奧園順流逆流 121億郭氏兄弟翠微村舊改編年史

觀點地産網 當一二線土地市場熱度不斷趨冷，規模的追逐戰中，舊改越來越成為房企默默爆發的“秘密武器”。繼富力之後，又一家廣州房企逐漸顯露出其在舊改領域里的龐大版圖。

8月8日，珠海翠微舊村改造項目開發企業簽約儀式在翠微村舉行，奧園正式成為翠微村城中舊村更新項目開發企業。

據觀點地産新媒體不完全統計，這是奧園一年之内在珠海獲得的第2個舊改項目，去年9月，奧園剛從中信手上接手珠海拱北聯安村的舊城改造項目。

公開資料顯示，翠微村項目用地面積477.9畝（約為38萬平方米），常住人口最高達到3萬多人，被征地農民、世居居民等有1700多人。

據奧園預計，該項目的總投資（開發成本）需約121億，並将采取“整體拆建+局部保護”的改造方式。

雖然“缺席”了6月份廣州726億的三舊改造項目争奪大戰，但廣州的郭氏家族似乎早已将眼光投放在整個大灣區。

據此前年度業績會上郭梓甯透露，“奧園目前已經簽下來的城市更新項目總共有16個，其中在大灣區擁有13個建設項目，今年估計有兩三個可以入市。”

若将16個城市更新項目量化，其總規劃建築面積則達到1053萬平方米。根據2017年年報顯示，奧園的土地儲備為2487萬平方米（城市更新項目是額外算的），也就是說，城市更新項目的總面積已占奧園總土地儲備的三分之一。

翠微村編年史

現在的翠微村，在珠海市區西南3.5公里，屬前山鎮，根據珠海市政府規劃，2017年啟動的主城區20多條城中村改造中，翠微村就被納入第三批改造計劃。

對珠海房地産市場而言，翠微村舊改無疑是一塊巨大的蛋糕，這座具有700年歷史、占地約38萬平方米的舊村落，是目前珠海啟動的舊村改造中規模最大的一個村。

而事實上，早在今年3月份，翠微村已确定了前期合作企業——珠海奧園華富置業有限公司，其中，珠海奧園華富包括三位股東，分别為廣東奧園商業集團有限公司(出資比例55%)、珠海市華建新宇投資管理有限公司(出資比例40%)、江門市恒浩置業發展有限公司(出資比例5%)。

觀點地産新媒體了解，8月8日，翠微舊村改造項目開發企業簽約儀式在翠微村舉行，表決同意是否選定珠海奧園華富置業有限公司成為翠微村城中舊村更新項目開發企業。據悉，現場同意率72%，按照政策補償産權置換為1:1.1，還有其他一些補償措施。

根據早前披露的規劃，38萬平方米的翠微村舊改包括融資區和回遷區。

其中，融資用地包括住宅和商業用地，規劃的住宅樓層最低為26層，最高為34層，合計約有21棟住宅。商業用地則以商業辦公為主，規劃有商業樓、鄰里中心、辦公(公寓)樓、公交總站等。

另外，回遷用地分為三個組團，共約15棟住宅樓，包括兩棟公寓樓，規劃的住宅樓層最低為28層，最高為32層。該區域中，部分古建築将會原址保留，建築保護用地面積高達1.6萬平方米。

此前，郭梓甯就曾透露，“奧園參與的翠微村舊改，土地成本含補償是每平方米八九千元。但按照招拍挂舉出來的地價，估計是2.5萬到2.9萬元。”

市場數據則顯示，截至今年3月份，翠微村區域的一手房均價為27000-36000元/平方米，二手房均價約為27000元/平方米，三房平均租金3500元。

值得一提的是，在翠微村項目之前，奧園在珠海就多次通過舊改擴充版圖。

據觀點地産新媒體了解，2015年，奧園集團與梅溪股份合作公司進行合作，在梅溪村舊廠房基礎上建成包括商場、住宅、酒店、寫字樓等綜合體，建築面積43萬平方米，這是珠海最大的商住一體的綜合體。

2017年9月9日，奧園集團再與珠海拱北聯安村簽訂前期合作協議，正式從此前的中信手上接手聯安村舊村改造項目。早在2000年，該村就被納入主城區首批26個啟動城中村改造的名單中，然而由于利益協調、政策配套等多方面因素，該項目一直未能按計劃推進。

郭氏500億叩門磚

事實上，随着地産行業由增量市場走向存量市場，以發展租賃市場和舊城改造為主的存量市場受到政策不斷支持。

廣東省國土資源廳于4月5日發布的《關于深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》就進一步優化了“三舊”改造政策，其中，規定涉及“三舊”改造的供地，除了政府收購儲備後再次供地的，其余供地可以協議方式出讓。

另一方面，當千億陣營的隊伍越來越龐大，房企並沒有放棄任何一個擴充版圖的余地，尤其對于從一線城市發迹的房企來說，舊改或将成為其規模登上一個台階的重要渠道。

此前，廣州的“三舊”改造項目推介會就吸引了包括佳兆業、華潤、萬科、卓越，以及來遠洋等外來房企的積極搶奪，連較少參與城市更新的星河灣也加緊步伐，越來越多地走進廣州舊改市場。

不過，在深圳舊改大王、舊改大戶富力的光環下，奧園的舊改路徑就顯得低調許多。

觀點地産新媒體了解到，截至2017年底，奧園的舊改項目還未正式納入年報的土儲表中。但從公開資料中，除珠海市場，奧園還曾通過舊改進入深圳、南甯、東莞和河北。

2016年4月，奧園發布公告宣布，以22.9億元收購了深圳一住宅項目70%權益，正式布局深圳。據觀點地産新媒體查詢，該項目位于深圳坪山竹坑片區，為已經進行當中的舊改項目。

2017年7月，奧園以總價11.34億元獲得南甯大學東路35号片區舊改項目（二期），實際出讓面積4.3萬平方米，若按容積率＞3.5且≤6.08計算，預計建築面積最高可達25.8萬平方米。當年6月，奧園還曾參與投標南甯南糖舊改二期437畝項目，並位列第一候選人。

今年4月，奧園再與恒基正攜手推進廣州番禺氮肥廠城市更新項目，項目位于番禺新造鎮，西臨珠江，靠近新化快速路，規劃總建築面積約30萬平方米。

據奧園官方透露，除了在手的2487萬土地貨值以外，奧園在廣州、珠海、東莞、南甯、河北共儲備有16個舊改項目，其中在大灣區擁有13個建設項目，規劃總建面1053萬平米，占奧園總土地儲備的三分之一。

可以預見的是，作為土儲的重要構成之一，舊改将為奧園在規模争奪上貢獻出更多更關鍵的力量。

觀點指數統計顯示，奧園2017年銷售450.2億元，離500億只有一步之遙，位列房企銷售43位。

年初時郭梓文更表示，奧園2018年銷售目標定為730億元，同比增長達60%，其中就包括2、3個舊改項目的入市。

而截至2018年1-7月，奧園則憑借463億元銷售額，超越深圳舊改大王佳兆業，排名上升至33位。