業績會直擊 | 保利置業提了金融口号 但房地産仍是核心業務(實錄)

觀點地産網 8月23日下午，保利置業集團有限公司在香港舉行2018年中期業績發布會，董事總經理韓清濤、董事副總經理葉黎聞、副總經理萬宇清及财務總監潘治平出席現場。

據觀點地産新媒體了解，和往年一樣，與保利地産的整合照例成為媒體關注的熱門話題。七個月前，保利地産宣布拟收購保利香港控股50%股權，從而獲得保利置業的控股權。

問得次數多了，韓清濤難免表現出厭倦的情緒：“關于（保利置業）和保利地産的關繫，我們已經多次在記者會及投資者會上談過……”

他随後仍做出回應，先是透露保利香港控股的股權變更近期已完成，進而強調數個整合後的原則。這些原則包括，保利置業保留原有管理團隊及架構，主營業務不會發生變化。

盡管如此，外界仍從當天的業績會探測到一絲變化。在中午發布的中期業績報告中，保利置業罕見地提出“海外地産和金融業務是本集團未來重點探索的兩個方向”，這被視為該公司與保利地産整合後，調整自身發展策略的先發信号。

被問及轉型金融業務的初衷及具體措施時，韓清濤卻表達出了一定的不确定性。韓清濤表示，保利置業提出“地産+金融”這一轉型思路，主要因為房地産與金融的結合非常密切，但他同時坦承公司轉型步伐相對慢，實際做起來“還是比較難”。

“保利置業的主營業務還是房地産，同時在金融業務方面做一些嘗試。”他向與會者如是闡明新業務的定位。按照公告披露，保利置業已取得由證券及期貨事務監察委員會批出的1号、4号和9号牌照，在香港進行證券交易、就證券提供意見及提供資産管理服務。

韓清濤還向與會者強調，保利置業截至目前的土地儲備總價值已經超過了去年，以此佐證公司的主業仍是内地及海外的房地産開發。

于是，現場的聚焦點開始轉移至保利置業的房地産業務上。

數據顯示，保利置業錄得收入69.92億港元，同比減少52.5%；毛利24.88億港元，同比增加0.7%，核心淨利潤5.92億港元，同比增加29%；毛利率上升18.8個百分點至35.6%，核心淨利潤率上升5.4個百分點。

有投資者向觀點地産新媒體透露，保利置業管理層稱，上半年營收縮水逾半主要與結轉節點有關，但由于結轉單價上升約37%，公司仍實現利潤的穩步上升。截止6月底，該公司已售未結轉貨值近人民币350億元，其中預計55%左右将于年内結轉，這能保證全年毛利率在30%以上。

保利置業副總經理萬宇清在現場透露的數據顯示，公司上半年實現合同銷售241億元，占全年目標400億元的60%。而下半年新推及續推貨值約300億元，全年推貨量累計830億元，按去化率50%-60%估計，公司可實現銷售約415-480億元。

不過，被問及土地新增投資時，保利置業管理層的态度則明顯謹慎不少。

其中，保利置業上半年新增8個項目，分别位于澳門、濟南、淄博、甯波、上海等地，其中上海項目為保障房性質，累計新增建築規模253.3萬平方米；同期新開工項目則達18個。對此管理層回應，一線城市拿地成本高、壓力大，有一定風險，因而公司有意識回避。

海外地産方面，保利置業管理層的表述則是，未來以香港、澳門為重點，适度參與“一帶一路”沿線國家的項目，以及澳洲等地項目。目前，該公司權益土地儲備為1380萬平方米，其中境外占2%。

對此，韓清濤的解釋是，從公司及同行的實線來看，香港是最為合适的境外市場，此前公司在香港啟德龍譽項目維持100%去化率。他強調不會像在内地一樣大規模擴張，最近公司雖然開始在東南亞考察項目，但受經濟形勢不穩定等因素影響，拓展海外項目時仍會謹慎。

“下半年如果有更合适的機會，我們還是會盡量獲取一些優質地塊。逆周期去拿地才是正确的，關鍵是逆周期的時候我們要有現金在手上。”保利置業管理層如是表态。

以下為保利置業集團有限公司2018年中期業績會問答實錄：

現場提問：公司最近也比較大力在推行長租公寓的計劃，能不能透露一下有怎樣的預算，每年要推多少公寓？現在市場對這個闆塊的盈利能力還是有疑問，包括市場上有很多負面的新聞，像北京租金大漲等，請問管理層對此是怎麼看的？公司對海外發展有非常大的野心，而公司目前海外業務的占比有2%左右的水平，以後會占多大比例，國家之前限制海外投資，公司“逆境而上”是出于什麼考慮呢？

韓清濤：長租公寓目前是國家支持的業務，但我們沒有專門組織團隊專項做長租公寓，我們的長租公寓是和地産業務結合在一起來開發的，但這方面有債券等融資支持，這個還是順應我們的開發業務過程，能利用國家政策發展長租公寓，同時對我們的業務也是一種補充吧。

至于租賃市場和長租公寓不是一個概念，像目前很多中介機構通過現在的政策，通過囤積客戶，然後通過金融的手段來做一些租賃業務，所以從這方面來講，我們並沒從事這些工作。

另外，海外發展是保利置業致力的一個方向，因為我們畢竟在香港上市，我們在香港開發的幾個項目都比較順利，特别是龍譽項目，目前的去化水平是100%，應該說它的利潤空間比原來預算的提升了很多，這也是得益于香港房價的一個上漲吧。

另外，我們最近也在油塘拿了一塊地，所以我們的海外發展雖然目前比例不太大，但我們會保持穩中進取的一種策略。因為國家是控制房地産在海外的開發，但我們畢竟是在香港上市的公司，我們的資金來源都是在香港資本市場上來的自有資金，不是從國内來的資金，這一點國家是非常清楚的，所以說我們開發的業務都是在國家大的政策允許之下，按照程序進行業務拓展的。

海外項目，我們依托于香港，同時澳門也有項目，東南亞項目還在探讨、研究，包括倫敦也有一個小的項目。今後如果有适當的機會、适當的項目，我們都會去拓展。

並沒有特定說要在哪個國家或者不在哪個國家發展，還是看具體項目吧，如果有合适的項目，包括政策環境、法律環境、經濟效率測算等合适的話，我們都會去拓展，沒有特别指定。但香港是我們主要的發展區域。

現場提問：公司之前計劃要收購新昌集團的股權，目前進展如何，預計什麼時候可以完成？另外，公司目前和保利地産是怎樣的關繫，未來保利置業會不會逐漸退出住宅開發市場？目前保利集團對保利置業的定位是怎樣的？

韓清濤：關于和保利地産的關繫，我們已經多次在記者會及投資者會上談過，因為這是保利集團整體的戰略，通過證監會要求，主要是出于規避同業競争的基點。

從目前看，和保利地産的整合方案已經取得了階段性的完成，那就是保利地産收購了保利香港控股（保利置業大股東）50%股權，這個股權的變更也已經完成了。

下一步的業務開展，從目前來看，要強調幾點：第一，保利置業的管理團隊，包括架構都沒有發生變化；第二，公司的主營業務也沒有發生變化，這些可以從今年的土地儲備看出來，到目前為止，我們今年的土地儲備已經超過了去年全年土地儲備的總價值，所以主業仍然是内地房地産以及海外的房地産開發。所以，保利置業的主業並沒有發生變化，我在這再重申一下。

從架構上講，我們也是由中國保利集團公司直接地合並報表、直接在管理。

另外，我們並沒有說要收購新昌集團，但是前期有一個意向，就是做一個初步的财務盡職調查，這些也在我們公告中有提過。

潘治平：其實我們對于新昌集團的認購沒有一個具體的方案，也沒有時間表，如果有進展肯定會做出公告的。

現場提問：中期報告提到，海外地産和金融業務是集團未來重點探索的兩個方向，現在也已經在籌備開展金融業務，金融業務的範疇其實挺廣泛的，集團這邊是否已經确定大概要開展哪些金融業務？然後集團這邊是否會對此有資源的傾斜，像集團本身有的金融平台會不會有所轉型？

韓清濤：業務的轉型發展，尤其是金融業務類，其實各家房企都做了大量工作，應該說我們所走的步伐可能還相對慢了一點。因為房地産和金融的結合是非常密切的，所以我們也提出了地産+金融這樣一個發展轉型的思路，但實際做起來還是比較難的。我剛才也重申了，我們的主營業務還是房地産業務，同時在金融業務方面做了一些嘗試和探讨、研究，開展一些金融類的業務。

目前，我們今年已經取得了證券及期貨事務監察委員會批出的1号、4号和9号牌照，我想金融業務我們的主要切入點還是通過房地産基金與房地産的結合，來帶動這項業務的開展，同時在香港這樣一個資本市場上，如果有其他的金融服務類的業務，我們也會做一些嘗試。

現場提問：現在看到内地房企已經比較少在香港拿地了，也比較低調，很多房企開始買香港的舊樓，而集團還是非常主動地在香港的公開市場拿地，最近33億港元拿了油塘的一塊地，所以是不是認為背後的利潤還是蠻多的？另外，以後在香港和海外的銷售占比會不會多于目前的2%？

韓清濤：其實這個問題我剛剛已經一定程度地回答過。内地市場肯定是最主要的市場，無論從規模還是效益講都是。

我們香港的龍譽項目做得不錯，因為作為一個房地産公司在一個區域的發展非常重要，不可能只在一個區域做了項目之後就撤退；同時保利置業的總部也在香港，所以我剛才也強調了，在香港發展是我們海外發展的一個重點，包括龍譽項目和油塘項目，而對于油塘這個項目的獲取，各種評論和看法都是相對正面的，包括它後續的開發、利潤空間等。

這兩年我們（在香港）都沒有拿到地，所以不是“逆流而上”去拿地，因為房企沒有地，就像加工沒有原材料一樣。在适當的時機下，我們拿了這塊地，對我們以後的發展是非常好的補充，對公司整個業績将來也是一個補充。

現場提問：上半年保利置業的銷售均價有比計較大的上漲，這在接下來的結算和推售項目中是怎樣的情況？

潘治平：今年上半年結轉的均價大概是1.3萬多元，2018年到6月底，我們的均價一般到了1.8萬多元，從這方面看，我們未來利潤的空間是可以維持的。

現場提問：公司上半年已經完成銷售目標大約60%，會否調整全年目標？香港項目的推盤步伐會是怎樣的？龍譽項目的利潤水平比較高，預期會在什麼時候入賬？

萬宇清：上半年簽約241億元人民币，按照年初口徑的話，已完成全年目標60%。其實上半年我們在新開工、新推盤這塊和年初目標還是有些差距，沒有完成，所以下半年新推和續推加起來還有300億元貨值，全年貨量加起來會去到830億元左右，若按照50%-60%去化率推算，全年銷售大約在415-480億之間。

因為下半年的市場整體來看還是很不明朗，而且從最近兩個月的銷售來看，速度在慢慢放緩了，所以在目標這一塊，我們還是盡量争取最大的一個銷售規模。因為現在市場不好，我們關鍵還是多拿一些現金在手上。

現場提問：關于财務方面，公司的融資成本從去年年底的超過5.2%降到了6月份的5.1%，到年底時這個數字會是下降還是會上漲？另外在拿地預算方面，去年底時100億，現在剩下80億，是否預示着下半年公司拿地會放緩，還是說今年拿地金額會超過100億？

潘治平：财務成本方面，目前的融資難度确實是加大了，我們也預期下半年的融資成本有可能提升，但這個幅度也不會很大，希望可以維持在原來的穩定水平。

土地款方面，100億是我們年初的計劃，而按照我們現在的拿地節奏，按照估算全年應該會達到160億的水平。

現場提問：有房企擔心下半年的調控節奏會加強，但公司的拿地預算是多了，這方面是有着怎樣的綢缪和策略？

萬宇清：上半年在國内，房企中前十名、前二十名的拿地都不少，因為拿地就是在補充貨量相應的土地儲備。

另外，從最近幾個月來講，很多如北京、上海，及華東一帶、廣州等地都有土地流拍。土地流拍主要有兩個原因，一是現在土地本身的起拍價比較高，第二是資金，因為很多拍地都要求付保證金，有些少的是50%，有些甚至是100%的地價，所以總價高的地塊保證金也多很多，推地比較密集的時候，大家在資金這一塊還是有比較大的壓力，從而導致一些地塊的流拍。

從房企來講，市場最近幾個月在慢慢轉緩，轉緩的話大家都很難去拿地，多是觀望一下。而對于我們來說，上半年獲取土地實際上是在把握這個節奏，就是根據整體的銷售和資金安排，以及根據已進入區域、跟蹤地塊的測算情況去拿的，都在我們的預期範圍内獲取。如果真的是高價地，我們都不會太激進。

下半年的話，和上半年的拓展額度基本差不多。但下半年如果有更合适的機會，因為市場低迷的話，土地市場也會低迷，我們還是會盡量獲取一些優質地塊。逆周期去拿地才是正确的，關鍵是逆周期的時候我們要有現金在手上。