仲量聯行:大灣區前景利好廣州甲級辦公樓租賃

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2018-07-03 09:33

  • 回顧2018年上半年,在粵港澳大灣區發展前景的推動下越來越多企業有意進駐廣州,廣州甲級辦公樓市場成績亮眼,上半年全市整體空置率降至新低。

    仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示:“回顧2018年上半年,在粵港澳大灣區發展前景的推動下越來越多企業有意進駐廣州,廣州甲級辦公樓市場成績亮眼,上半年全市整體空置率降至新低,受市場供不應求的助推,連續兩個季度租金增長出現提速,上半年漲幅為近七年來最高;另一方面,辦公樓投資市場的自用需求持續活躍。”

    優質零售物業市場方面,新近開業的商場及階段性調整完成的商場進駐率均有顯著上升;新零售超市與精品超市開始在廣州積極布點及擴張;購物中心投資市場熱度持續。高端住宅方面,上半年市場整體活躍度較低,但樓市價格的穩定與政府政策的常态化,仍然吸引了一部分之前觀望的買家在上半年進入市場。

    甲級辦公樓

    大灣區前景吸引企業入駐廣州。受到粵港澳大灣區發展前景的推動,越來越多的企業開始表現出對進駐廣州以及将部分業務線整合到廣州的興趣;此外,部分已在大灣區内落地的企業也展現出一定的擴租需求,反映出廣州在人才供應上的優勢和蓬勃發展的甲級辦公樓市場對這些潛在租戶都具有相當的吸引力。

    上半年廣州甲級辦公樓市場需求保持活躍,企業問詢較多且集中于核心CBD珠江新城。但受制于有限的可租空間及不斷攀升的租金,珠江新城市場内租賃成交主要來自于金融服務、地産以及科技等行業的公司。新興市場琶洲錄得更多較大面積的成交,其租戶來源呈現出愈加多樣化的趨勢。

    新增供應持續低位,整體空置率下行至歷史低位。2018年上半年廣州沒有新的甲級辦公樓落成。全市甲級辦公樓存量維持在約533萬平方米。上半年全市整體空置率同比下降2.9個百分點至6.9%,是自2005年以來首次低于7%。可租空間較為集中的珠江新城保持了穩定的吸納量,空置率降至新低,和全市水平相若。近兩年竣工項目較多的琶洲空置率也呈現快速下降的趨勢。

    核心CBD業主市場形成,推動整體租金上漲。甲級辦公樓租金價格受到市場供不應求的助推,連續兩個季度增長出現提速。上半年全市整體租金增長4.8%,半年漲幅為近七年來最高。珠江新城同期漲幅達5.6%,繼續引領全市租金的增長。珠江新城内位置與品質最優的甲級項目因廣受歡迎,租金上調明顯。

    上半年廣州甲級辦公樓投資市場的自用需求持續活躍。仲量聯行華南區投資部總監盧盛指出,由于核心區域可整售辦公樓項目的繼續缺乏,國際金融城,琶洲電商區及其它新興商務區成為自用型買家的主要目標。除自用需求外,房地産基金公司等機構投資者的問詢活躍度也增加。

    市場展望

    新增供應下空置率或回升,整體租金漲幅保持較高水平。在未來12個月内,廣州将有6處甲級辦公樓落成。其中有兩處位于珠江新城,三處位于琶洲。仲量聯行華南區商業地産部總監馬炜圖預期,新增供應将在一定程度上緩解珠江新城市場内供不應求的現狀。他預計,雖然市場需求将保持穩定,短期内集中出現的新增供應仍将推動全市空置率出現小幅回升。

    雖有新的可租空間出現,長期活躍的辦公樓租賃需求仍将使得珠江新城業主對租金的穩定增長保有信心。而鑒于琶洲市場未來項目良好的預租情況,市場租金預計也将保持一定漲幅。因此,全市辦公樓市場整體租金将繼續上行,租金增長速度預計仍将保持在較高水平。

    零售物業

    *廣州零售物業市場指廣州優質購物中心市場

    新零售與精品超市積極尋求進入廣州的機會。今年上半年廣州整體零售物業租賃需求較去年同期小幅提升,核心區表現尤其明顯,新近開業的商場及階段性調整完成的商場進駐率均有顯著上升。除餐飲、美容美妝及個人護理等業态表現活躍外,輕奢業态也有所擴張。同時,“網紅”店鋪模式的成功也吸引越來越多的商家致力于打造網紅品牌,形成新的租賃需求。

    與其他一線城市的趨勢一致,新零售超市與精品超市也開始在廣州積極布點及擴張,該類租戶的受歡迎程度和平效均高于傳統超市。這些新零售和精品超市進入廣州及擴張時的選址首選核心區商圈,同時對近郊居住人口密集的商圈也表現出較大的興趣。

    上半年廣州迎來三個優質零售項目的開業,為廣州新增20多萬方優質零售體量。鑒于上半年新增供應要麼在開業時就有較高出租率,要麼在開業後進駐率上升迅速,全市空置率相較去年年末下行0.4個百分點。

    購物中心投資市場熱度持續。上半年核心區優質零售物業租金增幅較去年下半年略有擴大,主要是由于天河路和珠江新城等核心地段的部分商場經營表現良好,提升了業主的漲租空間;另一方面,去年易主的商場經歷過租戶調整後,經營狀況持續提升,租金也随之上漲。

    今年上半年廣州零售市場尚未錄得大宗交易成交,但市場情緒高漲。仲量聯行華南區投資部總監盧盛指出,随着投資市場流動性的增加,過去三年内整體投資市場交易額上升,開發商與機構投資者都看好廣州零售市場的發展,對在廣州進行戰略布點或擴張持積極态度。潛在買家普遍對在售項目未來的租金表現改善表示樂觀,出價方面也相應表現得較為進取。

    市場展望

    整體租賃需求将繼續回暖,線上品牌尋求線下零售空間将成為新的需求來源。仲量聯行華南區零售地産部總監郭偉明預計新零售與精品超市在未來12個月将積極在廣州擴張,同時線上線下的融合将進一步深化,更多線上品牌尋求線下零售空間。未來12個月内将有超過50萬平方米新增供應進入市場,尤其是今年年末預計有數個項目集中入市,将小幅推升全市的空置率,因此預期租金将維持小幅緩慢上升的趨勢。

    而投資市場方面,仲量聯行華南區投資部總監盧盛預計未來12個月内成交會比上半年活躍,市場情緒維持在高位。

    高端住宅

    今年上半年以來,廣州住宅市場的運行總體平穩。廣州的“限購限貸”政策未有任何放松,同時,多數商業銀行依據自身條件,在基準利率基礎上上浮了10-20%。因此,上半年市場整體活躍度較低,但樓市價格的穩定與政府政策的常态化,仍然吸引了一部分之前觀望的買家在上半年進入市場。

    高端住宅方面,改善型需求有所釋放,對入門級高端住宅産品的需求相應回暖。在此影響下,上半年全市一手高端住宅銷量超1200套,為去年同期銷量的2.5倍。而二手高端住宅市場主要由豪宅産品構成,整體需求仍較疲軟,交易數量有限。

    市場展望
    展望未來,開發商的融資渠道受到信貸政策的影響,預計住宅開發商的資金将面臨較大壓力。在此背景下,開發商将更為依賴後端銷售回款,加快在售項目的去化周期,避免現金流短缺的困境。仲量聯行華南區研究部總監曾麗指出,雖然廣州多數項目的銷售價格和銷售量穩定,開發商受限價影響較小,但是預計下半年開發商将以保去化率為首要任務,一手房銷售價格預期難以上漲。

    備注:文中所述租金及售價,均基于建築面積。

    審校:歐陽穎



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