業績會直擊 | 吳天海發聲:九龍倉仍是地産公司 内地銷售波動較大

观点地产网

2018-08-09 23:10

  • 吳天海表示,面對現在(内地)的調控,開發商隻有兩個選擇,一是以低于市價放售,或等待批準以貼近市價放售。

    觀點地産網 “發展物業貢獻62%核心盈利”,九龍倉2018年中期業績會還沒有開始,在會議室内投放出的PPT上,這句話放在了最明顯的的位置。

    觀點地産新媒體現場了解,九龍倉集團有限公司主席兼常務董事吳天海走進會場,業績會正式開始。還沒來得及介紹上半年的經營情況,他已經迫不及地的再次強調了一遍,“我們上半年的盈利中,發展物業的貢獻占了62%。”

    吳天海看着台下,帶着他一貫溫和的笑容,慢慢解釋:“我們以前是專注内地房地産業務的企業,但自從分拆之後,很多人關注我們的業務方向是不是有了調整。我再次回應一遍,我們仍然是一家以房地産為主的上市公司。”

    不過,吳天海同時也表示,現在九龍倉的業務集中在發展物業,即賣樓,所以比較容易受市場影響,業績波動也會稍微大點。

    内地銷售下滑與全年業績壓力

    吳天海口中業績波動較大的或許是上半年九龍倉在内地的表現。

    據8月9日九龍倉公布的數據來看,已簽約發展物業銷售總額下跌29%至102.47億港元,其中内地已簽約銷售額下跌36%至72.4億港元。因此,九龍倉截止業績期的集團核心盈利減少9%至25.27億港元。

    盡管上半年在内地的簽約銷售額下跌近四成,但九龍倉有限公司投資關系經理吳庭欣表示,公司今年在内地銷售人民币220億元的目标不會改變。

    也就是說,下半年,九龍倉要完成160億元人民币左右的銷售額,挑戰頗大。

    不過,截止2018年6月30日,九龍倉在内地尚未确認入賬的銷售額達213億元,如能在下半年陸續入賬,對其完成220億元的全年銷售任務有頗大助力。

    吳天海随後也對觀點地産新媒體坦言,上半年在内地賣樓較少的原因,和目前的政策調控有直接關系,限價、限購等政策正成為困擾發展商一個比較大的問題。“不同城市有不同的策略,我們上半年在蘇州、無錫等城市,成功拿到了合理的預售價格。但是在北京、上海則不能,那裡調控較嚴格。所以上半年我們主要的銷售來源是二線城市。”

    據中報顯示,九龍倉上半年的合約銷售中,華東地區占59%,華西地區占31%,華南及其他地區占10%。

    吳天海表示,面對現在(内地)的調控,開發商隻有兩個選擇,一是以低于市價放售,或等待批準以貼近市價放售。

    他表示,公司會等待政府調整批售的價格,希望能更貼近市場價格。但其同時也表示不會無止境的等下去,會選擇合适的時機取得預售證。

    事實上,吳天海認為,市場已經出現了變化。其舉例稱,“我們最近在上海,已經為旗下一個項目拿到一個合理的價格”,并表示該項目預計在最近幾周内便會入市銷售。

    一線拿地時機與IFS三年經營

    盡管九龍倉上半年在内地的銷售有所放緩,但其在拿地及商業地産方面的表現卻頗為積極。

    據中報披露,于2018年上半年,九龍倉在蘇州、杭州、佛山及廣州購入合共10幅土地,按應占份額計算,代價為140億元人民币,總樓面面積達67.73萬平方米。截止6月底,九龍倉在内地的土地儲備維持于380萬平方米的水平。

    對于拿地,吳天海稱,其實九龍倉并不僅是上半年才拿地加速,事實上從去年下半年開始,在内地已經拿了不少土地。

    觀點地産新媒體此前曾統計,2017年9月後至今,九龍倉累計在杭州、蘇州、北京、佛山、廣州等城市已獲取了18個土地或項目,涉及資金約300億元人民币左右。

    對于之前的拿地情況,九龍倉方面總結表示,于一線城市增加土地儲備遇較大阻力,在蘇州和杭州投地的進展比較理想。

    事實上,就在不久前,九龍倉第一副主席兼執行董事周安橋接受觀點地産新媒體專訪時,也對于在一線城市拿地頗多“不滿”。

    周安橋當時以在上海拿地為例,稱“首先要報名,要看夠不夠分數,入圍競價階段,基本上香港公司分數都不高,比如财政實力我有,但是在當地做過多少項目肯定不夠當地公司多。也就是說,報了名以後基本上入不了圍,這個我覺得是不公平的。”

    周安橋以香港進行比較,國内公司到香港拿地,不管是海航、碧桂園還是萬科,要報名拿地,隻要能正常支付港币就可以了,不會有任何歧視的政策!

    在昨天的業績會上,吳天海也對上海拿地的辛苦做出了表述,不過他也指出,一方面九龍倉之前獲取了較多土地需要一段時間來消化一下,另一方面,他表示如果有好的地塊,九龍倉還是會合理地增加土地。

    “下半年内地資金緊張,反而投地的競争可能沒有過去緊張了,比較有機會在一線城市拿到地”,吳天海似乎對接下來的拿地時機很是樂觀。

    至于會不會增加新的商業項目,特别是IFS系列項目,吳天海細數了一下目前九龍倉在内地的IFS項目情況。

    “成都項目做得不錯,重慶和長沙項目一個是去年9月開業的,一個是今年5月才開的,都還在起步階段,所以未來兩年我們主要會好好經營這兩個項目,以之前成都項目的經驗來看,是需要三年左右時間來好好發展的。”

    “而且你們也知道”,吳天海看着台下的媒體,調侃一般地說:“不久前我們在杭州的投地失敗了。”

    觀點地産新媒體了解,今年5月底,杭州公開出讓百井坊地塊,吸引九龍倉、恒隆等房企競拍。經過336輪競拍,地塊最終被恒隆以107億元收入囊中,并刷新杭州最貴商業地塊紀錄。

    以下為觀點地産新媒體整理的九龍倉業績會答問實錄:

    現場提問:内地賣樓方面,也提到有限價等問題,按照現在批出來的預售價銷售的話,項目的毛利率是否會比較差?未來會怎樣解決這個問題呢?

    另外在寫字樓方面,出租率并不是很高,是否也受到内地供應較多的影響?還有就是内地的零售市道公司怎麼看?

    吳天海:限價的問題,其實正是令發展商比較困擾的問題。不同的城市有不同的限價方式,如我們今年上半年賣的主要都是蘇州、無錫等二線的城市,我們成功地拿到了價格較為合理的銷售許可證。至于北京、上海是管得比較嚴的,嚴到我們覺得批出來的價格是不合理地低于市場能夠接受的水平。

    大家可能都聽過,這種措施事實上制造了一些很不尋常的情況。以前,買樓的人是賣樓的2倍,但現在由于限了價格,隻要中标的,(價格)在市場中已經有了很高的“水位”,以緻于一些本來沒有興趣買樓的人也進來入标,就像六合彩一樣,有個豐厚的利潤,這也令到市場更加不健康。

    當然不同的發展商有不同的應對方法,不同的發展商也會從不同的角度去看。一些比較有實力、不急于賣樓的發展商,會稍微等到政府批出來的價格和市場稍微貼近一些,然後才會去申請銷售許可證,這也解釋了我們上半年的賣樓成績和去年比較是下跌的原因,因為我們不肯以這些價格拿許可證,也有些許影響了今年上半年入賬的情況。

    雖然我要強調入賬和賣樓一般來說是有一定的時差的,譬如今年上半年賣的項目,很多不是今年上半年可以入賬的,有小部分可能可以在上半年入賬,但大部分都是有延誤期的。這就演變稱了内地樓市非常不健康的情形,但我們也看到,在不同的地方好像有一些放松迹象,像我們最近也在上海拿到了一個預售證,我們覺得價格是比較合理的,那個項目我們也希望可以在未來幾個星期推出,一推出就會賣光的,因為價格是較市場可以給出的價格優惠,這不是市場的問題,而是措施的問題。

    關于寫字樓,寫字樓的供應在北京、上海沒那麼嚴重,而二三線城市是非常充裕的,例如我們成都國金中心的地段,是全市最好的地段,項目也敢稱是全市最好的。首先是供應多,我們從2014年開始第一棟招租,到後來的二三棟,目前的出租率是70%多,已經是覺得是可以有交待的了,在一個這麼供求不平衡的情況下做到70%多出租率,其實是象征了物業本身的吸引力。至于重慶,我們的項目新一點暫時還沒有怎麼高的出租率,無錫項目地段也沒這麼中心,所以出租率也稍微差一點,所以是最靓的樓都需要幾年時間才能有比較好的出租率,如果稍次的項目更是有一個壓力。

    零售方面,我給個數字大家參考。在成都國金中心,是一個比較有意義的代表性例子,在去年上半年和今年上半年之間,我們租戶營業額的增長,今年較去年高20%多,我們覺得是有交待的。而一些小點的商場就沒太大代表性,我們的結論是,成都是一個對零售非常有價值的城市。

    長沙物業剛剛開業,長沙的零售表現也給我們一個不錯的驚喜,最初開始的幾天,大家都不敢預測,會不會将來還有這樣的情況,而做了兩個多月發現,這個城市的消費相當強,我們的租戶很多也有很不錯的驚喜,所以在内地是有不多的消費能力的,問題是有無一個适當的購物地點将這種購買力釋放出來,我們暫時在成都、長沙似乎就做到一個較高的成績。

    現場提問:吳先生剛剛說會等内地政府将價格放松到比較貼近市場的時候再推一些項目入市,但大部分企業和一些内地專家認為,這個政策在短期内可能都不會放松,特别是限購和限價,所以可能會等很長時間,這會否影響下半年的銷售?如果有影響的話,是不是意味着全年業績不會太好看?

    第二個問題,看到九龍倉上半年在内地拿地還是比較積極的,一共有10塊地,但公司也提到在一線城市拿地門檻比較高,是否接下來公司還是集中在杭州、蘇州或有其他一些辦法?下半年的拿地預期是怎樣的?

    另外,随着長沙IFS的開業,國内的IFS基本是全部開業了,那接下來IFS有沒有進入新的城市的打算?

    吳天海:第一個關于限購的問題,我們總不能長期地等,但也不是說不會放松,像我剛剛所說,我們上海就剛剛拿到了預售證,價格就放松了一點,比較接近市場的價格。但我們也不會不停地等,适當的時候也會拿預售證放售。

    第二點是買地問題,我們其實是從去年下半年開始,過去12個月已經購入了不少土地,上半年是140億左右,而過去12個月已經是200多億。一方面我們也要消化一下,看看手頭上的項目賣的速度怎麼樣,但要是有好的土地,價格是比較合理的,我們也會增加的。

    我們說不公平或比較困難的問題,好像在上海買地不單要有錢,還要看你過去在上海做的曆史怎麼樣。當然在我們來說,在上海,我們以前做的項目不像本地開發商做得多,沒有那麼好的優勢,但是現在好像資金比較緊張一點,可能競争也沒有前兩年那麼緊張,所以在一些我們比較有興趣,而且競争不太激烈的土地,還是有拿到的機會。

    國金中心,我們現在落成的已經有成都、重慶、長沙和無錫,另外一個是蘇州,但蘇州不是在九龍倉集團裡面,而是跟海港企業到了九龍倉置業,但是重慶是去年9月剛開的,長沙是今年5月剛開的,這兩個還處在起步的階段,在未來一兩年,我們主要還是把這兩個地方做得更好。成都的經驗告訴我們,要三四年才能把這麼好的商業項目做好,不是一年、半年或者幾個月可以做成的。

    至于新的項目我們還沒有,我們幾個月之前就在杭州有投過地,但投不到。

    現場提問:公司去年投資了港币705億元,其中250億是投了上市公司的股票,就想問一下,公司今年的投資策略是怎樣的,會不會投放更多CME2的股份?

    另外,公司目前也持有綠城中國25%股份,未來會否和綠城中國有更多的合作機會?有分析說,因應香港本地銀行上調了按揭息率的情況,投資者應該避開本地的地産股,您對此有什麼看法?

    吳天海:先說下投資方面,我不清楚你說的705億是指什麼,但我從另一個角度解釋一下。我們去年年底分拆之後,我們是有現金的,到今年6月則有個淨負債,當中我們投資了大概400多億,裡面2/3投資在了地産項目,包括香港的地産和内地的地産,剩下的1/3是投資了一些股票。

    直到6月底為止,我們手上持有的上市公司的總市值是290億,這高于我們的成本大約10億。事實上,我們投資的股票近期已經少了很多新的投資數字,譬如計算到今天早上的話,其中的盈餘其實是有增加了的,隻是其中的組合沒有很重大的變化。

    其實我要強調一點,我們這些股票的投資不是短線投資,例如過去七個多月到現在,根本沒有賣過,我們不是經常買經常賣的,而是會買入優質的股票,以及适合我們投資的行業,買了以後是做長線投資的,買了以後什麼時候會出售呢?例如裡面有部分是地産股票,當我們找到好的項目,不需要做間接投資而是可以做直接投資的時候,我們就會考慮将部分地産股票放出去。

    像CME2的投資就很類似,當找到一些适當的CME2的直接投資時,也會考慮将一部分CME2間接投資套現,用以再投資,但絕對不是一個短期的投資。我再強調一次,我們過去半年多都沒賣過,所以我剛剛提到的盈餘隻是一個紙上的盈餘。

    關于綠城,我們在2012年就開始投資了,過去這幾年和綠城的關系也不錯。自從投資了綠城25%股份後,我們和綠城也有不少地産項目合作,而不同的項目大家占的比例不同,有五五,有六四,有些還有第三方加入。大家的合作是加深了的,雙方向股東交待的業績也更加好。有新的項目我們會考慮合作。

    最後關于加息,當然加息對于地産股來說不是一個利好消息,但至于是不是利慘也不敢說一定是。但市場對于會加息的預期已經存在了好久,加息的幅度如果和市場預期偏差不大,影響應該有限,但這些始終還要觀望。

    撰文:武瑾瑩

    審校:鐘凱

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