第一太平戴維斯：2018年第二季度廣州房地産市場概述

優質零售物業市場

2018年1-5月，廣州市社會消費品零售總額達人民币3,730億元，同比增長8.0%。

2018年第二季度無新增優質零售物業，全市總存量仍維持在561.3萬平方米水平。

全市優質購物中心整體空置率環比及同比分别下降0.7個百分點和0.5個百分點至5.2%。其中，核心商圈空置率環比上升0.3個百分點至3.9%，而新興商圈則下降1.3個百分點至5.8%。

全市優質購物中心首層平均租金環比及同比分别增長1.4%和3.7%至人民币每平方米每月724.3元。核心商圈和新興商圈的首層平均租金在本季度均有所提升，環比分别增長1.6%和1.3%。

展望

2018年下半年将有約50萬平方米新增優質零售物業入市，主要分布在白雲和番禺等新興商圈。其中商業體量最大的是位于金沙洲的永旺夢樂城，總建築面積達20萬平方米。

由于新項目入市，預計下半年全市優質零售物業空置率将有所回升。同時白雲區是供應量最大區域，預計該區空置率相對于其它新興商圈會有更大幅上升，租金增長也因此會有所放緩。

零售物業市場表現持續改善，零售商保持樂觀情緒，同時消費者需求持續增長，這都将鼓勵資産持有者繼續創新商場運營模式以取得更好的發展。

廣州甲級寫字樓市場

2018年二季度，廣州無新增供應，全市甲級寫字樓存量維持在499萬平方米水平。

全市甲級寫字樓市場空置率環比下降1.3個百分點至4.9%。由需求的穩定增長以及市場的持續去化推動平均租金環比及同比分别增長1.9%和9.9%至人民币每平方米每月168.6元。

越秀區空置率環比下降0.5個百分點至4.8%；租金環比上漲2.2%至人民币每平方米每月130.7元。

天河北空置率環比下降0.8個百分點至2.5%；租金環比上漲1.2%至人民币每平方米每月164.1元。

珠江新城空置率環比下降1.4個百分點至5.1%；租金環比上漲1.8%至人民币每平方米每月195.0元。

琶洲空置率環比下降1.7個百分點至7.6%；租金環比上漲3.6%至人民币每平方米每月136.7元。

展望

2018年下半年将有超過50萬平方米的甲級寫字樓供應入市，主要分布在新興商務區域。

随着下半年新增供應的增長，預計全市空置率将有所回升。然而，由于新增供應主要分布在琶洲、國際金融城和番禺等新興商務區域，因此不同區域的租金增長預期将有所差距。未來大量的新增供應将使新興商務區域的租金增速放緩，而對天河北和珠江新城等成熟區域的影響則相對較小。

廣州住宅銷售市場

2018年第二季度，廣州住宅銷售市場需求仍保持高漲。從數據來看，廣州4-5月成交量持續上升，環比增長50.6%至487,000平方米。

廣州住宅銷售價格在嚴厲的限購政策下仍持續上升，全市九區在4-5月的平均銷售價格環比及同比分别增長3.6%和13.3%至人民币每平方米21,657元。

廣州市中心的住宅物業對購房者仍保持較大吸引力，中心城區1成交量環比和同比分别增長62.4%和44.4%至117,000平方米，成交均價環比及同比分别增長4.7%和20.9%至人民币每平方米41,809元。與此相反，市郊區域月均成交量環比增長47.2%至370,000平方米，但成交均價環比卻下降0.9%至人民币每平方米15,244元。

展望

盡管限購政策仍将持續，預計下半年廣州的住宅市場仍将保持積極态勢。暢旺的剛性需求、置換需求以及投資需求将在短期内穩定支撐住宅市場的發展。因此，全市住宅成交量預料将在今年内持續增長。

廣州住宅租賃市場

廣州服務式公寓租金為人民币每平方米每月194.2元，環比和同比分别下跌4.3%和7.8%。本季度入住率為99.2%，環比和同比分别增長6.9個百分點及10.3個百分點。

高端住宅的趨勢與服務式公寓類似，租金為人民币每平方米每月142.2元，環比和同比分别下跌2.9%和1.9%；入住率為97.0%，環比和同比分别增長2.0個百分點及1.3個百分點。

展望

下半年内服務式公寓市場預計将有新項目陸續入市，其中大部分位于珠江新城片區。未來三個季度内，預料将有超過500套公寓進入市場。

在經歷美國總統競選以及美國企業在廣州貿易活動減少之後，預計市場對于高端住宅的需求會由輕微的萎縮轉為穩定。大部分服務式公寓租戶将選擇在原公寓物業繼續長期租住，但需求來源或将受行業競争激烈且供應充沛的五星級酒店市場所分流。

繼2018年上半年住房租金調整後，服務式公寓的租金預計将保持穩定。