博鰲演講 | 吳建斌：房地産仍然是一個最好的行業

吳建斌（陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人）：大家早上好！這兩天的學習讓我對房地産市場有一個新的認識，讓我們在今後很多的工作方面可能把握得更好一些。

房地産是不是進入了冰河期？感覺好像是進入了冰河期，家家都在叫苦，從這兩天的情況來看，悲觀的情緒比較高，我的感覺是“冰河期”可能稍微嚴重了一點。

什麼叫冰河期？那就是天氣非常冷，而且跨度很長，經過一段時間之後，冰凍可以凍至幾米厚，很多的生物可能會死掉，這就是冰河期。所以我想我們房地産市場到目前為止，應該還沒到冰河期。

有幾個觀點可以看一看，短期的政策是一個短期的行為，不能代表房地産真實的現狀。另外，房地産的根本動力我認為沒有變，過去幾年有幾個動力，比如城鎮化，地方政府财政的需求，人們對美好生活的需求、房地産增值保值功能以及金融對房地産的支持，這些因素沒有變。

目前大中城市、西部地區的供求矛盾仍然是不平衡，需求量仍然是很大的，這個情況也沒變。1-7月份每家房地産公司的銷售都不錯，需求方面仍然是暢旺的。一手房和二手房的價格比較，二手房的價格超過一手房，這種倒挂的現象也出現了，所以沒有理由不看好房地産市場。

目前房地産市場和房企到底存在什麼樣的問題？我自己感受到大概有四個方面的問題可能急需解決。

第一，2016、2017年兩年房地産市場表現得非常好，但是2018年因為各種原因，各種政策的調控，特别是2018年，很多公司對未來三年發展的規劃都制定了很高的目標，導致投資額劇增，應收款也在劇增，借貸比例居高不下。

第二，家家都在喊着高周轉，但是對真正高周轉的意義並不了解。其實高周轉要求從每個環節來保障高周轉，實際上我們好多企業是叫了高周轉，實際上不是真正意義的高周轉。

第三，很多企業規模上去了，但是後續的施工管理、品質管理、完美交樓根本就沒有引起高度的重視，導致了客戶滿意度的下降。

第四，發展是硬道理，但是發展的過程中，大量的企業都是杠杆放得比較高，所以這兩天有幾位專家說房地産規模上升是靠高杠杆，這也是事實。

這四個方面的原因如果不改善，有可能會産生一些非常大的影響或者沖擊。

有幾條建議：第一，還是要重新回歸到重視現金流管理，房地産企業說來說去就是現金流管理，高周轉也是為了現金流管理。

在這種情況下，現金流管理有幾種方式，一是把增長的目標下調一些，原來可能增長30%、50%，現在調整到增長5%到10%就可以了。一個行業能保持5%到10%的長期增長，已經非常了不起，所以這個目標可以下調一些。

二是買地的節奏控制一下，原來因為對市場的前景看得很樂觀，所以買地的節奏就很快，現在是不是把節奏稍微控制一下？

三是内部的庫存盡快的清理，把它變成現金。

四是融資方面做一些調整，我們知道什麼能做，什麼不能做，能做的就做到極致，不能做的就不要做，不要浪費時間。

五是在未來半年以内，起碼要把現金流作為重要的工作來抓。

第二條交易是找到合适自己的安全點，每個企業發展過程中對風險控制的意識是不一樣的，有些企業可能追求高風險下的高成長，有些企業可能不是這樣，但在這個過程中，每個企業自己心里的安全墊在哪里一定要找到。

這個安全墊是什麼？就是在萬一市場出現了極端的情況下，怎麼讓企業還能活下來，所以一定要保證未來3個月、6個月甚至9個月可以動用的現金，否則可能這些小劫過不去，發展上就會遇到大麻煩。

第三條建議，高周轉是化解風險最根本的方式。房地産企業不管怎麼轉型還是要算賬，算賬的根本目的就是高周轉，如果你做不到高周轉，其實壓力是非常大的。

因為我們現在融資難，融資成本也很高，基于這兩個因素必須要求高周轉，如果做不到高周轉，你在這個行業繼續去做生意可能要小心。這個行業是資金密集型行業，需要強大的資金支持。如果說你沒有強大的資金支持，幾乎是寸步難行的。

什麼叫高周轉？就是買完地之後快開工、快銷售、快資金回籠。高周轉並不是讓你施工的工期縮短，並不是影響你的品質，而是很快的通過你的銷售之後把錢拿回自己的口袋，然後用這個錢一方面把原來買地的錢找清楚，另外一方面用更多的錢推動建設，但是施工期該多長還是多長，施工品質還是要保證，這是兩碼事。

我們不要把這個混淆了，以為高周轉就放松了品質的要求或者工期的要求，這是不允許的。所以在這些方面，一定要建立一個非常好的企業文化或者企業的品質追求方面的管理上的改變，否則可能也會帶來一些新問題。

第四條建議，動态監測，順應大道。市場在變，我們今天對市場感覺很悲觀，但可能一夜之間它就變好了。市場是變的，可能外界某一個條件的改變，整個市場又會發生新的變化，所以對市場不需要太悲觀。

怎麼看一個市場？我覺得有幾個層面，國家的層面，要看清大勢，目前我們的大勢是欣欣向荣。

從行業的角度來看，房地産仍然是一個最好的行業，其它的行業我不了解，但從很多資料和報告來看，我們會認為房地産行業是一個最好的行業。

從企業層面來講，每個企業在發展過程中，對自己的要求也不一樣，所處的階段也不一樣，所以每個企業自己要知道自己的優勢在哪里、弱勢在哪里，所以要均衡的發展，把自己的短闆盡快補上，只有補上之後，才能有一個很好的發展。

财務方面，要了解自己的家底，要确保在最極端的情況下有沒有錢讓你渡過難關，如果能渡過，我覺得可以把更多的錢拿去買地，這沒問題，如果渡不過，就要想辦法去改善淨現金流，特别是改善可以動用的現金流。

大勢不錯、行業不錯，關鍵看企業怎麼做，這是我對房地産行業的一些基本認識。

第五條建議，房地産企業還是要買地，土儲是房企的核心競争力。如果未來發展沒有位置好的便宜的土地，你這個企業要增長是不可能的，所以在金融危機或者在未來前景比較看淡的情況下，危就是機，怎麼樣在這個過程中找到最好的地，這是非常關鍵的。

比如說幾個月之前我們想買的地買不了，可能現在就能買，當時的價格推得很高，條件要的很高，現在市場變了，可能現在的地就會便宜，位置還更好。如果你有多余的錢，我覺得還是要買地。

第六條建議，逆勢增長，彎道超車。最近有篇報告有專家講逆勢增長、彎道超車是不可能的，其實什麼事情都是辯證的，不是絕對的。我認為危就是機，大危就是大機。這次中美貿易的摩擦，包括大家對未來房地産市場産生了很多像冰河期的這麼一種觀念，我覺得就是大危。

在這個大危的時候，我的理論應該是大機，這時候才能展現企業在這個時間段有可能在某幾件事情的選擇上選擇對了，才能上台階，才能把原來想超越的一些目標超越過，所以在這個階段一定要把握危和機之間的邏輯關繫，不要太悲觀。

最後的結論，中國房地産市場是永遠有機會的，關鍵看你怎麼做。短期之内是有必要通過盤活你的資産，擴大有效的融資，最大限度地儲存現金，今年四季度或者是明年上半年，也許就是買地的最佳時機，一定要把财務資源在這個階段配置好，保證你的安全運行，迎來更好的發展。