業績會直擊 | 綠城新總裁首秀與被提及34次的中交（實錄）

觀點地産網 這是50歲的張亞東第一次在香港資本市場公開露面，相比于前任曹舟南的侃侃而談，這位中交出身的新任CEO顯然更加謹慎，大部分的問答中，大股東中交的存在感也大大提升。

8月27日下午，綠城中國在香港召開了2018年中期業績會，由于月初曹舟南的卸任，此次出席的管理層由張亞東占據C位，執行總裁李青岸、首席财務官馮征分列左右。

與過去幾次發布财報後，股價應聲下跌的境況不同，于早間2018年中期業績發布後，綠城中國股價結束了連日來的下跌，盤中漲幅一度達5%，随後回吐約2.3個百分點，截至收盤報收8.37港元每股。

或許受到股價利好的鼓舞，首次參加業績會的張亞東一開場便主動打開話匣子：“今天是一個好日子，中午李青岸總、馮征總非常高興地告訴我，今天上午我們的股票漲了5.2%，這也是近期我們股票漲幅最大的一天。”

中期報告顯示，雖然期内綠城中國754億的銷售額只有不到30%的上漲，但實現總收入為335.3億元，同比增長220.9%。除稅前利潤為人民币55.7億元，同比增長111%；淨利潤為人民币31.2億元，同比增長145.7%；股東應占利潤人民币23.3億元，同比增長90%。

但值得一提的是，若根據報表粗略統計，2018年上半年綠城的毛利率和淨利率分别為16.6%及7%，大大低于行業平均水平。

對此，馮征特意解釋：“有些從聯營公司收購成附屬公司的利潤，由于會計準則，必須要按照當時的公允價格入帳，導致成本增加，結轉的毛利率就下降了。”若剔除這一部分影響，調整了之後綠城物業銷售毛利率則是31.9%。

觀點地産新媒體還注意到，2018年上半年，綠城整體去化率為62%，其中，新增項目80%，有部分項目房源去化為90%。

顯然，随着行業整合力度不斷提高，綠城也一改過去庫存高的症結，在規模追逐上有了更強烈的意識。

被提及34次的中交

雖然對資本市場交出了一份滿意的成績表，但對綠城而言，過去這半年或許很難稱得上平靜。

6月初，綠城完成内部組織架構大調整，正式形成了“5輕11重”的管理架構，5個輕資産闆塊包括管理集團、生活服務集團、資産集團、房屋科技和雄安集團；11個重資産闆塊則分别為小鎮集團、各個城市公司和新組建的楊柳郡公司以及亞運村公司。

7月底，曹舟南宣布辭去行政總裁一職，更引發了行業對綠城将繼續“中交化”的猜測。

雖然首次以綠城行政總裁亮相時張亞東曾強調，自己的加入並不意味着綠城會“去宋衛平化”，但在業績會現場，被多次提及的中交，以及外界對中交加強與綠城協同作用的期待中不難看出，成為綠城大股東的第四年，中交的效應正在體現。

據觀點地産新媒體不完全統計，在近1個小時的業績發布會中，中交一共被提及了34次。

張亞東表示：“中交是做基礎設施一級開發的，綠城是做二級市場開發的，所以兩者從産業鍊的角度是一個前後的關繫，這是一個巨大的合作優勢，特别是中交将給綠城提供更廣泛的戰略資源，綠城将給中交提供更深度的開發優勢。”

在公司治理上，張亞東強調，中交是國企，綠城則有靈活的市場機制，未來雙方将互相借鑒自己的制度和機制上的優勢。

值得注意的是，随着綠城逐漸擺脫股權争奪的陣痛，以及中交内部整合接近尾聲，雙方也開始有了具體的項目合作，對此，張亞東則用了“非常緊密”一詞來形容雙方的合作。

他透露，本月23号，綠城和中交的16個單位簽署了近30個項目協議，包括泰國曼谷項目、馬來西亞新山項目、雄安建設者之家、容東新鎮項目、宜昌南靈小鎮項目、廬山西海項目、川菜小鎮等，計劃總投資超過2500億元。

“投資會更加多元化”

無論是組織架構調整還是管理層的變動，對規模的追逐早已成為綠城的主旋律之一。

根據年初定下的1600億銷售目標，上半年，綠城已完成47%。根據李青岸現場透露，下半年綠城還有1689億的可售貨源（不包括現在拿地年底實現銷售的部分），按照60%的去化率，到年底将産生900億的銷售，加上上半年新增的750億貨值，全年實現1600億，甚至1700億都是可能的。

不過，張亞東則透露了他謹慎的一面：“1600-1700億是原來計劃的下限，随着下半年房地産市場的調控，我們做了一些更穩健、更保底的思考，應該說到目前為止1600億我們還是有把握的，如果下半年市場不發生更大的變化，全年銷售超過1600億是可期待的。”

拿地方面，綠城同樣顯得謹慎不少。數據顯示，上半年，綠城新增地塊共計19個，總建築面積約為440萬平方米，總成交金額約人民币248億元，其中歸屬于綠城集團支付的約為184億元。

顯然，與此前曹舟南提出的1000億拿地預算，綠城在投資開發上還有更大的空間，不過在拿地方式上，傳統的招拍挂市場或将不再是綠城的主要戰場。

張亞東透露，下半年綠城在買地上的結構可能會發生變化，對于公開土地市場，綠城将遵循更加謹慎的原則。而在項目投資、股權合作以及並購上，張亞東則流露出更多的興趣。

他指出，以上述綠城和中交的合作項目為例，這些投資會形成比原來傳統市場更大的利潤份額，因此，未來綠城也将更多地加大TOD、小鎮、美麗鄉村、運動繫列的開發和投資。

“中交和綠城雙方的合作前景可期，雙方的優勢更能發揮到最大，雙方遠遠會形成1+1>2的态勢。”張亞東補充道。

以下為綠城中國控股有限公司2018年中期業績會現場問答實錄：

現場提問：除了在财務上的支持以外，未來中交和綠城在其它領域還會有哪些合作？

張亞東：我想這是大家都比較關心的問題，中交集團和綠城的合作是互相促進、互相發揮優勢，創造未來，有以下幾個主要的特點：

一是中交集團和綠城在未來的合作中将形成戰略上的協同，進行全面的合作。

中交的優勢大家都很清楚，特别是從城鄉建設領域來看，中交是做基礎設施一級開發的，綠城恰恰是城鄉建設里面做二級市場開發的，所以從産業鍊的角度是一個前後的關繫，它倆的協同、合作會産生巨大的協同價值，這是一個巨大的合作優勢。

中交将給綠城提供更廣泛的戰略資源，綠城将給中交提供更深度的開發優勢，所以綠城中交的合作未來有非常大的前景，這是從宏觀的戰略層面看。

從公司治理機制和公司管理制度的完善上看，兩個公司也是高度契合和相關的。中交作為一個國企，有非常完善的公司治理機制和體制保障，綠城有靈活的市場機制，各自的特點和優勢十分明顯，未來期望互相借鑒自己的制度和機制上的優勢，使得兩方面的戰略合作能最大化。

這在以往三年和最近合作的具體模式上，也看到了巨大的發展商機和特别良好的合作模式。

從微觀的項目合作來看，中交和綠城目前具體的項目合作非常緊密，並且已經全面的開展。

中交和綠城經過三年磨合後，上周在具體合作上邁入了一個新的台階，進入了一個新的歷史階段。

大家知道中交作為一級開發，有大量的基礎設施建設工程，配置了大量的土地和資源，這些資源的二級開發中綠城擁有獨特的優勢。

從中交的角度來看，希望這些土地由綠城中國去完成，形成高品質的産品，所以中交給綠城中國提供了良好的資源。

綠城中國為中交無論是房地産闆塊還是基礎設施建設，都提供了強大的支撐，使得它的産品得到了轉化，使它的産品形成了價值，所以這也是互相優勢互補，發揮各自優勢的。

本月23号，綠城中國和中交的16個單位簽署了近30個項目協議，這30個項目是經過反復挑選、反復篩選出來的，這些項目對于綠城中國也是獲得發展資源，形成巨大價值的一個非常好的優勢。在綠城中國以後的戰略調整上，這也是我們要強化的一個渠道。

最後，在人才、管理隊伍上，雙方也是優勢互補、互相支持。大家知道中交有很好的人才培訓體繫，也是人才濟濟，綠城有很好的市場化、最前沿的房地産專業化人才。總之，中交和綠城雙方的合作前景可期，雙方的優勢更能發揮到最大，雙方遠遠會形成1+1>2的态勢。

至于一些具體的合作，可能大家都知道了，比如說三年來，中交對綠城财務上的支持、金融上的支持，在數據上大家也都能看到。包括三年來綠城融資的成本，去年和今年比，融資成本又降了0.3%，包括現在400多億的現金流，非常充裕，具體的這些東西在，以前幾年我們已經體會到了，未來的合作還會上到一個新的台階。

現場提問：未來投地的速度會不會再加快？現在負債率已經有50%多了，會不會進一步提升？會不會擔心融資環境收緊？你們早前說過全年銷售目標是1600億，雖然現在很有信心，但會不會擔心房地産的調控的影響？

李青岸：我們現在除了正常的招拍挂之外，主要用其它的四個模式進行投資，包括TOD、小鎮、美麗鄉村、運動繫列。比如地鐵上蓋物業，如果城市地鐵發展速度快的話，上蓋比較多，我們這一塊的發展就會比較快。如果純是靠招拍挂拿地的話，目前這種情況下，我們認為這個發展速度有一個天花闆。

關于融資環境收緊，的确從2016年10月份調控以來，調控最深的就是金融市場，就是銀行監管。

到目前為止，我認為是歷史上房地産調控銀根收得最緊的時期，一是銀行對房地産投資規模全部壓縮，包括現在的開發貸款和個人貸款的按揭都已經收縮到歷史上最低谷，這是一個現象。

第二是非銀行融資，包括信托、基金，所有的資金一律不準進入房地産，這對房地産是一個非常大的沖擊。

綠城本身也是在大的金融環境下發展，但是我們到今年年底依然安排有370億的現金淨流入，所以綠城一定是現金流和投資相匹配，一定确保年底的現金流的充裕。

第三個問題，就是淨資産負債率從46%到了50%多，到年底會不會增長？我相信這個淨資産負債率适度的增長，比如到了60%幾、70%幾，我認為都是健康的，如果有機會去投資的話，還是希望拿出資金去擴大規模。

現場提問：核心淨利潤是23.3億，相對權益銷售大概有多少？23.3億對今年的營收，對比了全行業來說算是中上水平，這是否意味着綠城下一步可能更适度的開放合作開發銷售的權益？這一塊有沒有什麼計劃？另外再問一下張亞東總裁，因為剛完成新舊總裁的交接，今天您是第一次出來面對資本市場，想問一下您這段時間的感受。您剛才也談了中交和綠城的融合，下一步從綠城投資發展的角度，您有沒有一些計劃和準備工作？

李青岸：和自己相比，今年核心淨利潤是最好時期，也說明我們前面跟大家承諾的，2015年以後拿的土地，我們有充分的信心把這個毛利率做上來。今天我們财務部的總經理也來到了現場，讓我們财務資金部的總經理從數字角度給您做一個解答。

财務資金部總經理：23.3億是權益利潤的金額，是已經歸屬上市公司的利潤金額，今年的總銷售額474億里面，權益金額占到60%左右，所以對應的大概有280億的權益銷售金額。

馮征：我補充一下，23.3億是會計上面歸屬于股東的利潤，核心利潤是31.5億，把會計政策影響的調整去掉，其實31.5億才是正确的。

31.5億歸屬的營業額就是335億，這就是我們權益部分，聯營公司和合營公司都不包含在里面。

李青岸：我認為未來合聯營對房地産企業來說是一個方向，並不是說所有的合作項目毛利率都是低的，反而現在有很多合聯營項目的毛利還是高的，但是我們堅持一點，我們要控股，這也是為了保證我們的規模。

按照自然增長規律，今年年初定的指標是1600億，如果下半年情況比較好，可以達到1700億，自然增長20%的規模應該是有的，到明年的銷售額應該到2000億，這是有希望達到的，畢竟我已經有這麼多的土地儲備。

張亞東：對前面的問題我再補充一下，從現在我們的計劃來看，一千六七百億是原來計劃的下限，随着下半年房地産市場的調控，我們做了一些更穩健、更保底的思考，應該說到目前為止1600億還是有把握的，如果下半年市場不發生更大的變化，全年銷售超過1600億也是非常可期待的。

另外，可以從土地儲備、貨值儲備來看，現在有8000多億，即使現在開始一塊地不拿，未來三年形成2000億、2500億的銷售目標也是非常現實的情況。

大家知道最近曹舟南總裁正在研究一個新的領域，就是美麗鄉村的領域，這也是在綠城體繫下開拓我們的增量，做一些新的嘗試、新的開拓，我繼續做綠城中國的存量，當然存量里面也有增量。

這次的切換非常順利，大家都信心滿滿，特别是在原來的發展基礎上，我們有一些新的領域、新的空間和新的布局。

來到這里工作以後，感覺綠城的團隊非常職業化、非常專業，大家也看到綠城現在的發展态勢非常好，所有的指標都是非常令人振奮的，對我們的股東有一個非常好的交代。

這也說明，綠城三年的穩健發展形成了這樣一個态勢，所以我們這樣一個切換，特别是我感覺在原有的人才隊伍、戰略和原來的一些經營的日常活動，現在感覺都是非常順暢。

我來綠城工作以後，也感覺非常的高興，特别是我們新組成的經營班子，在大家的支持下正在研究未來的發展，所以現在感覺非常有信心。應該說到綠城來工作，對我自己也是有一個非常好的期待。

來綠城工作這一個多月以來，首先我們做了調查研究，了解綠城，然後我們要發揚光大，去發揚綠城、發展綠城。

我們要長久謀劃，做到健康綠城，這也是我們最近這段時間和全體經營班子一起做的工作。

關于投資的問題，我們下一步的投資是在原有戰略的基礎上謀求多元化。大家可能從我們6月4号的組織框架調整上可以看到，在注重傳統重資産投資的同時，強力推動了輕資産闆塊項目的發展，由原來的1+5的模式（一體五翼），變成了11+5的輕重並舉的模式。

這就是要尋求綠城中國一個更大的發展機遇，特别是我們要謀求在一些新興的領域、新興的市場，這樣使得綠城的發展能更加穩健，能抵消房地産波動帶來的不利影響，這是我們下一步的投資方向和戰略。

現場提問：今年上半年買地的資金大概300億左右，下半年繼續買地方面是按照全年的預算來進行還是說會放緩買地的速度？下半年買地的預算是多少？去年年中的時候，曹總說整個樓市兵臨城下，樓價今年肯定會跌，因為去年感覺公司的成績也不算特别好，但是今年上半年我們看到公司做得比較好，想問一下公司對整個樓市的看法有沒有轉變，或者說現在是不是一個好的發展機遇？

張亞東：關于買地，我們原來的買地計劃上半年執行得很好，投資強度大家都看到了。下半年，我們總體上來說會持續跟進，在布局上會持續跟進。作為一家房地産公司，這也是我們長遠發展的一個最重要的工作内容。

但是下半年的買地結構可能會發生變化，也就是在傳統的招拍挂市場上，我們會認真研判市場的變化，認真研判局部市場的預期，跟蹤市場，決定傳統招拍挂市場買地的一些決策。

我們會拓展新的投資市場，特别是剛才提到和中交的合作，談了近30個項目，這些項目會加大投資力度，我們的簽定合同額是2500億，並且這個投資力度加大以後，會形成比原來傳統市場更大的利潤份額，從現在簽署的具體項目合作上看，這種趨勢已經非常明顯了。

青岸總剛才給大家介紹了，我們會加大TOD這些産品的力度，我們的浙江公司、北京公司，現在已經全面開展軌道交通上蓋物業的開發，從近幾年開發的成功經驗看，這個市場也是非常好，利潤率也遠遠高于傳統招拍挂市場，所以這也是我們要加大投資力度的地方。

運動繫列，我們建的亞運村以及在西安全運村等項目，是我們加大投資的領域。還有就是我剛才提到的一些輕資産闆塊，這也是我們加大投資力度的領域。

從投資的角度，力度肯定會繼續保持的，但我們會優化結構，專攻一些更加擅長的産品，使得我們的均衡發展取得更大的利益。如果這些目標實現了，在去化現有的存量土地和存量貨值的基礎上，我們相信會實現更大的目標。

第二個問題，從現在來看，全國樓價基本還是持續平穩，除了像廈門這種極少數的城市樓價往下掉，其它的基本還是平穩的。

我們判斷，樓市調整過程中樓價應該基本保持平穩，這也是國家進行樓市調控的一個基本原則。對樓價這一塊，我們能跟随國家的政策，具體結合綠城的實際，做出市場預判，做我們決策和銷售的計劃。

坦率說，“兵臨城下”這個詞是你今天說了我才知道，當時我還沒來公司，我不知道當時說這個話是什麼背景和什麼語境，不知道是什麼意思。