領袖訪談 | 與禹洲面對面：太平紳士林龍安

編者按：8月1-4日，博鰲房地産論壇将連續第十八次在海南舉辦。十八年來，幾乎所有房地産英雄人物及標杆企業，都參與了這個全行業年度盛會。

我們尋找中國地産商業領袖們的獨特故事與視野，尋找引領中國地産創新與發展的力量。當他們的故事放置于中國房地産的宏大背景時，我們也就擁有了一種不一樣的解讀中國房地産的路徑與模式。

觀點地産網 走進禹洲地産位于香港上環那間辦公室時，林龍安正站起來整理自己的衣着，身邊是一男一女兩名助理。

寒暄之後，林龍安引領衆人走向一張紅木三連座，那里擺着一套中式沙發六件套。坐下之後，他開始浏覽幾頁被遞到跟前的資料。

微胖的身材，合身的西裝，只坐椅子的三分之一，這樣有助于挺直腰部。作為一名太平紳士，林龍安懂得如何保持一個良好形象。

香港太平紳士每年委任一次，林龍安是一位新晉人士，去年7月剛參加完自己的授銜儀式。

這個來源于英國的勳銜制度，在香港這片土地已運行了174年。19世紀中葉，首任港督特選了40多位社會人士成為治安委員，組成“英屬香港治安委員會”，随後組織擴權改名為“太平紳士”。早期太平紳士全由外籍人士把持，至1883年才首次接納華人成員。

太平紳士向來受到商人們的歡迎。一來，他們在其專長領域所做出的貢獻及成就受到肯定；二來，這個荣譽本身更是他們提升地位圈子的台階。

加上多年來港府、商界組織等均有意栽培一些商業出身的政界新星，一旦獲此殊荣，這意味着受銜者業務精勤，擁有良好的人脈，對一些有争議性的問題能有獨立的看法。

如今，該公職分為官守、非官守兩大類别，前者随政府公職卸任自動撤銷荣銜，而後者由政府委任給社會人士。除此之外，還有一個新界太平紳士。

林龍安就是一名非官守太平紳士，他因常年熱心公益，並對香港社會有重大貢獻而受到嘉獎。

閩商朋友圈

空調很涼，會客桌上的茶杯也已斟滿了幾輪。林龍安讓秘書用大玻璃碗裝了些水果過來，各式各樣都有，幾個蓮霧果幾乎要把旁邊的草莓擠下去。

我們選擇了幾個玫瑰香葡萄，林龍安自己也拿了個蟠桃。

“我現在重心有60%放在了香港。”林龍安早年入了港籍，一手創辦的公司現在也已經融入到香港文化中了。盡管這位福建起步的企業家粵語還是處于初級水平——聽可以聽得明白，但是口語欠佳。

1964年，林龍安出生于福建泉州一座小城惠安，生長在特殊的年代。1977年，恢復高考時他才13歲。11年後，林龍安于集美财經學院畢業並去到中國科學技術大學深造。

這一年，國内房地産業發生了翻天覆地的變化，房改全面試點，土地禁锢終于完全放開。

往後的一段時間，中國誕生了以萬科為代表的第一批房地産開發企業。林龍安則在1994年落定決心下海，辭去了廈門财政繫統的工作，在做了幾個月碎石子生意後，成立了禹洲集團。

對于創業時期的艱苦，林龍安曾回憶到，當時禹洲新村（公司第一個項目）的企劃和銷售都是他一手操辦。為此，周末時候還經常帶着女兒到售樓處查看進度。

創立24年後，禹洲的據點布滿北京、上海、杭州、合肥、武漢以及香港等國内25個城市，並公布了千億計劃——在規模追逐成為潮流的房地産行業，向來因“穩健”而在閩繫房企中獨樹一幟的禹洲地産，開始謀求規模加速增長。

在林龍安的領導下，禹洲集團正成為收並購策略的最熱情執行者。這是被很多地産商稱為“良方”的發展方針，好處是可以省下大量購地和前期開發成本。

禹洲在香港的項目也是收購而來——2014年8月，禹洲斥資3.7億港元，向具有基金背景的豐泰地産買入西半山堅道重建項目，面積約3.3萬平方呎。

不久前，禹洲還納下同行沿海家園7個項目，代價是38億元，未來卻能提供一兩百億的銷售。“有1/3以上的項目是收購、並購的，這是禹洲的一大特色。”

到底要去哪里找這麼多合作機會？林龍安的回答很普通，認為成功的秘訣在于要擁有強大的“朋友圈”：“你知道，我是香港中華出入口商會的荣譽會長、常務副主席，很多人有好的項目都會給我推薦。”

“我們的資訊比較多，也比較靠譜，相對的糾紛也比較少，所以更有利于達成共識。同時，這些項目大部分都是比較熟悉的，法律風險相對會少一點。”林龍安解釋，公司相關的經驗很豐富，成立後不久就收購了一個菲律賓華僑在廈門的項目世貿中心。”

言外之意，林龍安擅長用友情去維繫一段合作關繫：“像台灣全球人壽的老闆，他是我二三十年的老朋友。他也是我地産上市公司的股東，不定時的會來看我一下，我們會在一起聊聊天。”

林龍安倚在靠背上，稍稍放松了一下，想起來林龍安口中的華僑是SM集團的老闆施至成。據說，這位菲律賓華人首富是林龍安的同鄉兼好友，他把一家人包括太太，兒子女兒都介紹給後者認識。

香港大舞台

數十年來，林龍安遍布香港、台灣、新加坡、馬來西亞等國内外“朋友圈”，無疑也是一種寶貴資源，在他成為太平紳士、港區人大代表時，起到了重要作用。

林龍安一直在香港擔任香港義工聯盟常務副主席、香港中華出進口商會荣譽會長、香港廈門聯誼總會理事長、香港福建社團聯會副主席、香港僑界社團聯會永遠名譽會長、香港特別行政區選舉委員會委員等社會公職。

去年，林龍安就是由香港中華出入口商會推薦參加港區全國人大代表選舉，同49名符合條件的代表候選人角逐36個席位。

林龍安說，自從成為人大代表後，要特别花功夫去了解時事。提到最近掀起轟然大波的“明星陰陽合同”事件。他說當然也有關注。“現在都要關注，特别是民生的事情要關心。企業也要照顧好，民衆的呼聲也要反映。”

既然說到民衆的呼聲，香港的住房是一個不得不提起的問題。

此行的攝影師是一位香港本地人，叫阿ken，是我們聘請的。采訪前，在樓下大堂閑聊的時候他告訴我們：“别看我長得年輕，我已經四十幾了。”他之前經營着一間影樓，但最近幾年因為租金問題無奈結業。

阿ken當天拉來一個貼滿貼紙的設備箱，這與林龍安放滿木質家具的辦公室顯得有點格格不入。當我向他介紹受訪者，他說從未拍過身份這麼高級的對象。

看得出阿ken是一個樂天的人，但他談起買樓的時候，臉上明顯不高興。

“現在房價太貴了，一個普通市民根本沒可能買得起房子。”

短暫的沉默後，林龍安認為要先講講香港的大環境：“香港的地産市場不是供應給香港本地的，它是供應給全世界的，因為畢竟是世界金融中心、航運中心和貿易中心，這次國家又賦予香港一個科技創新中心，所以香港的市場需求量很大。”

“另外，香港早就沒有土地了，都是做舊改，舊改的成本比較昂貴，所以它的成本在直線上升。所以香港的房價是跌不下來的。”

阿ken表示贊同，舉起佳能又補拍了幾張：“大家都明白香港的地少人多，現在變成這樣的狀況真的沒辦法。地産商都是要賺錢的，他不可能虧本推出來，我們都明白這一點。”

“現在政府也意識到房價過高不利于有效控制，所以采取了一些限購和限貸的措施，讓房地産回歸更加穩健發展的軌道。”林龍安說自己依然保持看好香港市場。

另外，香港年輕人的理念跟大陸年輕人的理念是不一樣，這里的法律體繫比較健全，所以年輕人比較容易接受租房過生活。”

其實能不能學内地拆遷呢？林龍安搖搖頭：“香港的土地是私有産權的，沒辦法說拆就拆。而且土地的年限是999年，不是70年的，體繫不一樣真正要實現大的拆遷很難。”

活在大灣區

有工作人員敲門進來，趁着話隙，告訴林龍安他有一位朋友來了，現在樓下停車。

林龍安一邊說要介紹給我們認識，一邊自顧自跑去泡茶。只見他把茶葉分好後，便裝進器皿中，放到電磁爐上。電水壺，突突開了，林龍安快步走出門口，不一會便領着一位中年人回來了。

木質沙發上兩人並排坐着，老友相聚，高興得幾乎要抱在一起。林龍安穿着深藍色西裝，打了領帶。另一位則着了一身黑，也是西裝，白色襯衫上風度扣敞着，顯得休閑，他看起來年紀比較大一些。

這位是現任金威集團控股有限公司主席吳良好，業内稱呼其作“西裝大王”。他有另一重要身份——是全國政協常委。林龍安介紹到：“他也是香港福建社團聯會的主席。”

我們請吳良好評價一下身邊的好朋友。他說沒問題：“我了解林龍安，他的為人、做事是非常可靠的。他很守誠信，做人又低調。他之前也是我們廈門聯誼會的會長，是我們福建社團聯會的副主席，很快會成為五大商會的會長。如果他的為人處事不好，哪怕再有錢也不一定能做得到，所以他的人品是得到大家公認的。”

“去年特區政府給他頒了一個太平紳士，要獲得太平紳士其實是很難的，說明他對香港的社會貢獻，還有他的為人是非常好的。另外就是在香港也是沒有污點的。”吳良好聊到了去年的選舉：“他作為港區的人大代表，投票選舉的時候，他的得票率是新代表中的前三名，可不是用錢可以買得到的。”這是一個相當高的評價。林龍安在旁邊認真的聽着。

吳良好沒有久待。

送走了朋友，話題轉到了日常生活去。問現在生活累嗎？他笑着，點點頭：“作為企業家層面來講，随着公司的發展不斷壯大，應該說事情是蠻多的，一睜眼就要考慮到幾千人的生存和生活，所以壓力蠻大。”

“我很多時間在飛機上。”林龍安擡頭望了望天花闆的射燈：“其實我會在自家遊泳，也喜歡悠哉遊哉的爬山，但一個禮拜爬一次到兩次就差不多了。”

為什麼不考慮去多點？“沒辦法，沒時間了。”

香港城市周邊确實廣布着很多郊野公園。“我在香港的時間最多，第二是深圳，第三是上海。”林龍安十分看好粵港澳大灣區的前景。

“當然深圳和香港非常方便，我有時候早上去深圳上班（禹洲現在實行雙總部策略，在深圳和上海都設總部），晚上就回來香港了，一個小時就到了。以後在大灣區内生活基本上是一個小時通勤，我覺得很方便。”話題聊到交通。

午後的陽光透進來，采訪接近尾聲。攝影師阿ken說現在光線很好，便請林龍安到書桌去拍幾張定照，一張站起來扶椅，一張坐下來雙手交叉放在胸前。

照片中，由上世紀著名書法家于右任所提的兩幅字顯得格外醒目。“養天地正氣，法古今完人”。但畢竟人無完人，一向随性沉穩示人的林龍安，坦白自己私底下要求比較嚴格，也會發火罵人。

臨走前，一旁的女助理上來跟我對接。我打趣地問：“跟林主席上班到底累不累。”得到的答案是不累。林龍安插上話說：“就是經常被罵，不好意思喔。”

小女生一笑，把我們三人送出了房門。

以下為觀點地産新媒體對禹洲集團董事局主席林龍安先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：我一直在追蹤林主席這一年來的行蹤，覺得您是停不下來，非常累。

林龍安：作為企業家層面來講，随着公司發展的不斷壯大，應該說事情是蠻多的。一睜眼就要考慮到幾千人的生存和生活，所以壓力蠻大。對公司的布局來講也在加快，在公司層面來講，我們今年進入東北、華北、西北、西南，全中國現在全部都布局完了，擴大了公司發展的區域。

今年兩會期間的焦點就是房子問題，中央也定調了，房子是用來住的，不是用來炒的，怎麼确保整個行業能平穩落地，能夠更加有序地展開，不要存在因為房地産開發問題引起的金融的動蕩，這是很敏感的話題，也是中央政府在提前布局上考慮的。

我看總理的報告也很明确，比如說未來作為長效機制的調控體繫的落地，更有利于整個房地産業的穩健發展，更加有利于約束房地産金融危機的産生，有堵也要疏。現在是五限時代，所有的都在極限範圍内，要怎麼疏？我看兩會里面也提出來各個地方要加大租賃事業的發展。

租賃事業發展起來以後，會存在重資産的問題，那你怎麼疏？不能把它的現金流弄斷了，所以現在要把重資産打包，變成可以換成現金的現金流，這一塊中央政府也很明确，包括銀行現在也在展開，租賃事業達到一定程度轉為金融收入性的貸款，然後把資産盤活，把重資産變成輕資産，輸送現金流，這是未來的一個關鍵的方向。

禹洲地産所有的戰略布局跟國家政策是相向而行的，特别是我作為全國人大代表，更應該跟國家的政策相向而行，所以我們在戰略布局方面，除了加大戰略布局以外，我們今年成立了兩個新的部門，一個是租賃事業部，一個是醫養産融事業部。我們今年更大的事是加大産業和地産的結合度，真正把科技産業融入到地産的開發。

我們今年也跟航天建設集團在承德落地了一個航天智慧小鎮，這個航天智慧小鎮最大的亮點就是我們在航天科技、航天醫療、航天教育、航天空間站體驗區，把科學、産業、航天新材料的應用結合起來，比如說我們的牙齒，用航天材料做出來的牙齒，經過航天科技的3D打印，這個牙齒根據每個人的實際情況，可以比你原來的牙齒更加有韌性，更加不容易磕磕碰碰，使用的時間會更長，另外更加适應自己的牙齒的模型，當天安裝完以後當天就可以吃飯。

觀點地産新媒體：這種航天材料做出來的牙齒，市場前景應該是很好的。

林龍安：這只是一項。還有航天的衛星遙控應用，未來的無人汽車、智能化的産業，可以通過衛星遙控的應用掌握在自己的手機上，掌握在自己的一個專有終端上。比如家里的防盜體繫、監測空氣質量的體繫、監測人的各項指標體繫，這些全都可以化為智能化的掌控。

在這方面，希望我們的産業落地以後，能加大産業跟地産的結合，做出來的産品不是純地産的開發，更多的是科技應用的開發，達到疏解首都功能的作用，另外提升生活的質量和品質，也提升人的健康預測程度。

觀點地産新媒體：現在跟航天部合作的承德智慧小鎮項目，準備復制到全國嗎？

林龍安：我們希望在大灣區能落地，我作為一個港區人大代表，在航天新材料應用、航天醫療、航天衛星遙控、航天教育方面都希望能有一些項目落地。去年香港回歸20周年的時候，航天部就在維多利亞公園展示了航天的産品。

觀點地産新媒體：應該很多人去看吧？

林龍安：擠都擠不進去。雖然展覽的時間很短，但是給香港的青少年的教育帶來了很大的啟發性和正能量。如果在大灣區有機會把航天空間站體驗區落地下來，包括航天新材料、航天醫療、航天教育、航天衛星遙控，在整個一體化的大灣區里面，可以更加形成大灣區的一些大的住宅體繫化建設的提升。

那天港區全國人大代表在考察大灣區的時候，我跟東莞、中山市都提出，香港不單單是各項專業人才的聚集地。香港也是最大的留學人才回歸地，香港也是世界級科技精英的向往地，所以利用香港把各項專業人才和大灣區整合，有利于大灣區在科技創新方面有一個大的提升，有一個大的人才落地，特别是引進世界級的科學家，一個國家的發展要有世界級科學家相應的加盟，會加速我們的科學創新的正能量，會加速我們科技創新的進度和速度。

觀點地産新媒體：2018博鰲房地産論壇的主題“地産歸途 時間與未來”，林主席您的理解是什麼？

林龍安：地産歸途這一點，應該說，現在純粹的投資、投機炒房的年代已經過去了。未來應該更适宜在現在生活中跟高科技緊密相連的産品，還有一個是跟産業鍊緊密相連的産品。現在我們國家産業也在大的轉型中，産業鍊的轉型不可能停留在那些低端産品，更多的是跟世界頂級的高科技緊密相連。

而且我們也不可否認，這次中興事件以後，也給我們國人很大的教訓，我們每個人都說中國很強，但中興這次被美國制裁，需要繳納10億美金罰款，4億美金的保證金，還有其它的很多東西，把我們的脖子都卡住了。

我們的科技跟西方還是有一定差距的，所以我們要韬光養晦，還要奮起直追，還要勤懇地做好每一項實實在在的工作。特别是總書記很關心民生的事，房地産首先是一個民生，涉及到民生工程有兩個，一個是投機、投資的成分不要太大，真正滿足居住的條件。第二是要防止過分的壟斷，過分的壟斷會産生很多不穩定的現象。

不光是我們國家，西方國家對民生行業都是不允許壟斷的，因為這是涉及到千家萬戶的問題，所以在壟斷方面，在提升方面都要有一些準則，這樣更有利于國家的發展，更有利于國強民富、更有利于國家的和諧團結，更有利于發動整個産業走向良性的競争。

今年的主題“地産歸途 時間與未來”，我認為這個題目應該是提得非常精準的。

觀點地産新媒體：關于房産稅的問題，房産稅是不是早晚要出的？

林龍安：今年兩會對房産稅也讨論的比較多，我個人的意見是，房産稅要核算它的稅基很難，每個地方不一樣，比如說廣州是這樣，蘭州又怎麼樣？烏魯木齊又怎麼樣？各地的收入相差也很多。

比如說中西部的老人家退休了，他的工資可能就是兩三千塊，如果把他的房子征稅了，他怎麼活？所以這個稅基要算清楚。

另外，中西部地區工資體繫比較低，可能他也買了兩套房，其中有一套用來收租來給自己提供一些收入，這也是有差距的。所以我認為稅基要算精準，根據區域不一樣、收入情況不一樣，還有所承受的能力不一樣，計算出合理的稅基，然後有序地進行，成熟一步走一步，不要一刀切，一刀切會造成很多中低收入階層很難接受。

我認為房地産稅從長遠來講，香港是可以參照的一個地方，就是按照差饷費的做法來做，但是香港的房産稅收的並不是太高。

房地産稅征收方面，更多的是應該根據區域的狀況來統籌協調，不要一刀切，如果一刀切，可能會造成很多不公平。

觀點地産新媒體：6月5日，深圳推出了“二次房改”政策，您對這個怎麼看？

林龍安：深圳畢竟是改革開放的前沿城市，可以嘗試。深圳最大的亮點就是創新産業的蓬勃發展，不但引領了整個中國的創新産業，有可能未來是引領世界的創新産業在深圳落地，所以深圳做的事不單單看現在，更要看未來。

作為一個國際大都市來講，要真正能引入國際科技人才加入的時候，這個國家才有更大的競争力。

觀點地産新媒體：禹洲可能不存在資金流的問題，但是有部分房企已經感覺到資金有壓力，調控會不會已經起到作用了？

林龍安：現在整個融資體繫緊繃，如果再持續半年左右，可能有一些中小的甚至中等房地産商都會倒閉。

我一直強調房地産跟金融是無縫接軌、相融相通的，房地産公司的資金鍊一旦斷了，整個公司馬上就趴下去了，趴下去之後會造成連鎖反應，比如說它的發債執行不了，它給客戶的交房承諾也履行不了，它對銀行的貸款也履行不了，最大的風險又回歸到銀行。

所以這件事情也值得關注。目前來講房地産業在“五限時代”不容樂觀，應該說謹慎而行。

當然我們作為一個地産商來講，有的房地産片面追求量，不管負債比例，這就造成風險繫數直線上升，只要有一筆款還不上了，它的信用體繫馬上就崩了，會造成連鎖反應。

我們這個公司20幾年了，經歷了2007、2008年的金融危機，那時候是很危險的，所以後來給我一個很大的感觸，做一個産業還是要量力而行。

禹洲也秉承着三架馬車並舉的方式，當然作為企業來講首先還是股東利益最大化，我們考慮到盈利空間要實現，第二個考慮到量要增加，第三個重在考量負債比例的管控，要管控好自己的負債比例，所以三架馬車缺一不可。

觀點地産新媒體：2018年年初的時候，收購了沿海家園的項目，收購還比較順暢嗎？收購了項目，人才也全部並了過來？

林龍安：收購比較順利。至于人才方面，我們接收了一部分，願意加盟禹洲的，跟禹洲的理念有同感的，我們會吸收，如果跟禹洲的理念不同的，我們還是建議他離開。另外，收購過來的幾個項目，我們陸陸續續已經在賣了，武漢的項目已經在賣了，佛山的也在賣了。

禹洲為什麼這十幾年能保持着比較高的盈利空間，我們有1/3以上的項目是收購、並購的，這是禹洲的一大特色。

禹洲從1994年成立到1995年、1996年就開始收購了菲律賓華僑在廈門的一個世貿中心，我們在收並購方面有幾十年的經驗，而且我們收購的這些項目大部分都是比較熟悉的，法律風險相對會少一點。

觀點地産新媒體：禹洲現在應該算是港資企業了吧？

林龍安：也是一個大灣區的企業，我們的立足點就是大灣區的企業。所以現在雙總部，在深圳和上海都有總部，深圳的辦公室已經啟用了。

我現在大部分時間在香港。我們禹洲已經融入到香港文化中了。我現在的重心，香港要占到60%。平常，我在香港的時間最多，第二是深圳，第三是上海。當然深圳和香港非常方便，我有時候早上去深圳上班，晚上就回來香港了，一個小時就到了，在北京有的地方一個小時是到不了的。

昨天我去東莞，從我香港家里開車過去也才兩個小時，從香港家里開車到深圳辦公室也就一個小時。

現在大灣區同城化了，所以現在國家的大灣區給我們帶來了很大的交通改變，還有城市打通的一個理念上的改變。

大灣區里面有5所世界級前100強的大學，聚集了很多的科技人才，所以是創新基地、人才基地，具備了一個國際金融中心，香港本身就是國際金融中心、國際貿易中心、國際航運中心，再加上兩地的整合，包括粵港澳大灣區的整個繫列的整合，還有交通資源的整合。

這個範圍内有5個國際機場，這是非常方便的；另外是全面打通城鐵和高鐵，以後在大灣區内生活基本上是一個小時通勤，不管住在哪里基本上一個小時就能到。

觀點地産新媒體：未來大灣區在打破城市間壁壘方面作用有多大？

林龍安：應該講還是有一定的難度。因為香港是一國兩制，香港的民生決策各個方面都要經過立法會，相對來說會緩慢一點。但如果能真正打通所有的壁壘，能形成一體化的時候，我認為大灣區的速度會加速。

大灣區已經具備世界級灣區的職能和條件，也具備了内在的人才基礎，最主要的是經濟環境的基礎，還有一個是硬性環境基礎，比如說它的交通環境，它的所有的生活國際化的環境，包括所有的人才匯聚的環境，這些已經具備了。

觀點地産新媒體：相比海南怎麼樣？

林龍安：海南是自由港，香港本來就是自由港了，而且是全世界稅率最低的自由港。兩個地方完全不一樣，它是新建的自由港，香港是全世界公認的自由港。

未來海南随着中央政府高度的重視，海南作為内地第一個自由港，是完全可以建立起來的，也具備了這個條件，因為它畢竟是一個島嶼省份，特别是有最優越的氣候條件，這是它的天然資源。

觀點地産新媒體：您平時很忙，如果閑下來會幹什麼？

林龍安：我喜歡悠哉遊哉的爬山，也會去遊泳，一個禮拜遊一次到兩次就差不多了，在自己家的遊泳池遊。爬山也差不多一周兩次左右，沒辦法，沒時間了。

觀點地産新媒體：因為要到處跑？

林龍安：很多時間在飛機上。其實我出差不多，除了到北京開會，基本上就是那幾個地方。所以，相對于其他老闆，也沒有購買專機。

觀點地産新媒體：您怎麼抽空跟朋友見面？

林龍安：偶爾有些朋友來找我，就邊泡茶邊聊聊。

觀點地産新媒體：很多朋友應該都是，維持了很長久的關繫？

林龍安：對，像台灣全球人壽的老闆，他是我二三十年的老朋友，也是我地産上市公司的股東，不定時的會來看我一下，我們會在一起聊聊天。

觀點地産新媒體：朋友間會聊到收購嗎？

林龍安：收購這一塊我們主要是很多小型開發商，我是香港中華出入口商會的荣譽會長、常務副主席，很多人有好的項目都會給我推薦。我們的資訊比較多，也比較靠譜，相對的糾紛也比較少，所以更有利于達成共識。