領袖訪談 | 與凱德面對面：“球隊領隊”羅臻毓

編者按：8月1-4日，博鰲房地産論壇将連續第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。

我們尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。當他們的故事放置于中國房地産的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地産的路徑與模式。

觀點地産網 六月是個聽起來就很激情的月份，今年的六月異常炎熱，因為全球人民都在為四年一屆的世界杯而亢奮。

在羅臻毓接受我們采訪的前夜，衛冕冠軍德國隊不敵韓國隊爆冷出局。隔着屏幕，似乎我們都能聽到德國隊的歎息，作為資深球迷的他顯然很激動。

“我是非常支持德國隊的，可惜輸了。”談到世界杯，羅臻毓的話匣子迅速被打開。

正如大衆所知，德國足球的傳統是身體力量與技術的結合，可以适應各種技戰術打法的全能足球風格，被稱為綠茵場上的“日耳曼戰車”。

四年前的世界冠軍，一樣的球員、教練，一樣的打法，究竟是誰打敗了德國隊？德國人自己都說，他們輸給了自己。

羅臻毓也認同這個說法，他從管理的角度跟我們分析：“當你的對手摸清了你的戰略部署，而你不随着市場變的話，還是原來那一套，對公司也好，對球隊也好應該很難的，因為别的隊水準可能提高了。”

“一個凱德”的故事

羅臻毓的角色定位就像一名球隊領隊，全權負責俱樂部的運作，包括商務開發、市場運作、教練員、球員引進簽訂合同，屬于球隊的管理者。

另外，足球隊領隊還需要在各種事情上和外界進行談判，目的就是為了使整個俱樂部能更好的發展和運作。

擔任凱德中國“球隊經理”這個角色近四年，羅臻毓早已深谙其道。

“外面很多人都在講凱德模式，而真正了解凱德，還是要聽現在的凱德人講，我們一直在更新，早就不是以前1.0的版本了。”和德國隊一樣，成為被業内模仿和學習的對象，但凱德從來沒有停止過升級更新。

我們追問最喜歡哪支球隊時，他下意識地整理了一下西服：“一開始我是支持阿根廷的，因為我覺得這可能是梅西跟幾個元老級隊員的最後一次機會。”

“不過這一屆阿根廷可能沒辦法。”他突然來了個轉折：“如果以隊員的實力來講，巴西和法國應該排在前面，如果說每一個球員的能力分數加起來，這兩隊的分數是蠻高的。但是足球不是靠1+1+1加起來，最後整個團隊的打法是很重要的。”

球隊是這樣，企業亦如是。團隊整體打法的這種模式，對于凱德來說並不陌生。

在2013年，凱德集團首席執行官林明彥提出“一個凱德”戰略，開啟了轉型之路。

“往前走，我們還是倡導‘一個凱德’。”羅臻毓堅信這個戰略是凱德現在最大的優勢。

羅臻毓以剛剛買下的重慶兩江項目為例，“如果只有純住宅的話，可能輪不到我們，因為能做住宅的人很多”，他很清楚凱德的優勢。

事實上，兩江項目除了有大部分的住宅外，還有商場和辦公樓，而且是政府非常看重的項目。在羅臻毓看來，不僅看中的是凱德綜合體操盤能力，另一方面，信譽也是促成這單生意的重要因素。

他繼續解釋“一個凱德”的理念：“在我們的體繫里，必然需要快周轉業務，提升回報和加快資金周轉。同時，跟商業結合去做。在整個投資組合里，有各項業務的占比是需要根據我們的綜合操盤節奏，持續優化調整的。”

凱德的審慎哲學

從凱德的發展歷程來看，投資路徑的轉軌也清晰可見：剛進入中國前五六年基本以住宅及服務公寓“開道”，到2000年，開始琢磨起商業地産，完成全國戰略布局的同時，以住宅為主的開發模式也逐漸被商場、綜合體開發取代。

羅臻毓告訴我們，戰略的選擇與改變也正是基于對中國房地産以及城市化進程的研判。

然而，在當時的中國房地産市場，商業基本上是以散售為主，凱德自持的模式多少顯得有些“另類”。

“凱德做商業地産不在于把樓蓋起來，而是要把物業運作起來，去創造更高的價值。”重資産持有也倒逼凱德啟動更多資本平台，這種前瞻性的舉措至今讓國内房企望塵莫及。

“有時候憑借我們的經驗，看得比較透。”雖然在外人眼里凱德已是商業地産的翹楚，但從羅臻毓的話里，我們能夠察覺到凱德一路走來的不易。

他也對國内同行表示欣賞：“他們變得很快，這幾年來有好幾家基本上建立了自己的經營體繫。”

關乎凱德，關乎同行，羅臻毓一直邊走邊看。“但是現在的趨勢再往下發展，不是有沒有經營體繫，而是資本市場要看你的内容是什麼。”作為上市公司，短期的業績很重要，長期發展也很重要，兩者需要同時兼顧。因此凱德要有一定的資産份額保證固定收入，也需要有快速銷售型收入，這樣公司才能平穩地發展。

知己知彼，才能百勝不殆，我想這也是凱德能成為行業學習榜樣的原因之一。

“很多中國朋友會用‘審慎’來形容新加坡或新加坡人，但這‘審慎’讓我們未見烏雲就綢缪，也讓我們懂得厚積薄發。”林明彥曾經的這段話，或許道出了凱德商業哲學的一個側面。

若說“審慎”讓凱德能夠在成長的路上更好地規避風險和減少不必要的“煩惱”，那麼助力其成為國内地産行業範本的除了資本平台築底，很大程度上還和與時俱進的長遠投資眼光緊密相關。

在羅臻毓看來，投資眼光並不是只靠感覺，“一個項目選址固然重要，但是應該綜合考慮。”用他的話說，自己是比較繫統性和科學化的一個人。從項目的地點、區域經濟、周邊環境、人流等一切因素綜合考慮，才能做出準确的判斷。

“球隊領隊”的改變

審慎、嚴謹是羅臻毓一向留給我們的印象，從淡馬錫、雅詩閣再到凱德，他說從來不會憑着第六感就去拍闆，“做事情還是會有依據的”。

就像下圍棋，電腦本身不會下圍棋，需要由人來編程序，如果單靠程序里的策略，電腦是不可能戰勝人的。而阿爾法狗是具備智能跟學習能力的，除了程序里的策略，還要在無數遍的演練中自我學習，最後才能戰勝人。

正如德國隊在俄羅斯世界杯的遭遇，主教練勒夫就像一杯溫吞水，當球隊還秉承着過去那股激情的時候，一切不用他再去添油加醋，隊員就知道自己該怎麼辦。但當這種精神潛移默化的随着一批老隊員的退役而離開，留在隊中的冠軍成員也逐漸用冠軍的經歷和身份淡化過去他們最引以為傲的東西，一切都變了味道。

在他的執教下，四年前在巴西取得成功的球隊，理所應當認為四年後還會成功。

時代在變，行業在變，如果一成不變，注定會被淘汰。與德國隊不同的是，“改變”是凱德奉行的信條之一，作為外資企業，在進入中國的這24年里，他們需要不斷審時度勢，中國在發生什麼，客戶的需求有哪些變化，市場将走向何方，都是凱德需要思考的問題。

話題轉向最近的動向--今年5月，凱德自創的共享辦公空間C³在凱德·國正中心正式亮相，雖然對于凱德而言，共享辦公並不算是熟悉的業務形态。作為地産商，與一般的聯合辦公品牌運營商相比，凱德的優勢在于擁有大量的投資物業組合，若有好的發展潛力，也更容易騰出資源進行進一步的擴展。

涉獵聯合辦公是很看好這個業态嗎？對于我們的疑問，羅臻毓回答得斬釘截鐵：“不是，我們不是為了做聯合辦公而做聯合辦公。”

“其實這是一個理念的改變。”羅臻毓道出了事實的本質。

關于理念的轉變，凱德不止于此。從去年新開業的三家來福士引入備受年輕人關注的“網紅店”，再到成為bilibili（B站）總部的業主，凱德似乎越來越懂得借力互聯網資源。

“客戶在變，我們也在變。”羅臻毓不止一次地向我們強調了凱德轉變，他表示：“我們更關注客戶的需求，凱德作為房地産商，不僅僅是提供實體，更多的是充實里面的内容，豐富其内涵，提供更好的增值服務。

采訪快結束了，羅臻毓講話很快，但遮掩不住喉嚨不适帶來的咳嗽，示意助理給他拿杯水。我們關心他是否因為工作太忙碌了，他打趣道：“這幾天因為世界杯可能睡少了一點。”

問及如何平衡工作和家庭之間，他稍稍面露自責之色：“如果是時間上不可能五五分配的話，只有靠質量去彌補時間上的不足。所以說吃、動跟睡很重要，這三個一定要維持規律，我覺得就能打持久戰，能跑完馬拉松。”

在接受完我們的專訪後，6月30日，羅臻毓專程趕到深圳，為“凱德2018樂享季和深圳來福士一周年慶”站台，那天他穿上了最中意的10号球服，笑得很燦爛。

以下為觀點地産新媒體對凱德中國首席執行官羅臻毓先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：今天我們可以談足球，談德國為什麼出局？

羅臻毓：我是非常支持德國的，還以德國為例，發了一個微信稿說支持德國，原因是從管理的角度。

其實德國隊基本球員都是國際水準的，不比2014年那一隊差，教練也是同一個人，踢法也差不多，但為什麼這次會輸了？

第一，整體全隊的打法，2014年的時候其實對手還沒太摸清他們的戰略和部署。但是四年後還是一樣的打法，人家都知道你是哪一套的，不随着市場變的話，還來這一套，這個對公司也好，對球隊也好應該是很難的，因為别的隊水準可能也提高了。

第二，這次的德國隊，整隊的意識沒那麼強，當然有人說可能内部有一點内讧的感覺，這個外界就不得而知了。

但是整體看來，德國隊整體的球員的關繫跟打法，他們打球時候的那種互相的眼神也好，動作也好，的确沒有2014年那麼團結。

觀點地産新媒體：您最喜歡哪個球隊？

羅臻毓：我一開始是蠻支持阿根廷的，因為我覺得這可能是梅西跟幾個元老級隊員的最後一次機會。

從歷屆的世界杯來講，世界杯是一個月的時間，其實球隊一開始可能沒有那麼好，但是要看教練怎麼給球員放開其他的因素，為了一個目標一起努力，所以你會看有一些球隊真的是會越戰越勇。

兩年前歐洲杯，葡萄牙前面也不被看好，但最後他們捧杯，後面的确是踢得太好。當時人家就說你僅靠一個C羅就這樣了，但是後面其實C羅也可能把自己放下來，跟團隊在一起，基本上為歐洲杯目標而去。當時的确後面踢得不是以C羅為中心，靠的是球隊整體，最終他們捧杯，當然C羅的貢獻也是一定的。

這一屆我覺得阿根廷可能沒辦法赢，如果以隊員的實力來講，應該是巴西跟法國排在前面，如果每一個隊員的能力分數加起來，這兩隊的分數應該是很高的，但是足球不是靠1+1+1加起來，你是8分，還是9分，因為最後整隊的打法是很重要。

觀點地産新媒體：近期足球是一個很熱門的話題，但是房地産行業有很多很多熱門的事件。您覺得中美貿易戰對未來房地産有哪些影響？

羅臻毓：我之前也講過，其實房地産這個行業是跟經濟、社會，還有很多東西挂鈎的。我們要清楚，其實房地産本身是沒有價值的。

比如這個辦公室，如果不是因為有這家公司在，需要一個地方去經營的話，這里最多是一個空間，它為什麼值我們花十幾塊錢/平方米一天去租？其實能承受這個租金，也就是這些公司在業績里，在經濟領域里面他們有生意做。

如果中美有貿易戰的話，那肯定就會有影響，只是幅度和部署不同而已。如果有貿易戰的話，比如出口行業，如果有一個工業園，工業廠房都是租給這些做出口的企業，我覺得對他的發展影響很大。

從整體經濟的角度來講，當然不希望出現這種場面，但目前的形勢看來，貿易摩擦不可避免的，只是希望時間不要拉得太久。

觀點地産新媒體：最近央行降準，5000億會不會拿來投房地産，是不是又想讓房地産來拯救中國經濟？

羅臻毓：4000億也好，5000億也好，希望能進入一些實體經濟支柱的産業，這些産業起來了，基本上房地産就會起來。

當然這需要時間，因為房地産占整個GDP一定的分量，如果說直接地投進房地産，可能效果更立竿見影。

做一個不是最恰當的比喻，類似于中醫跟西醫的理念，中醫宣揚治本，康復需要時間，健康起來就沒太多的問題。西醫的角度是哪里疼就醫哪里，哪里有紅疹就醫哪里，到底是不是血液的問題呢，就以後再說了。

這是幅度的問題，長期的話最好還是把整體的經濟運作起來，可能會看得更長遠，整個經濟體繫會比較穩定和穩固增長。

如果直接投進房地産里面，以一個房地産商來講我覺得當然不是壞事，但是會不會引起突發性增長，這樣的增長如果沒有實體支柱，一旦形成泡沫，對行業長期健康發展來說，都是潛在的不穩定威脅。

你看日本的經濟，當時整個日元跟房地産的泡沫一破，其實這幾十年來他們還沒真正的恢復。當然我們不能跟日本比，中國政府有一定的政策在調控，所以也比較難像美國那樣出現大面積的次貸危機。

從戰略部署的角度來講，确保這個影響不會讓你清盤或者是周轉不過來，所以說就要把調控的東西納入我們的方程式里邊。

觀點地産新媒體：提前做好預防。

羅臻毓：如果房子沒有像以前賣得這麼快的時候，不是說你想賣什麼價市場就接受什麼價。如果能預知到調控，賣的速度沒有以前快的時候，就需要更多的資金來運轉，你的方程式就不能1塊博100塊，有可能是10塊博100塊。

從部署的角度來講，比起很多國内公司，我們住宅不是占了大多數，2000年前後整體經濟逐步成熟和改變，而且凱德以一二線城市為主，所以當時我們比較大面積地開始做商業地産。

當然也做綜合體，去配合市場的轉變和市場的需求。因為市區的容積率比較高，一個地鐵樞紐站不可能只建五層樓的商場，這不符合要求。那怎麼辦？在上面疊一個寫字樓，疊一個酒店，要麼就疊一個住宅，三個都有，那就是大綜合體了。

觀點地産新媒體：所以綜合體是凱德未來的趨勢？

羅臻毓：綜合體戰略是凱德面向未來的部署。我們基本上整體持有，長期經營。我還記得2000年的時候我們大量地在運作商場，每一個樓都有幾百号人在操作，有一些同行還說怎麼錢賺得那麼辛苦啊？他說你靠收租要收多少年，還要管幾百号人。

觀點地産新媒體：如果用短期的眼光來看的話，國内企業肯定是希望快速地回籠資金。

羅臻毓：雖然當時有這樣的質疑，但是我們還是堅持下來，當然有些人也在那幾年可能一個億能翻好幾倍去周轉，我們沒有翻那麼快。

到目前為止，很多同行也開始進入商業，建立自己的運營體繫。因為随着市場的轉變，沒辦法再快速賺錢。

現在我們已經有了一個很成熟的運營團隊，同行在這幾年也開始在建團隊，他們的速度也很快，所以我們從國際的經驗來講，可能看得比較透。

我也要贊賞一下國内同行，他們變的很快，這幾年來有好幾家基本上也建立了自己的經營體繫。但是現在再往下走，不是有沒有經營體繫，就看你的内容是什麼。

因為很多公司是上市公司，以上市公司來講，短期的業績重要，長期的發展也重要，不能為了長期發展而短期一直在虧損，市場不會原諒你，這是得兼顧的一個問題。

所以一個公司里面有快速銷售型的收入，也有穩定的收入，也有其他的一些收入，這樣公司的發展才會比較穩定。

觀點地産新媒體：發改委、财政部通知，海外的發債又不能投資于境内房地産項目，房地産企業是不是很緊張？

羅臻毓：金融的收緊肯定是對房地産商有一定的影響，因為在國内融資渠道有限。如果不是在香港上市的公司，國内發債不行，國外發債利息也不低。

這有兩個問題，一個是融得到、融不到的問題，另外一個就是成本的問題。10%的利息對現在房地産的盈利沒有那麼高的時候，這個是很危險的。

其實國内的房地産商，90%以上的收入來源都在于快銷售。所以即使像一些公司已經開始做很多的商業房地産，也占不了收入的10%。

現在能看到兩種形勢，第一，市場會有一定的調整，大的會變得更大；中的呢，有可能會變大，有可能不減；小的呢，就面臨着被並購。

其他發展商跟我講，現在沒過千億别講自己是房地産商，他們認為這是一個門檻。簡單來講，他們認為你沒有過千億銷售額的話，從融資到一切調控，你的盤子可以算得過來嗎？如果有千億銷售的話，即使去融資也會比别人排在前面。只剩10塊錢的話，你怎麼都能得一兩塊。

行業的分化越來越明顯，再過五年、十年，前20大房企基本上應該會占據一半以上的市場，區域型或者城市型小企業要有一定的資金能力，不然的話很難做。

其實企業就跟人一樣，面臨挑戰的話怎麼面對？自身健康的話就更容易去面對，企業的健康莫過于團隊、成本，還有運作模式、調整能力。

面臨着市場的轉變，除了剛才說的企業開始做一些穩定收入的業務，第二點就是科技對人們生活習慣、生活節奏的影響，基本上就會直接影響到房地産。例如樓宇要更智能，更符合生活節奏跟生活習慣的改變。

第三是商業，有了智能平台，有了智能樓宇，内容就應該圍繞這些去做。除了所謂的内容，我們需要靠這樣的操作方法去比較精确地定位我們的商場，精确地去推廣，精确地去留住我們的客戶。

除此之外，我們也要減少人們到商場來的障礙，所以有地方給他們停共享單車，更容易叫到滴滴或者是預留停車位，這些都是我們該做的。總而言之，我覺得就是科技讓我們更能智能、便捷地去服務客戶。

觀點地産新媒體：給地産增加了很多各種方面的功能，是不是未來的一個很重要的方向？

羅臻毓：其實城鎮化發展到現在的階段，基本國内主要城市的城市化水平已經達到或者接近世界水準了。我們的五大城市群覆蓋主要一二線城市，所以現在我們内部已經比較少提到城鎮化了，更多的倡導理念是城市的更新化。

比如在上海，如果以住宅面積來算，可能每個人應該有幾平方米，從世界的標準來講，覺得夠了，但是上海其實有超過一半的住宅已經不符合現在的生活需求。因為整個城市在不斷擴大，大面積的建築需要翻新的話，也就是給我們機會了。

觀點地産新媒體：未來城市更新是很大一個機會？

羅臻毓：按照市場普遍的看法，不止住宅，商業也過剩了。很多重點的商業樓都不符合現在的要求，而且容積率太低，再好的地方就那幾層樓，浪費土地，心痛。

第三，在工業廠房方面，以前的工業廠房比較混亂，現在新的産業園、工業園都是有核心産業作為支撐的。所以從工業的角度來講，以前那種不符合市場需求的規劃，基本上也經過一輪的改變了。

以上海來講，以中國來講，房地産才短短30多年，而且很多還是早期建的，一輪的更新其實是給發展商另一階段的機會。

觀點地産新媒體：可能有一部分的購物中心或者是運營商根本就不成熟，未來是不是對凱德來說是很有利的？

羅臻毓：肯定是。如果說原本一個商業氛圍很好的區域周邊需要十個商場，随着電商生活習慣的改變，以後不需要10個商場了。如果只剩5個商場的話，對我來講，我對凱德的責任就是要在這5個商場里面有我占據的份額，而不是後面那5個被淘汰的份額。

随着市場成熟，必然有人會被淘汰。剛才我說了，中小房地産商接下來的生存環境會越來越嚴峻，因為競争很激烈，同樣的商業領域里面可能也碰到同樣的問題。在商業領域可能更需要專業化的經營管理，另外一點就是能不能随着市場的轉變而改變，去吸引你的人進來你的商場。

重點就是在于怎麼避免淘汰，從我的角度來講，我們對這塊還是很有信心的。在一個好的地點有一個商場，别人經營不起來，並不一定我們經營不起來。如果不肯賣，我們可以輸出管理。如果肯賣的話，價格合理就買過來，可以更好地運作。

觀點地産新媒體：管理輸出有一個具體的方向和目標嗎？

羅臻毓：輸出管理能做到10%、20%已經很好了，因為我們也要做一個有良心跟有責任的管理方，並不是說你給我錢就幫你管。

如果那個地點，我們覺得根本都沒有市場的話，就好像在沙漠里面做生意一樣，沒有人經過的話，我的品牌挂在那里，都沒有人看得到，那就不會做。

另一方面，根本沒有辦法在原來的基礎上增值的話，我也不會去做，因為我們不想搞毀自己的品牌，這個是很重要的。

觀點地産新媒體：輸出管理的比例不超過20%？

羅臻毓：因為我們還是倡導“一個凱德”，所以重點在于如果任何城市的延伸，其實我們是希望更有能力拿綜合地塊，綜合操盤。

以前我們的做法是有一點不那麼統一的，商場有商場的做法，住宅有住宅的做法。但從現在目前的形勢來講，純住宅地我們沒有太大的優勢。

如果是綜合體的話，也就是前面有商場、商業，後面有住宅，可能競争者會少一點，而且也更符合我們的綜合能力。

6月27日，我們宣布買下重慶兩江項目，如果這個項目是純住宅的話，可能輪不到我們，因為能做住宅的人很多，肯做高價格的人也很多，所以輪不到我們。重點就在于這個項目不僅有住宅，還有商場和辦公樓，所以多方面綜合起來我們就有一定的優勢。

另一方面，信譽，在交易中肯定也是賣者看中的。因為這個地塊離政府管委會不遠，所以政府也覺得如果凱德進來的話他們非常歡迎。

所以如果有一個像我們這種信譽的企業接手的話，即使是不用立刻收到錢，他也會覺得有希望收回他所貸出去的錢。綜合起來，這些可能就是“一個凱德”的一種優勢吧。

觀點地産新媒體：聯合辦公凱德也有涉獵，很看好這個領域嗎？

羅臻毓：不是，我們不是為了做聯合辦公而做聯合辦公。

其實這是一個理念的改變，以後的辦公我們就認為不止是一棟辦公樓，基本上辦公樓里面肯定要提供更多的一些增值服務。

辦公樓的用者里面也可以分成幾個階段，一個就像聯合辦公，幾層樓是以位置來出租的形式，或者小房間的形式來出租。第二就是可能有一些樓層會做成一種標準式的裝修好的辦公室，也就是像我們服務式公寓直接拎包入住的。

因為現在公司發展很快，有可能租下我們的辦公樓，裝修3個月搬不進來。等3個月公司已經快速發展型，可能一層樓就不夠了。

就像凱德在國正中心那邊租了一小棟給BIiBIi（B站），搬進來之後說我還要200個位，我說好啊，我有聯合辦公，他就用了聯合辦公，然後人家再租我另外一棟樓的兩層樓去擴展。

類似這樣，以後一個辦公樓可能會分成多種業态的：聯合辦公的形式，或者是定制好裝修標準型的，另外就是傳統的辦公樓。

觀點地産新媒體：林總（林明彥）近期宣布退休，能不能透露接班的人？

羅臻毓：只能這樣說，現在包括内部他們在遴選看有沒有适合的接班人，當然也可能會從外部聘請一個新的CEO來接任，這些都有可能性。所以在這幾個月内，基本上董事局會需要做一個決定，基本上至少可以跟林總有一定的對接。

從董事局的角度、公司的角度來講，他們更希望是内部的人員，因為這樣對公司的延續性可能會更強，但是内部有沒有适合的人選那要讓董事決定。

觀點地産新媒體：您會不會在凱德也做到退休？

羅臻毓：我在公司2001年到現在17年，來中國2004年到現在也有14年，其實林總不屬于完全退休了，只是從這個職位上退休，我覺得他應該會花一點時間做他想做的事情，包括一些投資，可能也會進入一些新興行業，我不知道。

對于我來講，整體規劃也可能不會做到動不了吧，因為每個公司到一定的階段應該有一些新的人選，應該給年輕人更多的提升機會。可能下一個階段還是留一點剩下的青春活力，去做自己喜歡做的東西。

觀點地産新媒體：不管是在淡馬錫、雅詩閣還是凱德，您對投資理念有沒有什麼樣邏輯可尋？

羅臻毓：重點就是綜合考慮，尤其是在房地産這方面的投資。基本上有一些人說房地産就是地段、地段、再地段，你買對了不可能錯。但是從我的角度來講，一個項目地段固然重要，但也應該綜合考慮。

我做任何投資考慮得比較廣跟寬，就是我剛才所提到第一個理念：因為房地産是延伸需求，周邊沒人的話就像沙漠賣貨一樣，兩三個月才有三個人走過，你怎麼做？

綜合考慮全部的話，基本上可能從投資角度來講，更有确定跟可能性。當然有些人說你做久了就有什麼第六感，其實感覺什麼的，都是在腦子里綜合了很多考慮後做出的判斷。

第六感覺還是有一定的依據，就像下圍棋，當時人們不認為電腦能下圍棋，以前編寫程序是編不出圍棋策略的，直到阿爾法狗發布。

因為阿爾法狗是有學習能力的，它會通過以前數據上的可能性為學習點，在研發的時候還跟不同的機手，就是自己跟自己在周旋了三四千萬遍，有這種學習能力，才能在後期戰勝别人。

領袖訪談|領袖的意義絕不在于復制性，而在于他的命運成為诠釋時代進程的符号。