黃劍岸與觀點對話:摩碼公寓要沉得住氣

观点网

2018-08-01 10:44

  • 無論産品還是服務方面,遠遠不是大家看起來那麼美,真正紮進來之後就會知道,其實里面還需要下很深的功夫。

    編者按:8月1-4日,博鰲房地産論壇将連續第十八次在海南舉辦。十八年來,幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業,都參與了這個全行業年度盛會。

    我們尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野,尋找引領中國地産創新與發展的力量。當他們的故事放置于中國房地産的宏大背景時,我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地産的路徑與模式。

    觀點地産網 “随着中國的城鎮化以及流動人口的增加,未來的租賃需求肯定會有很大幅度的增長,這是經濟發展的必然規律;房地産也進入到存量市場,未來資産的運營商肯定較有優勢。”

    摩碼公寓CEO黃劍岸對長租公寓市場有着清晰的判斷,2015年,正是由于對該領域的看好,黃劍岸等人在聯合辦公“倍格創業”之外,開始涉足長租公寓。

    2016年,摩碼公寓開始進行漫長的公寓改造浪潮,並于該年5月份獲得了第一資産與全經聯500萬的天使輪投資。目前,摩碼公寓已在北京、長沙、太原、西安有所布局,目標是希望在未來兩年可以達到5萬間的規模。

    風口之下,黃劍岸逐漸認識到,長租公寓行業表面上很美好、很熱鬧,但紮進去之後,要下很深的功夫、沉得住氣、耐得住心,慢慢打磨産品,才能站穩腳跟。

    協同與定位

    除了帶領摩碼公寓的團隊之外,黃劍岸還有另外一重身份,就是聯合辦公品牌倍格創業的聯合創始人兼COO。在他看來,兩個領域正好能形成協同。

    “聯合辦公和長租公寓都是存量資産的運營,很多方面都有一致性,包括服務的客戶、産品、設計等,基于在運營方面的經驗,我們會把一部分聯合辦公的功能跟長租公寓相結合。”

    例如,摩碼公寓在西安的項目,在公共配套里面放一些聯合辦公的産品,設置一些開放式的工位、會議室,以及相應的辦公設備等,方便客戶使用。而倍格創業的聯合辦公客戶,如果入住魔碼公寓的話,也會享受到價格方面的優惠。

    黃劍岸表示,因為兩種産品具有互通性,開發運營的邏輯也很相似,所以未來會尋找比較合适的物業形态,把辦公跟公寓完全結合在一起,形成一個閉合的産業。

    背靠着當代置業,摩碼公寓可以相對便利地獲取集團自持的房源;除此之外,也會在一些比較核心的城市尋找合适的存量物業資産。産品定位方面,摩碼公寓也有着自身的一套邏輯。

    據黃劍岸介紹,對于一個項目,公司會對未來服務的客群進行調研。

    具體而言,摩碼公寓會根據周邊人群的收入情況,以及他們以前租房的租金支出結構,了解未來項目的市場定價。此後,以這個市場定價為標準,指導産品的設計、産品投入的成本檔次等。

    目前摩碼公寓投入運營的基本都是輕資産項目,産品的裝修成本都算入開發商的建設成本,摩碼公寓不用去承擔該項費用。換言之,小業主把房子委托給摩碼公寓的時候,就已經是精裝修交房了。

    建立運營體繫

    在黃劍岸看來,在長租領域,懂得運營才是長久之計:“只有經過一輪淘汰之後,真正有實力的,有運營經驗與能力的,才能沉澱下來;而最後“淘沙”之後真正能夠留下來的,才是未來市場的主力軍。”

    運營管理中,社群運營是增強客戶黏性的關鍵,摩碼公寓考慮的是,如何通過一次社群活動,給客戶提供更大的交流平台。

    為客戶提供服務的好壞則決定着租金定價的溢價能力,所以保潔、維修、搬家、安防、安保等方面的服務,也是摩碼公寓關注的重點。此外,樓宇的運營維護關繫到整個項目的綜合運營成本,魔碼公寓在這方面更是下了不少功夫。

    得益于當代置業專業的社區空間運營團隊,摩碼公寓在運營過程中,将每個運營的節點串聯起來,建立了標準化體繫。

    據黃劍岸介紹,摩碼公寓有一套“里程碑”工具,在項目運營周期中,所有工作分成許多節點,把整個運營工作都分解、細化,具體到每個專業、每個崗位、每個時間點應該做什麼工作。

    流程標準化體繫為“三級流程”,包含将近300個作業標準;這些作業標準類似于一個指導手冊,載有操作流程、考核體繫、工作情況評估體繫等。摩碼公寓正是通過這些作業標準,保證了服務的穩定性,以及運營精細化的可持續性。

    另一方面,在能源、能耗管理中,摩碼公寓也有一套智能化管理繫統,以此來優化整個能源的運行情況,為樓宇的整體運營提供保障。

    以下為觀點地産新媒體對摩碼公寓CEO黃劍岸先生的采訪實錄:

    觀點地産新媒體:魔碼公寓獲取房源有哪些渠道?

    黃劍岸:主要是兩個渠道:第一是當代置業自己開發的房源,不管自持或者銷售之後再委托給我們;第二是在一些比較核心的城市尋找一些适合的存量物業。

    觀點地産新媒體:輕資産比例占多少?

    黃劍岸:基本上全都是輕資産的,有個重資産項目但還沒有交付運營。

    我們有考慮重資産,也在考慮集體建設用地建設成長租公寓之後長期運營。

    另一部分就是我們持有、集團自持的項目,但是現在還屬于建設階段。

    觀點地産新媒體:公司在未來幾年會達到怎麼樣的規模?城市布局如何?

    黃劍岸:我們的目標是在明年、後年可以達到5萬間左右的房源。布局主要在一二線城市,北京、上海、西安現在已有了,長沙、太原、武漢這些城市是比較關注的,還有合肥等。

    觀點地産新媒體:跟聯合辦公項目之間是否有相互促進這方面?

    黃劍岸:聯合辦公和長租公寓都是存量資産的運營,很多方面都有一致性,包括服務的客戶、産品、設計等,所以我們也會把一部分聯合辦公的功能跟長租公寓相結合。

    比如現在在西安項目,公共配套會放一些聯合辦公的産品,比如設置開放式的工位、會議室,有相應的辦公設備,這是可以提供給客戶進行使用的。

    倍格創業的聯合辦公客戶如果入住魔碼公寓,也會享受到價格方面的優惠,這也是兩個産品的互通;未來我們會尋找比較合适的物業形态,把辦公跟公寓兩個全部結合在一起,形成一個閉合的産業。

    因為這可以形成很好的業态協同,魔碼公寓跟倍格創業聯合辦公,從客戶角度來說,服務的都是年輕客戶群體,經營範圍、開發邏輯都是一樣的,包括開發周期、後期運營的要求,基本上是一致的,兩者結合起來也會提高效率,也可以更滿足客戶的需求。

    觀點地産新媒體:很多開發主體都是比較重視運營管理,能不能談一談魔碼公寓在運營管理方面的情況?

    黃劍岸:運營确實是整個項目後期經營的關鍵,我們主要從幾個角度考慮:

    首先,對項目的社群運營,即客戶黏性,怎麼樣通過第一次社群活動,給客戶提供更大的交流平台。

    第二,實際給客戶提供的服務,包括保潔、維修、搬家、安防、安保等方面的運營服務,這也是非常關鍵的,因為這涉及到整個服務質量以及給客戶的感受,包括租金定價的溢價能力。

    第三,對整個樓宇以及對能源能耗方面的運營維護,這更多是屬于後台的運營維護,關繫到整個項目的綜合運營成本,這一點也是非常重要,魔碼公寓在這方面也下了很大功夫的。

    觀點地産新媒體:資産證券化比較熱門,公司會嘗試做嗎?

    黃劍岸:我們一直在關注,也一直在研究,未來肯定會做,因為資産證券化對整個行業有非常好的促進作用。

    除了資産證券化、類REITs之外,我們也在關注比如ABS證券化等,随着金融渠道慢慢打通,無論對哪個運營商來說,都應該好好把握這個機會。

    觀點地産新媒體:您如何看待長租公寓的走勢?

    黃劍岸:從長遠的周期來看,肯定是非常好的,這是一個非常大的市場。

    首先,房地産也進入到存量市場,肯定是資産運營商會比較有優勢。

    第二,随着中國的城鎮化以及流動人口增加,未來租賃需求肯定會有很大幅度的增加,這是經濟發展的必然規律。

    第三,二三線城市都在進行人才資源的争奪,意味着未來這些城市會更多地引進或者留住這些新的城市人口、流動人口。當這些流動人口進入之後,要解決的首先就是居住問題,沒有能力購房的時候,前期肯定以租房為主。

    租房國家也在倡導,通過機構化的運營,讓整個租房市場更透明、更陽光,也提高用戶群體的租賃體驗,同時國家也在政策層面上做相應的配套,包括現在租購同權的政策,推動整個行業發展、推動市場發展,這肯定是非常好的。

    從另外一個角度看,現階段整個行業應該也會遇到一些波折,這是不可避免。在每個行業興起的階段,都會有一個大浪淘沙的過程。經過2年時間,無論是資本還是政策層面,把這個行業硬生生推上風口之後,确實出現了並不是特别好的現象,競争比較激烈,導致在服務方面、産品方面良莠不齊的現象時有發生。

    另外,也有一些小型運營商因為經營不善而出現虧損或者倒閉,這是一個很正常的市場淘汰過程。只有經過這麼一輪淘汰之後,真正有實力的,有運營經驗能力的運營商才能沉澱下來。

    大浪淘沙之後真正能夠留下來的,才是未來整個市場的主力軍。

    觀點地産新媒體:公司有計劃尋求登陸資本市場嗎?

    黃劍岸:肯定有這個目標,登陸資本市場,無論在内地、香港還是在别的地方上市,首先具備這個能力,各方面條件也要達到。

    我們希望未來5年之内可以去實現這個目標,或者更快一些。但涉及的因素很多,需要看整個市場未來的走向,在這之前需要做的就是把自己的工作做好,然後再做好未來發展規劃。

    觀點地産新媒體:您在長租公寓領域中最大的感受是什麼?

    黃劍岸:這個行業,可能外行看起來非常美好、非常熱鬧,但真正做起來是非常考驗人的工作;而且這不是能快速達到某種高度的行業,做這個行業大家要沉得住氣、耐得住心,然後慢慢打磨産品,做好吃苦的準備。

    因為确實會很辛苦,在運營管理上考慮的事情會非常的細,要考慮到每一個細節。無論産品還是服務方面,遠遠不是大家看起來那麼美,真正紮進來之後就會知道,其實里面還需要下很深的功夫,才能真正站穩腳跟。

    撰文:曾樹佳    

    審校:勞蓉蓉



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    創新業務

    長租公寓