新元素驅動廣州商辦市場發展潛能：全渠道零售、社區商業備受矚目

廣州，2018年7月24日——全球領先的房地産服務商戴德梁行舉行了以解碼廣州商辦市場發展“新姿勢”為題的媒體搶聽會，分享了廣州寫字樓新興市場、全渠道零售新思路、社區商業未來構想等熱門話題。

寫字樓市場：新增供需緩解需求壓力

整體來看，二季度廣州甲級寫字樓市場空置率錄得5.6%，環比微升0.5%，繼續保持在低位水平；平均租金錄得192.92元/平方米/月，環比上升1.9%，下半年有望持續上漲。

位于琶洲商務區的保利中悅廣場完成了交付，為廣州甲級寫字樓市場帶來了約8.7萬平方米的新增供應，将季末全市甲級寫字樓存量推升至466.6萬平方米。第二季末，全市淨吸納量錄得59,100平方米，環比下降23.5%。其中琶洲憑借充裕的租賃空間及租金優勢，強力吸納33,600平方米，以佼佼者的姿态占比全市總量的57%。

2018年下半年預計将有兩個項目實現交付，包括珠江新城廣發證券大廈及琶洲的保利天幕大廈，為市場投入逾22萬平方米供應。作為互聯網創新集群區，琶洲在不遠的将來将迎來更多以科技類公司領頭的項目交付，為全市寫字樓市場注入新鮮血液及活力。

進擊的新玩家

1.聯合辦公空間高速增長

截止到2018年第一季末，北上廣深及香港、台北等6個城市共有546個聯合辦公場所。聯合辦公市場進入高速增長階段，給中國的寫字樓市場帶來了不容小觑的改變。廣州目前有約40個聯合辦公空間，分布于甲級和乙級寫字樓、各創意園區。主要的運營商包括世聯空間、寰圖、Bee+、酷窩、 德培利等。未來五年，廣州寫字樓市場新增辦公面積預計将超過350萬平方米，為未來聯合辦公市場的進一步擴張提供強有力的支撐。

2.TMT企業成持續動力

TMT企業一向是高居寫字樓市場租賃需求排行榜的常客。随着新經濟時代的到來，廣州市大力推進産業的升級轉型，以互聯網電商巨頭為首的大批TMT企業成為寫字樓市場的新晉買家，其中包括阿里華南運營中心及唯品會總部大樓預計在2019年完成交付，而微信總部大廈預計于2020年交付，其他在建企業項目有小米、YY、科大訊飛、粵傳媒等。越來越多TMT企業以購置寫字樓的方式設立企業總部，将此不動産作為戰略價值並進一步利用它作為獲得融資和政策鼓勵的籌碼。這種投資布局方式，将成為驅動寫字樓市場走向的新引擎。

3.備受關注的新興市場

戴德梁行廣州寫字樓部董事及主管梁傑介紹，近來有多個新興寫字樓市場值得關注。其一是廣州南站新城核心商務區，其定位比肩上海虹橋商務區樞紐，是粵港澳灣區的門戶，未來規劃打造為集泛珠合作平台、華南樞紐門戶及綜合商貿新區于一體的商務商貿服務核心。其二是白鵝潭商務區，它是廣州城市發展戰略的重要組成部分，未來将成為立足廣佛、輻射珠三角、面向世界的“國際濱水商業中心”和“廣州都會區西部樞紐。其三是天河智慧城，被定義為新一代以信息技術為引領的千億級國家軟件産業基地，其片區産業規劃将朝着互聯網、大數據、地理信息、生物工程等智慧産業方向發展。

零售市場：加快步伐邁向智慧零售時代

2018年一季度，廣州市實現社會消費品零售總額2,241.97億元，同比增長8.4%，保持平穩增長的水平。本季度，廣州零售市場未有新增供應，廣州主城區優質商業存量維持在276.7萬平方米水平。年内，預計将有49.1萬平方米的新增供應入市，其中人口數量最多而優質商業面積僅占主城區9.3%的白雲區，其商圈新項目将貢獻67.8%占比的供應，進一步填補市場空白。

消費全面升級、新興科技不斷進步等因素助推零售市場邁向全渠道零售新時代，線上線下進一步融合，共同探索零售新模式。除了阿里巴巴、小米等電商品牌加速布局實體零售以外，實體零售也積極運用大數據、AR、無人機配送等新興科技大幅提高運營效率，並積極整合各方銷售渠道，以此擴大銷售及提高顧客粘性。如廣州超級物種漫廣場門店成為其全國首家無人機配送體驗店、美妝品牌M.A.C在天河城專櫃推出AR試妝應用、天貓與福特汽車合作在廣州推出全國首座立體式汽車無人販賣機等，均能體現廣州零售市場正加快邁向智慧零售。

整合、颠覆與創新：全渠道零售的新思路

零售市場發展提質升級，線上與線下渠道進入深度融合階段。全渠道零售不同于多渠道零售之處在于，各個渠道之間的壁壘被打破，每個渠道/網點都能夠同時扮演展示、體驗、銷售、物流節點、售後的角色，消費者可以根據自身習慣打造最适合自己的購物流程，使得效率及體驗均得到了顯著的提升。

戴德梁行華中區研究部主管缪舒怡表示，全渠道零售未來的調整方向将圍繞實體門店網絡的構建、打造“分享+社交”的社交零售生态圈、運用大數據、購物進一步智能化、發展智慧物流、加強線上線下業務整合來實現。

社區商業成新風口 消費者是核心

随着城鎮化步伐的加快，預計中國未來每年将有超過1,200萬人口進入城市，到2030年城市化率将高達60%-67%，中國将形成2萬個以上的新社區。定位為“最後一公里”的社區商業在中國已有20多年發展歷史，主要是以住宅底商及臨街鋪面的形式運營。

以消費者為核心的社區商業，未來将圍繞便捷、跨界及個性化等關鍵字眼。把握社區消費人群，離不開營造便利快捷的商業環境。多業态的布局有利于滿足消費者各層面的消費需求。由跨界商業形态帶來的多場景消費體驗，在同一空間時間内解決消費者需求的同時，亦能提升用戶粘性及帶來可持續性的運營空間。社區主流消費者從60-80後人群，逐漸向着90及00後轉變，消費群體的變化，跟随着消費習慣的升級，從聚焦價格，轉為追求生活品質，消費者更注重消費過程帶來的美好體驗。而時下盛行的個性化消費亦受到關注，消費者需要以此來加強自我地位的優越感及身份的認同感。

從商業地産的角度來說，多業态結合、跨界商業形态的引入、業态功能趨向細化、為商業布局增添互動體驗或社交元素乃是社區商業成功的關鍵。社區商業亦存在”潮汐現象”的痛點，即白天冷清，晚上熱鬧，對此可借助新零售注入互聯網基因，實現線上突破時空限制。比如将倉儲店鋪引入社區，實現門店實時3公里内的配送，戴德梁行商業地産部孫斌分享，其本質依然是電商平台，但是搖身一變成為了可以在線下進行體驗的品牌店。除了固有的多樣化業态布局外，社區商業也需要思考如何通過注入互聯網、體驗式營銷等新元素，激發商業潛能。