與未來域面對面:長租公寓盈利並不難

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2018-08-01 11:00

  • 從項目來說,每個都是盈利的,但後台成本不斷增加,會更多地消耗我們的盈利,這是這個行業的一種現狀。

    編者按:8月1-4日,博鰲房地産論壇将連續第十八次在海南舉辦。十八年來,幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業,都參與了這個全行業年度盛會。

    我們尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野,尋找引領中國地産創新與發展的力量。當他們的故事放置于中國房地産的宏大背景時,我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地産的路徑與模式。

    觀點地産網 長租公寓其實並非一件新鮮事物,它的雛形在幾年前就已經出現。

    但直到2017年,在“房住不炒”、“租購並舉”等相當大力度的政策利好推動下,長租公寓才真正站在了風口上。

    未來域幾乎是國内第一批涉足長租公寓的企業,自2010年成立以來,一直致力于為都市青年解決居住問題。

    在未來域副總裁徐郝捷看來,政策正把房地産從一個簡單、純粹的開發建設、銷售的過程,演變成從土地價值開發到房産價值開發,再到資本尤其是不動産的經營上。

    “我覺得會有更多這類型的租賃企業做資産運營管理,未來5-10年當中,逐漸形成一種趨勢和市場的換代。”徐郝捷說:“這樣更有利于企業利用租賃、結合政策傾向回歸扶持年輕人。”

    他介紹,早期長租公寓拿的項目幾乎都是存量物業,但存量物業畢竟數量有限,而且受制于很多政策,包括建築用地的一些屬性,所以很多很多物業資産並不能直接轉化為長租公寓。

    “在房住不炒大前提下,會有越來越多物業能夠直接改造或者直接做成長租公寓。對于長租公寓來講,貨源量會越來越大、選擇面也越來越寬。”徐郝捷表示。

    同時,房源供給環節正形成非常有利的态勢,“原來都是在典型北上廣深這樣的一線核心城市,但現在全國省會級城市和經濟發達城市都在努力推租賃用地、租賃用房,政府政策也給予很大扶持。”

    目前, 未來域在長租公寓領域的重心是人才公寓,經過多年發展,該業務遙遙領先于業内其他品牌。

    “我們跟政府合作項目比較多一些。”徐郝捷稱:“主要是圍繞着兩點:第一,圍繞着人才引入、吸納,解決人才居住問題和政府需求;第二,圍繞産業配套,服務于産業、服務于城市的人群導入。”

    據了解,在未來域的人才公寓中,還配套有勞務派遣、人才培訓等服務,為客戶鋪設成長的道路。

    徐郝捷介紹:“這類增值業務有很多,最簡單的就是向客戶推廣的一些金融服務,包括像租賃貸等。”

    去年6月,未來域曾獲新光集團2億元B輪融資,而新光集團有自己的金融闆塊和金融公司,而且未來域也持有金融牌照,可以自己做金融産品。

    通過不同類型的增值業務,未來域正探索在原有租金差收入的基礎上,增加額外的服務費的收入,包括增值業務、客戶定制服務來獲取額外收入,将僅通過收租的單一收益模式轉變成多元化、多重的收益模式。

    以長租公寓起家,未來域現時已轉型成為綜合性資産運營管理服務商,旗下項目除公寓外,還包括未來樹生活酒店、未來中心聯合辦公、未半生活,以及酷立方産業孵化器、南洋留創園等。

    業務範圍覆蓋國内南京、上海、武漢、重慶等13個重點一二線城市,在國外如美國、英國、日本、新加坡也有布局。

    “我們在日本有3000多間,是長短租結合的項目,既是民宿,又是長租的服務式公寓。”徐郝捷透露:“美國那邊我們也有境外業務,主要就是不動産經濟交易、不動産的經濟運營等方面的業務。”

    “業務基本上都在國内,我們不會把主力放在國外。”徐郝捷說,在未來的幾年内,未來域公寓業務将按照每年大概按8-10萬間的速度遞增。

    目標地點還是以長三角地區為主,全國其他各個主要城市,如鄭州、北京、濟南、成都、廈門等都是主要拓展區域。

    另一方面,未來域旗下的長租公寓也基本實現了盈利。

    與此前普遍流行的觀點不同,徐郝捷認為,目前長租公寓的盈利並不難:“所有的項目應該說都是盈利的,但因為整個公司越做越大、團隊越來越龐大以後,人工占比、人工費用占到整體收入比例越來越大。這是不斷增壓的,會給企業帶來比較大的負擔和壓力。”

    未來域對此早有準備,從整個繫統層面,研發了有知識産權的BOSS繫統,用于管理所有的房源以及客戶。通過這個繫統,能夠節約大量的人力和時間成本。

    “另一方面,管理條線也做了很多管控的手段和方法,在門店的運營成本包括管理的成本做了很多優化。”徐郝捷表示。

    以下為觀點地産新媒體對未來域副總裁徐郝捷先生的采訪實錄:

    觀點地産新媒體:房住不炒已經是中國房地産政策的核心和基調,您認為這個政策長租公寓領域有什麼具體利好?

    徐郝捷:對于長租公寓,這個政策是一個很好的政策,因為原先長租公寓拿項目或者拿物業都是存量物業,但存量物業畢竟數量有限,而且受制于很多政策,包括建築用地的一些屬性,所以很多物業資産並不能直接轉化為長租公寓。

    而在“房住不炒”大前提下,會有越來越多優質物業能夠直接改造或者直接做成長租公寓,這樣對于長租公寓來講貨源量會越來越大、選擇面也越來越寬,我覺得這是比較有優勢的地方。

    供給端亦會更加合理,原來物業都分布在北上廣深這樣的一線核心城市,但現在全國省會級城市和各主要經濟發達的城市,都在努力推租賃用地、租賃用房,政府政策也給予很大扶持。

    在租賃端,包括人才引入政策等對長租公寓市場有比較大的促進作用。

    觀點地産新媒體:未來域是國内最早的一批長租公寓品牌,過去這些年未來域在公寓、酒店辦公還有生活方式方面都有很大發展,目前總體運營怎麼樣?

    徐郝捷:未來域長租公寓做了八年多,是這個行業做得比較早的。

    我們現在主要還是多業态發展,包括未來域旗下有自己的酒店、長租公寓,我們也做辦公樓、寫字樓的租賃、運營管理,同時也做設計、生活交互的産品。

    我們其實是一個不動産空間的運營商,主要就是這樣的企業定位,産品圍繞的核心點都在不動産空間的運營和管理上。

    我們是做長租公寓起家的,長租公寓在整個公司的運作體量當中,占比較大的比例。目前主要布局在長三角地區、輻射到全國,一共在12個城市有落地項目。

    觀點地産新媒體:在國外也有項目?

    徐郝捷:在日本有3000多間長短租結合的項目,既是民宿,又是長租的服務式公寓。

    美國那邊也有一些境外業務,這跟我們投資人有關聯。因為我們投資人有一些境外業務,主要是不動産經紀交易、不動産經紀運營等的業務。

    觀點地産新媒體:公司在長租公寓的拓展計劃怎麼樣?計劃達到怎麼樣的規模、量級?在境内境外是怎麼樣劃分這個占比呢?

    徐郝捷:我們主要發展的方向還是在國内,基本上目標還是在長三角地區為主,其他全國各個主要城市,比如說鄭州、北京、濟南、重慶、成都、武漢、廈門等,都是我們主要發展區域和城市。

    計劃每年大概做到8-10萬間左右的規模遞增,這是計劃和目標。

    觀點地産新媒體:看到很多房企、酒店、很多國企都已經加大布局長租公寓業務,您覺得現在競争大嗎?

    徐郝捷:競争是比較大的,因為做這個行業的人多了,就會出現一繫列的問題。比如說像現在很多品牌開發商、國企包括各地政府都在大力推進長租公寓、租賃用房項目的開發,運營。

    其中,政府部門和國營企業主要以政策性土地開發為主,就是各級政府目前大量推動了純租賃用地的土地上市,這個在12個租賃試點城市,都有體現。

    拿了土地之後,開發建設由國企來完成,不能銷售,只能用于租賃。國企在各級政府的指導下,有一些必須要完成的開發量指標。

    很多城市有這樣的任務,每年必須開工建設要過萬平米的租賃用房,周期大概在1-2年左右要交付,多少年之内要實現多少套的租賃用房上市。

    開發商方面,全國排名前100強的開發商,70%都有了自己的長租公寓品牌,並且确定了長租公寓發展目標、規劃。比如說龍湖的冠寓、萬科的泊寓,這些屬于領跑型的企業,他們發展的速度非常快。

    他們的方式主要以獲取商業性質物業來進行改造、進行直接的、純運營方式方法。直接在市場上找現成樓、或者即将交付樓,然後進行裝修改造,對外進行租賃和運營。

    第三就是傳統的商業民營長租公寓機構,比如我們,現在一方面在做一些存量資産、老舊物業批量升級、城市更新,也做一些産業園區、配套項目的運營和管理。

    我們沉澱下來其實更多是産品經驗、運營經驗的能力,在三大陣營里面,作為民營企業來說,這方面沉澱積累得相對會更多一些。

    這三大陣營各幹各的,互相之間既有競争也有合作,所以從大局面來講,不管是政府還是開發商,進入這個行業是好事。因為只有競争充分了,才能大浪淘沙。

    觀點地産新媒體:今年房地産融資環境都很緊,長租公寓會不會有的影響?

    徐郝捷:對資金需求會比較大,但相對來講還好,長租公寓現在是國家扶持、地方政府扶持。

    資金層面的話,長租公寓的行業資金並不依賴于銀行,更多依賴于資本、私募、基金等。因為長租公寓直接注入銀行融資的比例是非常少的,大部分項目業權都在業主方,運營商只是租賃和運營。

    這樣運營商沒有辦法做到開發貸款,更多只能做一些裝修貸款。改造、裝修方面的費用,可以按照一定比例從銀行做一些融資。但這也是短期,而且總額也比較少,一般一個項目可能貸款幾百萬、一千萬、兩千萬,超過五千萬的很少。

    這種融資是點狀的,不是持續的融資,有項目可能才有貸款計劃,沒有項目就不需要貸款。總體來講,房地産銀根收緊,不會影響長租公寓的發展。

    觀點地産新媒體:未來域項目入駐情況怎麼樣?

    徐郝捷:從運營角度來講都還可以,出租率可以達到97%。

    全國各地的情況基本上差不多,因為長租公寓出租率必須要全年穩定在90%以上,我們内控最低限是95%,所有店面、所有項目原則上是不能低于95%的出租率,現在基本上全國的門店平均下來達到97%左右。

    觀點地産新媒體:是否實現了盈利?

    徐郝捷:實現了盈利,長租公寓盈利並不難,我們所有項目應該說都是盈利的。但因為整個公司越做越大、團隊越來越龐大,人工占比、人工費用占到整體收入比例在不斷增大。這是不斷增壓的,會給企業帶來比較大的負擔和壓力。

    從項目來說,每個都是盈利的,但後台成本不斷增加,會更多地消耗我們的盈利,這是這個行業的一種現狀。

    觀點地産新媒體:未來會怎麼樣縮減這方面成本?

    徐郝捷:一是繫統層面,研發了未來域有知識産權的BOSS繫統,用于管理所有的門店和所有房源以及客戶,通過這個繫統,在後台方面能夠節約大量的人力和時間成本。

    另一方面,管理條線也做了很多管控手段和方法,門店運營成本包括管理成本上面也做了很多優化。

    現在我們在考慮兩件事情,第一就是如何在原有簡單租金差的收入基礎上,增加額外的服務費收入,包括增值業務、客戶定制服務。同時,還要提高我們的出租率、提高租金單價,這樣收入端會有比較明顯的增加。

    第二,主要在後台的運管成本、管理成本、門店直接運營成本方面,做更加的精細化的優化。 

    撰文:劉子棟    

    審校:勞蓉蓉



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