中報筆記 | 大悅城地産中期投資者會紀要 核心淨利潤翻三番

观点指数研究院

2018-08-21 19:27

  • 報告期内,股東應占利潤16.88億元,同比增加158%,歸屬股東核心淨利潤15.26億元,同比上升372%。

    觀點指數 8月20日下午,大悅城地産舉行2018年中期業績投資者會,董事長周政先生、執行董事曹荣根先生、财務總監許漢平女士、投資者關繫及資本市場部總監譚莉儀女士、上海靜安兼長風大悅城總經理危建平先生出席並答投資者問。

    以下為投資者會内容,觀點指數整理出來作為紀要,僅供投資者适當參考,並非個股推薦。

    Part1 業績回顧

    一、經營業績

    1.銷售及租金收入:因物業銷售結算下降,大悅城地産上半年收入為40.27億元,同比下降16%。其中物業租金及相關服務收入為17.15億元,同比略降1%,主要是受到物業管理業務調整影響。

    大悅城購物中心租金收入上漲7%,共計12.40億元。其中固定租金為10.35億元,抽成租金為2.05億元,租售比14.8%。大悅城購物中心EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)為8.90億元,同比上漲28%。

    上半年公司待售物業銷售入賬金額為18.24億元,同比下降27%。合同簽約金額49.88億元,同比增加43%;簽約面積為91318平方米,同比增長62%。截至6月30日,已售待結轉金額為77.87億元。

    受成功W酒店出售影響,公司酒店運營收入4.34億元,同比下降16%。酒店平均出租率84%,同比上升12個百分點。

    2.土地儲備:上半年大悅城地産土地儲備約469萬平方米,其中持有型物業運營面積約338萬平方米,酒店運營面積26萬平方米。

    銷售貨源儲備上,計容建築面積約104萬平方米。其中,可銷售物業按地區劃分,一線城市占比10%,二線城市占比90%;按類型劃分,住宅及公寓占67%,寫字樓及其它占33%。

    3、運營情況:購物中心運營按面積分布,零售業占比為47%,餐飲占比28%,娛樂及服務占比25%。按金額分布,零售業占比為65%,餐飲占比23%,娛樂及服務占比12%。

    消費方面,會員消費占比為25.8%,相較于2017年有1.4個百分點的提升。

    寫字樓營運方面,上半年毛利率為78%,平均出租率為87%;酒店營運方面,上半年毛利率為48%,出租率為84%。

    二、财務表現

    1.利潤及派息:報告期内,股東應占利潤16.88億元,同比增加158%,歸屬股東核心淨利潤15.26億元,同比上升372%。已開業大悅城年化平均投資回報率達8.9%。同時毛利率為55%,同比提高6%。

    本年度中期集團拟不派息。

    2.資産與負債:集團總資産為904.82億元,其中投資物業558.19億元,占比約為61.69%。

    截止6月30日,集團持有現金115.32億元,較2017年末增加19%。淨負債率為26.6%,較去年年末降低1.6個百分點。

    集團總有息負債為232.33億元,其中以人民币計值的有息負債為158.02億元,以美元及港币等計值的有息負債為74.31億元人民币。

    上半年集團平均借貸成本下降至4.2%,較2017年全年平均下降0.08個百分點。

    截至6月30日,集團利息覆蓋倍數由2017年末的5.33x上升到8.88x,償債能力走高,财務環境較為寬松。

    三、未來發展

    今年6月13日,中糧地産召開股東大會通過中糧地産收購大悅城地産股權的資産重組方案,預計12月底前完成獲得證監會批文及其他監管審批通過,並完成交割。中糧地産2018年年報将體現大悅城地産並表。

    大悅城地産将和中糧地産将在拿地和渠道上實現互補,拓寬購地渠道、低成本購地。今年6月,大悅城地産與中糧地産簽訂合作框架協議,共同合作開發深圳市寶安區25區城市更新項目。

    整合後大悅城地産融資成本将進一步降低,並靈活運用資本進行積極擴張。

    大悅城地産的“大資管”模式已初具資本循環能力,通過地産基金的設立完成資本循環閉環。住宅、商業、基金三駕馬車有望助力中糧地産快速發展。

    Part 2 投資者問答

    投資者:上半年購物中心EBITDA回報率從60%提升到70%,請問主要原因是什麼?未來物業管理外包這部分業務改善的空間有多大?未來12個月公司有沒有購物中心的改造計劃?

    許漢平:一方面是物業的外包,另一方面在整個管理上提質增效,節儉費用,這點我們内部還是做得非常好。同時随着大悅城規模擴大,規模效益慢慢體現,這是EBITDA上升一個主要原因。    

    危建平:今年在西單大悅城、煙台大悅城、南京大悅城都分别實施了大面積的改造,在未來12月内大型的改造基本上是沒有了,但是可能會對一些局部環境做一些整體調整,這些調整對于未來的業績的影響是非常小的,幾乎可以忽略不計。

    許漢平:通常對大悅城的改造,每年會有一個收入的占比,一般在收入的5%—10%。所以基本上都是日常性的改造,否則收入占比就會相對較大。比如說西單現在做的改造相對比較大,就可能會對整個業績造成一些影響,但我們基本每年都會有一些改造。

    投資者:上半年已售未結轉的有70多億,大概會有多少比例在下半年入帳,還有上半年的增長點在哪里?

    2020年的目標是20座大悅城,結合現在正在運作和發展的數量将很大機會達到這個目標,接下來的計劃是怎樣的?還有基金的用途是怎樣?

    現在長風大悅城里面已有租戶多少,租金有沒有上漲的空間?

    許漢平:上半年已售未結轉的大概有70多億,包括上海前灘上半年銷售400多套,未來還有裝修等安排。下半年結算主要來自于三亞紅棠灣的項目,還有成都大悅城的商鋪。

    我們原來的目標是20個大悅城,但實際上董事長和公司内部計劃提高目標。我們更大的目標是輕重並舉,利用現有的重慶、武漢綜合體重資産實現數量的提升。

    西安大悅城的改造,用時一年到一年半,在並購基金中持有30%。像這種項目其實每年做5—6個都沒有問題,關鍵是要找到合适的,各方面性價比都比較好的項目。我們的純輕資産模式在未來也會繼續發展,例如昆明,但是不排除會以低價收購的方式。通過這種模式獲取項目,我相信在2020年達到20個應該是肯定沒有問題的。

    危建平:長風大悅城在16年12月份收購之後有124個品牌,只保留了51家,另外73家全部勸退。現在保留的51家,租約還剩余兩年到五年不等。所以這些店鋪當中,未來需要挪位的還有将近30家。我們會在未來兩年到三年内,實現全部租約的重新調換。從現在開業的情況來看,租金比收購前漲幅在150%以上,這也是公司在做收購項目時對現金流提升的要求。

    投資者:如果公司沒有出售長安街的W酒店,公司的利率表現會怎樣?是不是到了中報發布的時間點,想在出售物業方面提振業績才這麼做?

    公司上半年除了管理收入有4%的增長之外,整體的營業額和業務闆塊都是下降的,請問具體的原因是什麼?

    許漢平:長安街W酒店的出售不是為了沖業績。其實我們去年,蘇州、南昌的酒店就已經在出售了。酒店不是我們的核心戰略,等到它到了合理的價位,我們就有可能會出售。如果今年剔除酒店業績的影響,上半年我們的核心淨利潤會基本持平,大概在30%。

    分不同業态來看,其中主要還是銷售性業務的下降。因為在持有性的部分,租金收入上漲了7%。例如今年上半年西單大悅城、靜安大悅城在進行改造、調整階,相對比較成熟的大悅城仍然有7%的租金收入增長。

    至于銷售性業務,坦率說因為我們最開始就是以商業為主的公司。通過兩年土地的儲備的增長,我們将會有占比60%—70%的銷售性業務,如青島、重慶,未來還有武漢的綜合體。随着我們銷售業務貨源的補充,未來這個業績就不會出現這麼大的收入波動了。

    Part 3 董事長周政總結發言

    周政:上半年的業績大家可能看到W酒店結算以後,整體同比增長不太大,這一點希望大家要用發展的眼光看,公司未來增長的動力還是很強勁的。我們手里拿到的大悅城的項目,綜合體的項目,算上已開業的加上未來的一共有18個。

    剛才也說到提效,重慶的大悅城,青島,以及我們正在談的武漢,這些項目綜合體的位置都是非常好的。基本上70%是銷售性業務,30%是大悅城,銷售性業務基本都是地鐵上蓋。這些項目優中選優,同時也要考慮到商業持續。2020年承諾的20個大悅城,我們一定要把它做到。同時銷售業務也會逐步平衡,後面還有可售資源,土地儲備和項目的補充,從這個角度來說是有可期的。

    有關公司的重組方面,A股的中糧地産重組工作,6月13号在中糧地産股東大會以94%高票通過了,年内有望完成重組。重組完成以後,有利于推動大悅城的發展,中糧地産一些資源的優勢,可以和大悅城進行嫁接。中糧集團更多的是在管資本,專業化公司在管的是市場和運營。以後資源、規模經濟、成本和人力成本都會有所整合。

    未來在地産的發展中,大悅城是我們重要的戰略。我們在46家允許房地産開發的央企之列。中糧堅持以大悅城為品牌,城市綜合體作為發展戰略。這與目前現在房地産開發方式很多調控相符合。這幾年大悅城的發展,為什麼沒有太快?因為重點是把基礎打好,把繫統打好,把組合打好。下一步想要跨越式發展,那麼首先要穩中求進,穩中快進。

    並購方面也很多,基本上來說目前並購的成功率在3%—5%左右,幾乎是百里挑一。因為有些改造項目位置好,但是專業化不夠,所以盡量優中選優。

    業務的戰略前景上,單純從規模上來看,目前大悅城規模也不是很大。整合以後我們會堅守以大悅城為品牌,作為一個引領。大悅城這塊除了做年輕時尚潮流品位的,面向18—35歲的中産階級之外,今年也發展了第二線年齡層,25—45歲。

    同時我們正在豐富市場,就是在比如說二線城市,或者稍微偏一點的地方,就把體量适當的放小。大悅城的體量一般在10—20萬人,現在公司把大悅春風里放在5—10萬人之間,或者7—8萬人,以25—45歲的時尚家庭為主。傳承大悅城時尚這個主線概念,延伸到年輕的中産家庭。

    從團隊方面上來說,雖然我們在整個機制激勵方面沒有像同行的企業尖銳,有力度。但是我們的激勵也在不斷改進,也是穩步提高,重要是讓團隊和公司共成長,而且未來成長的空間巨大。我們内部團隊通過每年商業管理團隊啟明星等活動,選拔出一大批年輕人,三到五年之内推到崗位上。

    改造方面我們有跟高和資本進行合作,進行商業優勢的結合。

    撰文:原銘澤    

    審校:歐陽穎



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