博鳌演講 | 楊現領:中介行業的結構性裂變

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2018-08-03 11:45

  • 我們未來的轉型、改革,沒有一條曲線可以讓我們走到黑,走到最終的盡頭,我們隻有不斷地進化和叠代,才能找到更大、更長的生存空間和可持續發展的道路。

    楊現領(貝殼研究院院長、貝殼找房首席經濟學家):我是來自貝殼的楊現領,來自中介行業,所以今天也跟大家分享一下我們這個行業的一些基本的情況。因為我們從1998年中國全面的房改開始,從中介行業開始起步,到今天也有了20年的曆史。

    這20年中介行業到底走過了一條什麼樣的發展路徑,今天的現狀怎麼樣,未來又會怎麼樣進一步變化和發展,我也希望通過這短短的15分鐘跟大家做一個簡單的溝通。

    從數據來講,過去20年全國二手房交易規模,從1998年不到百億的量級,到今天的萬億級别,2017年中國的二手房交易額大概是超過5萬億,新房住宅交易額大概十幾萬億,所以這個比例大概是1比2的關系。總體上我們的二手房交易額已經有了一個非常大的提升,這是從全國的總體情況來看。

    從個别的城市來看,比如說一線城市交易量基本上80%都來自二手,新房交易量基本上可以忽略,所以今天的一線城市總體上已經快速的邁入到這個市場,二線城市在邁入這個市場,三四線城市正在往這邊靠近。

    接下來的市場變化,我認為是新房向二手房的變化,這是一個結構性的遷移,這個前提會改變市場的運行規律,原來是新房帶着二手走,二手未來會帶着新房走,二手房會成為一個主流。在二手房的時代,業主和客戶都是C端,兩端都是高度分散的情況下,應該是一個波動性、周期性很強的市場,所以未來的周期性會顯著加大,這是因為在新房供給時代,供給彈性很小,需求彈性很大,所以這種彈性的錯配導緻房價剛性上漲。

    因為需求量很容易在預期的波動下産生快速的上揚,但是供給跟不上去,所以房價天然存在上漲的動力。但是在存量時代,供給和需求是一起波動的,兩邊都足有彈性,所以在未來整個局面會發生很大的變化。這是過去20年交易節奏的變化。

    從大的數據來看,我們做了簡單的統計,過去20年全國二手房的交易是30萬億,總交易套數是2400萬套。總體上來說,相對新房的開工量和新房的交易量是比較低的,過去20年中國的開發商為中國的消費者大概建造了1.4億套左右的房子,這是一個比較大的量級。

    1998年的時候,我們的人均住房面積還非常低,今天我們的人均住房面積超過36.6平方米,住房條件得到很大的改善,所以很大程度上也得益于我們住房開發浪潮。總體上我們跟新房交易量相比還是比較低的。

    但是過去5年,2400萬套的交易裡面,有70%是發生在過去5年的,也就是說過去5年的交易量超過1500萬套,過去5年是二手房市場加速發展的5年,未來會進一步保持這個發展的态勢,這是從全國來講。

    從北京和上海來講也比較明顯,過去20年北京的總體的二手房交易額是5萬億,交易套數是210萬套,這個占比相對來說就比較高,一線城市已經進入了二手房市場。這是第一個數據,20年,30萬億,2400萬套。

    第二個數據是我們的20萬個店和150萬的經紀人。我們這個行業經過差不多20年的發展,基本上形成了20萬家門店,150萬經紀人,應該說這一批經紀人作為服務者,他紮根在社區裡面,為買房、租房、賣房的人提供服務,大概是這種情況。

    總體形成了150萬服務2億社區家庭的經紀人階層。這是我們行業發展最大的一個成果,就是我們沉澱了一批經紀人。

    分城市來看,經紀人主要還是分布在一線城市,特别是北京、上海這兩個城市,分别達到了8萬左右的經紀人總量,所以他們加在一起大概15萬左右,占經紀人總量的10%。這是一個相對來說高度集中的市場。

    從門店的數量來看,上海、廣州等一線城市大概有幾千家的門店紮根在社區。

    還有一系列的直營和特許品牌的崛起。今天在這個市場上已經形成了一批不錯的品牌,以鍊家為代表的,還有中原。包括我愛我家、麥田,這些企業大家可能今天不是特别的熟悉,實際上他們都有了差不多20年的發展曆史,他們是與住房改革一同成長的。這些企業大概是在這個土壤上生根發芽了20年,今天總體上形成了一些非常不錯的品牌。

    總體上來說,經過20年的發展,大概已經形成了行業的基礎架構。但是從這個問題上來講,已然存在很多的問題,比如說我們的效率非常低,我們的人均單量,平均一個經紀人一年賣幾套房子,這個數據是非常低的,從我們的分析來看,差不多50個商機帶來一個帶看,每50個帶看帶來一個成交,所以一個成交大概需要2500個商機,一個商機平均要花費半個小時,所以經紀人每成交一單,大概需要花費2500個小時,這樣我們滿打滿算,經紀人不怎麼休息,這樣算下來一年的平均交易能力也就是3單,所以我們的效率還是比較低的。

    在效率低的背後還有一個問題,在普遍産能比較低的情況下,我們的産能分布還是不均勻的,大部分的成交在少數人的手裡,這些經紀人在社區紮根時間越久,他的成交能力就越強,這是我們這個行業的基本情況,産能普遍比較低,效率比較低,同時産能的分布也不太均勻。

    另外,這個行業作為一個整體,生存空間依然非常有限,雖然我們的交易額有五六萬億,但是跟開發商的10萬億相比,那是沒辦法比的,10萬億的新房交易能産生的利潤空間跟5萬億的二手房交易能夠産生的中介的利潤空間差距是非常大的。

    我們這個行業假如說有5萬億的交易額,平均20%的傭金也就是1000億傭金的盤子,這裡面500億是經紀人的工資,150億是管理人的工資,還有100億是後台的支出,100億是店面的租金,還有稅收和其它的費用,這樣加起來,整個利潤率相對來說,我們這個行業的生存空間不太大。這幾年中介行業之所以有一個比較好的發展,也得益于一二手市場的聯動,新房的銷售、租賃市場的發展等等。

    所以我們這個行業現在正在尋找更大的生存空間的路徑裡面,怎麼樣從二手房交易産生更多的衍生服務,比如說跟開發商更好的連接,服務開發商的交易,服務于租賃市場等等。

    這是生存空間,另外還有很大的問題,經紀人的從業年限普遍比較短,行業的平均從業年限隻有8個月,經紀人頻繁的流動,導緻行業的專業化程度不高,這是我們這個行業非常大的問題。

    另外我們這個行業的傭金率比較低,大家可能覺得中介費比較高,但是我們的傭金是全球最低的,我們的實收傭金全國平均1.6%左右,好的城市也隻能收到2%左右,平均來講非常低。

    面臨這種格局和這些問題,我們行業的出路在哪裡呢?總體上我覺得有幾個大的方向,未來的新經濟,或者說從過去的20年走向未來的20年,我們這個行業也在轉型,它的發展走向一個共同型的網絡時代的新經濟的格局,這是我們希望能夠出現的,比如在流量端會出現一個或多個服務平台,能夠為品牌,為經紀人提供有價值的服務,在底層我們能看到一系列基礎設施的建設。

    總體上在這個平台的崛起的過程中,我們會看到幾個變化,第一個是我們這個行業的總體的流通率會從今天的2%,每年平均大概400萬左右的交易量,在未來的5—10年會達到1000萬套,這是未來5—10年中介行業所完成的二手房交易的平均水平,這是有可能出現的,2%到4%的流通率的轉變。

    第二個轉變是我們的人均的時間投入,人均産能可能很難變化,比如我們今天平均有3單,也許可以做到4單、5單,這個方面不會有太大的變化,但是我們的工作時間會縮短,時效會比較高。

    另外一個是我們這個行業的NPS水平過去是負的,大概是負30,好的大概是0,大家整體對我們這個行業不太滿意,我們跨行業進行比較的時候,發現中國有兩個行業消費者是最不滿意的,一個是中介行業,一個是裝修行業,它們都具備兩個特征,一是非常複雜,一是服務周期非常長,多元協同非常困難,所以使得我們這個行業的口碑不太好。

    我相信這個行業在未來一段時間會出現一些結構性的遷移,效率會得到一定程度的提升,消費者的滿意度會有所上升,經紀人和經紀公司之間會出現一批比較不錯的,新型的連鎖品牌。

    不像過去,過去中原也好,鍊家也好,我們都是長在一個非互聯網時代的企業,今天在互聯網的時代,我們會看到一批新的創業者,他們會用新的方法、新的邏輯、新的框架來重新定義經紀行業,希望未來是對用戶好的,是追求體驗的,是對經紀人好的,希望經紀人是合作的,我相信這個行業會出現一些結構性的裂變。

    總體來說,我們這個行業跟房地産開發商是一樣的,都經過了20年的發展和裂變,都在尋找發展的第二曲線。第一曲線總體以規模擴張為主,我們都在走量,第二曲線總體以品質服務為主,我相信我們未來的轉型、改革,沒有一條曲線可以讓我們走到黑,走到最終的盡頭,我們隻有不斷地進化和叠代,才能找到更大、更長的生存空間和可持續發展的道路。

    撰文:楊現領    

    審校:徐耀輝



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