業績會直擊 | 碧桂園服務“首秀” 李長江：我們對未來是有想法的

觀點地産網 這是碧桂園服務上市以來公布的第一份财報。

香港麗思卡爾頓酒店一間銀色大廳中，公司總經理李長江帶領副總經理汪英武以及首席财務官兼聯席公司秘書黃鵬，走到鎂光燈下。

從财務數據看，這家目前市值最高的物業服務公司，仍然穩居行業領先位置，上半年錄得收入20.16億元，同比增幅約42.5%。

毛利則由2017年同期增長約61.5%至約7.86億元，毛利率約39%；淨利潤4.8億元，同比增長約117%；股東應占利潤約4.71億元，增幅約133.1%。

管理面積方面，碧桂園服務截至報告期末共擁有合同管理總面積約達3.86億平方米，超越同行。其中，物業服務收費管理面積新增1400萬平方米，至約1.37億平方米。

然而，在業績叫好的情況背後，一絲不确定因素仍潛藏其中。

母公司碧桂園8月21日舉辦的中期業績會上，總裁莫斌正式宣布，集團現在要提質控速：“我們會相對放慢發展速度，騰出更多空間抓好各項管控。”

有人擔心，在控速方針指導下，碧桂園的開發節奏将受到一定程度的影響，這不免連帶“傷害”到碧桂園服務。

“我們歡迎這種有質量的調控，這種高質量的調控對我們是有益的。”李長江表示，大家不用擔心。

他進一步解釋：“碧桂園服務做的更多是存量市場，現在碧桂園的調整至少要在1年半甚至2年左右，才可能對我們的面積增長産生影響。”

“我們面對的市場太大了，也會逐步擴大第三方合作方面的份額。”言下之意，李長江有信心，碧桂園服務未來新增長的第三方合作面積，能對沖母公司控速帶來的影響。

那麼增長從哪里來呢？

根據管理層現場透露，在碧桂園服務的計算準則中，景區、公園方面的面積還沒有放到表里面，該公司參與“三供一業”改革所帶來的預期面積增長，現在也分歸表外。

最近的7月9日，碧桂園服務與合資夥伴洲際海峽能源投資（北京）有限公司就成立合資公司訂立合資協議，目的為投資承接合作中央企業的“三供一業”改革物業管理及增值服務。

根據合資協議，碧桂園物業服務出資4億元，海峽能源出資1億元，分别認購合資公司80%及20%的股權。

“我們将有機會參與到‘三供一業’的供熱和物業管理業務中去。”黃鵬表示。

“現在參與三供物業的改革帶來了很大的機會，這一塊是一片藍海、一片處女地。比如我們和雲南合作的項目（與海峽能源的合作）。”李長江介紹：“我們背後的那家大型石油企業，它的物業面積超過1.3億平方米，戶數超過130萬戶。”

“大家可以想象，這是不是碧桂園服務的另外一個市場。”

至于為什麼還沒有算進在管面積，李長江說：“因為這部分面積還在洽談，剛才說的1億多平方米是對方的面積，並非絕對都能夠由我們接管，這是不确定的。”

他還透露：“我們中間談了一個協議，對于三供物業，政府對物業費做了市場化的補貼調整，到位的項目有一個我們成一個。”

“這類項目在今年年底或明年會逐步成為我們的報表收入。”黃鵬強調，這部分面積如果已經折算，相信當天公司報表的數據會非常亮眼。

與此同時，收並購也将成為碧桂園服務的另一增長手段——在這之前，市場上有聲音質疑該公司的並購規模和次數跟不上同行。

“之前我們在籌備IPO的過程中，三天兩頭並購對上市進程會有影響，但我們在未來不排除使用多種手段來快速提升規模。”黃鵬說。

以下為碧桂園服務控股有限公司2018年度中期業績發布會現場問答整理實錄：

現場提問：今年收入增長目標是多少？公司比較集中從碧桂園得到了管理面積，現在管理層說要放慢這方面的發展速度，将來會不會有影響？公司增值服務里面有很多和樓宇銷售有關繫，未來房地産還是監管嚴厲的狀态，如果市場不景氣，增速會不會受到影響？

李長江：關于碧桂園服務今年目標增速的問題，從我們目前所設定的目標和上半年的中報可以看到，下半年我們增加的面積比上半年要多，交樓數量也更多集中在下半年。

無論是我們的大客戶碧桂園開發，還是和我們合作的165家中小企業開發商以及外面第三方機構，基本上都集中在下半年交樓，也就是說在12月31号前完成。

碧桂園集團要提質控速，我們歡迎高質量的調控，這種調控是和自己比的，是指在過去高速發展基礎上用質量去調節。第二，這種高質量的運營對我們的服務也是有意義的。

第三，碧桂園服務做得更多的是存量業務，現在碧桂園控速至少是一年半甚至兩年左右才可能對我們的服務面積産生影響。目前我們面對的市場太大了，我們會逐步擴大第三方合作方面的份額。

現在行業的集中度非常低，什麼時候前十強物業企業能夠占比33%、50%？像我們這樣有實力，有社會品牌，有服務品牌的大企業是非常有機會的。

此外，我們現在參與的三供物業改革帶來了很大的機會，而且這一塊是一片藍海，也是一片處女地，這符合政府推動三供物業改革大方向的。比如我們和雲南合作的項目，背後的那家大型石油企業，面積超過1.3億平方米，戶數超過130萬戶。

大家可以想象，這里面是不是碧桂園服務的另外一個市場？所以，我們對未來是有憧憬、有想法的，並且通過深入介入三供物業改革的模式，也會被市場所接受。

我們的項目分布在一二三四五線城市，我們是全區域項目，除了現在台灣、澳門沒有項目以外，在祖國大地上都進入了，包括香港。所以，對于現在房地産市場有質量的調控，我們是歡迎的。

黃鵬：物業行業是一個存量+增量的市場，所謂存量是去年戰鬥過的地方，今年還是我們的地方。今年和未來新開發的地方都會成為我們新的管理面積，所以說只是增速的變化。

第二，碧桂園集團開工面積和開工項目數會高達2000個，未來會加速接管這些項目。

同時，我們的拓展能力也正在提高，在這之前IPO的過程中會有一些使用工具方面的限制，不能拓展速度那麼快。

第三，面積方面，我們景區、公園方面的面積沒有放到里面。

第四，三供物業的面積沒有放到里面，因為這部分面積正在洽談，剛才說的1億多平方米是對方的面積，並非絕對都能夠由我們接管，或者必然由我們接管，這是不确定的，因為我們中間談了一個協議。

對于三供物業，政府對物業費做了市場化的補貼調整，到位的項目有一個我們成一個，有一個能夠做到可持續發展，我們就去接這個項目。

這類項目的前景是非常巨大的，今年年底或明年會逐步成為我們的報表收入，包括我們拓展合作實現的面積都會實現快速的轉化。

我所看到的數據比上半年的數據要快得多，這部分面積如果已經折算，相信今天報表的數據會非常亮眼，但是我們不去做數據方面的投機取巧，相信下半年會給各位投資者和市場交出滿意的答卷。

現場提問：9：1的物業面積來源比例，在未來會改變嗎？

汪英武：2018年上半年，第三方合作商給我們托管的面積增速達到94%，超過整體合同面積的56.4%。

相信通過全國拓展網絡的建立，包括市場拓展産品的優化和有效策略的實施，未來第三方業務一定會達到預期的目標。

現場提問：和其他物管公司相比並購動作比較少，這是為什麼？未來半年或者更長時間里面有沒有具體的並購計劃？

黃鵬：因為在IPO過程中，三天兩頭並購對上市進程會有影響，我們未來不排除使用多種手段來快速提升規模。

我們對項目的選擇標準，一定是非常優質的項目，一定是和我們的氣質、内涵相匹配的項目，一定是和我們能夠做到協同效應的項目，也一定是有股東回報的項目。

所以，未來不排除使用更多的手段來加速我們面積的擴展，規模的擴展一定會帶來人口、資産和渠道方面的覆蓋，這會作為我們未來的一個目標。

李長江：我們之前並購得比較少，強調的是高質量發展，但並不意味着我們沒有談並購的項目。

碧桂園服務整個管理團隊每做一件事情的時候，都會問自己一個問題，這個項目並購過來以後是為了增加收入，還是為了走得更遠一些，更有潛力的收益來自于哪里。

我們在做並購評估的時候非常嚴格，對生意的判斷、對客戶群的判斷都有嚴格的標準。過去和現在我們不涉及具體的並購目標，但是絕對不放過任何一個並購機會，機會在我們自己手上的時候，我們會好好把握。

現場提問：之前有說過行業中沒有年收入達百億元的物管公司，公司在中長期收入和在管面積有沒有具體的目標？比如說要做龍頭企業或者多少年擠進前三名？

李長江：我們上半年差不多21億的收入，下半年會比上半年更好。行業里面也有一些企業公布，會在2020年實現年收入100億的目標。

實現100億的目標是容易的，但是我們更看重是不是能夠給股東帶來回報。