業績會直擊 | 時代中國岑钊雄：購地節奏放緩

觀點地産網 上市房企的中期業績逐漸發榜，時代中國選擇在八月份的第一天，于香港四季酒店舉行了業績會。公司董事會主席、行政總裁兼執行董事岑钊雄，首席财務官兼聯席公司秘書雷偉彬出席現場。

總體而言，時代中國上半年在銷售額、營業額、毛利、淨利都有不同程度的上漲，這讓岑钊雄在業績會上略為輕松，對于各種問題得以一一回應。

購地節奏放緩

上半年，時代中國合同銷售額260.03億元，同比增長52.7%；已完成550億年銷售目標的47.28%。業績會上，岑钊雄表示，時代中國今年還是按照預定的目標，暫時不會調整。

他指出，雖然現在宏觀條件有所改變，公司定下的目標不會大幅度改變，會根據土儲的安排以及投資地方的市場情況推進。

分區域來看，時代中國于廣州、佛山的銷售份額占有超過一半的比例，達68.3%；對應的銷售面積占比51%，可供出售的項目38個。由此看來，廣佛仍然是時代中國的主力市場。

上半年，時代中國錄得收入為104.76億元，在收入的結構中，除了物業銷售之外，其物業租賃及轉租、物業管理服務的收入也擁有一席之地。

目前，時代地産中心、時代傾城（中山）第26座作為出租用途，而廣州市時代商業管理有限公司及其附屬公司也有用作轉租的物業，總建面約為53.32萬平方米。上半年，集團總租賃收入為1.6億元，占總收入的1.5%。另外，物業管理服務收入也由去年同期的1.78億元增至今年上半年的1.9億元。

岑钊雄口中“購地節奏放緩”的基調下，上半年時代中國共新購11個項目，總規劃建築面積169萬平方米，購地金額為61.15億元。這離此前他透露今年200億的買地總額，還有不小的距離。

對此，岑钊雄表示：“公司希望能買到更合适的地塊，不是沒有地可以買，而是做了節奏的控制。購地将與銷售情況、現金回籠等相挂鈎。”

另外，在城市更新改造方面，時代中國已擁有多個城市更新項目。“70個都是我們的，跑不掉了。”岑钊雄預計，這些項目能貢獻土地儲備約1950萬平方米，總貨值約5000億元，下半年将有若幹個項目完成轉化。

中報顯示，時代中國眼下仍聚焦于珠三角、大灣區，在87個主要項目中，有85個分布于廣州、佛山、江門、東莞、惠州、珠海、中山及清遠等城市，僅有兩個孤懸于省外的湖南長沙。

在岑钊雄看來，要先在一個地方把項目做好，才能做好長遠布局的準備：“最熟悉的地方做不好的話，怎麼可以将更遠的地方做好？”但他同時表示，目前時代在成都、武漢、北京等都有分公司，做前期市場的準備。

發債與“去地産化”

年初，“時代地産”更名為“時代中國控股”，岑钊雄談及此，解釋道：“客觀來講並不是真正的‘去地産化’，而是想把産業鍊做完整一點；不是單純的建房子賣就算了，還可以做更多的事情。”

地産之外，時代中國在産業、商業、社區服務、教育、家居家裝、物流倉儲等業務闆塊也有拓展。

對于多元業務中較受關注的長租公寓，岑钊雄表示，時代中國把長租劃進了商業的範疇，現在還是初始階段，地點選擇、項目建設都需要時間。

“長租公寓並不是每個區域都适合做，不是每個地方都有需求，在該領域的布局，會選取合适的地方；目前公司在廣州、佛山、深圳、東莞提供長租公寓産品。”

據觀點地産新媒體查閱公告，在業務發展背後，時代中國的融資成本由去年同期的1.74億元，增加至今年前六月的2.47億元，主要是由于與集團土地收購及物業開發擴張有關的銀行融資金額增加所致。

岑钊雄于業績會上回應：“現在的融資成本大概是7.6%，因為去杠杆和金融政策的收縮維持了一年多的時間，目前來說，算是市場的高位，估計下半年融資的成本差不多，基本上是穩定的。”

數據顯示，今年6月30日，時代中國的現金及銀行結存賬面結余約為206.56億元（2017年12月31日：人民币172.07億元），其中短期債務為97.87億元。

今年上半年，時代中國共發行了兩筆美元優先票據，總本金額為9.5億美元，同時贖回了一筆2.8億的美元債。對于發債的得失，岑钊雄說道：“美元匯率過去三四年在某個範圍内波動，最大的時候到7.3，現在又回去了一些，這5年基本上是打平的，影響的幅度不大。”

對于下半年是否發債，岑钊雄僅表示還要視市場情況而定。

以下為時代中國控股有限公司2018年中期業績會現場問答實錄：

現場提問：時代中國近年來短期債有大幅度的上升，接下來如何加大力度回收資金？是否考慮放緩拿地的速度？

岑钊雄：債務方面，上半年現金余額有206億元，下半年到期的債務也不是很多。國内債只有30億元，其他的都是正常開發貸款，剛性要還的錢不多。

随着銷售的增長，可以回籠的資金也在增加。目前來講，處于非常安全的水平，我們有足夠的流動性覆蓋短期債務。

拿地的節奏方面，上半年拿的地不算特别多。我們希望買到更合适的地塊，不是沒有地去買，我們進行了控制。目前來講，買地的節奏控制的不錯。

現場提問：時代中國之前說想在深圳拿地，怎麼看待深圳市場？相對于以前的數據，廣州的銷售占比下降，未來是否會繼續下調？

岑钊雄：先回答第二個問題，廣州還是我們主力的市場，占比達到百分之三十多，最大的份額是廣佛區域，超過了50%的份額。

公司土地儲備1800多萬平方米，除了廣州、佛山、清遠稍微大一些，其他的地方比較平均。廣州的價格會更高一些，是我們非常重要的市場，比例會保持目前的狀态。

在深圳積極參與了舊改的項目，目前正在推進之中。快的話會轉化出來。目前，深圳剛出台了調控政策進行限制，從市場來說，供應量是比較少的。經濟這麼活躍的區域，我不擔心市場會有怎樣的改變，我比較看好深圳市場。

現場提問：公司銷售目標是550億元，2019-2020年會達到1000億元，從目前情況來看，是否會上調銷售目標？融資成本下降到7.6%，到今年年底這個數字是上升還是下降？下半年是否會有發債的計劃？

岑钊雄：銷售按照既定目標，今年定了550億元，我還是比較有信心可以完成，千億目標在2019年、2020年大概率可以實現。現在跟定目標時的宏觀條件有所改變，這是正常的，在此過程中有些波動，不會影響目標的實現。

我們整體的安排，包括土地儲備、供貨安排還有市場情況綜合考慮的，目前大部分土地儲備都集中在大灣區，大灣區是人口正流入，産業政策非常好，也是中國經濟非常活躍的區域，我個人非常有信心，可以實現這一目標。

融資成本方面，現在的成本大概是7.6%，因為去杠杆和金融政策的收縮維持了一年多的時間，目前來說算是市場高位，估計下半年融資成本差不多，基本上是穩定。發債要看市場的情況以及公司的情況，目前發債是有空間的。

現場提問：之前說要拿200億元買地，上半年使用了60億元，是否會将買地的精力放在下半年？對于土地市場的看法是什麼？

岑钊雄：每年買地是根據現金和銷售情況進行安排的，目前計劃沒有改變。全年可用的資金出入不大，現金回籠相比好的年份慢一點點，總體差異不大。

上半年稍微放緩了買地的安排，用了70多億元，歸屬于時代中國的土地有60億元。我們有200多億元的現金，要看市場的情況。目前市場可供應的土地是有的，會根據市場土地的價格，然後再作考慮。

我們将按照投資回報進行安排，市場也不會有很大變化，我認為下半年市場是比較穩定的。

現場提問：内房股上半年整體行情比較低迷，很多大型的房地産企業高層自持和回購，公司未來是否有想法和計劃？美元持續走強，加強了公司美元債的償還壓力，時代中國也有這方面的債務和票據，償還成本是否會因此提高？

岑钊雄：在一定的範圍波動是正常的，我們會留意股價情況。我們的波動不是特别大，20%左右的波動還是可以的。

我們的市盈率是幾倍的，好的時候8倍、9倍左右，不好的時候4倍、5倍。不管怎麼樣，行業總體是被低估的，無論哪個點購買都不會買錯的，股價增持的問題，比較簡單，不復雜。

美元債的壓力不大，今年3月份年剛贖回了2.8億美元債，短期内沒有美元債要贖回，可能要到2019年、2020年之後，短期也不多，我們沒有剛性的兌換。美元匯率過去三四年在某個範圍内波動，最大的時候到7.3，現在又回去了一些，這5年基本上是打平的，影響的幅度不大。

現場提問：時代對于長租公寓的态度是什麼？

岑钊雄：有關去地産化，客觀的講不是去地産化，大家都希望将鍊條做得更加完整，不是單純的建房子賣就算了，還可以做更多的事情，可以将整個鍊條做的更加的完整，可以為社區和客戶做得更多，我們也在努力的嘗試做一些事情。

我們把長租公寓歸到商業闆塊的範疇，未必需要單獨将長租公寓拿出來。我們投了You+，他們也在做長租公寓。我們認為，長租公寓不是每個城市都适合做，有些地方是有足夠的市場需求，因此我們會選擇一定的區域提供長租公寓産品，滿足市場的要求。

現在是開始的階段，我們要選擇合适的地方，目前在廣州、佛山、深圳、東莞提供長租公寓産品。

現場提問：棚改收緊對時代中國有影響嗎？目前32.9%土地儲備在清遠，是否會造成影響？

岑钊雄：清遠的項目賣得很好，價格不高。我們所在的區域，大灣區或者是珠三角，城市發展非常需要做舊改，早期經濟發展比政策走得快一些，跟中國其他的區域是不一樣的。

目前政府大力推進三舊改造，各個城市都是這樣。有關貨币補償的問題，我們所在的區域，大家都希望換房，住上更好的房子，並且帶動城市環境美化，幾方面達到共赢。

城中村、村里的工業園區存在環保和治理的問題，要管理好，城市、政府也要長期投入很多資源。政府大力推動舊改，不單純是房地産的問題，而是城市管理和城市發展的問題，是高效管理的過程，不是簡單的理解為房地産的項目，而是城市建設的項目，主體是政府，企業協助政府來做的事情。

現場提問：年報中提到，公司名下有70個城市更新項目，這70個城市更新項目中，已經确定是時代中國項目有多少？主要分布在哪些城市？潛在的土地儲備有多少？時代中國堅守在大灣區，其他的房企加大布局，是否考慮加大灣區布局的時候，适當的時候走出去？

岑钊雄：有關舊改的項目，70個都是我們的項目，跟政府一起推動舊改的項目，這是城市發展的需要。

有關投資布局方面，今年3月份年度報告中提到，公司未來的發展，短期内将規模再上一個台階，達到千億級的企業。長遠來講，致力于成為世界500強級的企業，我們堅定的往這個方向走。

目前，投資布局集中在珠三角和大灣區，目前1800多萬平方米的土地儲備，70多個舊改項目可轉化土地儲備1950萬平方米，大部分是在灣區内，我們先将一個區域做到足夠的好，然後逐漸拓展。

灣區也好，珠三角也好，這個地方可以做到1500-2000億元，這是大概率的。

目前除了在大灣區的投資布局，我們在粵東、粵西、粵北都有分公司，在成都、武漢、華東、北京也有分公司。團隊和人員已經進去了，正在做市場前期的準備，我們一步步的按照節奏進行安排。

我個人的理念是，最熟悉的地方做不好的話，怎麼可以将更遠的地方做好？目前很多資源投到大灣區中，同時按照節奏，對外進行安排。

我們一步步往前走，你們都很年輕，會見證中國民營企業從幾十億、幾百億到幾千億，從單純的民營企業到偉大的企業。我的年齡不大，有心有力，我們的團隊會朝着這個方向發展。