重磅發布 | 觀點指數·2018中國房地産行業發展白皮書

這一年，中國房地産限購、限貸、限價、限售、土拍新規等措施層出不窮，而随着行業逐漸邁入小年大周期階段，銷售增速回落、市場不斷分化、行業集中度逐漸提升，除了規模化擴張之外，房企們如何調整經營策略，在如今大熱的長租公寓、聯合辦公、養老地産、特色小鎮等創新領域突圍而出，值得我們深思與探讨。

為此，觀點指數研究院在長期跟蹤企業動态、市場發展、行業經濟的基礎上，采用企業訪談、資料數據收集分析的手法，結合專業的數據分析和深度研究，全方位多維度地剖析當前房地産行業各業态各環節的發展現狀，對宏觀環境進行分析的同時聚焦于微觀的市場行為，並且對標杆企業項目、産品模式進行綜合探析，在2018博鰲房地産論壇現場與58集團聯合發布《觀點指數·2018中國房地産行業發展白皮書》，與各方企業共謀劃，同成長。

市場篇：宏觀視野下的房地産市場

走過212天，2018年已經行完半程，迎來成績檢驗的關鍵時刻。在這半年的時間里，房地産市場風險與機會並存，限售、限價、融資收緊，但房企的規模化熱情還在。 

從“觀點指數·2018年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100”來看，上半年各階梯門檻值均有不同程度上升，反映出不管是各路房企都在努力擴大自己的銷售規模。

 數據來源：觀點指數整理

當中尤以TOP50門檻的同比增長速度最為引人注目，達到近60%，位列所有階梯之最。這也說明，行業分化正在加劇，小型房企的競争更為殘酷，稍不留神就會成為被洗牌一方。

2018年伊始，就有不少房企設立全年銷售目標，從上半年的完成情況來看，雖然面臨很多困難，但是從完成比率來看，今年将是不少企業超常發揮的一年。觀點指數随機抽取的30家樣本企業中，目標完成率達到50%以上的房企數量最多，達到16家，占比53.33%；目標完成率處于40%-50%之間的房企達到10家；目標完成率低于30%的房企僅有一家。

數據來源：觀點指數整理

需要注意的是，從銷售榜單來看，上半年合約銷售超過400億元的房企達到32家，按照往年的經驗，這些都是年内沖擊千億房企的種子選手。對比2017年達標千億的17家房企來看，今年“千億陣營”将進一步擴圍，同比增長88.23%。

地産金融篇：傳統時代逝去下的地産金融圖譜

房地産金融化模式深化的一個推手，就是房企的毛利潤已經逐漸式微、出現下降。以觀點指數監測的37家成分企業數據來看，2014年平均毛利率為29.74%，2016年則下降至25.65%，2017年毛利率則出現大幅上漲，至30.31%。

數據來源：觀點指數整理

過去，房企對融資成本較高的信托貸款，一直持有相對謹慎的态度。但是随着監管層加強對房企發債資金用途的監管，多家房企公司債被中止審核。這也促使房企舍棄低成本的公司債而選擇信托融資。數據顯示，當前不少信托産品的收益率已經升至9%乃至更多，另一個側面也反應出房企獲取資金的成本在上升。

數據來源：觀點指數整理

截至2018年6月底，協會已登記私募基金管理人管理基金規模在100億元及以上的有224家，所占比重最小。管理基金規模第二高的處于0.5億元-1億元之間，達到2245家。管理規模在1億-5億元的私募基金管理人數最多，高達4236家。

“2018中國房地産基金品牌TOP10”榜單

過往“不缺錢”的房企，在銷售增速回落、調控收緊等影響之下，資金鍊壓力加重，而在規模擴張的路上，他們不由地将目光投向了金融市場。然而金融市場卻不復往昔，如今一片風聲鶴唳。海外融資頻頻受限，備受倚重的銀行貸款渠道日漸逼仄，這意味着房企們需要借助新的金融手段規避風險，尋求新的加杠杆方式和資金來源。 

由此，根植于國外的房地産基金異軍突起，成為了房企擴寬資金渠道的重要法寶。在這里，行業的界限與壁壘被打破，以房企、保險公司、信托公司等不同主體的房地産基金公司紛紛搶灘市場，而股權類、債權類以及夾層類的投資成為主流，商業地産、産業地産以及各種創新業務闆塊也成為了房地産基金的投資寵兒。那麼在機會與挑戰並存的市場之中，誰能在激烈的競争中成為行業的標杆與領軍人物？ 

為此觀點指數研究院在對行業進行綜合研究分析的基礎上，結合長期跟蹤的企業表現與數據分析，評選出“2018中國房地産基金品牌TOP10”，以此推動行業的不斷發展。 

長租公寓：租賃大時代 風口之上的長租公寓之争

從集中度的角度來看，長租公寓的運營模式分為集中式與分散式。而從資源占用的角度來看，長租公寓的運營模式分為重資産與輕資産模式，各有特色及優缺點。以盈利而言，重資産的集中式會相對較高，對于規模而言，輕資産分散式更易将規模做大。

來源：觀點指數整理

2015年去化開始，樓市發展正在進入下半場，随着政府的調控、地價的暴漲，房企的傳統開發模式越來越難以為繼。房企搶占長租公寓市場，一方面可打響自身品牌，另一方面可帶來可觀的現金流，而這筆可觀現金流使企業更易于進行融資與資産證券化。

長租公寓前期投入大、後期利潤少的難題，使金融創新不斷上演。通過發行資産支持計劃，如類REITs、CMBS、CMBS、ABS、ABN及其他證券化産品讓企業融資效率提高，也降低大衆投資地産的門檻。對于企業來說，是否充分利用資産金融化将會成為制勝的關鍵。 

作為房地産行業中盈利最為豐厚的房企，它們在資金端上顯然比其他幾類參與主體更為遊刃有余，規模化帶來的信用使其更易于發行資産證券化等金融産品。房源方面，部分房企已儲備較多的已建成物業，可作為租賃房源。另外，已開發的商業和操盤的舊城改造等項目，也可以在恰當的時間點轉為租賃房源。除此之外，在土地方面，房企在各城市新增的自持地塊不斷增長。

截至2018年5月，北京、廣州等城市累計供應的自持地塊超過80宗，未來還将産生超過360萬平方米的租賃住房自持地塊。上述自持地塊，也主要為萬科、龍湖等大房企獲得。以此，長租公寓将會成為擁有強大開發、品牌、運營和資本運作能力房企的天下。 

“2018中國長租公寓品牌TOP10”榜單

當住宅市場的瘋狂漸漸停歇，租賃市場的時代開始來臨了。長租公寓在政策紅利的助推之下風頭正盛，同時也成為了不少房企布局的重點。除此之外，中介機構、酒店、銀行等不同主體也紛紛搶灘市場，長租公寓的利潤空間正規模化地增長。 

市場格局多元化，促使長租公寓在競争與交流中發展。集中式與分散式的長租公寓，各自在布局與規模化擴張中摸索出不同的成長路徑，而重資産與輕資産的經營模式則各有利弊，在取舍中考驗着企業的資金管理能力與經營方式。各有特色的商業運作模式，從産品定位到精細化的運營，都讓長租公寓在興起不過幾年之間就取得了迅猛的發展。 

然而如今看似蓬勃的長租公寓，實則被視為“燒錢”，如何火中取栗，運營商們如何在發展中摸索出獨特的成功模式？在機會與挑戰並存的市場之中，誰能在激烈的競争中成為行業的標杆與領軍人物？ 

為此觀點指數研究院在對行業進行綜合研究分析的基礎上，結合長期跟蹤的企業表現與數據分析，評選出“2018中國長租公寓品牌TOP10”，以此推動行業的不斷發展。

寫字樓與聯合辦公：寫字樓的創新轉型 聯合辦公異軍突起

受到樓市調控影響，土地、資金的獲取越來越艱難，寫字樓投資呈現降速狀态。根據國家統計局已公開數據，2018年上半年寫字樓投資同比持續下降。2018年1-6月，全國寫字樓累計投資額2833.90億元，累計同比下降10.3%。而在竣工面積以及新增開工面積方面，也表現疲軟，預計未來寫字樓面積将繼續保持低速增長，存量市場将成為企業發展的主力市場。

在甲級寫字樓供應方面，除了個别二三線城市将保持較快增長外，其他将維持緩慢增長狀态，特别是北上廣，由于市場發展較早，飽和程度較高，增長速度極慢。

數據來源：觀點指數整理

聯合辦公領域的崛起是中國共享經濟蓬勃發展的又一重要例證。根據國家發改委國家信息中心旗下共享經濟研究中心的研究，中國共享經濟企業的市場交易額在2016年達到了3.34萬億元人民币（5320億美元），同比增長97%，並且在2017年達到了4.92萬億元人民币（7820億美元），同比增長47%。 

“2018中國聯合辦公品牌TOP10”榜單：

辦公市場持續疲憊，卻正給了聯合辦公異軍突起的大好良機。共享理念的盛行，為傳統辦公市場帶來鮮活的動力。一方面是千禧一代自主意識的崛起、工作理念與習慣的轉變，另一方面則是租用成本的降低以及空間利用的最大化。豐富的生活配套植入日常沉悶的工作環境之中，辦公方式從封閉孤立向開放、交流、共享轉變，這不僅是如今現狀也是聯合辦公誕生的初衷。 

新興事物的出現，意味着發展的無限可能。潛藏的利潤空間，讓不少以房企、創業品牌、媒體等為背景的聯合辦公運營商應運而生。短短幾年之間，聯合辦公呈噴發之勢，遍地落花。然而同質化競争之下，唯有獨特的商業模式才能搶占市場領地。随着人文化理念與服務體驗的不斷升級、經營布局漸趨多業态化、管理方式日漸精細化，聯合辦公在市場摸索中不斷成熟，愈具創新之感。 

然而競争者芸芸，這些聯合辦公品牌将用以何種方式拉開差距？誰能在激烈的競争中成為行業的標杆與領軍人物？

為此觀點指數研究院在對行業進行綜合研究分析的基礎上，結合長期跟蹤的企業表現與數據分析，評選出“2018中國聯合辦公品牌TOP10”，以此推動行業的不斷發展。

養老地産：銀發浪潮下養老地産的成長困局

2017年養老行業市場規模為2.5萬億元，2012-2017年平均增速達26.91%，預計到2021年市場規模将達到6.5萬億元。因此，衆多房企開始轉型，将目光投向了養老地産。加之2016年雖然房市大漲，銷售速度與去庫存快速增長，但自2017年初國家發布限購限貸令後，樓市逐漸呈現出冰火兩重天狀态。面對嚴峻的政策調控、巨大的資金和庫存壓力，單一的住宅模式顯然無法成為房企唯一的利潤驅動力。因此，推動地産業務多元化勢在必行，而養老地産是其中一個重要的發展方向。 

國内做養老地産的房企，項目數量不多，尚處于試水階段。随着市場規模的壯大與規範，項目定位方面逐漸分為三大派，一是以萬科為代表的涵蓋大中小型養老機構，針對不同的人群開發不同等級的項目，這将有利于長遠的發展。二是以復星、遠洋為代表的，主要開發高端養老機構，規模普遍較大，覆蓋了不同年齡段的老人需求。三是小型社區護理中心，這類型機構需要的投資相對較小，風險也較低。 

國内養老地産想要持續發展，尋求更好的紅利，需要在優秀案例、國外經驗與中國國情中不斷探索、改進，尋找最優化的開發模式和資金解決路徑。 

文旅地産：野蠻生長後文旅地産的轉型升級

2012-2014年間，文旅地産處于野蠻生長階段，平均每年新增的文旅項目約2200個，年平均增速達83%。據觀點指數統計數據顯示，截至2014年底，全國文旅項目共7965個，同期上漲50%。

進入2015年後，文旅地産步入轉折階段。2015年底全國文旅地産項目達到8701個，增速明顯下降至9%，我國開發和運營文旅地産項目的企業共有5297家，較2014年減少27家。這一年我國文旅地産行業集中度正在上升，行業洗牌及調整正逐步拉開序幕。 

國内文旅地産的盈利來源可歸納為兩大闆塊：一是地産銷售；二是旅遊經營。地産銷售是依附在旅遊經營上面的，旅遊經營聚攏人氣、帶動地産銷售，賣房可以快速回籠資金，然後再投入到文旅項目的開發中。

目前國内文旅地産市場規模穩步壯大，需求旺盛，勢必會出現新的趨勢。未來發展趨勢将和國家政策、市場需求息息相關，政策将預示未來的發展方向和投資熱點，而市場需求将會作用于文旅市場的轉型升級。

産業地産：政府與開發商的共舞時代

截至2017年末，我國人口城鎮化率已經達到58.52%，預計到2020年這個數字将會達到60%。随着人口城鎮化率的不斷提高，産業的密集程度勢必也将會顯著提高。 

産業地産中主要有三個參與角色：政府、開發商和入駐企業。其中政府扮演的角色是政策和稅收優惠的出台者，也是最終的決策者，而開發商扮演的角色是規劃設計、土地開發和招商引資的實際操作者。而入駐企業既是主動選擇者，也是被動接受者，主動選擇的是是否入駐，被動接受的是入駐之後的園區環境。因此政府和開發商成為了園區發展最重要的變量，他們所扮演的角色質量決定了園區的潛力與方向。 

産業地産這個行業已不是新興市場，早年間的過度膨脹現在已經逐漸冷卻下來，潮退之後裸泳的人也開始穿衣服回家了。大浪淘沙，爛尾的園區和過時的模式會被市場抛棄，經過時間的沉澱，市場集中程度和成熟程度都會不斷提高。也許未來的産業網和産業集群全面實現的那一天已經不再遙遠了。

物流地産：高度集中與多元化發展

根據國家統計局數據，2016年我國倉儲業固定投資為6983.50億元，同比增幅為5.5%，較2015年增幅下降22.9個百分點。

經過十余年的發展，物流地産行業呈現出了“一超多強”的發展格局，普洛斯以近七成的市場占有率獨占鰲頭，以1750萬平方米的運營倉儲面積傲視群雄。而第二梯隊的物流地産企業則在250~400萬平方米的運營倉儲面積區間中競争，彼此都沒有拉開較大的差距。

由于出身不同，物流地産行業中的企業往往有着不同的發展路徑，而其中差别最大的就是輕、重資産模式，輕資産運行效率高資本周轉快，重資産風險繫數小收入水平高。 

物流地産行業的發展将會向着科技化與高端化繼續前進，在我們未來的日常生活中，物流地産項目也将成為雖不引人注目但也不可或缺的重要一環。

購物中心：機遇挑戰並存的購物中心新時代

據商務部監測，第一季度全國5000家重點零售企業銷售額同比增長4.5%，增速比去年同期加快0.4個百分點，其中，購物中心業态銷售額同比增長6.3%。

在内地購物中心市場發展的過程中，主要有兩個不同的流派，港派和内地本土企業。港派開發商由于經過香港房地産市場的歷練，在進入内地市場時，已是具備較大的資金實力、較高的開發能力以及較完善的管理能力。而内地本土企業由于在商業地産從零開始摸索，沒有很好的資金積累，也不具備完善的開發管理體繫。這也注定了兩派開發商在經營管理上的不同。 

但是，随着市場的變化以及企業的成長，原先落後的内地本土企業漸漸把差距縮小，而港派企業也面臨着越來越大的競争壓力。而未來，無論是港派還是本土企業，在面對變化的市場、更高的消費需求時，都将面臨更多的挑戰。

酒店：品牌助推 酒店+地産未來風向

目前國内的酒店市場大致可以按照高中低端酒店劃分，管理模式上就分委托管理、特許經營、帶資管理和聯銷經營。其中，中低端酒店以連鎖型特許經營為主，而高端酒店以自營與委托管理為主。當然，不乏存在某方面的“強者”，如擅長品牌塑造的鉑濤集團與2017年剛成為全球最大豪華酒店業主的富力酒店。

輕資産話題已經談論十年之久。如今，經歷OTA等旅遊産業投資熱後，國内資本市場逐漸開始審視旅遊市場的布局結構，投資方向由單純旅遊市場向酒店産業傾斜。並且随着國内品牌發展成熟度的提高，品牌輸出能力漸顯。在此環境下，酒店行業可利用資本市場的投資達到輕資産化，從而減少自身的投入、集中自身品牌優勢打造酒店産業鍊利潤的延伸。

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