業績會直擊 | 孔健岷：現在是拿地好時機 該出手時要出手（實錄）

觀點地産網 “快周轉”依舊是不少中型房企的致勝法寶，今年以來，一批急需規模增長的房企不約而同喊出了加快銷售的口号。

8月28日上午11點，合景泰富集團控股有限公司在香港舉辦中期業績發布會，主席孔健岷、首席财務官徐錦添、地産業務首席執行官蔡風佳、财務部副總裁羅兆和、資本市場部總經理侯麗科一同亮相。

今年上半年，合景泰富實現預售額合計324億元，同比增長82%，已經達到去年成績的。銷售均價也有上升，達到每平方米17089元。

期内，合景泰富錄得按權益合並收入為101.45億元，同比增加8.5%；公司擁有人應占利潤為21.71億元，較2017年同期增長39.5%；核心利潤19.61億元，同比上升36.2%；按權益合並毛利率及淨利潤率分别為33.8%及21.3%。

今年以來，“去地産化”愈來愈成為中國地産界的重要課題，最終選擇更名的房企亦不在少數，合景泰富也趕上了這一“潮流”。

不久前的8月10日，合景泰富宣布，将公司中文名稱由“合景泰富地産控股有限公司”更改為“合景泰富集團控股有限公司”。

“因為我們的業務有了不同的闆塊發展。”管理層如是稱。

事實上，此次更名並不意味着地産業務被弱化。反而，合景泰富對這一闆塊還更上心了。

今年年初，集團主席孔健岷就曾表示，除了實現每年的利潤增長外，公司規模也要與之俱增，争取盡快達到一千億的規模。

“未來三年，估計我們的年復合增長率去到40%-50%。”蔡風佳表示，未來公司将提高周轉率，目前從拿地到預售所花時間約為8到10個月。

另一方面，為了達成千億目標，合景泰富還采取了一些新的管理措施：“第一，我們采用了跟投的制度；第二，年初制定了一個名為‘合享家’的全民營銷平台。”

蔡風佳透露，目前集團有20%-30%的成交是通過該平台實現，未來通過平台的推廣，比例還會繼續進行上升。

中報顯示，合景泰富今年全年推出的貨量為1100億元，其中下半年占600億元。而該公司目前擁有土儲2000萬平方米權益建築面積，涉及137個項目，總可售貨值5500億元。

“因為公司在2016-2017年市場低迷的時候，拿了很多便宜的地。”蔡風佳總結，所以公司有充足的貨源，對未來充滿信心。

“我們下半年要加大銷售，加大回款，盡量用少的資金通過收並購的方式納儲。”蔡風佳稱，目前市況确實並不樂觀，但是危機也是轉機。

據了解，合景泰富在上半年共獲得土儲292萬平方米，平均地價5500元，大概90%都是通過收並購拿的。

“以前都是搶地，現在變成選地。”蔡風佳認為，下半年将是一個拿地的好時機，合景泰富還會擇機而動。

至于香港方面，在斥資超過240億港元合作拿下香港鴨脷洲同啟德兩幅地塊後，孔健岷似乎要歇一歇了。

“土地方面，其實公司有留意香港市場，並不是沒有留意。”孔健岷話頭一轉：“不過我覺得，内地市場有更好的選擇。”

另據現場消息透露，合景泰富位于鴨梨洲及啟德的兩個項目，都将于2019年開售。

以下為合景泰富集團控股有限公司2018中期業績會問答實錄：

現場提問：公司年中的資産負債率有所上升，全年會控制在什麼樣的範圍内？上下半年推出的貨值大概是600多億，預計去化率會到多少？産業小鎮這一塊發展得怎麼樣？

孔健岷：負債率對比去年上半年的數據有所上漲，其實這與規模發展是有直接關繫的，因為你要上規模的話，負債率在這個過程中适度地增長，我覺得是很正常的。

我們的負債率在行業内還是偏低的，說明合景泰富的整個财務狀況非常健康。希望年底能夠下調，控制在一個合理的範圍。

銷售方面，上半年完成的比例大概是50%多一點，下半年推出的貨量比較多，大部分新盤都集中在下半年，所以對于完成今年的任務，我們是非常有信心的。

蔡風佳：産業小鎮方面，合景泰富兩年前已經布局了産業小鎮，在成都拿下了一個大邑項目，占地近一萬方，如果各位媒體朋友有機會去成都，歡迎到我們項目參觀，現在也已初具規模。

項目的啟動區已經建成，未來酒店、兒童基地、旅遊度假酒店的集群，可能陸陸續續在這幾年呈現。

我們在美麗鄉村、新新型城鎮化建設實踐方面有一些有益的嘗試，也得到了當地政府和同行的一些好評。接下來我們在廣州、濟南有幾個項目，政府給了很好的條件，可能在今年下半年或者是明年逐步開展。

這些項目的建成或者是發展，跟國家政策是一脈相承的，就是現在國家提出來的鄉村振興戰略，有大量的資金、基礎設施的投入和傾斜。當然不是主業，但是對房地産、對整個公司的可持續發展提供了有益的補充。

現場提問：管理層怎麼預判下半年内地房地産的情況？買地會不會加大？打算買多少？

蔡風佳：政府調控的背景下，各大同行包括我們取得了突出的業績，說明中國房地産市場也是存在的。政府對房地産市場的态度是希望不要太快，希望還是平穩的增長。

作為開發商來說，跟政府心理也是一樣的，如果跑得太快，對可持續性發展其實不好，所以我們希望可持續地慢慢發展，我覺得我們對這個市場還是有信心的。

第二，公司對買地還是比較審慎的，但是有一條，如果是碰到好的地，就是利潤率比較高的地，我們會毫不猶豫果斷地買。

最關鍵就是今年這個市場有些變化，以前都是搶地，現在變成選地，特别是下半年到明年上半年，為我們選地提供了更多的機會、更多的方式。

我們經常通過一些收並購，比如說幾千萬，有些是一兩個億就可以獲取項目。原來地主因為各方面的原因，資金出了問題，可能幹不下去了，那我們可以跟他一起做，我們收繳了定金，通過我們操盤，通過品牌輸出，這樣可能獲得比原來招拍挂更多的利潤，更好地回饋股東。

現場提問：下半年寫字樓的貨值有多少？上半年都加了派息，其實是不是之後都會維持一個比較高的派息比率？有沒有關于下半年拿地方面的預算？

羅兆和：下半年整棟寫字樓出售的貨值大約去到40億左右，現在這些項目都有很多有興趣的買家來洽談，因為整棟出售有一定的吸引力。

比如說在通州，這些地方因為未來市政府是搬過去的，比如銀行，他們要靠近政府，他們很希望整棟買了，所以我們就整棟賣。

當然我們要保留一部分用來收租，所以這方面不會特别急着要做成。只要價錢合适，我們就會考慮，因為這些地方始終是很好的。

孔健岷：派息比率，公司未來兩三年的派息都是高于同業的平均水平，這個态勢很正常。

關于拿地方面，就算現在不拿了，公司的土地儲備也足夠未來3到5年的發展。但是我覺得如果在城市量級方面比較好的，适合公司發展的，我覺得這些可以拿就拿。因為現在拿地相對來講比較劃算，很多是底價成交。我覺得我也不會弄高地價，沒有必要。

現在行業里面，大家都知道資金緊張，但是公司的财務相對比較穩定、比較健康的，所以該出手的時候要出。具體金額方面，我想要看回市場的情況，如果這些地真的很适合公司發展，我覺得當然我會去拿，因為現在是一個很好的時機。

現場提問：管理層怎麼看香港樓市？合景在香港投地的策略是怎樣的？公司的毛利率在上半年有一點下跌，下半年會回升到之前的水平嗎？

孔健岷：香港方面，其實市場是有波動的，這個很正常，所以在這方面，我不是太擔心。因為香港始終土地都是比較少，所以香港市場還是比較好的，我比較看好。

土地方面，公司有留意香港的市場，並不是沒有留意。現在市場的地确實有很多選擇，作為一個成熟的地産企業，相對在取舍方面，我覺得應該會做出對公司最有利、對股東最有利的選擇。

毛利率方面，我們的毛利率還是挺高的，高于同行水平，代表公司經營、管理方面還是非常好的，這點是挺好的。