博鰲演講 | 歐陽捷：房地産走勢曲線與未來挑戰

歐陽捷（新城控股高級副總裁）：非常高興能在觀點上跟大家分享一些我們對房地産市場未來走勢的看法，特别是在尊敬的陳淮老師前面演講，很忐忑，但是我很理解主辦方邀請陳淮老師作為壓軸演講，冒昧先講。

中央政治局會議把資本市場吓壞了，其實已經吓壞了幾次，為什麼被吓壞？因為大多數人不了解房地産，既葉公好龍又聽風是雨。我們簡單看這段話。“第五，下決心解決好房地産市場問題”，過去五年沒有下決心解決嗎？“堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，政治市場秩序”，過去這些事都沒有做嗎？“堅決遏制房價上漲”，其實從去年就一直在堅持控制房價環比不上漲，到現在為止口也沒松，所以這沒有任何新意。

“加快建立促進房地産市場平穩健康發展長效機制”，平穩健康發展的房地産市場才是我們需要的東西，所以這個通告上涉及到的宏觀經濟方面，講了六個方面，有18個文字，其中每一段里至少3個文字，所以我們還擔心什麼？

房地産市場就是一個要平穩的市場，所以我們究竟要一個什麼樣的市場？從這里可以找到答案。但是房地産市場是不是說穩就能穩呢？房地産市場是什麼格局？大家沒有看清楚，過去我們講一線二線三線四線，這不是根本邏輯，房地産市場應該是三個大的格局，第一是都市圈核心城市，第二是非都市圈中小城市，第三是非都市圈的中小城鎮。

這三分天下組成房地産市場，核心城市是什麼樣的格局呢？一線城市進入了工業化後期，用工成本、地價房價非常高了，所以就把勞動力密集型産業擠出去，吸引高端制造業、服務業和新經濟。

既然把這些引進來，我們就把這些土地供應縮減了，所以可以看到一線城市的土地供應是趨勢性下降。當然特别是未來要做租賃住房，減少市場交易，所以未來可售住宅就會變成投資級别的奢侈品。

當然現在高鐵、飛機的便利加速了産業的轉移過程，很多流向了中西部的省會城市，中西部地區人口就業本地化，核心城市開始了搶人大戰，成為了當地區域産業人口的黑洞效應，在這過程中，有些城市的動作是比較極端的，像合肥出現的搶人大戰是中專中校以上的人都搶，每年大專畢業生有六七百多萬人，中專中職也有這麼多，1300多萬人相當于新出生人口。

但是他們想增加土地供應嗎？這些城市都沒有做好增加土地供應的準備，我們人口規劃增量放得很大，但是沒有增加土地供應，所以以人來了，錢來了，人口流動背後是資本流動，但是土地供應不增加，人、地、錢的矛盾越來越大。

土地為什麼不能增加供應？本質上是由國策決定，國策決定大城市擴張性規劃逐步專項限定城市邊界邏輯，如果在外圍區攤大餅呢？我們不能再設立新城新區，所以這也被抛棄了，所以政府稀土如金，所以土地供應也是大趨勢下降的。

可能個别有些城市出現一些回升，這些在拉動框架，但是少數城市再回升，土地不能增加，人來了，錢來了，就造成了房價上漲壓力。2017年我們曾經跟部里交流匯報工作的時候，曾經談到一個觀點，2017年房價可以維持在2016年10月份環比不上漲，但是後面怎麼辦？原材料在上漲，人工在上漲，資金成本在上漲，這時候怎麼辦？

所以房價上漲的壓力确實難以緩解。所以房價将出現漸進式上漲，領導也應該給一個漸進式上漲的高峰，只要速度不超過CPI，就遠遠低于人均增長速度，這不是我們應該要的結果嗎？但是我們有很多地方政府放的比較開一點，所以造成了房價上漲，在2017年出現了普遍式的房價漸進式上漲。

政策取向不會改變，控制房價就是為了防風險，所以政策取向不會改變。過去我寫公衆号，我們先于行業發出聲音，給大家一些新的啟發，這時候提出房價在普遍上漲，如果這時候企業在一二線城市的話，土地供應是縮減的，房價又被摁住，所以短期是不可能有業績增長，那我們怎麼辦？

我們必須走到第二個邏輯，就是都市圈，過去發改委有一個文件規定發展城市群，城市群的概念和都市圈不是一個概念，比如說郭老師是郭市長，我是歐陽市長，我們是競争關繫，他要優勢資源，我也要，他要優勢産業，我也要，他要優秀人才我也要，我們是在打仗。

但是都市圈是微信圈里的朋友，大家相互之間是資源共享，互惠互利，合作共赢，怎麼做？就是我們要解決兩件事，第一是軌道交通要打通，比如我在上海，把軌道交通高速公路通到了嘉興，嘉興到上海市中心可能是40分鐘，比上海的其他有些地方到上海市中心的距離還短。

這時候有些産業和人口就願意搬遷出來了，因為成本更低，搬遷出來之後是不是就解決了呢？還沒有，要解決第二個問題，如果我出來工作了，企業也搬出來了，我的小孩在哪讀書？老人在哪看病？

所以公共服務的同城問題也要解決，高考統一，社保統一，這樣我們搬出來住在小城市也沒有問題，這就解決了人地錢資源錯配問題，大城市的人口慢慢輸出，房價上漲得就不會那麼快，雖然中小城市房價上漲了，但是疏解了大城市人口，城市面貌改善了，也吸引更多人口，都市圈慢慢打造出來。

我們看國際上怎麼做，日本的東京都市圈軌道交通有2500公里，GDP占了日本40%以上，而上海GDP只占了全國的3.7%，如果我們把軌道交通全部打到昆山、蘇州、嘉興甚至周邊的中小城市，未來的發展格局就會非常大。

現在很多軌道交通在打通，不但規劃到2020年，有的規劃到2025年，軌道交通都在打通，現在北京做了一件非常正确的事情，把北三線納入總體規劃範圍，原來北京、上海都做護城河，跟周邊城鎮老死不相往來，現在是印證了都市圈可以為北京人口疏解提供很好的依據。如果是這樣的話，非都市圈中小城鎮未來是房地産比較好的機遇，當然不會像過去一樣漫無目的的快速擴張。

非都市圈的中小城鎮土地供應都是下降的，在經歷了過去2016年的大水漫灌之後，這些土地供應也沒有增長，實際上這些城市即便有大水漫灌，也不可能支撐他們長期可持續發展，這個主要原因是這些城市很多人都離開了，慢慢轉移到了一些大中城市，所以人口是在淨流出，土地市場不可能長期持續。

去年以來，三線城市出現了一輪上漲，大家知道是因為去庫存的原因，去庫存是因為棚改貨币化，三四線城市去庫存其實有三條邏輯，第一是減供應，把供應砍掉，只要三年不供地，再多的鬼城慢慢不是鬼城，我們現在去鄂爾多斯看看，明年房價又恢復上漲。第二是增需求，我把你的房子拆了之後，給你錢去買房。第三是漲房價，買漲不買跌是買房邏輯，很多人因為房價漲了之後就都買了，所以三線城市這一輪漲得快就是去了很多庫存。

當然這過程中還有回鄉置業，這到底有多少？大概占比10%，但是不要小看這10%，這是撬動了整個市場的杠杆，給我一個支點可以撬動地球，就是通過這個，棚改是一個因素，這個也是。

在上海可以看到，上海有的保姆一個星期可以做三到四家，一個月掙15000，回到家鄉去看房子太便宜就買了，帶動了三四線城市的上漲。棚改也導致了房地産市場的上漲，最近棚改又把資本市場吓一跳，因為前面帶動了三四先城市火爆，國開行上收了權限，其實不是，2014到2017年四年時間，棚改改造了2600萬戶，今年棚改資金發放了4944億元，我們還差了800億左右沒有發，已經發調了80%以上的錢，這個錢發下去之後，棚改資金下放超進度了，所以帶動了三四線城市的火爆。

所以現在要收一收節奏，收收我們的審核權，大家同意平衡了，有的發得太快了，就慢一點，在全國層面上平衡，所以1500萬套住房棚改，這是國務院對全國人民代表大會做出的莊嚴承諾，我們相信絕不可能改變，後面還會繼續做，只不過今年下半年可能沒有上半年那樣快。

這是房地産市場的格局，我們就知道未來怎麼做，現在面臨最大的風險是外部沖擊，上午專家都已經論證過了，陳淮老師還會講到。去年貿易戰只是一個前哨戰，打響了中美貿易全面對抗，未來中美經濟對抗很難避免，不是我們想打，也不是我們要打，而是我們沒辦法，美國就是要壓制你，這個過程中一定是想辦法牽制你的發展，使得你整個的經濟發展速度減慢，美國就赢了，所以沖突是持續不斷的，所以我們絕對不能掉以輕心。

看這張圖就能理解，特朗普想做的就是美國經濟增長超過4%甚至到5%，中國的經濟增長速度拉到6%甚至以下，他就赢了，中國超越美國的時間就拉長了。所以中國的事情怎麼辦？如果要跟美國在對抗中要想赢得局面的話，我們必須要自己站穩腳跟，如果自己都站穩不了不可能應戰。

所以美國現在整個出現了未來的大趨勢就是美元荒，這個肯定會來，會帶動全球流動性的緊張，前段時間我們在收斂，也是為了應對未來美元荒的挑戰，所以錢少且貴是新常态，對于房地産肯定不能掉以輕心，錢怎麼花不會到房地産了，中央提出要在信貸、股市、債市要穩定，風險點最大的在于債市上，地方債也好，國企債也好，已經很高了，不可能再加了，這時候如果再出現風險的話，會出現債務違約風險，那要怎麼辦？

要想辦法還錢，如果不還錢，金融機構都會擠兌我。如果我這個企業死了之後，大家一看，你是房地産行業，全部緊縮，制造業的也全部緊縮，這時候一個企業可能連累一個行業，整個連累了債務的危機。

如果想還債怎麼做，唯一的辦法是變賣資産，資産大家抛售多了之後，就帶來樓市的爆破。所以債務危機有可能引起樓市危機。監管層在過去是容忍的，但是現在一連串的債務危機出來之後大家擔心了，所以要放慢政策了。所以央行貨币政策提出要調整，怎麼調整？原來是控制杠杆，現在要有結構性的，有力度的調整的去杠杆，所以有的行業去杠杆，有的不去，有的早點去，有的晚點去，另外流動性要回歸合理。

是不是再回到過去大水漫灌？不再會了，只不過我們可能會為未來更多的釋放流動性做一點思想準備或者認識上的統一準備，這里最重要的，改革可能會放慢速度，而穩定市場預期可能重提高度。所以房地産不可能在定項放水的同時添亂。

去杠杆本來是重要任務，大面積債務違約風險降低了，所以我們要繼續嚴控資金流向房地産，所以我們只有未雨綢缪才能迎接挑戰，才能立于不敗之地。

未來市場走勢如何？未來是大穩小亂的一年，這是年初寫的公衆号的觀點，大穩小亂就是樓市是大穩的，保持适當的穩定，這是我們的大穩格局，過去三年市場不好的時候刺激，好的時候打壓，這種周期不會成立了，所以未來是平穩可期的。

接下來是兩會，接下來是十九大，保持穩定不賣房子，再下來是新一屆政府上任，但是大家看到了沒有任何閃失，所以是圍繞着政治格局走的，所以未來五年房價就會健康發展，不會有大亂的格局，但是小亂，因為因城施策到差别化調控，有的是收斂，有的是放松，有的是刺激，有的是打壓，每個城市都不一樣，所以是小亂，但是不會影響房地産大局。

所以我們看到，未來是回歸零增長區間，是正負3%以内，個别指標是5%以内，為什麼會出現這種情況？從數據上給大家證明一下，現在資金來源是不充分的，資金增速在逐漸下降，投資增速不降反升，但也是在調度向下，什麼原因又增了？主要是兩個原因，一個是一二線城市的投資周期拉長了，本來這個房子可以賣，你不讓我賣，我還得繼續加大投資。

第二是三四線城市賣得好追加了投資，這種情況但是是不持續的。土地購置面積增速從去年到現在已經跌下來，未來還會繼續下降，主要是在三四線補得比較多，所以增速有上來，但是下半年會歸于零，銷售面積已經歸于零了，如果沒有錢怎麼可能會拿地投資呢？所以整個增速都會歸于零，但是歸于零恰恰更有利于房企業，調整步伐，更加均衡發展。

最近還寫了一篇文章叫土地流拍並非市場下行信号，因為地價越來越高，推出的地價和成交的地價越來越接近，政府的議價力越來越低，從7月30号的中央政治局會議上，這里面所有的東西都是為了穩，穩經濟、穩就業、穩金融、穩地産、穩民心，全是穩，未來房地産市場也會非常非常穩。

借用一句話：幸福都是奮鬥出來的，希望大家一起奮鬥，為房地産平穩健康發展作出貢獻，謝謝大家。