重磅發布 | 觀點指數·2018中國房地産行業發展白皮書

观点数据研究中心

2018-08-02 09:39

  • 觀點指數研究院在長期跟蹤企業動态、市場發展、行業經濟的基礎上,在2018博鳌房地産論壇現場與58集團聯合發布《觀點指數·2018中國房地産行業發展白皮書》。

    這一年,中國房地産限購、限貸、限價、限售、土拍新規等措施層出不窮,而随着行業逐漸邁入小年大周期階段,銷售增速回落、市場不斷分化、行業集中度逐漸提升,除了規模化擴張之外,房企們如何調整經營策略,在如今大熱的長租公寓、聯合辦公、養老地産、特色小鎮等創新領域突圍而出,值得我們深思與探讨。

    為此,觀點指數研究院在長期跟蹤企業動态、市場發展、行業經濟的基礎上,采用企業訪談、資料數據收集分析的手法,結合專業的數據分析和深度研究,全方位多維度地剖析當前房地産行業各業态各環節的發展現狀,對宏觀環境進行分析的同時聚焦于微觀的市場行為,并且對标杆企業項目、産品模式進行綜合探析,在2018博鳌房地産論壇現場與58集團聯合發布《觀點指數·2018中國房地産行業發展白皮書》,與各方企業共謀劃,同成長。

    市場篇:宏觀視野下的房地産市場

    走過212天,2018年已經行完半程,迎來成績檢驗的關鍵時刻。在這半年的時間裡,房地産市場風險與機會并存,限售、限價、融資收緊,但房企的規模化熱情還在。 

    從“觀點指數·2018年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100”來看,上半年各階梯門檻值均有不同程度上升,反映出不管是各路房企都在努力擴大自己的銷售規模。

     數據來源:觀點指數整理

    當中尤以TOP50門檻的同比增長速度最為引人注目,達到近60%,位列所有階梯之最。這也說明,行業分化正在加劇,小型房企的競争更為殘酷,稍不留神就會成為被洗牌一方。

    2018年伊始,就有不少房企設立全年銷售目标,從上半年的完成情況來看,雖然面臨很多困難,但是從完成比率來看,今年将是不少企業超常發揮的一年。觀點指數随機抽取的30家樣本企業中,目标完成率達到50%以上的房企數量最多,達到16家,占比53.33%;目标完成率處于40%-50%之間的房企達到10家;目标完成率低于30%的房企僅有一家。

    數據來源:觀點指數整理

    需要注意的是,從銷售榜單來看,上半年合約銷售超過400億元的房企達到32家,按照往年的經驗,這些都是年内沖擊千億房企的種子選手。對比2017年達标千億的17家房企來看,今年“千億陣營”将進一步擴圍,同比增長88.23%。

    地産金融篇:傳統時代逝去下的地産金融圖譜

    房地産金融化模式深化的一個推手,就是房企的毛利潤已經逐漸式微、出現下降。以觀點指數監測的37家成分企業數據來看,2014年平均毛利率為29.74%,2016年則下降至25.65%,2017年毛利率則出現大幅上漲,至30.31%。

    數據來源:觀點指數整理

    過去,房企對融資成本較高的信托貸款,一直持有相對謹慎的态度。但是随着監管層加強對房企發債資金用途的監管,多家房企公司債被中止審核。這也促使房企舍棄低成本的公司債而選擇信托融資。數據顯示,當前不少信托産品的收益率已經升至9%乃至更多,另一個側面也反應出房企獲取資金的成本在上升。

    數據來源:觀點指數整理

    截至2018年6月底,協會已登記私募基金管理人管理基金規模在100億元及以上的有224家,所占比重最小。管理基金規模第二高的處于0.5億元-1億元之間,達到2245家。管理規模在1億-5億元的私募基金管理人數最多,高達4236家。

    “2018中國房地産基金品牌TOP10”榜單

    過往“不缺錢”的房企,在銷售增速回落、調控收緊等影響之下,資金鍊壓力加重,而在規模擴張的路上,他們不由地将目光投向了金融市場。然而金融市場卻不複往昔,如今一片風聲鶴唳。海外融資頻頻受限,備受倚重的銀行貸款渠道日漸逼仄,這意味着房企們需要借助新的金融手段規避風險,尋求新的加杠杆方式和資金來源。 

    由此,根植于國外的房地産基金異軍突起,成為了房企擴寬資金渠道的重要法寶。在這裡,行業的界限與壁壘被打破,以房企、保險公司、信托公司等不同主體的房地産基金公司紛紛搶灘市場,而股權類、債權類以及夾層類的投資成為主流,商業地産、産業地産以及各種創新業務闆塊也成為了房地産基金的投資寵兒。那麼在機會與挑戰并存的市場之中,誰能在激烈的競争中成為行業的标杆與領軍人物? 

    為此觀點指數研究院在對行業進行綜合研究分析的基礎上,結合長期跟蹤的企業表現與數據分析,評選出“2018中國房地産基金品牌TOP10”,以此推動行業的不斷發展。 

    長租公寓:租賃大時代 風口之上的長租公寓之争

    從集中度的角度來看,長租公寓的運營模式分為集中式與分散式。而從資源占用的角度來看,長租公寓的運營模式分為重資産與輕資産模式,各有特色及優缺點。以盈利而言,重資産的集中式會相對較高,對于規模而言,輕資産分散式更易将規模做大。

    來源:觀點指數整理

    2015年去化開始,樓市發展正在進入下半場,随着政府的調控、地價的暴漲,房企的傳統開發模式越來越難以為繼。房企搶占長租公寓市場,一方面可打響自身品牌,另一方面可帶來可觀的現金流,而這筆可觀現金流使企業更易于進行融資與資産證券化。

    長租公寓前期投入大、後期利潤少的難題,使金融創新不斷上演。通過發行資産支持計劃,如類REITs、CMBS、CMBS、ABS、ABN及其他證券化産品讓企業融資效率提高,也降低大衆投資地産的門檻。對于企業來說,是否充分利用資産金融化将會成為制勝的關鍵。 

    作為房地産行業中盈利最為豐厚的房企,它們在資金端上顯然比其他幾類參與主體更為遊刃有餘,規模化帶來的信用使其更易于發行資産證券化等金融産品。房源方面,部分房企已儲備較多的已建成物業,可作為租賃房源。另外,已開發的商業和操盤的舊城改造等項目,也可以在恰當的時間點轉為租賃房源。除此之外,在土地方面,房企在各城市新增的自持地塊不斷增長。

    截至2018年5月,北京、廣州等城市累計供應的自持地塊超過80宗,未來還将産生超過360萬平方米的租賃住房自持地塊。上述自持地塊,也主要為萬科、龍湖等大房企獲得。以此,長租公寓将會成為擁有強大開發、品牌、運營和資本運作能力房企的天下。 

    “2018中國長租公寓品牌TOP10”榜單

    當住宅市場的瘋狂漸漸停歇,租賃市場的時代開始來臨了。長租公寓在政策紅利的助推之下風頭正盛,同時也成為了不少房企布局的重點。除此之外,中介機構、酒店、銀行等不同主體也紛紛搶灘市場,長租公寓的利潤空間正規模化地增長。 

    市場格局多元化,促使長租公寓在競争與交流中發展。集中式與分散式的長租公寓,各自在布局與規模化擴張中摸索出不同的成長路徑,而重資産與輕資産的經營模式則各有利弊,在取舍中考驗着企業的資金管理能力與經營方式。各有特色的商業運作模式,從産品定位到精細化的運營,都讓長租公寓在興起不過幾年之間就取得了迅猛的發展。 

    然而如今看似蓬勃的長租公寓,實則被視為“燒錢”,如何火中取栗,運營商們如何在發展中摸索出獨特的成功模式?在機會與挑戰并存的市場之中,誰能在激烈的競争中成為行業的标杆與領軍人物? 

    為此觀點指數研究院在對行業進行綜合研究分析的基礎上,結合長期跟蹤的企業表現與數據分析,評選出“2018中國長租公寓品牌TOP10”,以此推動行業的不斷發展。

    寫字樓與聯合辦公:寫字樓的創新轉型 聯合辦公異軍突起

    受到樓市調控影響,土地、資金的獲取越來越艱難,寫字樓投資呈現降速狀态。根據國家統計局已公開數據,2018年上半年寫字樓投資同比持續下降。2018年1-6月,全國寫字樓累計投資額2833.90億元,累計同比下降10.3%。而在竣工面積以及新增開工面積方面,也表現疲軟,預計未來寫字樓面積将繼續保持低速增長,存量市場将成為企業發展的主力市場。

    在甲級寫字樓供應方面,除了個别二三線城市将保持較快增長外,其他将維持緩慢增長狀态,特别是北上廣,由于市場發展較早,飽和程度較高,增長速度極慢。

    數據來源:觀點指數整理

    聯合辦公領域的崛起是中國共享經濟蓬勃發展的又一重要例證。根據國家發改委國家信息中心旗下共享經濟研究中心的研究,中國共享經濟企業的市場交易額在2016年達到了3.34萬億元人民币(5320億美元),同比增長97%,并且在2017年達到了4.92萬億元人民币(7820億美元),同比增長47%。 

    “2018中國聯合辦公品牌TOP10”榜單:

    辦公市場持續疲憊,卻正給了聯合辦公異軍突起的大好良機。共享理念的盛行,為傳統辦公市場帶來鮮活的動力。一方面是千禧一代自主意識的崛起、工作理念與習慣的轉變,另一方面則是租用成本的降低以及空間利用的最大化。豐富的生活配套植入日常沉悶的工作環境之中,辦公方式從封閉孤立向開放、交流、共享轉變,這不僅是如今現狀也是聯合辦公誕生的初衷。 

    新興事物的出現,意味着發展的無限可能。潛藏的利潤空間,讓不少以房企、創業品牌、媒體等為背景的聯合辦公運營商應運而生。短短幾年之間,聯合辦公呈噴發之勢,遍地落花。然而同質化競争之下,唯有獨特的商業模式才能搶占市場領地。随着人文化理念與服務體驗的不斷升級、經營布局漸趨多業态化、管理方式日漸精細化,聯合辦公在市場摸索中不斷成熟,愈具創新之感。 

    然而競争者芸芸,這些聯合辦公品牌将用以何種方式拉開差距?誰能在激烈的競争中成為行業的标杆與領軍人物?

    為此觀點指數研究院在對行業進行綜合研究分析的基礎上,結合長期跟蹤的企業表現與數據分析,評選出“2018中國聯合辦公品牌TOP10”,以此推動行業的不斷發展。

    養老地産:銀發浪潮下養老地産的成長困局

    2017年養老行業市場規模為2.5萬億元,2012-2017年平均增速達26.91%,預計到2021年市場規模将達到6.5萬億元。因此,衆多房企開始轉型,将目光投向了養老地産。加之2016年雖然房市大漲,銷售速度與去庫存快速增長,但自2017年初國家發布限購限貸令後,樓市逐漸呈現出冰火兩重天狀态。面對嚴峻的政策調控、巨大的資金和庫存壓力,單一的住宅模式顯然無法成為房企唯一的利潤驅動力。因此,推動地産業務多元化勢在必行,而養老地産是其中一個重要的發展方向。 

    國内做養老地産的房企,項目數量不多,尚處于試水階段。随着市場規模的壯大與規範,項目定位方面逐漸分為三大派,一是以萬科為代表的涵蓋大中小型養老機構,針對不同的人群開發不同等級的項目,這将有利于長遠的發展。二是以複星、遠洋為代表的,主要開發高端養老機構,規模普遍較大,覆蓋了不同年齡段的老人需求。三是小型社區護理中心,這類型機構需要的投資相對較小,風險也較低。 

    國内養老地産想要持續發展,尋求更好的紅利,需要在優秀案例、國外經驗與中國國情中不斷探索、改進,尋找最優化的開發模式和資金解決路徑。 

    文旅地産:野蠻生長後文旅地産的轉型升級

    2012-2014年間,文旅地産處于野蠻生長階段,平均每年新增的文旅項目約2200個,年平均增速達83%。據觀點指數統計數據顯示,截至2014年底,全國文旅項目共7965個,同期上漲50%。

    進入2015年後,文旅地産步入轉折階段。2015年底全國文旅地産項目達到8701個,增速明顯下降至9%,我國開發和運營文旅地産項目的企業共有5297家,較2014年減少27家。這一年我國文旅地産行業集中度正在上升,行業洗牌及調整正逐步拉開序幕。 

    國内文旅地産的盈利來源可歸納為兩大闆塊:一是地産銷售;二是旅遊經營。地産銷售是依附在旅遊經營上面的,旅遊經營聚攏人氣、帶動地産銷售,賣房可以快速回籠資金,然後再投入到文旅項目的開發中。

    目前國内文旅地産市場規模穩步壯大,需求旺盛,勢必會出現新的趨勢。未來發展趨勢将和國家政策、市場需求息息相關,政策将預示未來的發展方向和投資熱點,而市場需求将會作用于文旅市場的轉型升級。

    産業地産:政府與開發商的共舞時代

    截至2017年末,我國人口城鎮化率已經達到58.52%,預計到2020年這個數字将會達到60%。随着人口城鎮化率的不斷提高,産業的密集程度勢必也将會顯著提高。 

    産業地産中主要有三個參與角色:政府、開發商和入駐企業。其中政府扮演的角色是政策和稅收優惠的出台者,也是最終的決策者,而開發商扮演的角色是規劃設計、土地開發和招商引資的實際操作者。而入駐企業既是主動選擇者,也是被動接受者,主動選擇的是是否入駐,被動接受的是入駐之後的園區環境。因此政府和開發商成為了園區發展最重要的變量,他們所扮演的角色質量決定了園區的潛力與方向。 

    産業地産這個行業已不是新興市場,早年間的過度膨脹現在已經逐漸冷卻下來,潮退之後裸泳的人也開始穿衣服回家了。大浪淘沙,爛尾的園區和過時的模式會被市場抛棄,經過時間的沉澱,市場集中程度和成熟程度都會不斷提高。也許未來的産業網和産業集群全面實現的那一天已經不再遙遠了。

    物流地産:高度集中與多元化發展

    根據國家統計局數據,2016年我國倉儲業固定投資為6983.50億元,同比增幅為5.5%,較2015年增幅下降22.9個百分點。

    經過十餘年的發展,物流地産行業呈現出了“一超多強”的發展格局,普洛斯以近七成的市場占有率獨占鳌頭,以1750萬平方米的運營倉儲面積傲視群雄。而第二梯隊的物流地産企業則在250~400萬平方米的運營倉儲面積區間中競争,彼此都沒有拉開較大的差距。

    由于出身不同,物流地産行業中的企業往往有着不同的發展路徑,而其中差别最大的就是輕、重資産模式,輕資産運行效率高資本周轉快,重資産風險系數小收入水平高。 

    物流地産行業的發展将會向着科技化與高端化繼續前進,在我們未來的日常生活中,物流地産項目也将成為雖不引人注目但也不可或缺的重要一環。

    購物中心:機遇挑戰并存的購物中心新時代

    據商務部監測,第一季度全國5000家重點零售企業銷售額同比增長4.5%,增速比去年同期加快0.4個百分點,其中,購物中心業态銷售額同比增長6.3%。

    在内地購物中心市場發展的過程中,主要有兩個不同的流派,港派和内地本土企業。港派開發商由于經過香港房地産市場的曆練,在進入内地市場時,已是具備較大的資金實力、較高的開發能力以及較完善的管理能力。而内地本土企業由于在商業地産從零開始摸索,沒有很好的資金積累,也不具備完善的開發管理體系。這也注定了兩派開發商在經營管理上的不同。 

    但是,随着市場的變化以及企業的成長,原先落後的内地本土企業漸漸把差距縮小,而港派企業也面臨着越來越大的競争壓力。而未來,無論是港派還是本土企業,在面對變化的市場、更高的消費需求時,都将面臨更多的挑戰。

    酒店:品牌助推 酒店+地産未來風向

    目前國内的酒店市場大緻可以按照高中低端酒店劃分,管理模式上就分委托管理、特許經營、帶資管理和聯銷經營。其中,中低端酒店以連鎖型特許經營為主,而高端酒店以自營與委托管理為主。當然,不乏存在某方面的“強者”,如擅長品牌塑造的鉑濤集團與2017年剛成為全球最大豪華酒店業主的富力酒店。

    輕資産話題已經談論十年之久。如今,經曆OTA等旅遊産業投資熱後,國内資本市場逐漸開始審視旅遊市場的布局結構,投資方向由單純旅遊市場向酒店産業傾斜。并且随着國内品牌發展成熟度的提高,品牌輸出能力漸顯。在此環境下,酒店行業可利用資本市場的投資達到輕資産化,從而減少自身的投入、集中自身品牌優勢打造酒店産業鍊利潤的延伸。

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    重磅發布 | 觀點指數·2018中國房地産行業發展白皮書

    審校:勞蓉蓉

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