解局 | 萬科的鄉村計劃

觀點地産網 6月29日下午的股東會上，股東對萬科從專注于住宅地産的專營化到多元化發展，文化價值觀是否還堅持的疑問，讓主席郁亮有些委屈。

他表示，萬科一直在傳承過去優秀的文化和價值觀，今天做的多種業務的嘗試均圍繞“美好生活”展開，最多叫做相關多元化，而不是雜亂無章的多元化。

而南京萬科黨支部7月7日組織的給興化東羅村送溫暖活動，讓萬科另一個“新業務”受到關注。

2017年7月，萬科就曾在江蘇省興化市缸顧鄉東羅村開始探索特色田園鄉村建設，希望通過農業運營方式，讓公共服務均等化，實現城市反哺農村，縮小城鄉差距，讓城市和農村和諧共生。

而現在萬科似乎也實現了諾言，打造出了一個不一樣的東羅村。

從萬村計劃到鄉村計劃，萬科似乎始終扮演着“城鄉建設與生活服務商”的角色，在一個完全陌生的領域，如何建立可行的開發運營模式，成為大家最為關心的。

改造下的東羅村

2017年，江蘇啟動特色田園鄉村建設工作，8月底東羅村成為江蘇省首批特色田園鄉村試點之一。

東羅村位于江蘇省興化市缸顧鄉，里下河地腹地，緊鄰世界四大花海之一——千垛菜花景區，河汊縱橫交織，素有“魚米之鄉”的美稱。

據公開資料顯示，東羅村總體土地面積3602畝，其中耕地面積1330畝，水面1372畝，林地900 畝。截至2016年12月數據統計，東羅村共有10個村民小組，總計413戶，1516人，其中勞動力人口771人，外出務工勞動力人口569人，占勞動力總人口比重約為73%；獨居老人約214人，占村莊總人口比重約為14%。

許是得益于江南水鄉優越的地理位置和便利的水陸交通，萬科首個鄉村改造項目落地于此。

據觀點地産新媒體了解，東羅村項目采取了“政府+社會資本+村集體”的創新合作模式，其中，興化市國資公司負責承擔村内基礎設施建設和破舊房屋收儲投資，萬科作為社會力量主體負責承擔農業産業、農産品經營、鄉村旅遊、研學教育、村内建築、景觀及部分公共性載體的投資，雙方将成立合資平台公司，專門負責東羅村的建設和運營。

同時，村民可通過村集體入股平台公司，在獲得勞務性收入的同時，還可以通過集體以閑置土地使用權和閑置房屋入股平台公司，獲得分紅收益。

據稱，在鄉村建設中，萬科抓住興化市是農業大縣，但農産品品牌認知力不高的機會，參與興化市政府推動的“興化大米”品牌運營，推出全新的特色農業品牌形象——八十八倉，並通過對品種“南粳9108”的升級管理，提高農民收入。

其次，面對集約化程度低、污染嚴重的粗放型的種植、養殖方式，萬科通過種養循環産業項目改變了發展方式，並促進全産業鍊項目落地。

萬科並沒有對東羅村進行大規模改造。而是通過“微介入、輕建設”的針灸式改造最大限度保留村落的傳統風貌，呈現出原生的田園風光。

但事實上，不管是開發商參與城中村改造或是參與鄉村建設，信息不對稱都是開發商需要解決的重點問題之一。

對此，南京萬科田園鄉村事業部負責人徐朝晖表示，東羅村的群衆素質較好也是當初選址的原因之一，萬科也主動通過開村民大會等方式與村民保持好的對接，村民得到了充分的信息也很配合工作。

而萬科在項目推進過程中也會主動減少村民的幹擾，在彼此理解和包容下，項目也進行得很順利。

萬科的規劃里，通過東羅村産業的發展，村民會有新的變化，年輕人會踏上歸鄉的征途，村子會慢慢地更有活力，村里會形成一種内在循環，城鄉二元制會慢慢消除......

徐朝晖認為，萬科在做的事情，就是把城里的資源、思路、想法帶到農村來。發揮自身整合社會資源的優勢，集結包括專家、政府在内社會各方的力量，整合市場的渠道，形成一種合力，村子多了之後再整合成大的體繫。

“一定要有足夠的耐心來做這個事情，這是一個厚積薄發的過程。”

鄉村計劃解碼

“在鄉村振興建設中，萬科将在農業産業、鄉村營建、鄉村文化服務和鄉村旅遊等方面做出貢獻，吸引人口、資源、技術等要素向鄉村回流，以産業帶動農民致富，探索一條社會資本參與特色田園鄉村工作的可持續、可復制、可推廣之路。”這是萬科鄉村計劃的一套說法。

自2012年轉型定位為城市配套服務商以來，萬科好像就已經為将來要做的事情定下了主基調。2018年3月，将戰略定位升級為“城鄉建設與生活服務商”，定位更從城市擴展到了城鄉建設。

在萬科看來，“城鄉建設與生活服務商”，即要做美好生活場景師、實體經濟生力軍、創新探索試驗田與和諧生态建設者。

中國的城市化進程帶來了過去20年房地産業的繁荣，現在，全面短缺的時代似乎已經過去。郁亮在3月業績會上也表示，現在房地産行業的主要矛盾，已經不是“短缺”，而是“不平衡”和“不充分”，不平衡則主要體現在不同城市、城鄉的分化現象上。

所以，萬科在做活鄉村的同時，更是在尋找新的機遇。

“對于農村社區建設、農業項目盤活等，是未來很多地産企業都可以積極參與的内容。類似領域也不是簡單的房地産開發業務，本質上是農業經濟發展的一個體現。”市場研究人員嚴躍進認為。

但想要做活鄉村也並沒有那麼容易，劉澄進而指出現在鄉村主要問題在于基礎設施相對于城市仍然有很大欠缺，同時集體土地在融資、銷售等環節存在一定政策障礙。

同時，農村的社會保障體繫是否完善也直接影響着年輕人返鄉積極性。

在此之外，徐朝晖也坦言萬科在推進田園鄉村建設中仍遇到不少困難，包括在農業方面的專業性、産業的復雜性、鄉村旅遊的季節性問題等。

如何因地制宜找到特色産業？怎麼把特色産業做出來？城里需要什麼？村里有什麼？每個村有每個村的特點，産業模式復制其實並不容易，萬科走了一條别人還沒有走過的路，這條路既有機遇也面臨着挑戰。

在嚴躍進看來，萬科鄉村建設中，勢必要重視集體建設用地相關政策及相關利益關繫，否則進入以後協調不到位，相關項目推進會存在難度。同時萬科也需要對此類鄉村有足夠的了解，因為往往這些鄉村背後缺乏各類支持，項目的潛在收益也具有不穩定性。

但萬科作為一家在整合資源上有優勢的企業，其客戶資源、社區資源、人脈資源和品牌塑造能力也一定程度上在探索特色田園鄉村建設中占據優勢。

郁亮說，定位從“城市”到“城鄉”，意味着萬科不僅要關心城市，也要關心鄉村，關心城市和鄉村的良性互動。“鄉村”，包括城中村、城市周邊的鄉村，也包括遠離城市的鄉村。城市和鄉村的互動，包括城市人的田園情節，包括安全健康的食品，也包括大規模城市化之後的鄉村振興。

這樣看來，不管是深圳的萬村計劃，還是現在的鄉村計劃，都踐行着“城鄉建設與生活服務商”的定位。

股東會上郁亮曾說，萬科兩條清晰的主線從未動搖，一個是城市發展變化曲線，一個是老百姓變化的曲線。價值觀一直是以人為核心，沒有改變過。

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