解局 | 廈門版“萬村”里的二線漲跌

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2018-08-14 22:29

  • 從2013年1月至今,廈門的新房指數累計漲幅為84.86%,僅次于深圳,排在70個大中城市的第二位。

    觀點地産網 實際上,每一座城市都有成為樣本的意義。

    8月8日,廈門萬科與廈門市湖里區枋湖社區居民委員會簽署合作框架協議,雙方将在舊村整村更新提升方面進行合作。

    觀點地産新媒體了解,萬科此次的合作将采取“政府主導、居民自主、企業參與、市場運作”的方式,引入“綜合提升+市場化運營”模式,将林後社、安兜社作為西部舊村整體提升試點。

    在簽約後,廈門萬科将對林後社、安兜社的整村更新提升進行統一規劃、統一租賃、統一改造和統一運營。

    改造後的林後社、安兜社将植入物業管理、長租公寓、社區商業等運營内容。

    據悉,此次廈門萬科整村更新合作打造的“統租運營+物業管理+綜合整治”的三維結合模式,将有效提升城中村的物業管理水平,消除物業安全隐患,同時将提升基礎設施及環境、美化公共界面、優化公共步行體驗及活動空間。

    粗略一看,可以将此稱之為“廈門版萬村”,與“深圳萬村”一脈相連。

    為什麼是廈門?

    讓人好奇的是,萬村計劃的下一站,為什麼是廈門?

    我們所熟知的廈門,是沿海經濟特區、東南沿海重要的中心城市,也是一個國際性港口風景旅遊城市,其中又屬島内的思明區和湖里區最為繁華。

    它同時也是一座極具矛盾色彩的城市,披着旅遊城市的外衣,有特色的島嶼、宜居的氣候和迷人的風景。與“北上廣深”以及一些準一線城市相比,發展速度並不淩厲,生活壓力也不太沉重,不少人覺得這一定是座“溫和”的城市。

    但據觀點地産新媒體了解,從2013年1月至今,廈門的新房指數累計漲幅為84.86%,僅次于深圳,排在70個大中城市的第二位。

    同時段内,省會城市福州的新房指數累計漲幅卻為37.64%,僅是廈門同期漲幅的44.36%。

    其中,值得關注的是,廈門二手房方面的價格指數則相比新房低調得多,同樣從2013年1月計算至今,二手房指數累計漲幅為51.57%,不僅低于同城新房指數的累計漲幅,也低于合肥等樓市熱點樓市。

    廈門二手房指數漲幅最高的月份出現在2017年3月,環比漲幅高達6.3%。但從4月至今,二手房指數卻連跌了15個月,相對于最高點而言的累計跌幅為6.21%。

    學者劉璐向觀點地産新媒體表示,廈門新房和二手房價格漲幅上的差别可以佐證一個觀點:廈門新房供應太少,而二手房作為一個存量市場,其(潛在)供應量遠遠大于新房。

    另據貝殼新房數據,湖里區一手房如恒禾七尚均價約5.7萬元/平米,鑫塔水尚均價約6.5萬元/平米,新景七星府邸均價同樣約6.5萬元/平米。

    至于二手房,廈門8月初整體二手房價約4.8萬元/平米,而臨近湖里區安兜、林後的恒祥新苑、大湖新城均價則多在1.5萬元/平米左右。

    因此,新房供應不足、一手房價高、存量發展潛力大等因素,給廈門的租賃發展提供了良好的基礎,同時萬科也更容易在廈門導入租賃資源。

    發展機會上來看,廈門本身屬于重點城市,憑借其城市地位和樓市發展機會,萬科等企業的資本也更願意進入。

    另一方面,在湖里區這樣的繁華地區,林後社、安兜社等一些舊村就成了價值窪地。

    這樣看來,“萬村”進入廈門,不僅不随便,還顯得格外巧妙。

    規劃不足、配套不那麼完善或是林後社、安兜社成為繁華中“陰影”的原因,但萬科通過對該區域的整體改造,升級相關的公共設施配套,也将會在很大程度上提升居住質量和整片區域的價值。

    “萬村”能否被復制?

    4月深圳城市共創大會上,王石就解釋了何為“萬村計劃”。

    “一個城市100個城中村,乘以100座城市,不就一萬了麼?要是在全世界範圍,我看一萬後面還要加個零。” 

    從“深圳萬村”開始,我們就在讨論“萬村”到底是否具有復制性。如果復制是可行的,怎樣的城市會更合适?

    有市場研究人員向觀點地産新媒體表示,房價漲幅較高、租賃需求較大、外來人口較多的重點城市會更适合“萬村”的進入。大概率萬科還是會先向有相同性、有需求的城市進行擴張。

    從“城中村”的受衆方面進行分析,萬科改造過後植入的長租公寓、社區商業等,後續受衆還是住房困難群體和部分過渡性的租賃需求,包括藍領、白領等。

    越發達的城市越會吸引更多的外來務工人員,但現況是,他們的住房狀況往往不太樂觀。

    主觀方面,外來務工人群大多會來自經濟欠發達的地區,且分布在一些勞動密集型行業,因此較低的收入會限制他們改善住房條件的能力。

    客觀方面,大多區域會由于戶籍制度限制、政府支持力度不夠、用工單位社會責任缺失等方面,導致外來務工人群的住房權益缺乏保障,住房需求得不到滿足。

    萬科此次進入的廈門,其外來務工人員也較多居住在面積狹小、配套設施簡陋、衛生條件差、安全隐患多的地方,比如“城中村”。

    “城中村”是對内城中一種低租金社區的稱呼,因其地理位置優越,居住成本低廉,通常會成為外來務工人群自行解決居住問題的首選。

    根據一組樣本調查,廈門外來務工人員住在員工集體宿舍的占14.3%,住在出租屋的占76.4%,租房中選擇與家人合住或與他人合租的占租房總數的67.1%,獨自租房居住的占32.9%。

    因此,為避免外來務工人群成為現代文明城市中的斷裂層,對“城中村”進行綜合整治也是政府喜聞樂見的事情。

    城市之間發展程度和具體情況存在差異,但對于會在“城中村”居住的人群,價格問題卻同樣敏感。

    “當然是全力支持,那個地方居住人口密度大,安全隐患多,商業環境髒亂不說,不規範搭建看了都提心吊膽,該改造提升了。”

    “估計這房租是要蹭蹭蹭的往上漲!侵害外來務工人員的利益,外來務工人員又要漲房租了。”

    “廈門版萬村”剛出,也與深圳萬村一樣備受市場關注,而在“萬村”復制過程中,雖存在相同的邏輯,但也會面對不同的政策、環境和市場條件。譬如廈門,雖然這座城市外來務工人員同樣不少,但其特殊點就在于,民宿和旅遊需求更大。

    這就和深圳大規模的外來務工人員存在差異,因此萬科應會在操作上有所革新。

    對此,觀點地産新媒體嘗試聯繫廈門萬村負責人,但對方回應暫未開始實質性的工作,不方便透露。

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    撰文:陳玲    

    審校:劉滿桃



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