業績會直擊 | 潘石屹：我想很多地産公司都不存在了，我們還活着

觀點地産網 從中國房地産黃金時代走出來的人，身上背負有太多的光芒與故事，然而，在地産和生意的精明以外，8月17日的業績會現場，潘石屹多少還是表現出了他作為一位“老東家”，在人事關繫中長情的一面。

在跟随了SOHO中國走過22年職業生涯的“老臣”閻岩離開五個月之後，SOHO中國在其當天發布的中期業績報告中提到，财務總裁唐正茂以及獨立非執行董事查懋誠也因“專注其他發展事務”辭去公司職務，期限自2018年8月17日生效。

是以，8月17日SOHO中國在香港舉辦的2018年中期業績會現場，已經看不見唐正茂的身影，取而代之，陪伴在潘石屹左右的，是在外界看來較為新鮮的一對面孔——金融與投資者關繫總監徐玲以及财務副總裁張映銳。

與業績會開始前在台下跟前來的媒體有說有笑的形象不同，當現場媒體問到關于最近公司高層離任的問題時，老潘的語氣一度顯得有些沉重。

“我們公司的總裁唐正茂和閻岩都離職了，這兩位為SOHO中國立下了汗馬功勞。閻岩和唐正茂非常優秀，SOHO中國就租這點房子，對他們來說是‘大材小用’。”

言語之外，無不透漏出一位“老東家”的良苦用心。

但同時，他還是不忘向台下介紹自己新站台的财務副總裁和投資者關繫總監：“張映銳和徐玲也非常優秀。”

“今天股價跌了嗎？”

根據當天的業績報告，今年上半年，SOHO中國經營利潤（不含投資物業的評估增值）約為15.3億元，同比上漲約144%；租金收入約8.48億元，在剔除已經出售的虹口SOHO和淩空SOHO的租金影響，該部分收入錄得同比上升17%。期間，SOHO中國投資物業的平均出租率為97%。

然而對于這樣的成績，資本市場的投資者們似乎並不“買賬”。現場有媒體提示潘石屹：“我們作了一下比較，公司股票今天跌了8%，請潘總談談您的感受？”

“今天股票跌了嗎？”

“跌了！”

老潘才反應過來，從口袋里約摸出手機“現在變成7%了。”

随後他又轉口說：“其實我就是把自己的房子管好、租好，至于股票我很長時間都不看，愛漲漲去，愛跌跌去，市場的東西我們是管不了的。”

觀點地産新媒體了解到，當天中午，SOHO中國在公布業績報告後，股價随即出現跳水，跌幅一度超過8%，午後稍有回暖，于當天收盤報3.21港元，跌6.41%。

據數據顯示，今年1-6月，該公司毛利潤約為6.44億元，較2017年同期下降約12%，期間整體毛利率約76%。另外，SOHO中國在期間的權益股東應占純利約10.93億元，相比上年同期的該部分金額39.82億元，錄得不少下滑。

對于這一項數據，金融與投資者關繫總監徐玲作出解釋稱，淨利潤下降，是由于會計的原因，因為SOHO中國去年銷售了兩個項目以及做了比較大的評估增值。

“我們單看可比物業的租金變動，實際上是同比上漲了17%。所以如果看我們真正的經營的話，我們的經營狀況是向好的。可能我們重簽的租金比舊約的租金要上漲25%以上，有些幹擾項，但我們還要看到經營的本質是沒有問題的。”

據了解，2017年SOHO中國整售了位于上海的虹口SOHO和淩空SOHO，當中，虹口SOHO是2017年7月交割，在2018年上半年就不再有租金貢獻；淩空SOHO則是2018年4月份交割，在今年上半年，只有4個半月的租金收入。

徐玲稱，剔除該兩項目租金的影響，SOHO中國實際上是同比上漲17%。同時，對于評估增值的變動，徐玲表示，SOHO中國2017年上半年産生的較大資産評估增值約為61.55億元，而本期間投資物業評估增值約為4.8億元。

其進一步介紹稱，公司在建的古北SOHO和麗澤SOHO，用的是另外一套評估方法。“所以一般來說，在建過程中，其價值會比較低，在接近完工甚至完工當年，應該會有一個相對其施工年頭之中比較高的估值，我們預期這兩個項目到完工的時候會有一個比較大的增值。”

“看誰活得久”

事實上，相對比現在房企都在往千億級狂奔的年代，SOHO中國“不思進取”的銷售規模也一直遭人诟病。同時，疑因銷售收入不濟而出售資産回款的做法也飽受外界質疑。

而面對地産生意中最常見的“買與賣”問題，潘石屹表示，自己並不能給市場一個承諾，他認為，市場總是出出進進，有收購的項目，也有銷售的項目。

“如果我給你承諾，SOHO下一步不出售項目，也不收購項目了，這還做什麼生意？”

老潘坦然，過去幾年SOHO中國确實銷售了不少的房子。很多媒體在問什麼樣的房子銷售，什麼樣的房子不銷售，其稱：“我就做了一個劃分，就是核心資産就不銷售了，非核心資産就銷售。”

“那什麼是核心資産？”

潘石屹說，在北京CBD的、外灘的、望京的、天安門廣場的就是核心資産，規模比較大的就是核心資産，量比較小的就是非核心資産，其表示，到去年為止，SOHO中國體量比較小的項目、地理位置比較偏遠的項目全銷售完了。

“下一步是否銷售、市場上是否進貨，還得看市場的變化，市場上我們覺得低了就進貨，市場上我們覺得高了就出貨，做生意總是出出進進的。”

而值得一提的是，于2017年業績會現場，SOHO中國在連續售出兩個物業之後，潘石屹曾宣布停止兩個非核心項目即上海天山廣場及北京光華路SOHO2的出售。

另一方面，雖然外界都說SOHO中國這幾年好像沒有享受到什麼紅利，但是老潘覺得過去幾年SOHO中國發展得非常好，沒有承擔風險，外匯風險沒有，國内負債的風險也沒有。

“我一直在想，如果是中國的房價、資産價格跌20%，我想我們活着，有很多房地産公司就不存在了。如果資産的價格和房價跌50%，算了算，我們也還在活着。”

資料顯示，于2018年6月底，該公司的淨負債率為43%，相比2017年底的51%有所下降。此外，SOHO中國的借貸成本為4.4%。這在老潘看來是非常健康的，都是值得他自豪和驕傲的地方。

“即使是外債，我們現在整體的負債中只有4%是境外的外币貸款，這樣看來，公司在整個境内外匯率變動的環境中是幾乎沒有受到任何的外匯風險的。”

另外，老潘也為SOHO中國在一些城市的地標建築感到自豪：當再過幾十年的時候，在北京、上海看到一些代表這個時代建築的時候，還有SOHO中國的一些樓房，我覺得這是一個非常驕傲的事情。

潘石屹的3Q“謎底”

潘石屹說，SOHO中國目前負債率低，資金成本也低，賬面上還有不少錢。而他看來，中國的房地産公司資金都很緊，所以來SOHO談項目的，談在建工程的，量都比較大。

其認為，這些合作其實都無所謂，在建的項目也好，地也好，建好的項目也好，只要價格便宜、合算都可以，“主要要看市場”。

事實上，無論是對于外界還是對于潘石屹自身而言，SOHO 3Q無疑是最受關注的，也是SOHO中國最為“神秘”的一塊。在業績會現場的問題中，幾乎三分之二的問題圍繞SOHO 3Q展開。

今年6月20日，潘石屹召開記者會，宣布SOHO 3Q的定位将不再主要服務創業企業，而是要成為中國最大的辦公樓綜合服務商。並進一步表示，SOHO 3Q将在明年啟動獨立上市計劃。

最新披露的數據顯示，SOHO 3Q經過去年的擴張計劃，已經擴張到北京、上海以外的城市，目前在北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重慶7座城市擁有31個中心，超過3萬個工位，平均出租率約為88%。

而在其規模不斷擴張的同時，SOHO 3Q的财務數據、收入以及盈利占比方面卻顯得愈加神秘。

“之前也一直說（SOHO 3Q）要上市，财報上也沒有提示任何數據，所以比較想知道。”現場聲音道。

“3Q什麼時候上市，我們也密切地關注着市場，等到資本市場好了，我們就來上市。我們有我們的優勢，我們是一個房地産公司去做SOHO 3Q，所以我覺得我們做的産品，從設計到産品上比較精致一點。”

在潘石屹看來，如果下一步3Q有潛在的市場，或市場需要的量比較大的話，SOHO中國将計劃從管理的面積里拿出來一部分去做3Q。

“能否具體講一下3Q現在占的收入或利潤是多少？未來的目標是多少？”關于這項新業務的收益依然是大家關注的。

“這個數字就先不告訴你。”老潘只是輕描淡寫表示，現在3Q占SOHO中國整個收入的量還是非常低。

金融與投資者關繫總監徐玲也接着補充道：“（SOHO 3Q）規模做上去了，提到的收入自然而然就上去了，所以我們第一步可能還要看規模。”

事實上，對于外界而言，揭開SOHO 3Q的運營模式，了解SOHO财務表象背後的利潤情況是一大“難題”。然而，對于老潘自身，雖然屬于中國房地産界“元老級”人物，但是面對新生事物的不确定性，以及千萬生力軍的激烈競争，SOHO 3Q的命運也依然面臨着許多的不确定性。

以下為SOHO 中國有限公司2018年中期業績會現場問答實錄：

現場提問：潘總您剛才提到3Q業務，之前也一直在說要上市，财報上也沒有提示任何數據，所以比較想知道。

第二個問題是，北京現在的租金很高，貴公司的出租率是97%，已經很高，想問問您怎麼看北京的房價租金這麼高？是中介推手嗎？

潘石屹：3Q什麼時候上市，我們也密切地關注着市場，等到資本市場好了，我們就來上市。我想說一句就是，我們經過過去三年時間，看到3Q共享辦公空間在中國，最起碼在北京和上海，它是特别有市場的。

三年前都是一些中小型的公司去做，現在的共享辦公的文化已經形成了，有很多大的公司也要去做，我們看到了這樣一個市場的潛力。

第二個，我們3Q的競争對手，我們是互相之間學習的。一，我們有我們的優勢，我們是一個房地産公司去做SOHO 3Q，所以我覺得我們做的産品，從設計到産品上比較精致一點。

二，我們在過去幾年時間，一共開發了498萬平方米，銷售出去一部分，我們現在管理的包括小業主委托我們管理的是419萬平方米。而且我們所有的項目在選擇地段的時候都是選擇最好的地段，所以下一步3Q有這樣潛在的市場，如果是市場需要的量比較大的話，我們計劃從我們管理的面積里拿出來一部分去做3Q。另外，只要香港歡迎我們，我們就會來香港。

現場提問：3Q方面，說未來想要繼續互聯網化、電子化，其實看到公司之前跟招銀、京東雲那邊有合作，想看一下未來這個合作是會在什麼樣的方向上有一個深入，會不會與其他的互聯網巨頭有一些新的合作？

潘石屹：我們3Q里面的公司可能70%、80%都是互聯網公司，像奔馳這樣傳統的公司比較少。其實我們3Q是一個平台，建立這個平台以後，跟各種各樣的公司去合作，小紅書、大衆點評、今日頭條再到上海的辦公室，都獨攬在我們這個平台上。

我想下一步3Q要大規模地發展，它的管理特别重要，如果管理上不去，發展就會成為一個瓶頸。所以我們在過去幾個月的時間就把最基礎的數據全都互聯網化，先做了電子簽章，因為我們去年一年大概簽了接近2萬份合同，今年的量估計要更大，如果是電子簽章的話，這個效率會大大地提高。我們到8月份，全公司都實行發票電子化。

所以，我想這些基礎的工作都數據化了、電子化了、互聯網化了，對我們下一步的管理就會方便得多。

現場提問：看到公司在上一次的發布會說SOHO 3Q今年的工位數目標是5萬，好像現在看到的資料是上半年超過了3萬，想問問5萬這個目標，您覺得今年有可能達到嗎？

潘石屹：現在我們3Q的座位是3萬多個，從今年的6月份開始，我們有一點點的轉變。原來是我們把房子租完之後做成3Q再往外租，過去的3萬個座位基本上都是這樣發展起來的。

從6月份開始，我們是先走客戶，就是客戶需要的話，我們就給他做，尋找一些比較大的、穩定的客戶，現在看來這個生意在中國的市場上，尤其是在北京、上海很有市場，所以我們下一步的發展座位數估計是實行3Q的定制化服務。

過去幾年SOHO中國确實銷售了不少的房子，很多媒體在問我什麼樣的房子銷售、什麼樣的房子不銷售，我就作了一個劃分，就是核心資産就不銷售了，非核心資産就銷售。

有朋友又問我，什麼是核心資産？我說在北京CBD的、在外灘的、在望京的、在天安門廣場的就是核心資産，規模比較大的就是核心資産，量比較小的就是非核心資産，到去年為止，我們的體量比較小的項目、地理位置比較偏遠的項目全銷售完了。

下一步是否銷售、市場上是否進貨，還得看市場的變化，市場上我們覺得低了就進貨，市場上我們覺得高了就出貨，做生意總是出出進進的。

現場提問：關于SOHO 3Q上市這塊，在規模提升方面，公司有沒有到比如說香港、新加坡或者其他的一些一線城市去租一些辦公樓做3Q的打算？

潘石屹：在香港、新加坡、海外開發3Q的計劃還沒有，我覺得中國的市場很大，上市就看市場，什麼地方有市場就在什麼地方上市。我們有沒有可能去收購兼並别人的共享辦公空間？中國所有的共享辦公空間我都看了，也有很多共享辦公的空間都來跟我們談，把我們的管理都放到一起，把規模做大。我現在可能就是很武斷地告訴你，不會的，我覺得我們要按照我們的思路，按照我們産品的風格，按照我們的管理模式去往大里做。

現場提問：如果競争對手發展得比我們更快呢？

潘石屹：我覺得發展快慢不重要，發展健康是特别重要的，能夠赢得口碑、赢得客戶，也能夠提供好的服務，你的産品質量是好的，這些是最基本的點。你看中國有很多大公司一發展死了，我覺得就是讓它健康地發展，能夠赢得口碑、赢得市場的發展，這是最重要的。

現場提問：公司上半年淨利潤是10.93億元，同比2017年上半年39億近40億，有一個較大的降幅。剛才管理層也說到可能會與去年出售的兩項物業的估值有關，想問問除了這方面的估值的影響，這部分的淨利潤的數據如何？是升了還是降了？

潘石屹：去年我們的利潤里有60多億是評估增值，因為我們在持有房子的時候，評估增值這個量随着我們房子的建成、交付、使用、出租滿，其評估增值應該是慢慢上升的。可是在前些年，我們的評估增值的量一直是非常低的，而我們去年把虹口SOHO、淩空SOHO銷售出去之後，評估機構根據我們銷售出去的兩個項目，比較我們已經持有的項目，這個評估增值的量就比較高了。

評估增值額上去了，還達不到我們的銷售價格。所以，去年的評估增值是60多億，今年只有4.8億，現在我們在建的兩個項目，我看到評估增值的額度就是遠遠地沒有達到市場的水平。

第一，我們看古北SOHO馬上就要交付使用了，評估金額仍然很低。第二，麗澤SOHO，在北京二環邊上，200多米高的建築，下面是兩個地鐵的交匯點，對面是新機場的候機樓，這個位置是非常好的位置。我們現在評估的價值在上面才是3.44萬元人民币，我覺得這就是遠遠地沒有體現出來其市場價值。當然，這個項目還沒建成的時候，評估的高低並不是特别重要，我們想到明年5月，這個項目交付使用的時候，它的評估額會上去。

現場提問：潘總在上次的發布會上有提過買地的可能，會考慮到上海還是其他的城市進行投資嗎？

潘石屹：現在好像中國的房地産公司的資金都很緊，所以來找我們談項目的、談在建工程的，量都比較大。對我們來說是無所謂的，在建的項目也好，地也好，建好的項目也好，只要價格便宜、合算都可以。我們的負債率現在非常低，資金成本也很低，我們賬面上還有不少錢，所以我覺得主要要看市場。

現場提問：潘總，您好！今天刷您微博的時候看到SOHO的用戶評論說有一些漏水的問題沒有解決，您怎麼理解？

潘石屹：我也看到了，在我發的微博下面說是SOHO中國的物業管理如何地差，我就讓它在那里挂着。我覺得大家關注我們、批評我們是非常重要的。

平心而論，我們自從實行了公開的管理，SOHO中國從保安到綠化到消防到手機信号、網絡信号，提高的幅度非常大。我們手機信号在過去的兩年時間翻了一番，我可以說這是全中國做物業里最好的手機信号。

當然，衛生間里髒一點，這個東西得一步一步提高，因為有40萬人在我們的物業里，我們所有的保潔、保安全是外包給别人的，不光是一家，最少都有七八家，每個月檢查完以後都有一個排行榜，誰是第一名，誰是第二名，都有排行榜。如果是差的，每半年招投標一次，下次招投標就不要了。所以用這個方法，使我們的綠化、保安、保潔的水平提高得較快。

至于網友們吐吐槽，我覺得是應該的，歡迎大家來監督我們，我們就是把排行的結果向全社會公布，為的原因就是這個，使我們整個管理水平都能夠提高。

現場提問：最近SOHO中國推出了房源租賃公開競價活動，市場産生了不同的聲音，認為是一種營銷活動，您怎麼看？

潘石屹：我們的平均出租率已經有97%了，沒多少房子了。所以，為了公開透明，不是為了降低效率，而是為了提高效率，我們就用了公開競價的辦法，效率大大地提高了，而且通過這樣的辦法使我們的租金水平都創了新高。

我們的望京辦公樓的租金都超過了10塊錢，商務樓的租金都達到29塊錢，還是非常高的。我們下個星期競價的面積其中有一部分都是未來三個月才能夠騰出來的面積，這樣就使我們的房子利用率大大地提高了，出租的效率也提高了。其實最重要的是防止了里面的腐敗，公開透明了。

現場提問：潘總您好！想問問最近咱們公司高層這邊一直有變動，請問您對管理層的人事這塊是怎麼看的？

潘石屹：我們公司的總裁唐正茂和閻岩都離職了，這兩位為SOHO中國立下了汗馬功勞，尤其是閻岩非常能幹，閻岩才華是對于市場交易，市場買賣是她的才華，所以她到了黑石基金去，我覺得能夠把她的才華得到進一步發展。SOHO中國就租這點房子，對她來說是大材小用。閻岩和唐正茂非常優秀，張映銳和徐玲也非常優秀。

現場提問：潘總您好！想問問您提出的競價租賃，現在有沒有想過規劃未來建成辦公樓的品牌？在委托方面做得更大？

潘石屹：過去SOHO中國主要是開發，所以對二級市場的租賃這些東西關注得不是特别夠。所以我們開發完就來銷售，這是SOHO中國過去20年主要做的事情。結果發現小業主還是願意把房子租給我們，當然我們說小業主把房子租給我們，統一地管理、統一地對外租賃，小業主還是非常踴躍的，現在大概有14、15萬平方米已經委托給我們了，這已經是一座特别大的樓房了，我想我們應該是把這個工作做好，不要辜負他們對我們的信任，能夠租一個比較高的價格。

現場提問：剛才您提到的古北和麗澤SOHO，它們目前的建設情況怎麼樣，工期為什麼推遲了？建成後是打算自持還是出售？

徐玲：一般評估師給資産做評估的時候可能分為兩種類型，一個類型是完工項目、已經出租的項目，這些項目的市場化信息能得到得比較充分，比如市場租金、出租率等，通過一繫列公示，給一些完工在租的項目一個估值。但是對于在建項目就要用另外的方法了，我們現在的會計準則要求我們對于每一個投資物業項目，自從拿地開始，只要我決定以後要去自持這個項目，就要對它進行重估增值。因為它可能比較缺少實際上的出租的租金水平等市場化的東西，更多的是用一個假設，結合項目當初的地價以及在整個施工過程之中每年投入的建安成本的基礎上再給一個建設，再對這些在建項目進行估值。

所以一般來說，在建過程中，其價值會比較低，在接近完工甚至完工當年，應該會有一個相對其施工年頭之中比較高的估值，我們預期這兩個項目到完工的時候會有一個比較大的增值。

潘石屹：這兩個項目為什麼推遲交工？古北SOHO是今年年底交工，沒推遲。麗澤SOHO是明年5月份交工，推遲了一點。主要的原因是北京的空氣污染，叫環保風暴，只要一污染就被停工。我們整個工期的安排都是互聯網上安排的，非常詳細的，就是政府讓停工，我們就停工。施工的過程中，尤其是在200米高的大樓的施工過程中，千萬不要趕工，趕工的過程中對質量的安全、人的生命的安全都會造成很大的影響。所以我們交付的時間，古北SOHO是今年年底，麗澤SOHO是明年5月份。

現場提問：潘總您好！能否具體講一下3Q現在占的收入或利潤是多少？未來的目標是多少？

潘石屹：市場總是出出進進的，有收購的項目，有銷售的項目，如果我給你承諾，SOHO下一步也不出售項目了，也不收購項目了，這還做什麼生意？生意就是出出進進的，所以我還不敢給你承諾什麼事情。

第二個問題，說SOHO中國好像沒有享受到什麼紅利，我覺得過去幾年SOHO中國發展得非常好，沒有激進的辦法，首先沒有承擔風險，外匯的風險沒有，國内負債的風險也沒有。

我就一直在想，如果是中國的房價、資産的價格跌20%，我們還是不是活着？我想我們活着，有很多房地産公司就不存在了。如果跌50%，我們拿着資産負債表看，如果是資産的價格和房價跌50%，我們還能不能活？我算了算，我們還在活着，更多的房地産公司就不存在了。我覺得能夠持續地把我們的經驗和市場管理的東西持續地發展下去，這就是成功。

第二點，當再過幾十年的時候，在北京、上海看到一些代表這個時代的建築的時候，還有SOHO中國的一些樓房，我覺得這是一個非常驕傲的事情。

現場提問：想問一下3Q的問題，因為看到好像這個項目已經擴張到7座城市，所以想問一下公司未來有沒有在下一步把這個項目打進什麼新的城市？

潘石屹：我們到中國的城市去看了一下，基本上選擇進3Q的城市有三個標準：第一個標準是GDP總額比較大，GDP總額代表這個城市的經濟體量，要比較大。第二個是GDP增長速度比較高的城市，有一些城市的經濟體量比較大，可是它的增長量非常低，這也不适合去。第三個就是人均GDP比較高的城市，就是這個城市富裕不富裕。第四個就是每平方公里的面積上能夠産生的GDP高或低。