中報筆記 | 萬科中期投資者會紀要 淨負債率為32.7%

观点指数研究院

2018-08-22 22:26

  • 淨負債率只有32.7%,處于行業較低水平。按币種劃分,人民币負債占比68.4%,外币負債占31.6%。

    觀點指數 8月21日,萬科舉行2018年中期業績投資者會,總裁兼首席執行官祝九勝先生、執行副總裁兼首席運營官張旭先生、執行副總裁兼首席财務官孫嘉先生、副總裁兼董事會秘書朱旭女士出席並答投資者問。

    以下為投資者會内容,觀點指數整理出來作為紀要,僅供投資者适當參考,並非個股推薦。

    Part 1 業績回顧

    一、财務指標

    1.收入與利潤:上半年營業收入為1059.7億元,同比增長51.8%,其中房地産業務占95%,物業服務及其它業務收入所占比例為5%。

    上半年淨利潤135.2億元,同比增長34.5%。歸屬于上市公司股東的淨利潤91.2億元,同比增長24.9%。毛利率為27.3%,連續三年穩步提升。

    全面攤薄的淨資産收益率為6.76%,較2017年同期增加0.28個百分點。

    每股基本盈利0.83元,同比增長24.9%。

    2.資産與負債:總資産13452.4億元,比上年末增長15.43%,淨資産1348.9億元,比上年末增長1.67%,其中在手現金1595.5億元。

    有息負債2269億元,增長19%,其中一年以上的中長期負債占有息負債的73.1%。剔除預收款項的負債與總資産比例為46.3%,較上年末下降2.7%。淨負債率只有32.7%,處于行業較低水平。按币種劃分,人民币負債占比68.4%,外币負債占31.6%。

    按照融資的渠道來分,銀行借款占60.4%,債券占21.3%,其他占18.3%。境内債占67.9%,境外債占了32.1%。

    由于萬科的主要業務都在境内,收入和支出都以人民币計算,外币負債占總有息負債的31.5%,其中95%以上都是長期負債,因此短期的匯率波動對公司的影響比較有限。

    同時萬科也在持續動态監測匯率波動與外債頭寸,會優先選擇自然對沖,同時也使用套期保值工具來降低敞口部分匯率風險。目前已經簽署了15.3億美元與35億港元外币借款的境内遠期外匯契約,截至7月底公司外匯的風險敞口小于12億美元。

    二、業務發展

    1.房地産業務

    1)銷售情況:上半年銷售面積2035.4萬平方米,同比增長8.9%,銷售金額3046.6億元,同比增長9.9%,銷售均價約為15000元,均價走勢平穩,基本與去年持平。

    新推盤去化率在76%,與去年持平。一線城市銷售金額比例由2016年的26%下降至今年的18%。銷售産品中有85.9%的比例是住宅,10.9%是商業辦公樓,3.2%是其他配套。住宅中91%以上都是144平方米以下的中小戶型。

    結算收入增長53.6%,1006.4億元,結算均價1.43萬元/平方米,同比增長20%。結算毛利率上半年是27.3%,同期增長2.5個百分點。

    已售未結轉金額在2018年上半年為5200億元,面積為3693萬平方米,相較2017年末分别增長25.5%和24.7%。

    新開工面積2321萬平方米,同比增長40.2%,占全年計劃的65.5%,超過去年同期占比56.6%。竣工917.2萬平方米,同比增長44.1%,占全年竣工計劃的34.9%,超過去年同期占比26%。所以預計全年竣工面積與年初計劃持平。

    2)土地儲備:拿地情況,上半年萬科累計獲取新項目117個,總規劃面積2049萬平方米,權益規劃建面為1143.9萬平方米,支付權益地價款總額為578億元。拿地金額占全口徑銷售金額的35.3%,近三年來都保持在30%~37%比較穩定的水平。

    按照全口徑計算,拿地金額中50.1%來自于股權合作。計算權益後股權合作的比例為41.8%。上半年拿地最多的上海區域,南方地區拿地的比例相對較低。

    按城市等級劃分,絕大部分拿地在二線城市及以下,一線城市拿地只占3%左右。

    平均地價有所下降,上半年平均地價為5054元/平方米,原因第一是在一線城市拿地比例較少,第二是更多的依賴于股權合作的方式拿地,第三是土地市場在2017年7月份以來熱度有所降溫,溢價率有所下降。

    截至6月末,主要開發項目859個,總建築面積1.43億平方米,其中在建8187.6萬平方米,規劃中面積為6081.6萬平方米。舊改項目中權益建面為282.4萬平方米。

    2.萬科物業

    上半年營業收入41.6億元,同比增長29.8%,營業利潤6.76億元。服務面積累計簽約面積超過4.7億平方米,其中50%是非自持項目。

    服務内容除保安保潔外,已經拓展到了租售電商停車場等增值服務。服務對象已經延展到了政府辦公和企業總部的物業服務,以及城市的服務。

    3.集中式租賃住宅

    截至6月末,萬科已經覆蓋三十個城市,累計獲取房間超過16萬間,開業六個月以上的集中式租賃住宅,平均出租率達到92%。

    4.物流倉儲

    萬緯已布局32個城市,服務超過60余個客戶,累計獲得了84個項目。在管可租賃面積為626萬平方米,其中41個項目已經建成運營,穩定運營項目平均出租率可達95%。

    今年7月份收購了太古實業旗下的7個冷庫。已經實現了對國内一線城市和内陸核心港口城市的布局。

    5.商業開發和運營

    1月份萬科聯合印力收購了凱德商用在國内的20個購物中心,目前印力商業平台運營共126各項目,建築面積915萬平方米。自持項目已開業79個,包括53個購物中心。

    6.其他服務

    産業和辦公服務已布局20個城市,建築面積超過600萬平方米。

    養老業務已經布局15個城市。

    教育方面,萬科運營超過20個全日制學校,超過100個社區營地以及超過10個戶外營地。

    上半年,萬科旗下吉林松花湖和北京石京龍雪場2017-2018雪季累計客流量超過55 萬人次。今年7月,集團成功發行了萬科松花湖信托收益權資産支持專項計劃。

    Part 2 投資者問答

    投資者:上半年土地均價在5000元左右,比去年7900元下降了很多。那麼對應的預估銷售均價是多少?預計的毛利率與之前買地時候有沒有差别?萬科的物業管理有沒有資産融資或者分拆上市的時間表?非開發物業的盈利占比會有多少?

    張旭:今年的銷售均價為15364元,我相信這個價格會持續一段時間,未來的毛利率也會維持在一個穩定的水平上。

    祝九勝:雖然萬科的物業有明顯的進步,與同行相比也並不差,但是我們認為自己做的還不夠好,所以暫且還沒有分拆上市的計劃。

    萬科堅持以真實現金流為基礎,會采用估值的方法,但我們相信未來會服務更多客戶,創造更多價值,所以我們不擔心未來沒有利潤和盈利。

    投資者:關于買地節奏,萬科今年二季度的同比銷售增長較慢,是因為萬科手頭現金比較多,在等地價回到相對合理的水平嗎?萬科之前拿地節奏較快,手頭現金一直都不多,但從今年3月份開始現金已經相對較多,那麼是不是代表萬科在策略和回報上的經營方式是不是有所轉變?

    張旭:今年上半年的買地節奏還是跟銷售回款挂鈎的,而且從銷售增長上來說,我們在一二線42個城市銷售增長9.9%,而根據統計這些城市在市場上的總體銷售是下降了2.4%,所以說我們基本是跑赢了市場環境的。

    我們的投資原則是謹慎,根據每年現金流回款的比例和銷售的投資額度的“雙閥門”去考慮。而且萬科的投資策略不是基于城市等級的分類,而是基于城市的産業集聚、發展以及城市圈人口帶等因素。萬科也仍然保持着一貫謹慎的投資風格。

    投資者:管理層怎樣看待管理和規模的上限或者瓶頸的問題?未來3年萬科對于規模有什麼樣的計劃?

    祝九勝:房地産行業的天花闆肯定是存在的,但我們不進行預測。我們對自己的要求是不能去賺最後一個銅闆。

    投資者:超短期融資優勢可能在于融資快,利率成本較低,但是可能會有期限不匹配的問題,那麼管理層對于最近的幾筆超短期融資的想法是什麼樣的?是因為認為融資環境偏緊是短期現象,等待合适窗口再發中長期融資嗎?

    祝九勝:比自己想法更重要的是周圍環境的變化,融資市場非常敏感的時候資源就會傾斜到好學生頭上去。同時萬科管理的特點是不賺最後一個銅闆,也不在最難的時候把所有資源都用盡。最好的融資渠道和路徑都不用到盡,留有一點余地。

    投資者:從股本回報率來看,現在地價正在上漲,以後也有可能下跌,那麼公司盈利的頂峰會出現在什麼時候?今年市場環境來看,三四線城市銷售相對較好,那麼萬科有沒有去三四線城市擴張的需要?

    張旭:我剛才已經回答了我們進入城市的策略,不是按照一二三四線城市等級,而是根據城市圈城市群和城市帶來投資。可能過去一段時間四五線城市銷售增長會高一些,一二線城市因為限價限購的因素有所下降。但是萬科關注的是真實的需求,相信持續的價值創造,而不會冒一些風險去割韭菜。我們對開盤率和開發周期都有要求,原則是把房子賣好,把服務做好,並不在乎哪個城市的增長快慢。

    祝九勝:目前公司不動産業務越來越多,萬科以ROE+ROA作為核算標準,不僅對投資者負責,對資産、對業主也要負責。

    投資者:钜盛華現在持有萬科的股票比例是多少?萬科跟其他幾家大型開發商相比增速可能稍弱,那麼去年收購的廣信資産包現在是什麼樣的狀态,這個資産包體量較大,是不是拖累了萬科今年銷售額的增幅?

    朱旭:目前在17.9%。

    張旭:廣信資産包價格是551億元,涉及到是二十年的時間長度,涉及的面比較廣。但是萬科也不是沒應對過這樣的事情,無論對于投資節奏還是運營都沒有實質性的影響。當然這個進度比投標的時候要慢,二十年形成的債權債務非常復雜,好在廣東省政府和廣州市政府都非常支持。從今天來看這個方向是沒有問題的。

    撰文:原銘澤    

    審校:歐陽穎



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