中報筆記 | SOHO中國中期投資者會紀要 平均出租率達97%

觀點指數  8月15日下午，SOHO中國舉行2018年中期業績投資者會，行政總裁兼執行董事張欣女士，财務副總裁張映銳先生，金融與投資者關繫總監徐玲女士出席並答投資者問。

以下為投資者會内容，觀點指數整理出來作為紀要，僅供投資者适當參考，並非個股推薦。

一、出租與發展情況：上半年營業收入為8.48億元，全部來自于物業出租運營的收入，剔除已出售的虹口SOHO與淩空SOHO之後，租金收入同比上漲17%。

SOHO中國2018年上半年的投資物業平均出租率達到97%，發展已經處于較為成熟的階段。

其中上海的天山SOHO出租率由2017年底64%上升到了92%。除北京、上海外，SOHO布局城市還有南京、杭州、成都、重慶和深圳。其中杭州市場在2018年剛剛打開，出租率約為60%。

包括大衆點評、今日頭條、拼多多、美圖秀秀、餓了麼、小紅書在内的大量高科技互聯網企業都有入駐。

上半年SOHO 3Q可投資物業面積總共約有140萬平方米，自建已出售但仍然負責管理的物業面積約400萬平方米。

同時SOHO 3Q已經拓展到7個城市的31個中心，約有3萬個工位，工位同比增長量達到近50%。

在北京和上海的CBD有大量組合資産可供未來擴張需要，同時市場需求非常強勁，聯合辦公文化被廣泛接受。未來将推出根據用戶需求，為用戶量身定做的長租期新産品。

二、财務數據

1、利潤：經營利潤（不含投資物業評估增值）為15.3億元，去年同期為6.28億元，同比上升144%。

淨利潤有所下降的原因是2017年中，SOHO中國對持有投資物業進行了資産重估，資産價值上升到了61.55億元。

2、融資及負債：SOHO中國的融資成本維持在4.4%的較低水平，只有4%的外匯債務風險敞口，外币融資風險較低。

截止2018年上半年，SOHO中國的淨負債率為43%，較2017年末的51%有所下降。

投資者：今年上半年租金毛利率大概是76%，去年同期租金毛利率大概是79%，請問下降的原因是什麼，是否與3Q業務擴展有關繫？今年上半年如果去掉虹口、淩空 SOHO，租金大概同比增長17%。如果從毛利的角度來看，去掉這兩個物業毛利的同比增長大概是多少？

因為潘總之前有提到SOHO 3Q要做分拆上市，分拆的形式和時間點是怎麼樣。

SOHO 3Q相對于其他的聯合辦公比如優客，請問你覺得SOHO 3Q的優勢在哪里？我看這幾個經營者做並購都非常積極，SOHO 3Q在並購這方面的想法是什麼樣？   

管理層：毛利率的問題就是你說的這個原因，從79%到76%是因為SOHO 3Q的擴張，所以前邊的毛利率有些下降，這是主要的原因。如果我們不考慮虹口SOHO和淩空SOHO這兩項銷售租金的影響，可比項的租金收入同比上升17%，剛才問題所提到的毛利潤應該差不太多，因為這兩個項目剔除的租金占整個租金的比例是比較小的。但是出租物業，整體的利潤是非常穩定的。

至于分拆上市的問題，我們也非常關注這個市場。今年SOHO本來計劃等市場好了就上市，因為按現在的規模已經差不多可以拆開。但現在市場還不是非常樂觀，所以看看明年是否會有好轉。如果好轉的話就會分拆，但是具體怎麼做還沒有考慮好。但現在市場表現不好，我們也挺緊張的，看一下明年初項目都消化了之後會不會好一點。

3Q優勢是這樣的，首先兩年前我們開始做的時候，我們不是非常清楚這個空間在市場上是否有需求，所以特别謹慎，就先做一個。後來發行效果不錯就繼續推進。到現在兩年多了，整個市場對3Q接受度很高，現在大家對co-working很熟悉了，而且越年輕的公司越喜歡這種氛圍。

我們跟其他競争對手最大不同就是有自己的物業，所以要實現真正的擴展。例如北京、上海市場真的非常好，現在我們可能占一層、兩層，以後可以占三層、四層、六層都可以，但最終要取決于市場。而在北京、上海以外，我們沒有自己的很多大樓，所以我們要去租。

這一點上，我們跟其他競争對手是一樣的。但是到現在為止，我們看到最大市場還是北京、上海，其他一些二線城市現在逐漸拓展。

很多聯合辦公在並購，我覺得我們不會並購，我們收到很多要求被並購的要求，很多人來找我們。我們首先看一下找我們並購的那麼産品都不是特别好，不能達到SOHO 3Q的標準，很多都是中低檔，像我們這樣高檔的做這個項目的很少。

第二，本身這個東西做得很快，從拿項目到開業幾個月就出來了，所以買别人的也沒有什麼優勢，也就可能快了幾個月而已，這個意義不是特别大，而且還要改很多他們的東西。從品牌上，因為中國辦公樓的品牌，沒有比SOHO知名度更高了，所以别人的品牌也沒有辦法給我們帶來品牌的優勢。所以從品牌、擴展的速度、産品的質量幾方面看，我們都沒有去並購。

投資者：對于營業利潤大于營業收入的情況我們應該怎麼對待，核心淨利潤會是什麼樣的情況。

另外，今年的公告我們也看到了CFO離職，想問一下管理層對SOHO團隊建設，包括高管人員團隊的建設有什麼樣的考慮？之後我們會用什麼去做3Q，或者SOHO本身的主業？    

管理層：營業利潤已經公布了，其他的不會再公布了。我們就是做房地産，已經做了二十多年房地産，我們的團隊就是做房地産，所以不再用什麼别的人了。

團隊方面，你看到我們有一個CFO離開了，他因為移民到别的國家去了，所以我們有一個新的上來，這也是一個正常的情況。現在SOHO 3Q是我們的主要焦點，其實我們團隊要更年輕化一點，因為3Q整個的業務，客戶、産品都很年輕化，所以我們也更注重招聘年輕一點的同事來加入我們的團隊。

投資者：關于3Q剛才說在去年年底是2萬，到了現在是3萬，請問怎麼看待未來一兩年的增長速度？3Q在盈利上的貢獻，比如說在2018年和2019年是什麼樣的？古北和麗澤兩個新項目分别的成本收益率是多少？

管理層：去年我們3Q是19000左右，不到2萬，到現在才半年就是3萬多，今年年底我們還會繼續增長，3Q的成長非常快，至于明年、後年，我想還是會比較高增長的産品。至于你說古北和麗澤的成本收益率，我還沒有仔細算，但我覺得肯定是超過10%。因為我們的成本都比較低，算我們賣掉的價格是2.8%、2.9%，那我們的成本收益率是10%，這個就是我們的模式。

投資者：現在SOHO的側重點是在3Q上，自己的物業是在上海和北京，其他的物業都是租過來的，租期和毛利會大概會去到什麼水平？比如說在深圳搞了一個項目，能不能為公司帶來收益？

前幾年年報上宣布了取消中期的派息，我想問一下公司以後每年派一次息跟以前的每年派兩次息對公司的經營到底有什麼影響？從派息方面來說，作為投資者，希望有一個清晰的預期，比如說公司以後掙了多少錢，我們大概一年可以分到多少？

管理層：整體來說，如果是有多余的錢，而且gearing level是在我們比較可控50%左右的範圍内，那我們就會分紅，大前提是要看有沒有多余的錢。

關于3Q，這個物業本身就是租别人的房子來裝修再租出去，肯定有利潤的。我們看好這産品，過了這個高峰的特殊階段等産品穩定了以後就會有利潤的。

投資者：租期怎麼預期？

管理層：我們租别人的房子，市場就是三年到五年，我們有時候也租十年，每個情況都不一樣，我們當然希望租得越長越好。如果是租方市場就不太好談，而買方市場就比較好談。例如像杭州這個地方就比較好談，因為有很多空樓，而像北京、上海就不一定能談得下來，因為有的是業主做決定的。