袁春與觀點對話：希望鴻坤再快一點

編者按：8月1-4日，博鰲房地産論壇将連續第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。

我們尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。當他們的故事放置于中國房地産的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地産的路徑與模式。

觀點地産網 袁春的心情很好，從天津趕回來後未作休息便坐在了采訪的沙發上，說剛剛與中交地産簽訂了總對總的全面戰略合作協議，涉及聯合開發、房地産金融及物業管理等領域。

在一個多小時采訪中，袁春語調很輕快，一句話講到中途，便會哈哈哈笑起來但又很快地刹住了。

上一次與袁春對話時，他的身份是龍湖副總裁，分管品牌及營銷事宜。如今已是鴻坤地産集團總裁，除了兩個千億目標扛在肩上，管理與業務範疇更廣，還需要時不時應對外界将鴻坤與龍湖拿來對比的各類問題。

在開發商里面，鴻坤地産的規模中等偏下，名氣也比不上那些龍頭企業，一名低調的老闆以及四個千億計劃，構成了外界對這家企業的模糊認知。

7月13日，在履新半年之後，袁春再度為我們了解鴻坤地産這家企業打開一個口子，當然也包括這位剛轉場的職業經理人。

袁春在剛入職時曾透露了鴻坤地産的全國化計劃，但适逢調控從嚴、金融收緊，即便是拿地好時機，有些也只能無奈放棄。

資料顯示，鴻坤地産闆塊的主體鴻坤偉業在2017年底的土地儲備建面接近800萬平方米。2018年以來，從土地公開市場上來看，鴻坤地産並沒有太多的收獲。

希望鴻坤再快一些

按照袁春的說法，鴻坤地産拿地重點並非在招拍挂上，而是采取收並購方式，而且今年新增土儲規模“還行”，支撐明後年的增長問題不大。

據悉，目前鴻坤地産集團采取的是集團-區域/城市兩層架構，集團下管北京、天津、華東、華南、海南五個區域/城市公司，但不管是土地儲備還是銷售額當下還是以環京為主。

袁春稱，接下來鴻坤地産将加大在華東、華南的投入，而海南雖然進得早，但市場上基本沒有土地出讓，收並購能夠獲取的項目也不多。

他承認，現在确實是一個拿地的好時期，只是大家都沒錢。說完沒錢這句話，袁春又哈哈哈笑起來了。

袁春曾自稱是孔雀型人格，面前的他也确實很少皺眉頭，談及政策、現金流等現實問題，他基本上坦然回應，泰然處之。

整體而言，袁春並不覺得全國性拓展困難，相信擴張只是個時間問題。他還希望接下來鴻坤地産能夠快一點。只不過，“現在不是你想快就可以快的，因為已經過了這個窗口期，在合理的情況下，我覺得适當的比整個行業速度要快一些就行了，能夠快半步就行，快半步就領先了。”

說到窗口期，今年的融資環境讓大部分企業都感覺到了艱難。對于鴻坤而言，其融資成本也有所提高了。

“沒辦法，全行業都是這樣，我覺得我們還算低的。”袁春看起來不是很擔心，他認為當前鴻坤的項目利潤率比較高，融資空間相對比較大，哪怕是限價出售，項目還有利潤可取。

袁春告訴我們，2018年上半年鴻坤地産的銷售業績約為113億元，而全年的銷售額與2017年（261億元）差不多，整體不會超過300億元。

雖然鴻坤地産擁有1000億目標，但這個時間跨度是5-7年，到時的百強門檻又會在哪里？鴻坤地産又會在哪里？袁春認為，企業並非越大越好，現在很多企業喊了三千億甚至五千億目標，太浮躁。

他反問道：“你說做大，做大了以後想幹嘛？是想賺錢還是想幹嘛？”袁春表示，鴻坤地産将“平穩”地達成千億，近兩年不會有爆發的時期。

想賺錢的房企不少，會賺錢的又不多，但在如何更快地賺錢這個問題上房企們的套路是差不多的，對鴻坤亦是如此。

在實現千億銷售的過程中，袁春認為，最大的挑戰在于人——如何選擇優秀人才並通過持續的激勵把他們留下來。

目前鴻坤在激勵方面2016年落地了合夥人+機制，一直強調打造創業型企業家集群，有适應全員的跟投制度，以及針對核心管理團隊的合夥人制度。其中合夥人在完成指標後可獲得20%的超額收益，袁春說，該他投的都投滿了。

袁春的新千億

總結過去的職業歷程，袁春稱，中海是他職業生涯的啟蒙，培養了基礎業務能力並使之确立了職業價值觀；在龍湖的8年時間則正好趕上國内房地産的又一輪增長，使自己的事業特别是企業管理能力得到進一步拓展或提升。

從龍湖到鴻坤，不同在于管理的内容更加豐富，此前袁春在中海、龍湖相對是以住宅為主，而在鴻坤還需負責産業業務。據悉，鴻坤集團下轄四大闆塊，地産和産業闆塊都由他挂帥。

袁春表示，産業地産的發展邏輯與住宅地産存在有很大的差異性，所以從管理的範圍和内容上豐富了很多。但從持有型物業來說，産業地産的邏輯仍舊是，在長期持有下，通過自身運營能力的提升，挖掘提升持有型物業的價值，獲取運營性的收入。

雖然袁春此前透露加盟鴻坤不需要看報表，只因與董事長趙彬投緣，但最後驗收這名職業經理人的成績，還是要靠這張關鍵性的報表。在相對陌生的産業地産版塊，袁春的千億征途也才剛開始。

袁春解釋稱，産業地産千億目標指的是資産規模。鴻坤是自三年前方開始接觸産業園業務，通過與政府合作或者收購方式，累計拓展了15個産業地産項目。

這些項目主要集中在西紅門及亦莊，在京項目的規模是100多萬平方米，已開園的包括雲時代及金融谷，但北京項目大多處于施工狀态，僅開出了三分之一。北京之外，鴻坤在上海及大灣區均有布局産業園項目。

袁春希望，到2021年，産業地産的資産價值能達到200億以上。

具體來看，鴻坤的産業地産版塊發展了特色園區、産業綜合體和産城小鎮三條産品線，具體的業務則包括了産業園開發、運營及産業投資。在産業投資方面，鴻坤主要通過股權投資入股一些成長型以及創新型企業，其角色類似于孵化器。

而且，鴻坤集團旗下的資本集團，在産業投資上可與地産集團産生協同效應。透過産業發展和股權投資，鴻坤積累了衆多IP和文旅資源。這也是袁春認為的鴻坤競争力所在，即“投資+産業+地産+文旅”協同發展。此外，鴻坤投資的三夫戶外、昆侖決等體育IP也為其探索實現體育+地産的資源互動。

以下是對鴻坤地産集團執行董事、總裁袁春先生的采訪實錄：

現場提問：請袁總分析一下接下來半年的地産政策？

袁春：調控肯定不會放松，我覺得放松的可能性不太大，還是取決于供求關繫。當然，一線城市和一些核心二線城市其實房價相對已經穩定了，像北京的房價已經有一些微小的降幅了，核心二線城市的房價已經開始穩定。

一些上升型的三四線城市由于供求關繫的原因，房價還處于一個上漲的情況，可能這些城市還有可能加碼。

我覺得現在整體的調控方向肯定是控制房價要處于一個穩定的狀态，房價如果沒有上漲壓力的地區，相對而言政策就是維持，如果上漲壓力比較大的，我相信它可能不光是維持的問題，有可能還要加碼。

現場提問：從去年12月到現在，您加入鴻坤地産已經有半年多了，對比之前您任職過的龍湖和中海，您覺得最大的體驗的不同在哪兒？

袁春：體驗的不同就是管理的内容更加豐富，因為原來在中海、龍湖相對來說是以住宅為主，現在在這里還有一個産業，産業的發展邏輯跟純做住宅地産還是有很大的差異性，所以從管理的範圍和内容上豐富了很多。

現場提問：您覺得鴻坤的速度快嗎？

袁春：不快。未來我希望快一點。現在不是你想快就可以快的，因為已經過了窗口期或者市場期。有時候不是企業組織架構、能力不支持，外部資源也不支持，所以在合理的情況下，我覺得适當地比整個行業速度要快一些就行了，我覺得能夠快半步就行，快半步就領先了。

現場提問：鴻坤在周轉方面有沒有一個具體的要求？

袁春：我們還是通過數據倒推，當然我們沒有提什麼“三四五”，沒有這種口号。碧桂園的項目比較多，必須要快，必須有一個標準。

其實我們的項目差異化還是有的，至少在這個階段，還是要根據項目的具體情況來制定具體的指標，現在不可能用一根繩子去量。

因為有些項目也是過往周期很長的一些項目，用現在的標準給它拉一道繩肯定會有一些問題。

當然我們對新的項目從投資階段會制定一個指標，比如說15個月經營性現金流回正，對新項目是可以的，但是對老項目不行，你沒法從哪個具體的時間點算。

現場提問：現在既定的1000億目標里面，您覺得對鴻坤地産而言最大的挑戰是什麼？

袁春：我覺得最大的挑戰還是人，因為戰略落下來是你的任務，任務對應的要有人和組織架構，最大的難處是在人。

能不能選到好的人，好的人在一塊能不能一起去努力把這個目標完成，能不能持續地有好的激勵把這些人留下來，包括能夠有好的發展平台給這些人，這就是最關鍵的，所有的事情都要落到人身上。

當然你必須要清晰的就是，我的目標在什麼地方，而不是大家就喊個口号。

首先是論證這個1000億目標到底行不行，至少我們現在論證下來，到兩三年後達到1000億，從數據上、動作上以及人員組織架構上都匹配。現在還沒有落實的事情，則需要我去獲取更多的資源來完成。

現場提問：在今年的金融環境下，鴻坤地産有感受到壓力嗎？

袁春：别人有壓力，你說我們沒壓力肯定是吹牛，壓力肯定有，但是日子也能過。

說别人日子不好過，我的日子好過，這是不可能的，整個行業都受到壓力，大型企業一樣有壓力。

無非是看自己的盤面，如果相對來說過往不是特别激進，我覺得至少在鴻坤過去的經營中並不激進，所以壓力就會小一些，激進的企業壓力就會大一些，但到底大到什麼程度，還得看下半年。

現場提問：鴻坤的融資成本會達到多少？

袁春：去年融資的成本大概是8%，今年大概10%。

現場提問：挺高的。

袁春：沒辦法，全行業都是這樣，我覺得我們還算低的。

現場提問：跟龍湖就沒得比。

袁春：龍湖比較另類，對標的是國企，包括幾個大型房企，他們拿的錢也很貴。這時候就是這樣，這是沒辦法的事情，但是只要項目是優質的就沒問題。

拿來的錢是市場上合理的價格，把這個錢用在合理的地方，並且快速回籠，永遠不會出問題，這也是碧桂園的邏輯。

碧桂園也會拿很高的錢，但是它的項目周轉快，所以就轉起來了。在這個市場上，我覺得10%到15%之間都是合理的。

現場提問：鴻坤今年的速度並不算快，在有1000億目標的情況下，您覺得鴻坤在什麼樣的時期會有一個爆發期？

袁春：我們會比較平穩地到1000億，不存在爆發，爆發一般都是靠市場，如果沒有市場的助推是不可能爆發的。

你可以回去把所有的企業看一下，大型企業也好、中型企業也好，沒有市場助推是不可能的。至少在今年或者明年的市場來看，我覺得大的助推力量不會有。

現場提問：但是現在的一些閩繫房企，他們並不這麼認為。

袁春：他們不這麼認為是正常的，因為他們愛拼才會赢，否則就不是他們了。

現場提問：但是對鴻坤來說，平穩發展會不會擔心被落下？

袁春：鴻坤平穩發展，並不代表速度不快，别人一年增長百分之百，一年增長20%，鴻坤可能每年增長30%，到最後可能結果是一樣的，但是安全性要高得多。

鴻坤這幾年基本上也是這樣鋪排的，本身我們自有的資源至少還能支撐三年之内的發展。房地産基本上就看三年之内土地儲備夠不夠，如果三年之内土儲不夠了，在今年就要着急了。

其實房子都賣好了，營銷部門壓力是小了，投資部門的壓力就來了。投資部門壓力大了，大家就到市場上去拼搶，這就是2016年底、2017年上半年的情況，拼來了大量的土地挺開心的，下一步傳導到哪個部門上呢？

運營的部門開始痛苦了，這麼多高價地怎麼弄？政府又限價了，就給它減成本，但是做的東西客戶又不認，這時候傳導到營銷部門，營銷部門說你做出這樣的東西讓我賣，你怎麼給我這麼個貨？