期的考慮。

    我們近期還是希望把業績做好,把酒店、商業、辦公這些業績包括租金的回報期提高了以後,規模大了以後,再來考慮分拆的事情。

    回款率對比去年有輕微的下降,主要是我們6月份銷售了200多億,可能大部分會在7至8月回款。全年來說,我們還是希望可以到80%的,當然上半年略微差一點點,但是我覺得這個回款應該是一個趨勢吧,很多開發商在回款率上也會下降。

    因為現在政策調控,很多限價,拿到預售證以後,登記的過程比較長,按揭時間也比以前要長,這些都影響到回款。我們密切跟進回款的情況,也會跟銀行做一些戰略的合作。

    現場提問:人民币持續貶值對公司業績有沒有什麼影響?公司有什麼對沖方法去面應對接下來人民币繼續貶值、減低匯兌風險?内地樓市調控方面,對公司會不會有影響?

    許世壇:人民币貶值,已經反映在我們上半年的利潤,淨利潤已經扣除了人民币的貶值。

    世茂跟其它地産商有些不一樣,我們外債比重是稍微高了一些,但是我們有很多港币資産,比如我們在九龍有項目,這個項目是可以銷售200億的;跟信和在長沙灣也有一個項目,也是可以銷售幾百億的,這兩個項目都會在2020後開始銷售。

    即是2020後,我們有300億可以賣,賣回來的港币就可以還掉那些外債。所以,在短期面對人民币貶值可能會有壓力,但是中長期是沒有影響的。

    我們在香港還有一個很大型的酒店,1000多平方,明年也會開業,所以我們有很多港币資産、港币銷售可以對沖外币的債。

    調控暫時對銷售的影響在全國是不一樣的,譬如長三角個别城市或者福建個别城市,可能調控之後銷售去化比以前慢了一些,但在中西部、長三角一些城市或者供應量以前少一些的城市,甚至有些一線城市因為以前控制很嚴,現在适當有些放松,銷售壓力反而沒那麼大。中國太多城市,世茂現在布局了接近90個城市,我覺得是可以平衡得了的。

    9-11月是我們最多供貨的月份,銷售方面壓力不會太大,可能回款壓力相對要大一些,我們會加強回款的管理。

    現場提問:今年淨利潤率同比增長不是太大,是不是表明去年的溢價空間還有打磨的機會?今年銷售額對應的權益銷售是多少?下半年會不會放大合作銷售?您覺得在同等規模的房企中,公司還有哪些提升的空間?另外請問一下許荣茂主席,您最近幾年個人精力或者興趣放在公司的哪些方面?

    許世壇:關于淨利潤率增幅比較慢的原因,就是人民币的虧損反映在我們的淨利潤率上,但撇除了人民币的影響外,股東應占利潤率的增長還是在20%。

    我們也提到,其實入賬的毛利和淨利有一個好的提升空間,因為我們上半年入賬的均價比較低,主要是項目竣工的情況,要看全年的話,我們下半年入賬項目的均價會比較高。

    另外,上半年比較多三四線的項目交房,均價是一萬多,下半年很多是三四萬的,我相信那些入賬以後,毛利和淨利也會比上半年高。

    我們的權益一直都在60%以上,所以還是有合作空間的,因為現在很多地産商的權益也都在50%-55%左右,而我們都是在六七十,所以權益比例下降一點是可以的。

    如果市場不是特别好、特别明确的話,我們覺得合作拿地還是一個分擔風險的好辦法。當然,在合作上面我們還是要操盤的,這樣我們可以有更大的控制權。

    至于财務指標,可能全年是要把毛利、核心利潤做有序的提升。另外,哪怕現在市場不是太好,我們也會管控利息和負債率。剛剛也說了還有空間可以輕微上漲,但不會上漲很多,我們在财務上都會有更好的管理。

    許荣茂:我講講我目前的重點放在哪里,其實公司的戰略,公司的大型項目推動是我這幾年主要要做的,另外在今年的中報可以看到,有一個篇幅是做我們企業的社會責任報告,要去履行作為企業要對社會的承擔,或者對社會的貢獻,這是我主要做的。

    現場提問:公司8800億貨值是僅包含住宅部分嗎?世茂幾大地區公司中,增長規模目標是怎樣的?想請問一下許荣茂主席,您對公司這今年的增長還滿意嗎?您覺得世茂可以提升的有哪些方面?

    許世壇:8800億元是包含了銷售部分的住宅、商業、酒店和辦公,但如果是自持,買地的時候已經決定自持的就不包含在内。

    關于地區公司,我們現在有9個地區公司,現在最大的應該是福建公司,上半年已經完成了250多億銷售額。

    其實各個地區公司的增速不太一樣,有些增速比較快,有些增速比較慢一點。至于增速有多快,就看它能完成多少指標。

    我們現在已經是很公司化的運作,如果業績完成得好,有錢,就可以多買一點項目,就可以發展得很快。

    但是如果賣得不行,經營也不行,那可能就倒閉了,如果倒閉了,集團就把它收了,並購到其他的地區公司,實際上,它們等于是一個競争的過程。

    許荣茂:我對公司這幾年,或者說今年的表現還是比較滿意的。我們的業績沒有出現一倍、兩倍的跳躍性增長,但今年也有50-60%的增加。

    我總覺得要“行穩致遠”,給同事開會也強調,在風險可控的情況下盡量去發展,但發展的同時,首先要想風險。至于說我們今年要發展百分之多少,那是第二個要考量的,我們還是把風險控制放在第一位。

    撰文:黎倩    

    審校:徐耀輝



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