中報筆記 | 龍光中期投資者會紀要 增派10%特别股息

觀點指數  8月15日下午，龍光地産在香港舉行2018年中期業績投資者會，主席兼執行董事紀海鵬先生，行政總裁兼執行董事紀建德先生，副總裁兼執行董事肖旭先生，首席财務官兼執行董事賴卓斌先生出席並答投資者問。

以下為投資者會内容，觀點指數整理出來作為紀要，僅供投資者适當參考，並非個股推薦。

一、經營業績

1、合約銷售：上半年實現合約銷售354.7億元，同比增長率達到84%。已完成全年銷售目標54%，並将全年銷售目標由660億元上調至700億元。已售待結轉金額為474億，其中262億将留在下半年結轉。

全年推貨額1300億，下半年新推總共25個項目，總貨值達750億元，其中60%在大灣區。加上持有的200億元貨值，下半年總貨值達950億元。

在成交方面，上半年在深圳市成交套數為4078套，成交套數、金額、面積為全深圳第一。南甯成交面積在全市前三。

2、土地儲備：截至6月30日，總土儲規模已從去年的5200億上升到6400億，其中4200億三年内能夠滿足銷售供應。另外2200億是城市更新項目，其中在珠海和佛山兩個項目貨值共200億，年内将推出其中一個。而大灣區占總土儲比例為81%，土儲總量達到5100億人民币。

二、财務指標：

1、利潤與派息：上半年核心利潤29.4億元人民币，毛利率達37%，核心利潤率達19.4%。毛利率與核心利潤率分别領先同業7~8%與5~6%。

龍光預期上半年利潤約占全年40%，下半年會占60%。

董事會建議在過往40%的分紅派息基礎上，加派10%的特别股息，合計占核心利潤的50%，股息回報率将達到8%以上。

2、現金及融資：截至6月30日，龍光持有現金276億元，淨負債率為66.3%。平均加權融資成本為6%，而去年融資成本為5.8%，增長幅度不大。

上半年龍光首次在新加坡發行2億元新币債，另外還發行了6.5億美元的美金債。

其他融資方面，龍光不僅在境外的銀行雙邊，還包括交易所公司債、ABS等融資渠道保持暢通，在審批額度以及發行方面都取得了較好的進展。

三、未來展望：

随着大灣區産業、軌道交通網絡的建設，特别是在珠江口的東西兩岸，将會出現很大的住宅需求空間。

在戰略方向上，龍光已經開始走出大灣區，布局環上海一小時生活圈。

未來3到5年，龍光的銷售復合增長要達到50%，核心利潤要進入行業前十名，成為大灣區的龍頭房企。

投資者：關于公司在上海周邊的整體策略是怎樣的，下一步在上海要怎麼發展？關于公司在新加坡的房産發展情況？今年派了特别股息，總體加起來達到50%，我想了解一下往後的比例會是怎樣的，分紅的增長計劃是怎樣的？

管理層：第一個，長三角是我們今年新進入的地區，上海一定是核心城市。我們首次進入長三角，因為上海是一個大城市，打造周邊一小時生活圈即住在周邊、到市區工作，這個從發展的角度來看會有很大需求。我們在這個區域已經拿了三個小項目，都是位于上海市區60公里範圍内的。這三個項目不大，但是也是我們進入這個新區域的第一站。我們進入這些區域後，會分析項目的價值在哪里。關于下一步在上海怎麼發展的問題，考慮到大灣區是我們的核心區域，所以在上海都市圈，以後的發展比例有可能會占到投資10%到20%。

第二個問題，我們在新加坡拿了一個項目，總共1200多套房子，現在物業已經建好了，大概賣了1/3。新加坡上個月出台了一個新的政策，我相信在這里還是會有一些機會的。只要時間合适，項目合适，我們也會積極拿地。

第三個是關于增加特别股息的問題，我們考慮到今年的業績，原來訂立的目標已經完成，銷售、利潤都快速增長。恰逢今年是我們上市的五周年，所以在原來我們40%的分紅基礎上再增加10%特别股息。

投資者：最近有很多房地産限制政策出來，請問對拿地開發銷售這一塊是怎麼看的？另外一個是棚改如果真的停止了，對銷售增長的影響是怎麼樣的？還有就是資金成本對全年的盈利影響大概是什麼樣的？

管理層：這些限制政策的出台，其實對房地産不會有太大的影響，更多的是對大家的期望值有一些影響。有的企業過去拿了一些高價地，是想未來的價格會更高，所以現在出台的政策對企業拿高價地是有影響的。我們拿地要考慮在哪個區域，在哪個城市，是什麼節點拿地。我們知道地産都有周期性的，你拿地以後會不會在限價的範圍内去賣，市場有沒有需求，賣了還有沒有利潤，這還是很關鍵的。龍光在2016、2017年銷售很好的時期避開了拿高價地的風險，拿了一些大灣區的舊改項目，還有一些在新加坡的項目。

現在我們的項目在限價的範圍内，我們在賣了以後。因為我們現在的地很多都是2014、2015年拿的地，這些項目拿地的價格沒那麼高，所以90%多還是盈利的。所以我們今年上半年的銷售增長達到了80%多。我們未來還會保持這種投資的思維，在限價期間必須要保持利潤。我們在最低潮的時候出手，體現了我們在房地産周期中拿地的一些經驗和做法。

龍光超過80%的棚改布局在大灣區，另外還有上海、一個是南甯。這些地方都沒有聽到政府有什麼政策改變，所以棚改的政策對龍光的影響還是很小的。

賴卓斌：關于人民币匯率和融資成本的問題，我分兩個方面來談。第一方面是關于人民币的匯率問題，龍光的做法跟同行有比較大的不一樣。從上市到今天，我們在境外的融資，是沒有換匯到國内去的，我們是在哪里融就在哪里做。大家也知道我們過去在香港和新加坡都有項目投資，換言之我們是用外币的資産來對應外币的負債，這跟其他企業是不一樣的，所以人民币匯率的漲跌對我們的影響真的不大。另外，我們現在新加坡的項目上個月已經開始銷售了，開始有外币的現金流流入，所以整個盤子已經活起來了。我們不是把外面發債的錢拿回去融資，而是一個自然的對沖。

第二方面是關于融資成本，我剛才已經介紹了，在市場利率上漲比較快的情況下，我們仍然保持了平穩，去年是5.8%，今年是6.0%。這里面有兩個重要的原因，一是我們在去年置換了一些利率比較高的2014年發的債。第二，我們的融資渠道是非常多元化的，不止是公開發債，還有銀行銀團、雙邊、開發貸，這些成本相比公開市場發債是更低的，合在一起來看，它的總成本上漲並不多。所以我相信即便這個市場融資的成本有進一步上漲，我們的融資成本上漲的速度是不會那麼快的。所以這一點對我們未來的經營業績的也是會有很大的比較優勢。

投資者：關于大灣區的，市場上對這個規劃的期望值很高，但推出的進程好像有些慢，我想請紀總分享一下您對這一塊的一些想法。另外，公司現在在大灣區已經建立了優勢地位，剛才紀總也講過，未來對長三角的投入會占10%到20%，那麼對大灣區這一塊未來投入的比例大概是多少？另外想問一下賴總，可不可以分享一下現金流的狀況，特别是現在大家比較關心的土地市場略有降溫的情況，以及公司下半年的土地市場規劃情況是怎麼樣的？

管理層：大家對大灣區的期望值都很高，我們的期望值也是很高的，國家也是要把大灣區打造為國際一流的大灣區，我們對大灣區充滿了信心。今天在北京也召開了首次大灣區領導小組會議，在大灣區的發展方面，一些政策應該會逐步明朗。

中國定位大灣區是全球第四個灣區，大灣區的面積是最大的，有5.6萬平方公里，人口有7000萬左右。大灣區是11個城市，這里面有三個中心，香港和深圳是一個中心，是廣佛是一個中心，珠海和澳門是另一個中心，在這些區域里面會有不同的産業。一個灣區這麼大，還有很多優惠的政策。所以對大灣區的發展，我們是充滿信心的。

國家未來的發展，對應到全球的一些産業，關于人才的支撐，資金的支撐，未來在灣區的資産價值是很大的。相比其它的灣區，大灣區現在的資産價值會低很多，包括和長三角相比，我們的資産價值也低很多，所以未來這塊的價值增長會有很大的空間。

對于灣區未來的發展戰略，從2010年到2017年這7年間，灣區的銷售總量平均毛利率是15%，我們估計未來10年每年會有7%的增長，到2027年會有3萬億的銷售額。今年上半年我們在灣區占有率是4%，未來10年我們在這個灣區要占到8%到10%，為什麼會這樣？一是因為現在我們在灣區有超過5000億的土地儲備，這幾千億是可以為未來3到5年貢獻業績。還有一個是我們在未來的發展上，還要深耕灣區。這個區域有國家部署戰略，聚集了現在世界上最高端的産業，所以這個地方還會有很大的發展。

賴卓斌：關于現金流的問題，上半年我們的合約銷售是354.7億，回籠286億，回籠率大概在81%左右。上半年的地價款開支大概是180億，工程款的支出大概60億，稅費開支是32億，利息開支是14億，連地價款帶日常開支大概是在296億。

關于拿地的預算，我們一般都是按照合約銷售額的比例進行控制的，拿地開支的預算每一年大概按照銷售額的50%左右。只要我們按照這樣的比例去做控制，我們的盈利就能得到很好的控制。在過去三年，大家都能看到，我們一直也是按照這樣一條線進行把握的，整體的控制情況是比較理想的，一方面有發展，另一方面又不至于過于激進。剛才我們也提到了，不管是投地開支還是分紅派息，我們一切都以财務杠杆率控制在一個合理穩健的水平作為前提的，這一點也請投資者放心。

投資者：請問對深圳下半年的市場的看法，特别是最近深圳出了一些調控政策，不知道對于龍光的銷售有什麼樣的影響。

關于新項目，剛才賴總也介紹到，我們有2200億的可售貨值，相比年報公布的1800億又增加了400多億的貨值，我們從同行的經驗那里也知道，舊改可能會拖比較長的時間，不知道對龍光來說，未來幾年每年有多少可售貨值會從舊改項目轉化到土地儲備里面去。

還有一個是關于毛利率的，龍光的毛利率在同行里面是數一數二高的，我們也知道由于限價，同行的毛利率未來幾年是往下走的趨勢，不知道龍光的毛利率在未來幾年是什麼樣的趨勢？

管理層：深圳的調控政策，我們分析認為它主要是控制投機、投資，企業不能買商品房，商品房買了三年之内不能交易，這一塊主要是限制投機性的。剛需、改善群體不受這個政策影響，這是從大的方向來看。

而龍光的産品主要是剛需和改善型的項目。深圳2000平方公里的土地，1300多萬人。深圳的地盤又小，土地供應又不足，人多地少的地方，經濟又發展，肯定需求是很旺盛的。如果說沒有供應，有需求，房價肯定會上漲。如果供應大，需求少，那麼房價肯定會跌。未來的舊改有30%要做公寓，但是公寓又限制只能租賃，不能銷售。所以在深圳的這些項目，我們就不做公寓了，我們稱作小辦公，賣的價格還比公寓高。

中國改革開放的發源地就在大灣區，一開始的時候我們招商引資，一些加工業到珠三角做加工出口。很多土地都建了廠房，現在要升級再發展的話，珠三角這些城市可開發的土地並不多，只有往更新這個方向來發展，今年上半年我們有兩個項目已經開工，貨值共200多億，項目的利潤大概在30%到40%。

賴卓斌：關于毛利率展望，因為我們現在已經把全年的銷售額鎖定了90%，現在賣的都是給明年交的，所以毛利率是可以做預估的。我們預估今年全年和2019年，整個毛利率會比較平穩，我們去年的毛利率是34.4%，核心利潤率是16.7%，我相信會保持得比較平穩。

另一方面，即便是我們保持這樣一個平穩的狀态，我們的毛利率和淨利率指標也已經比行業高了不少，因為我們的布局是以大灣區為主。龍光的盈利性一直都是它的亮點和優勢，我相信我們整盤的土儲，現在所蘊涵的仍然是一個非常高的利潤。我們現在的土儲平均的樓面地價大概是4000元，平均的售價大概在14000元，換言之地價占售價的比例是不到30%的。我們講完這樣一個比例關繫，你大致就可以推算一下，這部分土儲的毛利率和淨利率水平大概是什麼樣的。所以我相信龍光整體的盈利性是可以持續的。

投資者：公司目前已售待結轉的有470多億，全年目標提升到了700億，這個幅度是不是有點保守？還有就是中期的均價漲得比較高，漲了68%，主要增長的原因是什麼？目前政策也在做限制，接下來的均價會不會受到影響？

賴卓斌：剛才講了兩個問題，第一個是我們今年的目標，我理解我們的合約銷售目標跟已鎖定的合約銷售，這兩者之間其實是沒有必然聯繫的。雖然有那麼多，但是我們不一定因為有那麼多，所以就去提升，就去把這個目標的幅度要提升得更高。我們在之前都是按照每年30%的復合增速制定我們的目標，從去年開始，我們把三年的復合增速從30%提高到了50%，我們認為這個目標已經是比較不錯的了。因為我們有這麼多的貨量，三年内可以拿出來賣的已經有4200多億。我們這些貨當時拿地的時候，成本控制是很好的，換言之就算按限價賣，仍然有合理的利潤，所以我們是具備提速條件的。

我剛才說的我們提到700億是基于另外一個因素，是上半年已經賣了355億，下半年又有這麼充裕的貨量，所以我們再往上提一點，這是合适的，但是沒有必要追求翻倍的增長。

另外一點是均價的問題，這一塊核心的原因並不是漲價，而是銷售的結構發生了變化，大家看到我們今年354.7億的銷售額，其中深圳的占比超過一半，在大灣區里面深圳的均價是最高的，它的比例高，自然均價就高了，但並不是說我們漲價了。我們都是嚴格按照政府的要求，說是多少就是多少。