别了，清水灣！海南、雲南之外雅居樂超級小鎮新輪盤

觀點地産網 自從去年12月底在河南鞏義簽下第一個“集旅遊、休閑生活及文化創意”的2000多畝超級大盤以來，雅居樂又在全國邁開了腿，最近顯得尤其忙碌。

近一周，雅居樂先後在福建漳州、四川成都、陝西西安和寶雞拿下4個超級大盤；並在8月21日與汽車賽事運營商勒芒簽約，為天津寶坻投資額達到300億元的津僑國際小鎮引入汽車運動産業。

新近簽約的4個項目中，聯手萬新集團的旅遊地産項目位于漳州的廈門·香山灣，總規劃面積約17.65平方公里，雙方的合作地塊占地面積總計約530.8畝，計容總建築面積達114萬平方米。

同時，雅居樂獲得生産化肥和化工原料的國有企業川化集團位于成都青白江2151畝的廠區改造合作。

與這兩個項目的商讨幾乎同步展開的，是位于陝西西安和寶雞的兩個項目。

觀點地産新媒體了解到，雅居樂與寶雞市簽約蟠龍新區雅居樂國際教育社區項目，該項目拟用地近千畝；随後，與西安市西咸新區展開會談，雙方或在公共設施、民生配套、文化旅遊等領域加大合作力度。

過去十余年間，雅居樂位于海南的旅遊地産項目清水灣始終一枝獨秀，相較之下，雲南的旅遊大盤則有些乏善可陳。

以2017年為例，雅居樂海南及雲南區域将近200億元的預售額中，海南清水灣貢獻了170億，雲南雅居樂原鄉及西雙林語則分别錄得人民币10億元的銷售額。

從近一年的動作可以看出，旅遊大盤遭遇發展瓶頸的雅居樂，不僅僅将“旅遊地産”往“文旅特色小鎮”的方向進行轉變，也在大盤模式上疊加了更多旅遊之外的概念。

七天簽下四大盤

如果不計入達成初步合作意向的西咸新區文旅項目，雅居樂在将近7天之内獲取的三個大盤項目面積合約3680畝。

其中，與萬新集團共同開發的是位于福建漳州廈門·香山灣的百萬濱海大盤。

觀點地産新媒體了解到，萬新集團創立于2006年，總部設于北京，其官網顯示，該集團是以産融創新、新城鎮及特色小鎮建設發展為核心，以金融投資、健康醫療、文旅産業為特色的綜合性産融集團。

廈門·香山灣為萬新集團旗下項目，位于漳州濱海新區漳浦縣境内，該項目總規劃面積約17.65平方公里，包含三大主題地塊，總投資額約500億元。本次引入雅居樂聯合開發的地塊，占地面積總計約530.8畝，折合35.39萬平方米，計容總建築面積約114萬平方米。

從這項合作的宣傳資料可以得知，萬新集團實際上看中的是雅居樂在旅遊大盤方面的經驗，特别是其在海南清水灣項目上取得的銷售成績，並表示雙方的合作不僅限于“此次百萬方地塊的合作”，還将發揮各自在産業建設、房地産開發、旅遊配套運營等方面的優勢，共同将香山灣打造成為“下一個清水灣”。

而雅居樂在成都和寶雞獲取大盤的思路，不同于過往的旅遊地産模式。

近日，雅居樂與川化集團與就“青白江川化存量土地改造開發”項目簽訂了合作協議，觀點地産新媒體獲悉，川化集團為成都市一家主要生産化肥和化工原料的國有獨資企業，該公司曾是國家“一五”時期的重點建設項目，是全國十八個大型化工基地之一，因為先後經歷沱江重大污染事件和經營虧損後逐漸沒落，這個位于成都老城區青白江的化工廠幾乎淪為廢墟。

該化工廠如今被納入青白江的智慧産業城規劃，並且在不斷進行棚改、 再建，而本次與雅居樂進行合作改造的是其位于老城區舊廠區，面積将近2151畝，占廠區總面積的65%。

此外，雅居樂還與寶雞市簽下蟠龍新區的雅居樂國際教育社區項目，該項目拟用地近千畝，将聚焦社區建設與教育配套運營，打造寶雞市教育社區。

雅居樂表示，未來雙方将按照合同約定，以國際教育社區為核心，開展生态社區建設、生活服務、教育産業等多方面合作。

超級小鎮新輪盤

從這些項目可以看出，現在雅居樂對大盤模式似乎更加着迷。

不可否認，雅居樂曾經在旅遊大盤上獲得的成績，最經典的就是位于海南的清水灣項目，自2009年開售以來，海南清水灣單盤為雅居樂年度預售額貢獻了極大比例，最高時達到總銷售額的三分之一。

海南清水灣銷售一直較為突出，因此它成為雅居樂前幾年旅遊地産闆塊擴張的標準模版，但業内人士認為，在異地復制的過程中，雅居樂並沒有考慮市場性質與客戶群體不同的問題。

業内人士曾對觀點地産新媒體分析，随着房地産受到調控，以房地産為主導的（旅遊地産）開發模式遭遇了瓶頸，加上整個旅遊地産的發展仍然更多是按照地産導向來做，缺乏文旅産業創新配套，缺乏深度挖掘文旅産業，買家就有疲乏感，不想買了。

這種行業内普遍存在的現象，也在雅居樂身上得到反映，並直接體現在去化上。

據觀點地産新媒體查詢，2011年，雅居樂先後與西雙版納、德宏瑞麗和保山騰沖簽訂戰略開發協議，合計321.58萬平方米土地在簽約後的三年間陸續到位，提供的建築面積達537.09萬平方米之多，但直到去年年底，雅居樂雲南三個項目高達89.54%的面積仍未去化。

如果将時間線拉寬至更大的範圍，可以發現，随着雅居樂于去年啟動産業小鎮和多元化，其旅遊地産的發展思路已經逐漸往“文旅特色小鎮”的方向進行轉變。同時，雅居樂的大盤模式，也正在疊加旅遊之外的更多概念。

2017年，雅居樂在多元化産業方面邁開步伐，無論是物業、環保、教育、建築還是酒店，近一兩年收購或者合作動作頻頻。

雅居樂主席兼總裁陳卓林曾于業績會上說，希望在未來三到五年内，争取房地産業績占一半，其他産業占一半。

雅居樂集團副總裁兼産業發展中心總經理阮家聲亦曾對媒體透露，公司涉足文旅闆塊或者産業地産的時間比較早，並以海南清水灣和雲南項目為例，承認過往對小鎮的理解“還是比較簡單粗暴”，現在有了産業地産體繫，可以對“原來比較簡單粗暴的體繫”做升級和優化，希望能夠通過一個更好的平台，将産業跟地産結合起來。

如今，這些闆塊對業績的貢獻還未體現在報表中，但對地産的作用已經開始顯現。

以雅居樂的環保集團為例，主要業務為固體廢棄物處理、環境修復及水務三大方面，但雅居樂想打造的實際上是“環保産業+地産開發”的協作模式，為城市打造新興的環保産業新城或特色小鎮，助力城市環境升級和經濟轉型。

目前來看，無論是雅居樂拿下的香山灣和西安西咸新區的文旅項目、成都化工廠改造項目，還是寶雞的教育社區項目，都十分符合雅居樂對旅遊地産的升級思路，以及環保和教育等新産業闆塊與地産進行協同發展的預期。

文旅小鎮與雅居樂的新産業闆塊也並非相互割裂，阮家聲曾表示，環保、教育、酒店是雅居樂大文旅的組成部分，未來會從大文旅慢慢聚焦到這些元素的文旅特色。

據觀點地産新媒體統計雅居樂近一年來的項目，目前已簽約的産業小鎮項目合計7個，分布于山東威海、廣東湛江、河南鞏義、天津寶坻、湖北襄陽、安徽馬鞍山和河南鄭州，但仍未對外亮相，亦無從得知新發展概念對雅居樂的旅遊地産效果幾何。

這些項目包括體育休閑特色小鎮、嶺南特色中醫藥小鎮、婚慶主題小鎮，以及汽車運動為主題的津橋國際小鎮、摩托艇賽事為主題的F1國際新城、含有主題樂園概念的鄭蒲港現代文旅産業新城項目以及中牟文化創意産業項目，而以影視為主題的小鎮則未見有項目落地。