博鰲演講 | 劉成城:聯合辦公的黃金時代

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2018-08-03 15:01

  • 從本質上來說,聯合辦公不是一個地産生意,而是更接近零售生意,是一個科技含量很高的新零售,我們把社區的工位租給用戶,有點像酒店,它是一個服務提供商。

    劉成城(氪空間創始人兼董事長):各位嘉賓下午好!非常高興有機會來博鰲跟大家做這樣一個分享。剛才主持人說得非常對,聯合辦公這個行業大概是2015年開始在國内出現。

    過去兩三年,在“大衆創業,萬衆創新”活動的推動下,聯合辦公出現了一輪發展熱潮,其中也包括了很多政府和大公司支持的孵化器,衆創空間,這幾種業态和聯合辦公混合在一起。今年,聯合辦公行業仍在高速增長的企業已經很少了,氪空間目前的擴張速度大概是以每個月6萬平米在增長,大家可以在我們的網站上看到每個月都有很多新開的社區。

    其實,很多人對于聯合辦公這個行業了解得並不全面,我今天想比較完整地介紹一下這個業态。

    中國聯合辦公行業主要的參考對象是2010年在美國出現的WeWork,國内是在2015年開始出現聯合辦公,氪空間是2016年1月份進入這個行業,在此之前我們主要是做36氪,是一家在科技、創投領域知名度非常高的媒體。我們在2016年1月份組建了氪空間的團隊,啟動了這個項目,開始專注聯合辦公,氪空間和36氪是完全獨立的兩家公司。

    36氪是螞蟻金服和經緯中國投資的,而氪空間是IDG、中民投等機構投資的。(聯合辦公)這個行業在2016年其實是比較初始、混亂的的狀态,很多孵化器也打着聯合辦公的標簽,但實際上孵化器和聯合辦公是有很大區别的,只能算是比較初級、比較低端的聯合辦公業态。2017年聯合辦公行業算是洗牌的一年,出現了優勝劣汰的趨勢,獲得資本支持的企業明顯減少,到了今年,仍然有實力進行大規模擴張的聯合辦公企業,基本上只有個位數了。

    大家可以看一下氪空間做的聯合辦公社區,我們這個産品簡單理解的話,就是在一個寫字樓租一整層或者兩三層,把每層樓面隔成三個片區,一個是共享大廳,有些類似于酒店的大堂吧,第二個區域是共享辦公區,第三個區域是獨立辦公室。

    聯合辦公解決的是一個什麼需求呢?簡單來講,其實就是公司小型化、團隊小型化的辦公空間需求。從傳統寫字樓模式的租賃經理的視角來看,五六年前可能他接觸的客戶大部分是租半層、整層寫字樓的,但在今天,他可能每個月接觸的客戶數量比原來翻了兩三倍,而單個客戶對于租賃面積的需求是減少的,這就是因為科技的發展,導致了企業的組織形式和辦公方式發生變化,進而影響了寫字樓租戶的需求在發生變化。

    現在來租用氪空間聯合辦公的客戶里面,大概40%是新成立的公司(成立5年時間以内)。新成立的公司采用聯合辦公,是遠遠優于其它辦公解決方案的,因為聯合辦公是“拎包入住”,綜合成本也比傳統租賃模式低30%左右,新公司如果去租一個獨立辦公室,在裝修、辦公家具采購和後期管理需要投入大量人力物力,聯合辦公不僅節省成本,更省去了很多時間和精力,所以新公司對于聯合辦公的需求很大。

    中國每年注冊600多萬間新公司,其中真正活躍的大概只有17%左右,北京、上海的新公司又在這17%里面占到了百分之十幾。按照現在經濟發展的規律,新公司的平均生命周期是在不斷縮短的,大量新公司快速的出現,快速的消亡,接着又會有更多的新公司出現,所以聯合辦公的市場需求是非常大的。

    除了新公司,成熟的大中型企業對于聯合辦公也有大量需求。目前,氪空間的客戶里面,有20%多是企業的分支機構,不是像IBM或者今日頭條這樣的超大型企業的分支機構,而是中小企業的分支機構,大概占到了13%左右,比如說雲南一家十幾個人的小公司,它也需要在北京設立一個分支機構,去拓展業務、服務客戶。在氪空間是一個工位就可以起租,那這樣的小公司在北京CBD每個月3000多塊錢就可以租用一個工位,開設一個分支機構,這3000多塊錢除了有自己的工位,還可以使用社區的會議室、共享大廳這些功能區域。

    這些都是因為技術的發展,或者說商業生态的變化,導致這些小公司越來越多。小公司出現得越來越快,大公司的團隊也越來越小,大企業的分支機構越來越多,這一繫列變化導致了聯合辦公的需求不斷增長。

    因為這些小公司、小團隊按照傳統租賃模式去找寫字樓,其實是非常不劃算的,公司的生命周期越來越短,租一個寫字樓裝修後,很少有公司能夠使用10年、20年的,這意味着裝修的攤銷成本是非常高的,而且往往被浪費掉了。

    另外小公司人數非常少,即使想租也很難進入到好的寫字樓,傳統的寫字樓租賃模式不會把面積切割得這麼小。氪空間的用戶平均人數大概在9個人左右,如果只看小客戶,平均每個企業在氪空間租用的工位數是6個,這些小公司、小團隊的需求是傳統的寫字樓或者辦公園區都無法滿足的。

    目前在租房這個領域,把裝修好的公寓租給客戶是一個大趨勢,其實在辦公行業也有這樣的趨勢。過去,辦公樓市場的大部分客戶是租用寫字樓或者商住樓,許多小公司在租的時候也不知道會用多久,所以裝修投入越省越好,這會導致辦公的體驗很糟糕。所以,當公司使用辦公空間的周期越來越短,租用聯合辦公這種拎包入住的辦公室肯定是劃算的。

    今年以來,北京、上海的甲級寫字樓市場,聯合辦公成為主力租戶,占據了很大比例。今年上半年,上海的甲級寫字樓淨吸納量是65萬多平方米,其中聯合辦公占到18%,大概12萬平米,我們氪空間上半年在上海新簽了8萬多平米的甲級寫字樓,在這個12萬平米中大概占70%多,在北京我們大概占40%左右,增長很快。

    聯合辦公這個業态最核心就是做三件事情,一是選址,二是運營,三是服務。當然中間還有一個環節就是我們把聯合辦公社區做出來。從本質上來說,聯合辦公不是一個地産生意,而是更接近零售生意,是一個科技含量很高的新零售,我們把社區的工位租給用戶,有點像酒店,它是一個服務提供商。從零售角度來看,現在氪空間的坪效能夠達到傳統寫字樓的2倍多到3倍。

    截止目前,氪空間在國内已經開了47個項目,目前在裝修過程中的還有30多個,到8月底,我們能開業的社區數量将達到70幾個,每個社區的面積平均下來是5000平米,相當于一個標準寫字樓三層左右的面積,大部分寫字樓每層面積就在1600到2000平方米左右。

    從氪空間的用戶畫像來看,入駐的公司中,成立5年以上占比是40%,這是和孵化器非常大的一個區别,孵化器的入駐企業基本都是剛成立的創業公司,而我們現在成立時間兩年内的用戶只占20%,2-5年的占40%,5年以上的占40%。

    從企業類型來講,氪空間的50%用戶是小公司整體入住,25%左右是本地大公司的小團隊,還有25%是外地大中小型企業的分支機構。我們在接觸投資人的時候經常被問到,如果經濟不景氣,小公司數量減少,聯合辦公行業會不會受到很大影響。其實,我們相信聯合辦公行業在經濟大環境不好的時候,反而是會逆勢增長的,因為大公司和小公司都需要縮減成本,采用更靈活、綜合成本更低的聯合辦公、靈活辦公作為解決方案。

    從用戶的行業類型來看,氪空間有20%左右的用戶是科技信息行業,有10%是企業服務行業,其它的沒有占比超過10%的,行業類型非常分散。科技信息行業占比多,可能有兩個原因,第一是36氪是做科技媒體出身,氪空間在這類用戶群體中的影響比較大。第二是科技信息行業的企業生命周期更短,對于聯合辦公這種靈活解決方案接受度更高。

    氪空間現在的策略是,一個寫字樓最多拿1/3的樓層,最常見的是寫字樓的1-3層,平均5000平方米左右。開發商方面,我們今年簽了很多戰略合作,包括我們跟世茂合作,先是廈門最高的世茂國際中心,然後在上海我們也合作了一個項目。另外,我們跟上海的K11和香港的K11同時簽約,在K11的幾個項目里也做了聯合辦公社區。

    對于開放商或者業主來說,聯合辦公是給他們帶來新增用戶,主要是中小型企業,傳統寫字樓的模式滿足不了這些企業的需求,但可以通過聯合辦公來解決這個問題。聯合辦公可以看成是這個樓的孵化器,如果租用聯合辦公社區的用戶成長了,需要更大的辦公面積,它就有可能還在這棟樓里租半層或整層,從小客戶變成大客戶。同時,聯合辦公社區還可以解決大企業的過渡性需求,比如在香港的K11,可能有一些大企業租了一整層,但在裝修期間,它就可以把團隊放在同一棟樓里的聯合辦公臨時過渡。包括樓内的其它大租戶,當他們需要更多工位的時候,原有的面積滿足不了,就可以使用聯合辦公作為緩沖,所以聯合辦公是一個寫字樓非常好的配套,對于業主有很大價值。

    聯合辦公企業和業主方是可以有很多合作模式的。截止目前,氪空間全部是直營模式,我們從業主手里把樓租過來,我們裝修,投入大概是每平方米3000到4000元,一個社區的裝修投入大概一兩千萬,然後我們再租出去。接下來,我們也會嘗試一些新的合作方式,和業主實現利益分享,達到共赢,比如保底分成,業主給氪空間的租金是市場價的50%,我們投入裝修,社區運營之後的收入,我們與業主方來分成。

    最近,我們在北京國貿CBD區域的中海廣場社區下個月會開業,上海也有多個社區開業,在陸家嘴商圈,我們的密度最高,今年可能要開出11個社區。以上就是我們對聯合辦公和氪空間的分享,謝謝大家!

    撰文:劉成城    

    審校:徐耀輝



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