世邦魏理仕：今日央行降準，将對房地産市場帶來哪些影響？

行于六月底宣布今年以來的第三次定向降低存款準備金率，自7月5日今日起下調存款準備金率0.5個百分點。本次調整實質上為普遍下調，預計将釋放7000億元的流動性。

年初我們在2018年市場展望中已做出分析，年内經濟運行狀态由于面臨高杠杆與通貨緊縮並存的兩難境地，貨币進一步收緊的空間很小，金融工作的重心在嚴監控的同時勢必将關注維持經濟穩定運行及适度刺激通脹。這一判斷在中美貿易摩擦近期加劇、外貿承壓，未來可能更為需要對國内經濟環境放松的背景下愈加成立。市場普遍預期年内将有進一步的降準空間。

對于房地産市場的影響？

央行本次降準旨在于推進結構性去杠杆同時為經濟注入适度的流動性，在沖抵經濟增速下行風險的基礎上有利于促進商辦和産業類物業的租賃需求。

2017年底國内上市開發商的負債率已趨近80%，且2018年起進入債券到期償付高峰。另一方面，持續去杠杆和地産調控令開發商到位資金增速不斷下行，加之今年以來多家開發商公司債發行受挫，債務違約風險逐漸積聚。盡管房地産並非此次降準的重點受益行業，但總體流動性的放松将緩解地産企業的債務風險和融資困境，且有望帶動非限購城市住宅銷售的局部回暖。

圖：開發商到位資金累計同比增長

數據來源: 萬得資訊，世邦魏理仕研究部

圖：國内上市開發商到期債券和資産負債率

數據來源: 萬得資訊，世邦魏理仕研究部

世邦魏理仕大中華區投資及資本市場部董事總經理李淩表示：“此次存準率下調以及年内進一步降準預期，亦将影響國内大宗物業投資市場。貨币适度寬松開始帶動市場無風險利率下行，十年期國債到期收益率已由年初的3.9%降至3.6%左右，利差區間擴大有助于支撐優質商業地産的資産價格。”

圖：國債到期收益率和匯率走勢

數據來源: 萬得資訊，世邦魏理仕研究部

此外，美聯儲加息、中美貿易戰持續發酵加之中國央行降準将強化短期内人民币的貶值預期。過去兩周内人民币兌美元匯率已下跌1%，如何管理和對沖匯率風險将成為境外資本投資國内房地産的重要因素。同樣基于上述一繫列因素，為應對外儲和匯率潛在的風險，短期内監管層放松中資海外房地産投資的可能性較低。