觀點指數·2018年1-7月中國房地産企業銷售金額TOP100(更新)

观点数据研究中心

2018-07-31 18:08

  • 1-7月各階梯的規模增速均有不同程度放緩,“期中考試”之後的短暫平靜,應是旺季之前的調整和準備。

    1、TOP3總規模同比上升超20%,房企競争加劇中的規模斷層

    年中大戰的硝煙還未散盡,新一輪戰鬥的鼓點已經響起。下半年首月,棚改政策收緊,融資難度加大,房地産市場集中度進一步提升,長尾分布已經形成。

    從“觀點指數·2018年1-7月中國房地産企業銷售金額TOP100”來看,1-7月各階梯的規模增速均有不同程度放緩,“期中考試”之後的短暫平靜,應是旺季之前的調整和準備。

    具體來說,2017年1-7月TOP3、TOP10與TOP50的總體規模分别為9348.9、17576.19和32469.99。2018年1-7月的TOP3、TOP10和TOP50的規模則分别為11567.3、22991.4和45468.5億元。

    從國家統計局的數字來看,2017年1-6月全國商品住宅銷售額為49298.05億元,TOP100所占的比重為67.74%。而今年同期,TOP100在全國商品住宅銷售額中占的比重上漲至68.03%,這一數字2018年1-7月也有小幅上漲。

    數據來源:觀點指數整理

    對比去年同期可以發現,龍頭房企在市場的份額有大幅提升,前三名在TOP100中的份額已經從2017年1-7月的16.7%提升到了今年同期的21.26%。

    市場份額的搶奪,也顯示出了龍頭房企對規模的難舍以及彼此之間的激烈追逐。碧桂園在三四線城市的布局,随着棚改貨币化在低庫存城市的暫緩而前路未蔔。萬科與恒大在6月的短兵相接讓萬科反超恒大,7月份新一輪的競争仍然火藥味十足。

    相應地TOP5、TOP10、TOP20、TOP50的比重均有所下降。具體來說,後50名房企所占份額變動不大,不過中型房企的份額被逐步蠶食。

    這些變化表明房地産集中度仍然位于上升軌道,龍頭三房企的發展速度顯著高于中小型房企。規模、資金、拿地與融資優勢,都是龍頭房企的籌碼與底蘊。

    特别是在整體偏弱的市場環境中,穿棉襖的人總能比穿單衣的捱過更長更冷的冬天。市場占有率的不斷縮小,讓中型房企的日子越發難過起來,如果跟不上大型房企的發展速度,就有掉落梯隊的可能。


    數據來源:觀點指數整理

    數據來源:觀點指數整理

    數據來源:觀點指數整理

    據觀點指數監測,2018年1-7月TOP100榜單中相鄰排名之間的斷層愈發嚴重。相較2017年同期,2018年1-7月排名相鄰的絕大多數房企斷層均不超過20%,不過TOP3和TOP4之間差距明顯,在所有斷層中排名第一,斷層比例達到41.84%。緊随其後的是TOP1-2和TOP6-7,斷層比例分别為31.64%和24.49%。

    另外需要注意的是,今年1-7月份相鄰排名之間超過20%的斷層已經有四個,均處于TOP10房企中,分别為TOP1-2、TOP3-4、TOP6-7和TOP7-8之間。這意味着大型房企之間的競争同樣不可小觑,規模差距已經拉開,排名前列的房企想要趕超對手的難度變得越來越大。

    2、中型房企黑馬頻現,行業洗牌中搶占規模

    在斷層逐漸擴大的大中型房企陣營中,有幾匹黑馬尤為引人注目。

    與去年同期排名相比,我們可以看出2018年1-7月TOP20排名變動較大的有新城控股、陽光城集團、中國金茂、中梁地産和泰禾集團,上升了7-17位。這五家房企如入無人之境般,從千軍萬馬中闖入了TOP20甚至是TOP10的陣營。

    以金茂最為突出,今年1-7月,金茂銷售金額為788.92億元,同比增幅高達187.64%。如果繼續按照這樣的趨勢發展下去,千億目标對金茂而言已是探囊取物一般容易。

    過往金茂沒有很好地發揮一二級聯動的效能,一般通過協議賣地的資金來進行二級項目的運轉。從去年開始,金茂則以城市運營為核心,采取一二級聯動模式,更多的選擇一級開發土地進行開發。

    并且,金茂采取了多元化發展方式,包含一級開發、城市規劃、開發建設、物業銷售、持有運營、商業配套和産業導入等等。

    憑借城市運營優勢獲取的土地儲備,金茂今年的銷售額開始突飛猛進,前7個月就已經超過去年全年的110%。

    發展方式的轉變給金茂增添了動力與增長點,也給金茂帶來了更多的利潤與信心。今年1-7月,金茂共拿地13幅,其中7月就有5幅。同時,年初至今,金茂隻公開發行了三次融資,包括兩期票據與一次股權融資,共計約71億元人民币。較同層次房企偏少,說明其資金鍊更為穩定。

    同樣值得一提的還有新城控股。2017年一直穩定在15名左右的新城,從今年年初開始發力,逐漸擠進了TOP10之列。專注于“住宅+商業”的雙輪驅動戰略,新城控股在兩條道路上的發展都可以說是順風順水。

    根據過往的經驗,在調控的年份,出局的中小房企往往越多。對于排名前列的房企來說,也正是擴大市場份額,搶奪騰挪空間的絕佳機會。規模越大,意味着可以在拿地、貸款、找人與采購時享有更多的優勢,同時也意味着可以對沖市場周期波動産生的風險,手握更多的現金流。

    因此,大中型企業在注重利潤的同時,也開始進擊規模,以求撐過市場環境偏弱的冬天。根據去年的數據推測,今年年末規模可以達到千億的房企,大約有三十家左右。

    3、棚改貨币化風向微調,三四線市場樂觀不再

    針對前段時間國開行總行回收棚改項目合同簽訂審批權,全國一刀切的市場傳聞,7月12日住建部召開吹風會表示,對于商品住房庫存不足,房價上漲壓力較大的地方,應有針對性地及時調整棚改安置政策。商品住房庫存量較大的地方,可以繼續推進棚改貨币化安置。要進一步合理界定和把握棚改的範圍和标準,不搞一刀切、不層層下指标、不盲目舉債鋪攤子。

    對應到2017年8月,住建部等六部委明确商品住宅消化周期在15個月以下的市縣,應控制棚改貨币化安置比例,更多采取新建安置房的方式;11 月,住建部進一步明确,對庫存不足、房價上漲壓力較大的城市,仍主要采取貨币化安置的 2018 年新開工棚改項目,開發銀行、農業發展銀行棚改專項貸款不予支持。

    棚改貨币化安置始于2014年,彼時将棚戶區和城中村改造納入國家新型城鎮化發展戰略。與之相配套,央行推出了總量高達萬億元以上的低利率PSL支持棚改。此後,貨币化安置比例迅速擡升,從2014年的9%攀升至2016年的48.5%。棚改開工套數亦顯著增加,從2013年的304萬套迅速增加至2015年的601萬套。2017年底,住建部進一步明确啟動新的棚改三年攻堅計劃,2018-2020年三年共1500萬套,其中2018年計劃為580萬套。

    同時據住建部透露,今年1-6月棚改已開工363萬套,目标完成率達62.5%。

    數據來源:觀點指數整理

    據觀點指數統計,從城市等級上來看,2017年一線、二線及三四線城市棚改總套數分别為9.1萬套(占比 1%)、107.3萬套(占比18%)、492.6萬套(占比81%),可見三四線城市是棚改的主戰場。其中黑龍江、青海、新疆和甘肅的三四線城市棚改貨币化安置面積占銷售面積比重的50%以上。對于三四線城市的去庫存化來說,棚改有着較大的推動作用。

    總的來說,棚改政策給樓市整體帶來的風向調整還不是很大。對于布局較為均衡或深耕一二線城市的房企來說,影響較為有限。不過,一些在三四線城市廣泛布局的房企,局面可能就不會那麼樂觀了。

    4、資管新規細則出台 房企困境或将緩和

    7月20日,為指導金融機構更好地貫徹執行“資管新規”,确保規範資産管理業務工作平穩過渡,人民銀行會同銀保監會、證監會制定了《關于進一步明确規範金融機構資産管理業務指導意見有關事項的通知》(下稱《通知》),就過渡期内有關具體操作性問題進行了明确。

    這次的《通知》主要有三方面内容:一是進一步明确公募資産管理産品的投資範圍;二是進一步明晰過渡期内相關産品的估值方法;三是進一步明确過渡期的宏觀審慎政策安排。

    具體來說,本次《通知》明确了半年以上的私募型産品可以使用攤餘成本法,老理财産品在滿足一定條件下可以投資新資産以及取消了非标投資30%的限制。

    這對房企來說,像是久旱之後的一場細雨,雖不能徹底解決房地産市場的幹旱,卻也是一定程度的緩解。早在今年4月,資管新規出台。該文件在規範資産管理市場秩序、防範金融風險等方面發揮了積極作用,但由于缺乏配套細則指引,金融機構在操作層面存在疑惑,相關業務的開展和退出均受到一定程度影響。

    數據來源:中國人民銀行、觀點指數整理

    不僅房企,很多中小型企業都難以從銀行獲得足夠的貸款,社會融資規模也受到了較大程度的影響。其中尤為嚴重的是委托貸款和信托貸款,6月份增量分别為-1642和-1623億元。

    再加上,2015-2016年,房企大規模發行公司債,淨負債率不斷提升,期限上看多為3-5年期的還本付息債,2018年下半年将步入房企公司債到期高峰。

    而近期監管層通過窗口指導,禁止公司債與票據互還,同時規定隻有舊債到期,或者長租公寓領域,房企才有發行新債的可能。

    無獨有偶,6月27日發改委新規規定,所有境外債務發行都需要經過國家發展和改革委員會(發改委)的審批,雖然沒有關閉境外發債渠道,但是幾乎所有獲批的境外發債都是用于再融資。

    數據來源:觀點指數整理、國家統計局

    房企的融資渠道愈發狹窄,在勒緊褲腰帶的同時還要想辦法補上“饑荒”。從今年3月份以來,房地産投資同比增速就一直在緩慢下降,同時90平方米以下的剛需住房投資也處于負增長狀态,市場的不斷緊縮讓房企的日子更加難過。

    非标的放寬,有利于扭轉當前房企信托貸款和委托貸款大規模負增長的局面。去杠杆節奏的放緩,安撫了市場情緒,同時也緩解了房企資金短缺的窘迫。

    鐐铐放松之後,房企在下半年向年度目标沖擊的步伐也應會有所加快,做好迎接房地産市場旺季的身心準備。

    審校:勞蓉蓉

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