羅意與觀點對話:樂乎公寓在路上

观点网

2018-07-20 00:01

  • 樂乎已經走在了全國布局的路上,羅意也被裹挾在緊湊的日程安排中。

    編者按:8月1-4日,博鰲房地産論壇将連續第十八次在海南舉辦。十八年來,幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業,都參與了這個全行業年度盛會。

    我們尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野,尋找引領中國地産創新與發展的力量。當他們的故事放置于中國房地産的宏大背景時,我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地産的路徑與模式。

    觀點地産網 時間已經到了約好的9點,但羅意與投資者的交流仍未結束,讓我們稍等幾分鐘。

    這幾分鐘是在樂乎的小會議室里度過,一進會議室,就被牆上的卡通圖畫與“標語”吸引了——

    我能行 I can do it!

    對自己狠一點,把握生命中的每一天。

    離成功近一點,全力以赴我們心中的夢。Heart of the dream!

    可以看出來,這是一個年輕的企業,也是一個聚集了許多年輕人的企業。會議室外,是一群年輕的面孔在忙碌。

    采訪是在羅意的辦公室進行,二三十平米大小,落地窗,舒服的皮質沙發,窗外陽光明媚,視野開闊。

    平日里,羅意可能很多時候都不在這里,出席活動、演講,與投資者、戰略合作方洽談,都占用了很多的時間。

    創業

    白T恤、牛仔褲、小白鞋,這就是一個大學生的打扮,但在35歲的羅意身上顯得很合體,下屬對他的評價是“北大學霸”。

    北京大學是中國無數學子夢寐以求的聖地,它所處的北京,在2007年羅意大學畢業時,租賃市場卻還沒有“産品”與“服務”的概念,黑中介更是屢見不鮮,而需求市場卻是巨大的,對于剛邁出校門的初哥們而言,租房成了一種痛。

    關于他的第一個“二房東”項目,故事是這樣的:因畢業不得不離開學校的羅意,在清華園附近租下了一間平房。但整個院子里只有羅意一個人租住,其他房間根本租不出去,羅意就把整個院子都承接過來,對老舊的平房進行簡單裝修後重新出租,結果房間很快便滿租了。

    那時的羅意,覺得還能做一點事情。

    “我們有大量的租賃需求,但實際上這個市場上沒有一間房子在當時是真正為租賃而生的,它可能都是房東自己不住了,再租給租客,並不會考慮産品、服務。”

    “那時候黑中介是很高頻的詞匯,比如說北大的BBS論壇上就有專門的黑中介論壇,誰是黑中介,然後把他曝光出去。那時候清華的水木論壇也有這樣的專門的闆塊,在租賃過程中被坑是非常常見的事情,那時候市場的痛點是足夠的。”

    “我們當時就是感知到,供需失衡情況下可能會有很好的利差,會有生意機會,另外我們覺得在這種嚴重不對等的情況下,老聽到哪個房客又被趕出去了,哪個房客的鎖芯被堵了,進不去了。聽到這樣的情況,覺得幹這件事情不僅可以掙錢,而且還能做一點事情。”羅意認為,就是一個非常簡單的沖動,幹了長租公寓這件事情。

    “2007年,剛剛創業的時候,都是自己親力親為。”他做過地下室、城中村、平房的出租,廠房、庫房的改造。

    “說句實話,那時候有人才也請不起。”創業沒那麼容易,尤其對于一個四川農村出身的大學生,樸素的信念成了最主要的動力。

    發展

    2013年9月開始,羅意開始做白領公寓“寓見Home”,後來更名為樂乎城市青年社區(樂乎公寓),“到2013年9月的時候,當時也沒想那麼多,就想一個一個開出來。”

    但因為缺乏資本,羅意發現“租進來-裝修-租出去”的模式並不适合自己,轉而探索學習國外的托管運營模式:“他們的分工很細,做資産的就做資産,做運營的就做運營。”

    如今,外界将樂乎公寓譽為輕資産托管領軍品牌。

    時移世易,當初未受關注的租賃市場,因政策的支持而變成了香饽饽,當初羅意請不起的人才如今更形搶手。

    “在整個行業宏觀的大趨勢下,有很多非這個行業的人在去年、今年大量涌入,這是整個行業的人才利好。對我們來說,也是找了很多跨行業的人才,比如我們有8個城市總經理都是非本行業的,很多來自于美團、去哪兒、百度、阿里、德邦、華為,各種背景的都有。”

    這種廣納賢才的動作,他認為與自己母校的思路相吻合:“我是北大畢業的,北大就講兼容並包。我們希望有更多的思想、更多的能力能激發,包括一些思維方式的創新,如果不打破行業限制,這是沒法做到的。”

    有意思的是,與大多企業老闆重人品的選人標準不同,羅意更看重能力。

    “我們選人的標準是要能幹的好人,能力是第一位的,不是上來就看人品。很多老闆說特别喜歡人品好的,我不是這樣的,我首先選能幹的人,然後再選好人。能力決定進不進得來,人品決定待不待得下去。”羅意進來了,而且待下來了。

    他最近思考的是,做這個行業要有耐心:“做這個行業真的要耐心,要專注自己的長項去不斷地建構、深挖,我覺得這一點很重要,不要做一個機會型的企業,這是我比較深刻的一點認識。”

    新篇

    樂乎已經走在了全國布局的路上,羅意也被裹挾在緊湊的日程安排中。

    “我還要做大量的面試(晚上的面試大概9點鐘才會結束),剛才是見了投資者。接下來還有一個戰略合作方,今天下午有一個帶着幾千間房來找的,我們也要去交流。還有銀行的合作,也會跟他們交流。”這似乎已成為羅意工作的常态。

    “我們現在大概在10個城市有業務開展(北京、上海、杭州、南京、蘇州、武漢、鄭州、廣州、深圳、成都),管理規模大概25000間,已經開業大概2萬間。”

    他說:“今年的目標是做到43000間,可能今年最後不止做到43000間。未來三年目標是做到30萬間。”樂乎的願景,是打造全球領先的城市社區運營企業。

    羅意透露,樂乎近期希望在廣州和武漢建立人才實訓基地,因為“廣深的市場會非常好”,未來增長比其它城市都要快,從規劃上來講,廣深未來會占到全國1/3的業務量。

    為了配合企業發展,羅意将家安在了廣州:“我大多數時候在北京,在北京生活了15年。去年11月份為了做廣深市場,我搬到廣州去了。”

    由于平日工作都在北京,羅意在家的時間比較少,陪伴兒子的時間也比較少。他說,兒子剛滿3歲,今年9月要上幼兒園了。

    作為公司掌門人和家庭主心骨的羅意,一刻都不能放松——采訪提前了一刻鐘結束,因為又有投資者來了,羅意得去開會。

    以下為觀點地産新媒體對北京樂乎公寓物業管理有限公司董事長羅意先生的采訪實錄:

    觀點地産新媒體:您創業之時政策環境還不清晰,當時是怎麼考慮進入這個行業的?

    羅意:當時做這個事情,第一是非常偶然,第二是北京的租賃問題不是一天兩天的,長期以來都是一個嚴重供需失衡的狀态。

    我們有大量的租賃需求,但實際上這個市場上沒有一間房子在當時是真正為租賃而生的,可能都是房東自己不住了,再租給租客,並不會考慮産品、服務。

    包括那時候的黑中介是很高頻的詞匯,比如說北大的BBS論壇上就有專門的黑中介論壇,誰是黑中介,然後曝光出去。那時候清華的水木論壇也是有這樣的闆塊。那時候的黑中介,或者是在租賃過程中被坑是非常常見的事情,那時候市場的痛點是足夠的。

    我們當時就是感知到,供需失衡情況下可能會有很好的利差,會有生意機會。另外,我們覺得在這種嚴重不對等的情況下,老聽到哪個房客又被趕出去了,哪個房客的鎖芯被堵了,進不去了。

    聽到這樣的情況,我們覺得幹這件事情不僅可以掙錢,而且還能做一點事情,就是一個非常簡單的沖動幹了這件事情。

    觀點地産新媒體:那時候人才方面從哪里來?

    羅意:那時候談不上什麼人才,也沒有規模,就只是一個生意,還不像現在這樣做企業。我說的是2007年,剛剛創業的時候,都是自己親力親為。

    到2013年9月的時候,當時也沒想那麼多,就想一個一個開出來。

    現在為什麼有這麼強的人才渴求?因為規模上來了,成本也上來了,而且行業的窗口期變短了。如果沒有人才,可能就會失去競争力,甚至會錯失整個産業崛起的歷史性機遇。那時候沒有這種痛,說句實話,那時候有人才也請不起。

    觀點地産新媒體:現在很多同行或者是房地産商也在加入這個行業,在争奪人才方面會很激烈,樂乎是内部有培養,還是從外部引進?

    羅意:整個行業宏觀的大趨勢下,有很多非這個行業的人在去年、今年大量地涌入,這是整個行業的人才利好。對我們來說,也是找了很多跨行業的人才,比如我們有8個城市總經理都是非本行業的,很多來自于美團、去哪兒、百度、阿里、德邦、華為,各種背景的都有。

    樂乎是全行業的一個縮影,我相信其它的同行也會去找到酒店、房産相關的人才。

    對我們内部來說,我們也有自己的培訓機制。首先我們用人,我跟他們講一定要打破行業限制,因為如果說就在行業内找人,無非就是酒店、房産或者中介,這個近親繁殖就很嚴重,他們帶來了他們既有的經驗和資源,但是也失去了在這個行業全面勝出的可能性。

    我是北大畢業的,北大就講兼容並包。我們希望有更多的思想、更多的能力能激發,包括一些思維方式的創新,如果不打破行業限制,這是沒法做到的。

    我們培養一個人,從一個生手到熟手,大概要三個月左右。這個成本是我們願意承擔的,因為我們選的都是同齡人中的佼佼者,我們選人的標準是要能幹的好人。能力是第一位的,不是上來就看人品。

    很多老闆說特别喜歡人品好的,我不是這樣的,我首先選能幹的人,然後再選好人。能幹決定你進不進得來,好人決定你待不待得下去。

    當然我們也建立了企業大學,其實也是因為我們現在人才的需求所衍生出來的。我們需要通過培訓、業務復盤讓這些人快速進入角色,並且得到成長。

    我們近期也希望在廣州和武漢建立人才實訓的基地,現在在積極地推進當中,也是因為人才的問題,因為我覺得這個行業所有機構都在搶人、搶資源,我覺得未來制高點還是人,尤其是我們這種輕資産服務機構,人才更是重中之重。

    觀點地産新媒體:樂乎最近完成了B輪融資,您也說會往上遊發展,去做一些金融方面的布局?

    羅意:這是沒有辦法的事情,我們作為乙方機構,在運營管理的專業能力的發展路徑上,調動資金或者銜接資金的能力很重要。

    像我們現在的業務規模,每個月大概有10個項目要簽進來,這時候如果說沒有大量的資金來對接的話,對我們來說是一個很大的災難,所以我們要跟外部資金進行高效的對接。

    當然不排除我們會做一些銜接型的基金,我自己先投進去,然後再退出,這樣來提高我們的市場的反應速度。但是從長期來說,樂乎一定是自己會做基金的,就是産融聯動,這是确定的戰略。

    觀點地産新媒體:您對樂乎的願景是什麼?

    羅意:我們公司全司都認可的,就是打造全球領先的城市社區運營企業。

    觀點地産新媒體:有沒有具體的目標,到哪一年要達到那個目標?

    羅意:當然有,從管理規模、管理體量上董事會都對我們有要求。我們現在定的是3年30萬間,到2020年底的時候做到30萬間。

    觀點地産新媒體:您覺得托管的輕資産模式和現在國内的重資産模式哪種比較好?

    羅意:談不上哪一種比較好,因為整個産業都需要上中下遊的參與者,有的就是從土地開始做的,有的是從資産端開始做的,有的是從裝修、裝配這個端投入的,有的是從運營投入的。

    在行業内,比如說像萬科這樣的機構,肯定是從産業鍊上遊打通到産業鍊下遊,這是有價值的,但是有的創業機構就沒有這樣的能力,比如說像我們這樣的能力,我們要做得足夠專,做運營就要做得足夠專。

    我們不認為哪種模式好,哪種模式不好,哪種模式在它既有基因的情況下,都應該要專注,這樣才可能建立優勢。他們老問重資産好還是輕資産好,我覺得重資産和輕資産大家的定義都不一樣。我們所謂的重資産是租進來、裝修,再租出去,對開發商來說他們覺得賣樓是重資産,包出去是輕資産。

    所以單純探讨輕資産、重資産沒有一點價值,不同的基因應該選擇自己的路子,然後把它挖得足夠深,這樣我們都在為産業的發展做自己的貢獻。

    觀點地産新媒體:去年有同行發行了首單長租公寓資産類REITs,您認為這種模式對長租公寓意味着什麼?未來回報率會不會穩定?

    羅意:我覺得未來資産退出的通道會更多樣化,包括現在的資産退出通道也有一些。險資的進場,也是資産的退出通道之一,包括國開行長達25年的貸款,這些都算。

    REITs會是我們這個行業千呼萬喚的東西,REITs現在還很神秘,但是未來會很普遍,說白了就是一個資産退出通道的完善。如果退出通道足夠多的話,也會有更多的資金進入到這個領域來,因為有長線的資金,也給輕資産帶來了機會。

    另外就是穩定的收益率的問題,長租公寓最大的特點就是穩定,它不是一個高毛利、高坪效的生意,但是最大的特點是穩定。

    相比其它資産門類,我們更穩定,但是還沒達到國外那麼穩定,未來很有可能往那個方向走。國家會立法保護租客,會保證長期合同的有效性。去年國家提出了10年期長租約的保障,以前是沒有的,未來很有可能會有。

    觀點地産新媒體:從創業到現在有沒有遇到一些感觸很深的東西?

    羅意:每天都有感觸,每天都有思考。其實最近我有個感覺,确實做這個行業要有耐心,可能做哪個行業都需要耐心。

    這幾年的從業真的是看到了整個行業的起起伏伏,包括政策性的,包括天方夜譚般的故事的,做這個行業真的要耐心,要專注自己的長項去不斷地建構、深挖,我覺得這一點很重要。不要做一個機會型的企業,這是我比較深刻的一點認識。

    我們很多時候都會流于邏輯分析層面,開發商來了,你們是不是快廢了?其實沒有,這個行業叢林未來應該有很多的生存者,每個生存和發展起來的機構都應該有自己獨特的定位、獨特的見解。

    2016年的時候,可能VC、PE都不看這個行業,到2017年峰回路轉,出現國家宏觀政策指引,到今年春天很多企業再次拿到投資,獲得資本市場的認可。

    我相信未來的起伏還會有,但是我覺得這個行業就是一個慢行業,需要我們足夠的專注。它不會像互聯網行業一樣那麼快起來、那麼快下去。這是一個民生行業,要求守正笃實,久久為功。

    觀點地産新媒體:現在很多都說要一年做幾十萬間,會不會讓行業的發展變得浮躁?

    羅意:任何一個行業都會有那個戰國時期,就看你怎麼看這個事情。要跟着他們一起去瘋,那是你的事情,但是對我們做了這麼多年的人來說,我們會有自己的思考。

    觀點地産新媒體:樂乎現在的具體發展情況如何?

    羅意:我們現在大概在10個城市有業務開展(北京、上海、杭州、南京、蘇州、武漢、鄭州、廣州、深圳、成都),管理規模大概25000間,已經開業的大概2萬間。

    我們是輕資産運營服務的機構,戰略定位就是輕資産運營服務第一品牌。我們自己對資産的訴求沒那麼強,所以我們和大量的國企、園區運營商、開發商合作,包括民間的投資者,有很多的合作。

    我們到各個地方去都能交到很多行業的從業者,我們和他們可能會有競争,但是更多的是合作,而不像其它的機構,都是競争關繫。我們覺得樂乎就是一個運營服務機構,我有專業的能力。

    觀點地産新媒體:一般是他們來找樂乎合作,還是你們自己去尋找合作?

    羅意:都有。目前主要是我們出去找,我們現在在全國有80多人在各地找項目。樂乎在行業里也有一些知名度,也有很多機構主動找到我們。

    觀點地産新媒體:現在是處于一個規模拓展的階段。

    羅意:是的。今年的目標是做到43000間,可能今年最後不止做到43000間。未來三年目標是30萬間。

    觀點地産新媒體:信息化的建設是通過什麼形式融入進來的?

    羅意:我們在不同階段對信息化有不同的理解,我自己慢慢想明白還是近期的事情。我們信息化做了兩年了,大概有30個工程師,從2016年3月份開始工作。

    我們以前主要是在響應業務,就是我們的整個管理繫統、官網、租客端、管家端、智能報表的生成,以前主要幹這個事情,包括财務繫統是我們自己開發的。以前其實還是信息化追着業務跑,業務跑在前面,信息化會延遲響應來支持。

    當時我們的理論是說,你們先有任何的管理流程、管理方法,先在線下跑,跑完了之後被論證了,放到信息化的平台上去固化。但是今天的要求不一樣了,今天的要求可能是說,我們要讓信息化的戰略驅動整個業務,改善整個業務。

    如果說不用信息化的手段去驅動的話,可能到最後就成了勞動密集型的公司,不斷地加人,最後管理效能的衰減扛不扛得住?利潤究竟扛不扛得住?

    今天我們要對全公司進行互聯網化的改造,有三個方面的目標,第一個是管理效率的提升。

    我們行業有一個最簡單粗暴的參數叫“人房比”,就是一個人管多少間房,而且服務品質不下降。我們現在大概是1比80,行業平均可能是1比70多。我們未來有沒有可能做到1比150間房?這在以前的小體量物業當中是實現不了的。

    比如說200間,不可能一個人從早上到晚上,一旦倒班,再小的項目也得兩三個人。但是未來我們國家從供地模式上改變以後,會有很多大體量項目,比如說一個項目2000間、4000間、6000間,這時候人房比的價值就很大了,這是我們信息化要幹的一個事情。

    這個可能要通過很多智能化的東西去解決,軟硬件打通,比如合同能不能不靠人簽?因為我們定價是死的,門店是沒有定價權的,權力在集團,既然是這樣的話,就可以跟機器簽約、在線簽約,這就可以節約很多人。

    比如說我們的快遞,能不能說減少人工的投入?比如說我們的巡樓,有沒有辦法讓它自己良性運轉?通過監控,通過一些感應,這是可以實現的。近期我們就在做方案,這是一個方向,信息化建設。

    第二個方向就是客戶獲取成本的問題。未來上量機構的一個核心競争力,就是成本究竟是降低700塊還是600、500、300塊,這是有本質區别的,省出來的錢對機構來說就是純利潤。

    假如說一間房一年期的租約要省300塊錢,一年平均要租1.4次,那可能就是400多塊錢,一萬間房一年就是400萬;如果10萬間房,那就是4000萬。

    這就是競争力,這是我們信息化建設的第二重指標,就是獲客成本能不能降低。

    第三個方面是非租金收益。我們的主營業務是租金,盡管樂乎的收益方式是到甲方那里去拿傭金和拿分成,但是實際上還是租金,甲方是拿房客那兒收回來的租金進行分成。

    樂乎有沒有可能在非租金收益上獲得收益?比如說金融創新,現在把這個闆塊打包成一個互聯網公司,我們都不把它叫信息化公司,我們就把它叫互聯網公司,對客戶再運營。

    因為需要一整套的運營邏輯在里面,以前我們的運營團隊可能還幹不了這個事情,他們幹的就是把房子租掉,把衛生打掃好,把該修的趕緊修好,客戶滿意度提高,就是一個很傳統的物業運營模式。

    未來這些人的非租金收益要靠互聯網思維方式去驅動,這就是我講的信息化,要反過來重組我們的流程,而不只是說響應傳統業務,這段時間我在這個方面還是有很多感觸的。

    感觸其實每一天都很多,只是說可能在不同階段里面對待不同課題是不一樣的。比如我們今年上半年狠抓人才,大量引入人才——我天晚上的面試大概9點鐘才會結束,昨天晚上也是這樣——我們的核心管理層都在招人。今年主要是一季度,我們把全國的攤子鋪完了,這段時間在做戰略梳理升級,引入核心合夥人。

    觀點地産新媒體:信息化建設未來會不會推廣到整個行業去?

    羅意:我們現在的能力還沒到,但是未來做不做不知道,因為現在很多企業的戰略,其實是在快速叠代的。

    在融到復星的錢之前,我們只是想在北京做好,但拿了復星的錢,說讓我們去全國吧,我們就去了全國。到今天,我們對這個行業的理解又有一些變化。

    觀點地産新媒體:您從大學學習,畢業之後工作都在北京這邊?

    羅意:對,我大多數時候在北京,在北京生活了15年,去年11月份為了做廣深市場,搬到廣州去了。

    觀點地産新媒體:現在是全家都在廣州嗎?

    羅意:對,家里人在廣州,幾個月前過去的。

    觀點地産新媒體:為什麼會考慮在廣州呢?

    羅意:因為我認為廣深的市場會非常好。廣深的供給是充分的,包括萬村,包括我們進的大塘、黃埔,其實都是很好的機會。

    未來廣深市場的增長邏輯可能比我們其它城市都要快,從規劃上來講,廣深未來會占到我們全國1/3的業務量。

    撰文:劉滿桃    

    審校:勞蓉蓉



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