第一太平戴維斯:中國成亞太市場最大跨境買家

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2018-08-10 15:19

  • 亞太區房地産市場迎來前所未有的資本高流動;租賃住房将成為亞太乃至中國房地産市場未來最大的投資機遇;中國不良貸款成投資新市場;房地産科技創新引領産業變革……

    亞太區房地産市場迎來前所未有的資本高流動;租賃住房将成為亞太乃至中國房地産市場未來最大的投資機遇;中國不良貸款成投資新市場;房地産科技創新引領産業變革……一繫列變化正潛移默化地影響着房地産市場。

    中國成亞太市場最大跨境買家

    權威數據顯示,亞太區跨境投資活動達到十年來最高水平。與上一投資周期高點相比,主導的資本來源由原先的澳大利亞、新加坡逐漸轉向中國投資者。

    盡管資本出境受到管制,中國仍然是過去一年里最大的跨境買家。香港買家主要在中國大陸購置資産,此外在新加坡、日本亦有所布局。

    過去12個月中,亞太區主要城市投資氣氛蔚為活躍,上海成為亞太區商業物業投資額第三高的城市,僅次于香港與東京,主要歸功于寫字樓及酒店成交。

    中國租賃市場投資潛力可期

    中國住房租賃市場規模達萬億級别,外加政府扶持,投資潛力巨大。

    國内房價高企,将不少潛在購房者拒之門外,因此定調“房住不炒”。發展租賃住房成為解決住房問題的關鍵方案。

    中國将住房租賃市場與房地産投資信托合二為一。今年4月,中國證監會與住房城鄉建設部聯合發布《關于推進住房租賃資産證券化相關工作的通知》,鼓勵住房租賃企業開展資産證券化。包括碧桂園、保利在内的開發商已發行一繫列“類REIT”産品。

    這一市場已成功吸引海外投資者的關注。美國開發商兼投資管理公司Greystar已與麥格理資本達成合作,将以中國、日本、澳大利亞為中心開發亞太住房租賃市場。

    中國不良貸款或成投資新機遇

    中央已下定決心防範金融風險。第一太平戴維斯中國市場研究部高級董事簡可(James Macdonald)指出:“中國金融監管部門已開始整治影子銀行、同業貸款等現象,鼓勵銀行債轉股或核銷不良貸款。”

    國内投資貸款成本增加,商業銀行貸款利率上調至7-8%,夾層融資利率上升至10-15%。

    銀監會數據顯示,不良貸款市場在過去五年中穩步增長(見上圖),對境外投資者而言存在機會。

    包括KKR集團、橡樹資本、孤星資本、高盛集團在内的國際投資者活躍于中國不良貸款市場。

    簡可解讀:“如果國際投資者能從歐美等發達市場獲得15%的回報率,那麼他們對中國的回報會有更高要求。但從不良貸款包近期的報價走勢來看,投資者能保證兩位數回報率已屬不易。”

    房地産技術創新高地

    零售技術平台革命進行時。澳洲上市的OneMarket借助大數據全球範圍的應用,實現零售商、品牌商與場地的數據整合,啟動購物新革命。三方同心協力,實現消費者數據共享,打造更加引人入勝的購物體驗。

    科技在國内的綜合體和寫字樓的應用也正悄然興起。第一太平戴維斯物業及資産管理部董事孟喆表示:“城市商業綜合體體量龐大,管理難度高。如何提高管理效率、降低管理成本成為決定資産回報率的關鍵。智能樓宇融合物聯網的概念,講求人與人之間的互動,大大提高效率。”

    如今行業叠代更新非常快,智能管理成大勢所趨,這對物業及資産管理人才提出更高要求,具備可持續學習能力的人才将成“搶手貨”,包括财務管理、技術能力等等。

    除上述話題以外,報告還探讨了新興辦公産品的演變趨勢,社區購物中心的投資價值,以及杭州這座中國新一線之城蓬勃發展的商業地産投資新機遇。

    審校:歐陽穎



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