領袖訪談 | 余英與觀點面對面：寶能序章

編者按：8月1-4日，博鰲房地産論壇将連續第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。

我們尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。當他們的故事放置于中國房地産的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地産的路徑與模式。

觀點地産網 坐在寶能城發辦公大樓會議室的沙發上，耐心地等着這家新公司的總裁余英，他從早上開營銷會議一直到下午4點一刻仍未結束，中途出來和我們說了聲“不好意思還在開會”後，又匆匆離開。

在2017年10月卸任保利地産集團副總經理後，如今余英已經是寶能集團高級副總裁、寶能地産總裁，兼寶能城市建設發展集團有限公司總裁。

下午4點半左右，余英終于從營銷會議中抽身出來，對我們再次表達歉意，随後一起步行穿過員工辦公區，來到了位于一側的總裁辦公室。期間聊起現在的身份轉變，他淡淡地說，自己每天從早到晚開會，都是和項目有關，跟之前在央企沒區别。

這是一間布置簡潔得沒有多余擺設品的辦公室，窗外可以俯瞰周邊各式汽車銷售門店，但估計余英沒有多大心思研究汽車。

我們圍坐在進門靠左邊的黑色沙發，茶幾上擺放着一套茶具，余英似乎對冗長的功夫茶泡制流程提不起興趣，平時仍習慣用大杯子泡茶喝。

他身穿一件黑色襯衫，下身穿黑色直筒褲，加上黑色運動鞋，聊得興起時會從口袋里拿出黑邊框眼睛。連續幾次見面下來，余英穿戴選擇都傾向于黑、白風格。

這是中國古代歷史上崇拜時間最長的顔色，但他的衣品或許和“黑白哲學”無關，也許僅僅因為百搭、讓人消除選擇顔色的困擾。這還與喬布斯有關，他曾憧憬像榜樣一樣，穿着牛仔褲在台上推銷産品。

那天傍晚，對余英的訪談持續了三個小時，直到窗外日光褪盡，霓虹燈閃爍良久。

這是他加入寶能以來第一次接受媒體專訪，八個月前他做出轉型決定，一時間“寶能”和他的名字同時見諸頭條，他選擇緘默，市場的關注和好奇卻不降反升。

當信息出現真空區的時候，當事人的說法往往最能消除市場疑雲。通過這次訪談，觀點地産新媒體試圖拼接出一部分線索，它将至少揭開這幾層面紗：余英跳出體制内的初衷，在他眼里高周轉模式的天花闆在哪里，以及他在物業開發闆塊的探索的轉型實驗。

ONE：為什麼是寶能？

我們的話題由轉型聊起，結束三個會議的繁忙日程後，他輕松地點燃一根香煙，白色煙霧随之徐徐上升。

“加入寶能是看中它的業态，正好我要轉型。”余英對外面的傳言做出回應，由于56歲的他和48歲的姚振華都畢業于華南理工大學，這一層關繫頻繁被外界加以揣測。

余英将語速稍稍加快，開始回應寶能招募他一事。

“我真沒愛好，每天就是這樣，早上上班到晚上，下班就回家。”余英一再強調，自己平時的運動就是睡前在樓下快走。他打趣道，如果放着一個只會幹活不會玩的人不挖，去挖一個天天打高爾夫的人，就虧大發了。 

余英說，加入寶能是不想再繼續從事快周轉開發模式，保利廣州公司曾借助快周轉取得成功，這種成功成就了他，房地産行業發展到今日，他也在反思這種模式。

“如果所有導演都拍一種電影，那有什麼意思？”他又補充道：“總得有人探索新電影。”

于是我們問他：“你是不喜歡那種一眼看到底的生活？”而後，他不出意外地回答，是的。

出生于1962年的余英打小就懷有一顆不安分的心，這種人血液里都帶着風。他的第一場冒險是在18歲，高考過後堅決離開古城西安，只身遠赴廣州華南理工大學修讀建築學。

“那時候廣州還不是很發達，但它是改革開放的前沿。”他回憶道：“到廣州要坐兩天兩夜的火車，在漢口轉車後一直站着，腿都是腫的。”不過他表示，千里迢迢跑到廣州來，就是要挑戰自己，“我骨子里可能有不安分的東西。”

1984年，余英畢業分配到西北建築工程學院建築繫任教，同時任西北工業大學、甘肅大學客座教授。在三尺講台教書育人八年，1992年他重新回到華南理工大學修讀碩士、博士學位。1997年起，先後出任廣州市規劃局規劃處處長，沈陽市城鄉建設委員會副主任，規劃和國土資源局黨組副書記、常務副局長。

人到中年，最難得的是始終保持一種浪漫的冒險主義。毫無疑問，余英就是這種人，何況他還生活得恣意潇灑。

談及這段冒險生涯的前半段，他笑着說，每次坐兩天兩夜火車，一幫學生圍着聊天，交際能力就提升了。到後來當老師，在講台上張嘴沒有45分鐘不能停，口才竟變好了，“思維一定要跟上嘴，要不然說不上話來。”

2007年，他從政府機關轉至保利地産集團，出任集團副總經理、華中華南片區董事長，一幹又是十載春秋。從畢業至2017年共28年間，這個西北漢子的職業生涯經歷了由儒入仕、由政轉商。

“當初讀了博士，我就已經看到繼續當老師的未來了，也許當一位博導，最多當個院士。我趕緊改了，去當了快十年公務員。”他接着說：“再到央企十年，快周轉模式做得差不多了，現在跳出來探讨新模式。”

在離開保利之初，市場曾傳言余英重回高校教書育人。對此，他搖了搖頭，坦言自己不會專門去高校教書，因為他十幾年來一直在帶研究生，沒離開過高校。他還說，離開央企和當初離開政府、學校一樣，他想探讨新的模式。

我們問余英：“你感知到的危險是什麼？”

余英回答：“在駕輕就熟，沒有進取心的時候，人生是很不好的狀态。”甘于現狀就是他的危機感，違背了他的意願。

他堅持認為，幹一件事就要幹透，幹啥事就跟寫論文一樣，“這個事要整明白”。整明白後怎麼辦？

56歲的他對此意猶未盡：“等到再過十年，說不定我又去幹别的。褚時健不是70歲創業嗎，我到65歲的再去看看别的。”

TWO：要探讨一種新模式

2017年9月30日，離開保利地産前夕，余英在微博上發表了文章《一切過往 皆為序章》。

他在開篇引用豐子恺寫的“不念過往，不懼将來”，其中對于後半句既解讀又寄情：“無論我走到哪里，那都是我該去的地方，經歷一些我該經歷的事，遇見我該遇見的人。”

最終他選擇的去處是寶能。

寶能城發于2016年12月6日在深圳成立，2017年7月變更至現名，是一家處于襁褓期的新生公司。

“我來的時候只有幾十個人，要組建新班子，好多人都沒到位。”于是他“該經歷的事”，第一件就是啟動寶能城發的團隊組建工作。僅今年3月至5月，寶能城發對外發布的招聘職位便包括投資拓展副總裁、投資拓展總監、經理等。

“把業界幹得好的職業經理人，都挖來。”談起人才招募，余英這樣對我們開玩笑。他轉而表示，現在寶能城發的人員基本到齊了，包括設計、營銷、工程、運營、成本、采購、财務等崗位的中高層。

資料顯示，寶能城發僅招募的副總裁，就包括原銀泰置地副總裁林勝剛、原融信品牌營銷中心總經理單偉以及原就職于萬達的張華國。

他不止一次向我們重申“人才是第一生産力”的道理，右手拿起手機，用榜樣喬布斯進行例證：“你的團隊有幾個領軍人物，那就完全不一樣。沒有喬布斯，哪有蘋果手機？那是諾基亞的天下。”

寶能城發的團隊處于磨合期，現階段需要頻繁開會讨論完善。但余英對此表示樂觀，他告訴我們，新團隊有好處，大家來自五湖四海，想法更多。只要磨合好，把優點保留，缺點剔除，就能變成非常棒的團隊。

寶能城發還面臨着重新梳理業務線的任務，“要把以前成功的開發經驗和現在的公司發展戰略結合，需要一個磨合階段。有些模式也在探索，對我來說是新課題。”我們問他，這會不會是人生的又一次沖擊。他不假思索回答，對。

在招聘廣告中，寶能城發的定位是依托寶能集團品牌影響力和多産業優勢，與各級地方政府深度合作，布局全國核心城市，建設新型産業地産園區。目前寶能集團涵蓋現代物流、高端制造、物業開發、綜合金融、文化旅遊、航空業務、民生服務共七大産業。

寶能于2014年前後開展過一輪房地産投資，主要集中在城市地標綜合體領域。如今新成立的寶能城發在業務定位上更復合多元化，並傾向于與集團産業優勢結合。

余英如今是寶能城發的總裁，他承擔起振興寶能物業開發闆塊業務的重任，其中一項便是探索産業與地産的有機融合：“我來寶能就是要探讨一種新模式，如何把寶能（除物業開發）其它6大産業整合好。”

在寶能集團形成的“科技寶能、制造寶能、民生寶能”三大闆塊中，寶能城發歸屬于民生寶能。他說，寶能城發的任務是參與其它闆塊的建設，發揮各闆塊間的聯動。

“現在在研究怎麼把産業轉化為地産的優勢，也就是體現1+1>2的效率。”

THREE：我們不一樣

哲學家克里希那穆提曾經說：“未來是被當下偶然改造而成的過去；明天是被今天的經驗、行為和知識重新塑造過的昨天。”

余英也有過類似的感悟，他曾在微博里寫道，今天你是現在的樣子，是因為“之前的你”的所作所為。從這個維度出發，如果認識從前的余英，也許就會理解現在的余英。

2017年即将過去時，他在微博上發表對新一年樓市的預測，包括“高鐵城市年”“一二線城市成交量下滑”“商品房土地供應減少，産業用地增加”“一二線城市二手房交易是主角”以及“金融監管趨緊”等，如今這些預測大部分逐步成為行業現實寫照。

我們在聊起今年以來多家房企更名去地産化的話題時，他停頓了一下，接連反問道：“事實證明，全靠住宅高周轉的時代已經差不多到頭了，你還能保持這樣的高速發展嗎？如果一年能賣1萬億，還能賣多少個1萬億？”

余英對形勢判斷堅持己見，西安話管這叫“犟悚”。他告訴我們，業界一窩蜂全搞高周轉，他覺得有問題。他認為現在行業前20名開發商模式趨同，都與快周轉、合作拿地相關，“那種大規模的開發遲早有結束的一天”。

近年來中國房地産行業風向變化，産業屬性的發展模式興起，這最終促成了余英轉型。

“寶能是多業态的，跟其它開發商不一樣。”他補充道，有些非純住宅項目其它開發商做不了，但寶能可以。

寶能城發目前承接的文旅、物流、汽車、綜合體等具體業态中，余英接受訪談時對文旅表示看好。他的判斷依據則是，未來十年随着自動駕駛、共享經濟、三維影像技術逐漸成熟，現階段居民需求将發生颠覆性改變。

“如果三維影像這些東西發展起來，今天你們不用過來，我們打開手機就可以面對面交流。這樣一來市中心的辦公需求就下降了。”這與他去年上半年預測的内容相似，當時他認為自動駕駛、家庭辦公、共享社區等将成為未來房地産的7只黑天鵝。

他說，下一步可能旅遊地産會是新的需求端，與此相關的醫療等配套也會興起。

展示了如此紛繁的業務版圖後，規模與利潤的話題随之被引述出來。余英表示寶能對于銷售有内部目標，但集團更追求在利潤、規模和風險三者中尋求平衡，目前很多項目都是自持、銷售結合。

他認為寶能城發目前的主要任務是“練内功”以及“把團隊磨合好”。“也就是梳理出幾條産品線，找到規律，探索出模式，這樣發展起來就快。你要什麼都是從頭做，就很慢。”

余英給自己三年時間探索新模式，對我們多次表達通過合作、小股操盤渠道拓展規模的意圖。這位新總裁以産品與營銷能力出名，冀圖探索新道路、從0到1的垂直進步。已經加入寶能八個月的他卻說，自己還沒打造出一個樣本。

這種情況或許将在未來一兩年，寶能城發在騰沖、貴陽等地推出新項目，市場将檢驗它的轉型成色。

訪談快結束時，我們曾嘗試讓余英概括，他的産融結合模式探索到了什麼階段。他想了想，回答是“實驗階段”。于是我們疑惑地問，實驗一定會成功？他自信地說，成功是肯定的，但不一定是預設的樣子，也許是文旅權重會變大，也許是其它闆塊權重變大。

余英的過去和現在，總有變化的地方與不變的地方。他說現在天天從早到晚讨論産品和營銷方案，周末加班，另外還要出差考察項目。

以前在央企，他日常也在會議室里花費最多精力，周末在不同省市實地考察項目，他曾對此笑稱“走工地走到皮鞋頭經常是翹的”。

晚上七點半，夜幕已經完全降下來，開了一整天會的余英有點疲憊，決定今天早點下班。那天是星期五，即将道别時，我們問余英周末有什麼安排。

他看着我們，臉上露出笑意：“周末？要加班。”

以下是觀點地産新媒體對寶能城市發展建設有限公司總裁余英先生的采訪實錄：

談企業

觀點地産新媒體：您加入寶能已經八個月，工作狀态有什麼改變？

余英：沒啥改變，天天早上起來就開會，開到晚上，都是讨論項目，跟在保利沒區别。大家一塊兒幹活，我來的時候幾位副總都沒到位。新班子，要組建團隊。現在基本都到齊了，設計、營銷、工程、運營、成本、采購、财務等。

觀點地産新媒體：正好談到人才，寶能也建立了跟投制度？

余英：準備做，跟投制度遲早要做。

觀點地産新媒體：哪邊的效率更高？

余英：各有特點。這邊的團隊是新的，還需要磨合，但是團隊新有好處，來自五湖四海，想法更多。有上海來的，有東北來的，有廣州的，還有其它地方的，包括各個城市的營銷總都是當地的。各個企業都有優點，只要磨合好，把優點保留，缺點剔除，就能變成非常棒的團隊。

觀點地産新媒體：為什麼選擇寶能？是哪些因素促成了這次加盟？

余英：我加入寶能主要是看中它的業态，寶能要做大房地産業務，正好需要一個能把産品和運營、營銷做好的人，而這是我的強項。

我來的時候寶能只有5個産業，現在有7個産業，我想的是如何把這些産業融合在一起。集團也希望地産和其它闆塊有協同作用，所以我們先把寶能城發發展起來，然後融合其它闆塊。

集團同樣非常支持寶能城發的發展，把其它闆塊的拓展、建設都交給寶能城發，這樣真正有一個主體實施、運營單位，職責劃分明晰，讓這7個闆塊像手指一樣，形成一個拳頭。

所以我現在就是在探讨一種新的模式，物業開發如何把其它6個闆塊整合好，而不是單打獨鬥。

觀點地産新媒體：您不喜歡那種一眼就看到底的生活？

余英：是的，我離開教師隊伍，離開公務員隊伍就是這樣，骨子里是求變的。

我在西安讀到高中，高考之後堅決離開西安，要到廣州讀書。那時候廣州還不是很發達，但它是改革開放的前沿。坐兩天兩夜火車，從漢口轉車，站着過來，兩腿都是腫的。以前在西安多好，周末還可以回家吃肉，我就要跑到廣州來，就要挑戰自己，骨子里、血液里可能有一種不安分的東西。

我教書教了8年，然後讀了博士之後，為什麼不回去教書了？我知道如果去當老師，未來當博導，最多當個院士就到頭了。我趕緊改了，去當公務員。後來我當公務員10年，在央企幹了10年，我想再換一換。

幹一件事就要幹透，房企的快周轉模式，我基本上算是了解了，現在要探讨一種新的模式。等到再過10年，說不定我又去幹别的。

觀點地産新媒體：所以最終還是下定決定轉型了。

余英：因為快周轉再幹5年，還是每天做同樣的工作，無非就是銷售數字改變了。我離開央企跟我當年離開政府、離開學校是一樣的，我想探讨探讨新模式。

在駕輕就熟，沒有進取心的時候，人生是很不好的狀态。

觀點地産新媒體：現階段寶能城發主要任務是什麼？

余英：我們要形成自己的一套管理體繫，适合自己的業态。我們是多業态的，跟其它開發商不一樣，有些項目别人幹不了，我們可以。這意味着直接移植就是教條主義。要把以前成功經驗跟現在的企業發展戰略結合，需要有一個磨合的階段。

現在要梳理出幾條産品線，梳理出來就好辦了，比如我們把文旅産品線盡快梳理起來了。找到規律，梳理出一種模式，然後模式套模式，這樣發展起來就快，要什麼事都從頭做就很慢。

另外有些模式也在探索，對我來說也是新課題，希望不同産業産生1+1>2的效果。

觀點地産新媒體：今年寶能對房地産制定了什麼規模目標？

余英：我們有一個内部目標，對團隊建設肯定要定目標，但是還是實事求是。我們還要練内功，把團隊磨合好。

我們不追求銷售額，不以銷售額論英雄。我發過微博，高校培養學生，不能說哪個學校培養了2萬名就排第一，培養1萬名就排第二。

利潤肯定是有要求的，但並不是說一定要跟人比銷售量，重要的是把事情做好。像深圳的寶能科技園，一共160多萬平方米，我們全都自持。

觀點地産新媒體：您将寶能的産業地産探索視為一種實驗，它一定會成功嗎？

余英：成功是肯定的，但不一定是預設的樣子，也許可能文旅權重大，也許文旅權重變小了。如果全息影像這些技術發展起來，文旅真的會興起。

談市場

觀點地産新媒體：這一輪政府去杠杆，還對物業提出自持要求，很多開發商都感覺到了壓力。

余英：把項目做好了也不是不能賣，有些也可以賣，就看把控到什麼程度，使得這個項目既能把控得住，資金上又能解決，我覺得任何一家開發商都是這樣的。

當然有些物業就是階段性的，像廣州的保利中心，就是不賣的，珠江新城一線就那麼幾棟樓，賣一棟少一棟。有些東西就不會賣，有些東西在适當的時候再賣。

觀點地産新媒體：您對市場形勢還比較樂觀。

余英：當然樂觀，國家經濟那麼好。

哪年都說不好，哪年都說今年是最困難的一年。前幾年更緊張，大概是2010年的時候，銀行逼開發商還債，那時候銀行逼得比現在緊。現在我還沒聽說銀行直接要還錢的。要說困難，什麼時候不困難。

觀點地産新媒體：國内融資環境收緊，房企的快周轉速度開始進一步提高，您怎麼看待這種現象？

余英：我對目前大家一味強調規模這個事，是有看法的。過快帶來了一些質量問題，帶來品質問題，對客戶的研究深度不夠，沒有貼近客戶。就像大飯堂里炒的菜一樣，跟我們精雕細琢的做一道菜不一樣。

中國現在是全世界最大的市場，但是我們出了多少個好作品？並不多。而且我們除了給人家提供房子以外，社區、配套都有好好研究的余地，否則那些房子将來不敢說是殘次品，起碼會有一些遺憾留下來，将來不一定能補上來。

畢竟生活發生了那麼大的變化，二代居民也需要成家立業了。我們屬于饑餓到溫飽，他們生來就溫飽，要求肯定不一樣，需求不同。現在互聯網給人們的生活帶來這麼大的沖擊，未來自動駕駛、共享汽車出來，地下室建那麼多停車場什麼？

世界發生變化了，我相信肯定會變。現在政府規劃要求的，我們建三層地下室，将來有必要嗎？我持懷疑态度，我認為會發生變化。我們不要把未來透支了，未來需要的房子未來建，現在建得太多了。

觀點地産新媒體：您是看好新技術會颠覆房地産市場？

余英：20年前誰也沒想到郵局會逐漸消失，你要是這樣說，别人會說你是神經病。但事實證明它們真的沒了，現在固定電話也快沒了。

可能哪一天真的私家車就沒了，汽車廠家生産完後自己經營，用戶掃碼開車就行了。這接着會改變住宅配套，花很多錢修建的地下車庫也就廢了。

如果虛拟的三維影像這些東西也發展起來，今天你們可以不用過來，我們打開手機就面對面交流了。拉一個群，虛拟一個辦公場景，這樣市中心的需求就下來了，那些山清水秀的地方不就熱鬧了嗎？所以我認為，下一步有可能旅遊地産會是一個需求端。

觀點地産新媒體：海南是國際旅遊島，現在也收緊了房地産限售政策，這是利還是弊？

余英：作為一個國際旅遊島，海南應該有長期的發展。開發商持有一部分，把項目做得精一點，我覺得是好事。如果大家為了吸引客戶，降低檔次，價錢便宜點，就像當年的空調大戰一樣，大家拼命減配，最後受傷的還是消費者。

海南出台調控政策是絕對有必要的，去年和前年很多地70%是酒店類用地，限制出售，都是希望開發商認認真真做出點好東西。

有一個規律，開發商自持的物業一般都請國際大師，比如總部都做得比較好，因為自持物業要升值。要是銷售的項目，品質肯定降低了，因為要考慮售價的原因，要進行一定減配，這是市場經濟決定的。

如果大家都自持，我覺得是一件好事。如果珠江新城的房子都不賣，自持到現在就發達了。當年賣8000元，現在漲了十幾倍，賣了房子的人都虧了。

觀點地産新媒體：您對快周轉是存疑的，對這種模式有什麼判斷？

余英：房地産還有5年多高周轉就差不多了，之後肯定還可以做，只是峰值下來之後，就不可能有20個5000億了，可能有一部分還是5000億，有一部分就掉下來了。掉下來怎麼辦？你要轉型，就要想轉到哪里。

中國房地産應該是多種模式，如果大家都用一種模式是有風險的。而且房地産也不光是住宅，現在有些城市、縣城屬于資源枯竭型，但大家還拼命建住宅。

觀點地産新媒體：之前有不少企業高層建言，國内應該推出空置稅，您是否同意這種做法？

余英：我預測的未來樓市黑天鵝里就有一個空置房重稅，但這對于房地産是一個非常不利好的信号。

如果哪天征收空置稅，我覺得也是水到渠成的。你的房子空在那里，就應該賣掉，這麼多老百姓沒有房子，為什麼不讓他們住？