全新業務重塑城市場景 華潤置地城市綜合投資開發運營的新理想

觀點地産網 作為華潤集團旗下的地産平台，華潤置地迎來了碩果累累的一年。據華潤置地披露，2017年全年實現合同銷售金額約人民币1512億元，按年增長40%超額完成年初制定的預算目標。

随着房地産行業進入新的發展周期，市場開始由增量時代向存量時代轉化，房企也紛紛轉型，華潤置地便是其中一家。

7月18日，在深圳萬象天地劇場舉行的華潤置地華南大區2018品牌戰略發布會上，華潤置地華南大區董事長孔小凱在致辭中表示：華潤置地已經向城市綜合投資開發運營商戰略轉型。華南大區全新業務布局也集中亮相，分别為綜合開發、城市建設運營、城市更新、産業平台以及創新業務。

事實上，早在2004年，從華潤中心項目開始，華潤置地便開始了城市投資、開發及運營相關的探索道路。

在“十三五”期間，華潤置地更是提出“銷售物業+投資物業+X”商業模式，其中包括住宅、寫字樓、商業綜合體、長租公寓、産業小鎮等多方面業務。

2018年，深圳灣萬象城、春筍、萬象天地劇場等項目相繼面世，片區運營總體規劃彰顯出的統籌能力、城市更新業務的專業與擔當、産業平台的資源整合與産業前瞻能力……讓華潤置地“綜合型城市投資開發運營商”的角色也越發清晰。

深度城市化，城市運營商的崛起

經過30年的高速發展，中國城鎮化率已突破50%，城市市民逐漸占據主導地位。随着城市人口的增多，城市規模的擴大，城市數量的增加，城市人口居住、生活、就學、就業等剛性需求大量增加。

進入後工業時代，以速度著稱的"城鎮化"内涵亟需改變，即推進城市化進程由“速度化”轉向“深度化”。

據觀點地産新媒體了解，目前，重住宅、輕配套、缺産業以及攤大餅式地不斷外擴導致城市功能分配不平均。與此同時，污染、噪音、交通等方面的生态環境惡化，令人們的都市生活質量受到嚴重影響。

“深度城市化”則指要彌補目前已有城市化高速發展遺留下來的不足，在已經較高的城市化水平基礎上進一步提高整體質量和水平。

面對這種經濟發展方式的轉變，“城市運營商”便應運而生。城市開發運營商的崛起，標志着中國的房地産市場進入了一個新的時期。

但顯然，並不是每一家企業都能稱為城市運營商。只有那些自覺圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發揮企業産業優勢和資源優勢，結合城市發展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分的經營開發商，才可稱為城市開發運營商。

同時，完整的城市開發運營業務是從土地開發權的獲取至城市建成後的持續維護運營等一繫列工作串聯而成的全産業鍊式整合。其中至少包括土地開發權獲取、土地一級開發、功能設施開發、城市運營服務等四個環節。

城市開發、運營的特質與業務模式，便要求企業不能只做單一的地産開發、建商住樓、賣樓。需要企業着眼于城市發展的未來，以更具前瞻性的眼光，開始新城市、城市新區域或舊區更新等内容的全面規劃與建設。要由單純的地産開發，向更大規模的城市運營轉型。

城市的復雜繫統考驗房企的多重綜合能力

在觀點地産新媒體看來，作為城市投資開發運營商，至少需要具備五大能力：土地獲取與投資能力、城市綜合規劃能力、項目招商能力、城市運營服務能力以及協同管理能力。

其中，土地獲取與投資能力：能夠有很好的項目入口，操作幾十億甚至百億的資金運作，並作用于商業、住宅、寫字樓、城市更新、産業等多元業務拓展；城市綜合規劃能力：在開發土地資源時，融入對産業的理解、對城市的理解以及整合資源的理解；項目招商能力：具有包括産業、商業等多種類型的招商能力與資源；城市運營服務能力：能夠在公城市規劃上的前瞻，在公共設施上的資源整合、與民衆的同理心；協同管理能力：與政府、其他相關機構在城市管理中起到有效的協同，高效管理。除此之外，在城市運營層面上，對于企業的社會責任心、城市化進程的前瞻能力都要求更為苛刻，各種能力的綜合與疊加才能讓城市投資開發運營進入到相互融合、一氣呵成的境界，避免快速城市化階段造成的城市功能分配不平均的情形再次發生。

以華潤置地華南大區為例，其央企身份、強烈的社會責任意識使得其能夠在城市發展戰略和城市總體規劃的大格局下，以實現社會價值為己任，實現可持續經營；其二，是背靠着華潤集團旗下消費、電力、水泥、大健康等7大戰略業務單元的産業優勢，在産業的資源整合優勢在講究異業合作的當下尤其重要；另外，華潤置地給城市提供高品質的綜合功能已是其内在的基因，從華潤中心實現羅湖區域的復新，到華潤城的廣東省舊改樣本，再到整個後海片區的戰略統籌，其項目招商能力、運營服務能力、協同管理能力等都可見一斑。

事實上，華潤置地經過十幾年的堅持探索，在城市開發及運營方向上已初具成果。從華南大區的業務以及項目來看：

在綜合開發領域，華潤置地一直走在房産行業的領先地位，十多年的地産開發歷程中，華潤置地供應的不僅是建築的空間，更是生活方式的更新可能，旗下住宅、商業産品如萬象城、幸福里、悅府等已為行業標杆。在商業領域，華潤置地無疑已成為國内“商業地産領導者”，深圳萬象城、萬象天地等商業體的出現，已作為標杆商業項目助推城市消費升級。據品牌發布會透露，2018年深圳灣萬象城、柳州萬象城、廈門萬象城也将開業；在住宅開發領域，華潤置地華南大區目前已布局廣東、廣西、海南、福建四省共15城市，住宅及公寓項目達30多個。

其中寫字樓方面，從中國華潤大廈到南山科技金融城，再到華潤前海大廈，華潤置地一直都致力于為城市人創造理想的商務場景。特别值得一提的是，今年即将入世的中國華潤大廈“春筍”，作為華潤集團内地總部，該項目選址于深圳後海企業總部雲集的核心區域，以392.5米的建築總高成為該區第一。在發布會上，華潤置地華南大區寫字樓市場部副總監楊賢钊介紹，“春筍”将創新引入智慧物聯技術，落地四大核心場景——智慧通行、智慧照明、智慧安防和BIM繫統。

城市更新業務領域，自從打造華潤城之後，城市更新便成了華潤置地的一張名片。目前，僅在華南區域，華潤置地便陸續進駐了廣州、東莞、湛江等城市，推進90余個項目的落地。

城市建設運營領域，華潤置地通過城市片區綜合運營、醫院醫療、學校教育、公園與公共空間、商業運營、文化體育、城市棚改、城中村整治，8大業務模塊參與關聯到生活中的每一個場景。

産業及創新領域，華潤置地圍繞智慧城市綜合體以及智能、健康、空港航城、文旅、時尚、田園為主題的特色小鎮，並搭建智慧物聯，潤加速，耕雨農場，藝術空間内容IP，以創新的場景及創新型的生态鍊，助推産業升級。

從傳統的住宅、寫字樓、商業，到城市更新，城市建設運營，再到産業平台、創新業務，華潤置地華南大區正在為人、為城市構築不同的生活空間。

深化布局城市運營，房企該如何尋求各方平衡點？

“開發運營城市”的發展模式為企業提供新發展機遇的同時，也對企業提出更高的挑戰，包括在經濟效益與社會效益、環境效益之間，企業如何正确定位，或者說尋求完美的平衡點。

簡而言之，企業需要既以經濟效益為導向，又注重兼顧長遠的社會效益、環境效益。

具體而言，在深化布局過程中，城市投資開發運營要做的不再僅僅是過往的開發房地産項目、為城市提供空間資源，而是延伸到對城市建設進行相關配套和運營。

並從城市開發運營的角度，通過規劃引導、産業培育、住宅開發、配套建設等多方面的參與，與當地政府、各合作方共同打造城市的新核心，打造商業、商務、人居、藝文、康養等等互相結合的生活空間。

這種模式往往需要企業通過發揮産業優勢和資源優勢，在滿足城市居民需求的同時，推動自身的開發項目成為城市發展的有機組成部分。在外界看來，這種模式顯然比傳統流量型住宅開發要折騰的多。

而華潤置地就是愛“折騰”的一員。

2017年報顯示，華潤置地在銷售物業方面，已進入59個城市，有181個項目；投資物業方面，已進入44個城市，27個項目已開業，39個項目處于開發中；X闆塊也布局有長租公寓、産業小鎮、文化體育等8個類目。

與此同時，華潤置地也一直在尋找經濟利益、社會效益以及環境效益之間的平衡點。“高品質”就是華潤置地交出的第一份答卷。在過去房地産行業規模高速發展的過程中，華潤置地沒有單單關注規模的發展，其一直注重保持發展速度與品質發展之間的平衡。

品質的打造也為華潤置地帶來了經濟利益的提升。反映在數據上，華潤置地2017年結算毛利率達39.8%，同比漲幅達7.5個百分點；投資物業實現營業額87.8億港元，同比增長21.1%。

随着社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾，生活需求的多樣化也将成為未來的主旋律。

如何在未來發展中适應這種變化，也将是華潤置地作為城市綜合型投資開發運營商所需要面對的問題。但以“品質給城市更多改變”為理念的匠心精神，将為華潤置地帶來更多的可能。