業績會直擊 | 李從瑞:高杠杆企業正面臨着資金的壓力

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2018-08-28 23:57

  • 在“房住不炒”以及收緊的金融政策之下,高杠杆企業面臨着資金的壓力;另外,市場上偏高的土地價格也是土地“遇冷”的一大因素。

    觀點地産網 8月28日的中期業績會上,中國金茂首席執行官李從瑞一臉輕松的神态,領着一衆管理層出席現場;而後,當主持人宣布會議開始時,随即進入了問答環節,省去了慣有的“業績介紹”前奏。

    “過去的地産行業像過山車,基本三年一個周期,波峰波谷很明顯,現在周期拉長了,主要是因為調控,量價都保持相對穩定的節奏。”業績會上,李從瑞的發言,是從行業的角度切入的。

    在李從瑞看來,在調控的大背景下,不同城市有不同的表現姿态。上半年一線城市的銷售量同比下滑了20%,二線城市維持穩定,三線城市則有小幅上漲;基于此,金茂在立足于一二線城市的基礎上,對于熱點的三線城市也有所布局。

    作為城市布局的支點,土儲成為了此次業績會另一個讨論的重點。

    針對上半年土地頻頻流拍的現象,李從瑞表示,在“房住不炒”以及收緊的金融政策之下,高杠杆企業面臨着資金的壓力;另外,市場上偏高的土地價格也是土地“遇冷”的一大因素。

    但上半年金茂明顯沒有過多地停留,前7月新獲29個項目,總土地價款467億,其中權益土地款為225億。

    李從瑞對觀點地産新媒體表示,金茂目前獲取土儲的方式仍以招拍挂為主,並購占到30%;但在未來,城市運營項目将占到60%,招拍挂的比例會逐漸減少。

    他繼而指出,今年大量推地會集中在下半年,這是金茂擴儲的好時機。據他預測,上半年新簽約的蘇州張家港高新區産城、甯波奉化甯南新城、廣州生命科學城、青島即墨國際城、青島西海岸新區創新科技城、三亞南繁科技城6個城市運營項目,下半年估計能拿到第一批地。

    據業績會資料披露,今年全年金茂的可售資源為1769億元,上半年完成了717.6億的簽約額,已完成千億目標的七成有余;基于此,雖然金茂沒有對外明确要調整銷售目標,但其内部已把目標提升至1200億。

    按照執行董事兼高級副總裁宋鏐毅的說法,金茂下半年也将繼續快開盤、快銷售的節奏:“能夠往前提的貨值盡量往前提,並提升銷售回款率。”

    規模的發展,往往離不開資金的輸血。

    中報顯示,上半年金茂境外發行12.5億人民币優先擔保票據,境内發行30億人民币無擔保中期票據;另外,還實現了股權融資,通過股份配售引入戰略投資33.305億港元。

    于2018年6月30日,金茂有計息銀行貸款及其他借款增加至約800.56億元,其中一年内到期的債務占比27.87%。

    由于融資的加持,上半年金茂籌資活動現金流入淨額約108.9億元,遠遠高于經營活動淨流入的33.35億元、投資活動淨流出的59.68億元;現金和現金等價物也因此漲至276.74億元。

    值得注意的是,在現金回流方面,由于上半年部分土地銷售産生的應收款項尚未收回,金茂的應收貿易款已從9.2億增加1.07倍至19.6億。

    對此,金茂首席财務官江南解釋稱,應收賬款的增加是由于賣地合同規定,将定時返還價款,目前只是暫時未收回資金而已,並不會形成壞賬。

    基于所有者應占溢利約為32.93億元,同比上漲32%;金茂保持派發核心盈利的40%作為股息;今年,更是首次派發中期股息,每股為12港仙,這也正是金茂管理層對業績滿意的原因所在。

    撰文:曾樹佳    

    審校:徐耀輝



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