領袖訪談 | 陳勁松與觀點面對面：我來自1992

編者按：8月1-4日，博鰲房地産論壇将連續第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。

我們尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。當他們的故事放置于中國房地産的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地産的路徑與模式。

觀點地産網 與陳勁松約定采訪時間後，我們來到了世聯行總部。當天深圳30度的高溫，我們在樓下稍作休整，然後搭乘電梯到了15樓，接待的工作人員邊走邊說，陳董正在研究采訪提綱。

見面的地點就選在了陳勁松的辦公室，面積不大，裝修布置都很簡單。一張辦公桌，原先還壘着一層層的書，因知我們要來，這些書便都被搬到了一旁的椅子上。除此之外，還有一套沙發以及一些書櫃。

這不太像是一家上市公司董事長的辦公室，但陳勁松向來簡單、直接，就像在大部分場合里，他的裝束永遠是白襯衫、黑褲，或許還搭件深色的西裝外套。

看到我們進來，陳勁松站起迎了出來，笑聲爽朗。過去幾年，我們跟他有過多次對話，所以這次見面，很多客套話就省略了。簡單寒暄之後，他往椅子上一坐，雙手一攤，“放開來談吧”，很爽快。

陳勁松是很典型的東北人，能說能侃，那天一共聊了兩個多小時，他一直很興奮，激動時撫掌大笑，說到重點處，他敲着桌面，語速極快；談到市場一些奇怪的現象時，他有些痛心疾首，但這種情緒很快就過去了，因為他對中國房地産的發展一直很樂觀。

用他的話來說就是：“要對前途不樂觀還怎麼玩？”

“我們是92派”

陳勁松的履歷很簡單，1964年出生在哈爾濱，1981年到上海同濟大學讀書，1988年畢業後去了中國建築，兩年後又被外派到香港做中海的項目經理，1993年與妻子一起創業，注冊世聯行。

陳勁松在同濟一開始學的是建築工程，到畢業的時候，才發現自己並不适合這個領域，“不喜歡畫圖，也不喜歡算力學”，所以他又繼續考取了同濟經管學院的研究生。

據陳勁松所言，研究生這段求學生涯對他的影響極深。當時正處于改革開放初期，全國思想界和學術界非常活躍，他的一些導師經常督促學生通過廣泛閱讀去關注中國乃至世界的經濟走向，還時不時組織讨論課，談論一些宏觀、重大的問題。

這些習慣陳勁松一直保持，現在他也經常發表對經濟、行業、市場的一些看法，其中不乏獨到、辛辣的見解。後來說多了，有人就叫他“地産侃爺”。此外，他還極為推崇經濟學家張五常，自稱是其非嫡傳弟子和信徒。

所以一開始，我們本來打算以他跟張五常的淵源作為談話的開頭，但見了他之後，話題不知不覺就轉到了運動。因為現年55歲的陳勁松，身材精瘦，精神十足，整個人看起來比實際年齡要小幾歲，所以我們就問他是否經常跑步。

“我玩賽艇，跟王石他們一起。”他回答，每年至少會有三次公開比賽，參加中國大師杯，平時一周也至少有4到5天的運動，“不一定在河里劃，很可能就是在家里用劃船機。”

他說得很興奮，還一邊用雙手比劃，看得出來，對于賽艇，他是由衷地喜歡，也一直在大力推廣。過去一兩年，他時常在微博上發一些與王石等人一起比賽、訓練的照片。2016年的時候，他還以個人的名義向母校同濟大學捐了2000萬元，部分用于建立同濟大學世聯行深潛賽艇隊。

在世聯行，他特意為員工設置了一個健身休閑室，除了跑步機等基本器材之外，還擺上了六七架劃船機。那天采訪，他本想我們讓上“船”試試，但看我們都穿着裙子，他索性自己上去示範劃了幾下。

天命之年，他對自己的身體管理很嚴格。他認為，人一旦到了50歲，體力、腦力、智力、創新能力都會急劇下降，所以這時候就需要做出一些改變，“拉平一點，這樣人的生活質量就會好很多。”

對于企業的經營管理，他也有類似的看法。他說，企業就是一個S型，一開始迅速上漲，然後走平，這時候企業一定要在衰退之前重新畫出一個S型，這大概也是他在2014年開始主導世聯行轉型的緣由。

說到這里，陳勁松很自然地聊起了自己的創業史：“我創業的時候不到30歲，基本上和郭廣昌、孫宏斌是同一年下海的，而且都是賣樓的，我們年齡也差不多。”

“我們是92派，或者說是在1992年南巡之後下海的。”南巡前後，一大批在政府機構、科研院所的知識分子辭職下海，潘石屹、馮侖、易小迪扔下“鐵飯碗”，去了海南，25歲的郭廣昌帶着從親戚朋友處借來的3.8萬元，與復旦校友梁信軍開始創業。

那時陳勁松還在香港，是中海的項目經理，高薪，工作穩定，他的太太佟捷在深圳一家地産咨詢公司上班。陳勁松說，當時是太太先有了創業念頭，後來兩人商量了一下，決定挑自己熟悉的事情做，所以才打算在深圳開一家地産評估公司。

過程還有個小插曲，當時夫妻倆拿着資料想在深圳注冊，但工商局說這種公司還沒有私人注冊的先例，于是兩人又跑到香港，花了20多分鐘，才把公司注冊了下來。

陳勁松攤攤手，“人家不讓你注冊，沒辦法，只能做外資。過了一段時間，外資來又不讓了，只能注冊内資。”世聯行成立後，佟捷全職負責公司的運營，陳勁松仍留在香港工作。

不太湊巧，剛成立的世聯地産就碰上國家的宏觀調控，“國十六條”一盆冷水兜頭澆下，房地産市場出現了大面積庫存積壓，地産商們的日子開始難過了。

陳勁松是一個喜歡研究經濟變化趨勢的人，很多人都說他有一個優點，會把握市場大勢。當時房地産一片蕭條，他從香港回來，便決定把世聯的業務重心從房地産咨詢評估轉移到代理銷售。

之後他接了深圳寶安新增廣場項目，把這棟滞銷的辦公大樓調整為“小戶型”，三個月就賣光了，世聯地産也因此一炮而紅。

不過，在世聯行一步步壯大過程中，同為創始人的佟捷慢慢淡出公司的運營管理，我們遺憾地說好像一直都沒見過她本人，連公開照片都沒有。這時，陳勁松遞過放在辦公桌另一頭的相框，一臉笑意，“她17年前就不上班了，因為我家小孩出生了。”

“我最缺融資能力”

既然提到了孩子，我們就問了時下經常讨論的二代接班問題，沒想到陳勁松想都沒想就說，“孩子還小，而且以後最好别進世聯行。”

“這樣以後你的股份給誰，孫宏斌都讓孩子進融創了？”我們抛出了疑惑，陳勁松擺擺手強調，“人家是重資産，我們是輕資産，輕資産是靠人的，當你這人不在這里幹活，你的股份最好都社會化。”

“世聯行是做服務的，是輕資産的，跟開發商不同。”這些話在我們的談話中時常可見，他說自己是風險規避型的，不敢冒風險，錢借多了晚上都睡不着覺，所以做不來開發商。

他還記得，1997年10月，香港特區政府舉行回歸以來的首次土地拍賣，中海以29億港元拿下地塊，當時中海的資産負債率已達50%。

戲劇性的一幕發生了，拍地後的第三天，亞洲金融風暴席卷香港，股市下挫，樓市暴跌，銀行收緊房地産項目貸款，中海市值從超340億港元一下子跌到43億港元。

“這塊地到2005年才開始賣。”陳勁松回憶：“當時中海借了很多錢，如果是一般企業早就完蛋了，如果是我，我有中海那麼大的實力我都挺不過來，因為那塊地買得太貴了。”

中海挺過來了，創傷之後，這家央企的發展策略也從激進變為穩健，但這給陳勁松帶來了極大的震撼：“所以我說我是風險規避型的，就是看到了這樣的情況。”

“世聯行只能做輕資産，不能做重資産。”他又一次強調，諸如恒大、碧桂園這些在重資産投資方面發展得不錯的企業，都具有幾個核心能力：融資能力極強，能迅速壯大規模、平衡現金流，以及發展适銷對路的産品。

“他們這三項本領，我最缺的是融資能力。”他說得很坦然。

“你覺得你缺這個？”我們不太敢相信。

“對，最缺融資能力。”他點頭重復了一遍。

這樣的說法似乎可以解釋世聯行曾經的低負債率：從2009年在深交所上市，到2013年五年間，世聯行的資産負債比率最高時為35.38%，最低的時候僅為18%。

但又有點站不住腳，從2014年提出轉型，發展長租公寓、世聯空間等業務之後，世聯行的資産負債率也開始上升，去年年末達到了61.94%。年初業績會上，他還稍稍抱怨，“我們關鍵要比價錢，現在錢太貴了。”

反映在對行業的判斷上，在陳勁松看來，融資能力對企業的生死存亡有着至關重要的影響。也因此，在當前市場宏觀調控趨嚴，經濟進一步收緊的情況下，他認為，中小房企如果要存活下來，關鍵要看金融能力強不強，“金融能力強，雖然小也不會死。”

歸途在哪兒？

話題很快轉到了行業發展上，這時候陳勁松已經喝完了好幾杯茶，示意助手再次滿上後，他很快又“鬥志昂揚”。

從1988年加入中國建築接觸房地産開始，陳勁松在這個行業已經呆了30年，而中國房地産從1988年賣出第一塊地後，也剛好是30年。

“三十年為一世而道更”，這句話來源于《說文解字》，陳勁松很喜歡，他認為非常适合用來說明房地産的發展規律。“道就是規則，更就是改變，到了30年大道理就應該改，三十年河東、三十年河西。”

他說，從1988年到2018年，可以分為三個十年，“前10年時間中國房地産是在探索規則，規則探索完了，第二個10年就轟轟烈烈，第三個10年達到極致。”

如此一個回合，房地産走過了上半場，時間剛好卡在2018年。

下半場怎麼走？2018博鰲房地産論壇的主題定為“地産歸途 時間與未來”，陳勁松對此挺認同，“我覺得這個題目是非常好的”，並用了一連串的自問自答來解釋。

“2018年正好處在上半場和下半場中間的調整期。”

“調整什麼呢？調整規則，我們都在等着調整規則，所以說時間和未來正好是相關。”

“調整到哪里呢？調整到歸途上。”

“歸途在哪兒？在十九大報告，十九大報告把這個事都說清楚了。十九大報告提出房住不炒、多主體供給、多渠道保障，讓全體人民住有所居，這就是歸途。”

陳勁松的語速越來越快，聲音越來越高。幾個月前，他剛剛研讀了十九大報告，還寫了一篇學習心得，發在世聯行的官微上。“都是自己寫的”，他對我們強調。

所以，對于當前市場，諸如假離婚買房、500萬搖号誠意金、一二手房倒挂等現象，陳勁松看得很清。他認為，現在是探索調整期，規則混亂、不清晰在所難免，“估計不用10年，再有5年就差不多了，我們就能把規則搞清楚了，然後進入轟轟烈烈的房地産下半場，然後在第三個十年實現社會主義現代化強國，實現中國夢。”

說得很樂觀，但對于市場現狀還是有點不滿。陳勁松覺得，十九大報告已經說了下半場實現社會主義強國的路徑是城市群，但現在一直都是“憋着的”，沒有統一協調，“人為把市場切割”。

以粵港澳大灣區為例，“什麼叫大灣區？就是一個行政區的意思。雖然是分頭管，但要統一協調。如果說大灣區沒有統一協調，那搞什麼灣區？”頓了頓，他又繼續自己的回答：“既然大灣區統一協調，協調什麼？第一條是交通，第二是公共服務，第三是産業配合。”

陳勁松覺得，大城市群之間人口就應該自由流動，不能說深圳人去惠州都不讓買，那不把深圳憋死了？那深圳怎麼辦呢？只能拿500萬去抽号。

最後緩了緩語氣：“建議以大灣區平均房價論，别光看深圳、東莞、惠州，平均房價漲不漲，要看就看大上海、大北京、大武漢、大成都這些大城市群。”

這提議聽起來倒是挺新鮮，也與陳勁松一直以來倡導的發展新城相契合。他始終認為，現在市場上需求是有的，但供給跟不上，“房價這麼高對不對我們不知道，但需求是真的。”

不過，當前市場普遍認為新房供給已經逐漸觸及天花闆，存量市場才是萬億藍海。盡管世聯行三年前就開始做長租公寓，但他還是有點無奈：“存量房子多，只不過沒形成海，都是一個個堰塞湖，都憋在那兒了。”

陳勁松一一列舉：“老百姓手上很多房子空置，不租；農民一大堆宅基地蓋農民房，蓋好之後空置，沒形成供應；過去的非商品房很多，但低效使用。”

怎樣才能讓這些房子流通起來？陳勁松認為，房産稅能起到作用。但怎麼收，又是一個問題，如今為了少交房産稅，夫妻假離婚並不少見。

“别讓房産稅太沉重。”陳勁松一直都覺的這個事情挺簡單：“我們就學香港，甭管它是什麼産權，都收一兩個月的租金，他就都使用了。”

陳勁松說的這種房産稅，在香港稱為“差饷”，是對物業單位的持有人或占用人，按照物業單位評估價值的一定比例來征收。

聊到這里，時間已經不知不覺地過去了兩個小時，我們又把話題繞到了世聯行與深圳，想做個總結。不過陳勁松說，世聯行選擇深圳做總部是非常偶然的，主要是深圳市場發展最早。

對深圳的明天或者說未來，陳勁松依然有很多期待：“深圳應該在大灣區里面起更好的作用，目前的産業基礎也支撐，所以我們對大灣區的明天是非常确定的，它的未來肯定好。”

以下為觀點地産新媒體對世聯行董事長陳勁松先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：今年是中國改革開放40周年，博鰲房地産論壇的主題是“地産歸途 時間與未來”，對于這些，您應該有很多東西可講。

陳勁松：我覺得這個題目非常好，我們走過了瘋狂的上半場，現在是思考“歸途”的時候了。

如果說改革開放40年，房地産應該30年， 1987年第一塊地出讓，走到今年有30年了，“三十年為一世而道更”，到了30年大道理就應該改，三十年河東、三十年河西。

回顧房地産的前30年，1988年到1998年也是亂，也是規則不清晰，一直到1998年才放開個人按揭，全國才真正興起。也就是說，1988年到1998年這10年時間，中國房地産在探索規則，前10年把規則探索完了，第二個10年就轟轟烈烈發展，第三個10年達到極致。

我認為中國房地産從現在開始探索規則，估計不用10年，再有5年就差不多了，我們就能把規則搞清楚了，然後進入轟轟烈烈的房地産下半場，然後在第三個十年實現社會主義現代化強國，實現中國夢，這就是中國房地産的歸途，中國房地産就是這個使命，還沒完成。

觀點地産新媒體：但是上半年又發現一個問題，1-4月份前五的房企已經壟斷了1/4的銷售，進入一個寡頭時代。最近市場上也發生了很多事，比如深圳的500萬誠意金，現在這種狀況不覺得也很亂嗎？

陳勁松：現在是上半場和下半場的中間，就是這樣的情況，房價要拼命的按住，按房價就是兩種手段，一種是行政手段，一種是金融手段和稅收手段。

行政手段就是目前政府搖号、控價、限購，金融手段就是去杠杆、加首付、提利息。現在來看，金融手段需要時間，去杠杆需要點時間，不會立馬見效。

現在是很正常的情況，因為我們經歷過1993-1996年的宏觀調控，當時是用金融手段産生效果，把違規的貸款全部收回。

1993年深圳爛尾樓就非常多，這次的金融措施沒有上次那種硬收貸的剛性，如果不硬收，就得緩慢收，那就出現了目前這種情況，中小企業沒有融資能力的就交槍給有融資能力的，不覺得這是挺好的一個過程嗎？中國好幾萬家開發企業變成幾百家，這樣就好控制。

觀點地産新媒體：意思是最後就幾只百家？都是100億以上的？

陳勁松：也不一定100億以上，這個最主要取決于企業的金融能力，金融能力強，雖然小也不會死。有的雖然大，但是杠杆有問題，也不行。

現在他們的日子當然也不好過，但是比那時候好過多了。而且市場上的買家跟那時候不一樣，那時候沒有按揭，金融收緊之後一個買家都沒有了。

現在不一樣，現在老百姓的杠杆還算正常，所以去老百姓杠杆這個事也得慢慢去，這時候買家還存在，所以要比1993年到1996年幸福多了。

現在跟1993年有兩個區别，一是沒有硬性收，第二是有需求，這不是一個壞事，這是一個大好事。

我們現在的主要矛盾變為人民對美好生活的需求和不平衡不充分發展之間的矛盾。哪里不平衡、哪里不充分？市場告訴你了，這個信号已經出來了，這不是假的。

也就是說，人民對美好生活的需求是拿真金白銀表現出來了，然後我們的供給沒跟上。你說房價可能是假的，但是這個需求是真的，這個房價炒得這麼高對不對我們不知道，但是需求是真的。

現在政府宣傳的方向是在人口流入的主要城市，和人民對美好生活向往如此強烈的城市，我覺得應該多宣傳新城發展。

比如說粵港澳大灣區，别老說深圳哪幾棟樓有多高，多宣傳東莞、惠州，多宣傳城市群的重要作用，比如說東莞、惠州、中山、佛山，還有粵東、粵西這麼大的地方，我們的軌道交通在未來幾年内會怎麼樣，多宣傳這個，多讓深圳老百姓去看看，看看我們的三四線城市已經發展成什麼樣了。

我們要把道理講清楚，這個行業還有巨大潛力，道理講不清楚，這個行業就走到頭了。

大灣區這個市場太好了，這麼大的需求量，整個大灣區如果協調好了，我們比紐約、舊金山要大得多。

大灣區不是一個紐約、一個舊金山的概念，大灣區就是全世界獨一無二的，而且協調好了互相配合。

如果協調不好，還有什麼大灣區可言？大灣區内部人口不能流動，還有什麼産業轉移可言？大灣區如果不這樣做，我們搞那麼多交通幹什麼？

同理，北京旁邊的燕郊、豐台，你不讓北京人買，上海周邊的房子也都限購，這是人為的把市場切割掉，把能量憋在那兒，不讓往四周擴散，消費也去不了四周，那是中國城市化的本意嗎？那是中國城市化的未來嗎？

觀點地産新媒體：正常的，應該是自由流動。

陳勁松：城市群之間人口自由流動，我為什麼提這個建議？根據十九大報告所說，實現社會主義強國主要路徑是城市群。

我們國家的經濟潛力巨大，假設深圳地鐵跟惠州、東莞，甚至是跟中山連起來，我們真的就比大東京牛多了，比大東京的人多好幾倍。

我們要深入學習十九大報告，國家還有不平衡、不充分的發展，否則也就不是主要矛盾了，還有多主體供給、多渠道保障，說了半天了，怎麼就沒動靜呢？

存量市場會不會取代增量市場成為藍海？現在根本不是藍海，存量市場是一個一個的大水池，或者叫堰塞湖，存量市場在那里積壓着呢。

第一，老百姓積壓了很多房子空置在那里，不租也不賣。空置的房子就是為了炒的，不是為了住的，不想出租，不想讓别人住，原因是放在那里沒成本，租給人家還煩，也看不上那點小錢。

第二，一大堆宅基地蓋農民房，蓋好之後空置，沒形成供應。城中村稍好，但空置也比較多；第三，過去非商品房的那些房子，包括政府的公建，低效使用。

三大湖怎麼能形成什麼藍海？海得流通，把湖匯入大海就得流通，沒有人住，都在這里放着，低效使用，這叫什麼多主體供給、多渠道保障呢？一個都沒有。長效機制不在這里解決，怎麼實現住有所居、房子是為了住的？

觀點地産新媒體：要實現您說的，房地産稅必須要出來？

陳勁松：房地産稅必須收，但别太沉重了。房地産稅起不了平抑房價的作用，但是能起一個作用，消滅空置。

持有房子不租給别人，必須得交點錢。交多少錢？一年交兩個月租金，就會往外租了，否則就在那里放着。

香港也收房産稅，一年收兩三個月的租金，我覺得我們就學香港，讓空置的房子使用起來，甭管是什麼産權，都收一個月租金、兩個月租金，就都使用了。

觀點地産新媒體：看起來很簡單，但推行起來還是蠻難的。

陳勁松：最簡單的道理，别給無限的復雜化了。房地産比較簡單，全球房地産不太復雜，人家那個稅怎麼收，我們就怎麼收。

在香港沒說誰免交房産稅，也有一種可能，香港政府突然收稅收多了，說這個季度的房産稅退給你，這是好事。但是沒說第一套免征房産稅，第二套再征你的。

觀點地産新媒體：這些都是很奇怪的事，就像有人拿着500萬去認籌，他也不缺房子住。

陳勁松：這就是限價導致的，高端房産别限價，猛抽稅。

深圳賣15萬以上的，像香港一樣收20%、30%額外印花稅，你這幫有錢人，我收你的錢，可以為廉租房募集資金，幹嘛讓他得便宜？抽中的人不是占便宜了？

不能讓有錢人占沒錢人的便宜，有錢人炒房，讓你交足夠的稅。香港是15%的額外印花稅，規定7成首付。我覺得就像香港挺好的，也不復雜，好執行。

“房住不炒”不是一句空話，這是一個長效機制，這個長效機制必須得出，如果不出房子還是會炒。存量市場流通起來就是大海，不流通憋在那兒就是堰塞湖，都是等着炒的，等着拆遷的。

觀點地産新媒體：現在這一輪城市人才争奪戰，是不是就是房地産導致的？

陳勁松：搶人不是這個事，搶人是為了下半場城市發展。下半場不是為了房地産，是為了産業，産業沒有人不行。

城市吸引年輕人，這件事不止深圳，不止西安、成都，全球都是這樣。

香港就是這樣，只要大學生畢業了，有單位接收，你就可以留在香港。新加坡也是這樣，美國也一樣，在美國有人留你，立馬簽證，沒有說要趕你走。

這個搶人才跟房子沒關，而是跟我們國家年輕人越來越少有關，哪個城市有年輕人，哪個城市就有未來，這是必然。

年輕人要來，當然有住房需求，那就快建新城。

觀點地産新媒體：海口也專門劃了一個區域。

陳勁松：建新城這個事老被人罵，完全錯估了我們國家城市化的速度，完全不知道中國的城市化的潛力。

如果沒有深圳新機場，深圳是什麼樣子？還什麼高科技城市、國際城市，那都是胡扯。花錢建了機場、修了馬路、地鐵，這是中國城市的主要資産。

改革開放40年，從有房地産開始，中國面貌最大的變化是什麼？你以為是電腦嗎？電腦的芯片都是人家的。改變最大的是我們的基礎建設、城市發展。現在到任何一個三線城市去，或者回老家看看，都變化成什麼樣？變得都不認識了。

修一條羊腸小道，說有個開發區，不可能行，沒有人去，必須是大開發，就是一個城市型的，新城型的開發，公共配套、醫療衛生全都上，這個資産是城市主要資産。

這個資産怎麼回收？一半以上或者絕大部分是通過老百姓買樓來回收的，老百姓也不是把錢拿去消費了，老百姓是置辦個人資産，個人資産沒考慮目前的收益，考慮未來的養老，未來小孩的教育，考慮的是未來。

老百姓對美好生活有向往、有需求，這個資産跟國家的資産形成正循環。帶動了水泥、鋼鐵，帶動了一堆産業，新城聚集、人開始聚集，然後我們才能工業化。

我們的工業化是因為什麼？全球産業轉移，把産業都遷到中國來。為什麼不遷到印度呢？印度沒有新城，沒有人的聚集，也沒有那個基礎設施。蘋果手機想在印度生産，那能生産得了嗎？不都跑中國來了嗎？這是中國的核心競争能力。

今天我們說要往外釋放産能，30年前我們哪有産能？那些産能怎麼來的？不是我們基礎設施來的，不是我們新城來的？

所以錢要放到哪里？就要放到新城。為什麼廣州的房價比較穩定？它的新城建的量大，廣州是榜樣，悄悄的就把城市擴大了4倍。

觀點地産新媒體：通過這樣釋放了市中心的壓力，同時把所有産業拉起來了。

陳勁松：新城要修軌道，這樣形成正循環，我們國家要享受房地産下半場的紅利。 而且，将來粵港澳大灣區跟全球發達國家的航線和貨運還有很大的需求。

我們現在就特别佩服高鐵的投資，當時說高鐵建成那天就是倒閉那天，因為老百姓買不起高鐵票。

觀點地産新媒體：現在都享受這個成果了。

陳勁松：城市群、有産業聚集的地方都會超過香港，未來20個城市GDP超香港。我們說的是GDP，不是房價，跟房價沒關繫。

城市群産業、人口、居住自由流動，上班時間在一個小時以内。這樣我們國家也清潔了，都是坐軌道交通出行，沿着軌道上班和回家。

城市群沒有歧視，這樣就對了。不能北京戶口歧視河北的，深圳歧視惠州的，歧視什麼呢？大家都是一塊的。

觀點地産新媒體：如果城市群的概念梳理好了就好，交通是一定要先行的。

陳勁松：未來年輕人不太關心房價問題，因為房價基本穩定，年輕人關注的是生活問題，比如說有的人願意大家聚在一塊兒熱鬧，可以住長租公寓，有人願意離群索居，自己住遠一點都可以。

這不是市場扭曲，而是中國的城市資産得到有效利用，就是我們的公共配套均等化，醫療、衛生、教育、治安都均等化，

觀點地産新媒體：您是從一線過來的，像剛才談到的這些問題，這一步能做好很關鍵。

陳勁松：我們現在已經開始做了，碰到了重重障礙，這個障礙我們解決不了，需要通過長效機制建設好，而長效機制建設不跟老百姓的利益發生那麼大的沖突。

然後要保障公平，你的房子不能空置，一碗水要端平。比如說不管什麼房子，每年都交一個月租金的房産稅，這就很簡單，一碗水就端平了，不管什麼産權都一樣，反正都要交錢。

觀點地産新媒體：世聯行這兩年發力的會更多？

陳勁松：我們慢慢調整，也不容易。長租公寓領域，既然是租購並舉、租售同權，把租排在購前面。

觀點地産新媒體：您在長租這一塊發的力度不小。

陳勁松：力度不小，但也是寸步難行，有幾個問題是企業解決不了的。

第一是房源，如果是商品房，大家都知道，商品房賣得那麼貴，那個租金回報率很低，上哪兒去找房源？商品房的房源是很少的。

長租領域最主要是三大堰塞湖，第一是私人手里的房子不租，然後私人手里的房子租給你，過兩天他又賣了，撕毀合同了，你拿他一點招都沒有。所以這個房子就變成炒的了，私人手里的房子咱們幹不了；第二是城中村，城中村的房子可以往外租，但不知道城中村有什麼問題；第三大堰塞湖就是政府低效使用的各類公房，政府也不會拿出來。政府的房子也得解決消防的問題，這就成了一個攔路虎。

第二是稅的問題，我們做長租公寓，就必須要交稅，而且我們交什麼稅？我對這個是百思不得其解的。按理說我從你那里租過來，裝修之後再租出去，我這個稅得把我從你那里租的租金抵扣掉，但是現在不給抵扣。

他不交稅，你交稅，你就不掙錢了。說發REITs吧，又要打一遍稅，因為涉及到産權轉讓，相當于是買賣收稅，又來一遍。本來就不太賺錢，再來一個征稅，誰能發出REITs？

觀點地産新媒體：如果這個做成金融化，收益也可以，但是這一塊稅收又很高。

陳勁松：形成閉環了，真正合理合法、按章納稅之後還能賺錢的就叫獨角獸，在此之前都是沙灘上的海市蜃樓。

觀點地産新媒體：但是為什麼全部要去做呢？

陳勁松：未來可能會改。我有一個理論，我們不知道明天怎麼樣，但是我們看昨天、今天和後天。為了後天、明天怎麼樣，我們翹首以盼。

簡單來說就是這麼回事，我們知道後天是美好的，所以咬緊牙關。

觀點地産新媒體：您現在比較注重利潤率，是不是也是因為在香港工作過？

陳勁松：跟這個沒關繫。我原來在中國海外當項目經理，中海1997年在香港買了一塊地，1997年回歸之後，香港房地産市場出現大跌，這塊地到2005年才開始賣，如果是一般的企業早就完蛋了，當時它借了好多錢。

所以我說我是風險規避型的，就是我看到了這樣的情況。假設如果是我，有中海那麼大的實力我都挺不過來，因為那塊地買得太貴了。

重資産投資有幾個核心能力，我們現在看，幾乎所有在這方面具有核心能力的企業都發展得不錯，比如恒大、碧桂園，他們的融資能力極強，這是第一。

第二，需要迅速地壯大規模，然後把現金流搞得很平衡。如果現金流不平衡，僅僅融資能力強也不行。

第三，房子得适銷對路，房子适銷不對路，當時就憋死了。

這三項本領，我最缺的是融資能力。

觀點地産新媒體：您覺得缺這個？

陳勁松：我最缺融資能力，而且我是屬于不敢冒風險的人。

觀點地産新媒體：世聯行成立25年，現在是青春期，還是到了第二個S形，在哪個階段？

陳勁松：這25年我們見證了中國房地産突飛猛進的增量市場，世聯行也因此得益，因為我們賣一手樓，從深圳開始賣到全國，從一二線城市賣到三四線，這是一個波瀾壯闊的25年。

我們的上半場主要服務于增量交易，下半場增量交易繼續有，而且還不小，然後疊加了豐富多彩的房地産服務，這里面就包括租賃的内容，包括為資産管理服務。

資産得有人服務才能形成閉環，甚至包括很多老百姓在交易本身，或者是租賃本身這兩個入口上産生的其它需求，比如說要裝修貸，這種需求是豐富多彩的，而且這個量也不小。

比如說二手交易服務，不只是一個信息配對的問題，甲乙雙方碰在一塊兒好像就成交了，不是這樣的。

我們把這個交易節點用放大鏡一放，把這個黑箱一打開，你會發現這里面有信息流、權證流、資金流，因為這個交易是一個復雜的交易，是一個很漫長的，是涉及到權證、風險和資金問題的，這些問題得有人服務。

我們看到國外資金流、權證流和信息流服務是獨立的第三方，而且是很專業的，比如說按揭服務公司服務資金，産權保證公司服務産權，經紀公司服務甲乙方信息溝通，還有平台公司提供一些估值服務。

中國房地産的服務剛剛打開，說它做不下去的，就是不懂這個行業。

領袖訪談|領袖的意義絕不在于復制性，而在于他的命運成為诠釋時代進程的符号。