重磅發布 | 觀點指數·2018年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100

观点数据研究中心

2018-06-30 15:31

  • 走過182天,2018年已經行完半程,迎來成績檢驗的關鍵時刻。在這半年的時間裡,房地産市場風險與機會并存,限售、限價、融資收緊,但房企的規模化熱情還在。

    TOP50門檻增高45%,跑馬圈地中加速階梯分化

    走過182天,2018年已經行完半程,迎來成績檢驗的關鍵時刻。在這半年的時間裡,房地産市場風險與機會并存,限售、限價、融資收緊,但房企的規模化熱情還在。

    從“觀點指數·2018年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100”來看,上半年各階梯門檻值均有不同程度上升,反映出不管是各路房企都在努力擴大自己的銷售規模。

    具體而言,2017年上半年TOP3、TOP5、TOP10、TOP20、TOP50以及TOP100的門檻值分别為2440.9、1330.96、703.4、420、160以及50.02億元,時隔一年上述門檻值均進一步提升。其中,同比增長速度最大的主要為TOP5、TOP20、TOP50,同比增速達到40%以上。

    來源:觀點指數

    當中尤以TOP50門檻的同比增長速度最為引人注目,達到近60%,位列所有階梯之最。這也說明,行業分化正在加劇,小型房企的競争更為殘酷,稍不留神就會成為被洗牌一方。

    細分到每個月,各個TOP階梯的單月銷售情況不盡相同,其中1月、2月和4月表現不甚理想,環比增速基本為負數,其餘的3月、5月以及6月均保持不同程度的上升。這主要受到春節以及房企積極去化,加快現金回流等因素的影響。

    來源:觀點指數

    從每個層級來觀察,除2月外,TOP5房企在過去6個月中基本保持環比正增長,其中增長速度最快的是在3月,增長速度為27.62%;其次,在所有階梯房企中,環比增長速度最大的出現在3月,被TOP50房企奪得,同比增速超過50%。同樣可以注意到的是,2018年5月,在其他階梯房企均表現平平時,TOP50後房企逆市上揚,錄得33.83%的優異增長表現。

    在這股行業分化浪潮中,雖然小房企奮力拼搏,但是從榜單數據來看,房地産行業集中化程度在進一步加深,大中型房企的規模逐日遞增。

    回到行業整體銷售緩慢上行甚至滞漲的現實,小房企的市場份額正在被更大房企搶奪或者瓜分。可以預見的是,2018年TOP100榜各階梯的門檻會進一步提升,TOP50或者上升至500億元,而所占份額也将大幅度上漲。

    目标完成超30%,年内千億房企或擴圍至28家

    2018年伊始,就有不少房企設立全年銷售目标,從上半年的完成情況來看,雖然面臨很多困難,但是從完成比率來看,今年将是不少企業超常發揮的一年。

    觀點指數随機抽取的31家樣本企業中,目标完成率最大的來自三盛,超過70%。若按照其2017年下半年銷售占全年57.86%的比重保守計算,該房企年内銷售額将達到602.97億元,超過350億元年度目标近252.97億元。

    在上述房企中,超過12家房企的目标完成率達到50%以上,目标完成率處于40%-50%之間的房企數量最多,達到15家,占比接近50%;目标完成率低于30%的房企數量為零。需要注意的是,上半年俊發集團完成218.39億元。

    2018年1月11日,俊發招攬原陽光城總裁張海民加盟,重啟新節奏。相比2013年的千億目标,如今俊發更加穩健。按照這樣的速度,或許将超額完成“2019年地産闆塊銷售額500億元”的銷售目标。

    來源:觀點指數

    所有31家樣本房企中,尤為值得關注的是恒大。截止2018年上半年,恒大全年5500億的銷售目标已經完成超過50%,作為今年銷售前三強中唯一提出銷售目标的企業,自然舉手投足間都賺足市場眼球。

    若按照去年下半年銷售占全年實際銷售額的51.28%來算,恒大今年銷售額将在6300億元左右。當然,面對碧桂園以及萬科的壓力,恒大年内實際銷售金額也将充滿更多想象。

    需要注意的是,從銷售榜單來看,上半年合約銷售超過400億元的房企達到32家,按照往年的經驗,這些都是年内沖擊千億房企的種子選手。對比2017年達标千億的17家房企來看,今年“千億陣營”将進一步擴圍,同比增長88.23%。

    按照這樣的速度,或許可以期待一下,2019年實現合約銷售1000億元的房企将超過60家,在TOP100榜單中占比超過一半。

    來源:觀點指數

    從TOP20房企來看,也誕生了上半年的種子選手。以中國金茂為例,2017年末銷售規模在行業中排名31位,經過半年上升17位,位列14。

    2018年上半年,中國金茂合約銷售金額為717.62億元,同比增長接近200%。在今年3月的業績會上,中國金茂首席執行官李從瑞曾透露,2018年簽約目标将由原來每年銷售增長保持30%,提速到“未來三年保持50%的複合增長率”,2018年正式沖擊“千億陣營”,并表示2020年要實現2000億元的目标。

    土地購置增速由負轉正,三四線城市受追捧

    國家統計局公布的數據中,2018年1-5月份,房地産開發企業土地購置面積7742萬平方米,同比增長2.1%,1-4月份為下降2.1%;土地成交價款3522億元,增長16.0%,增速提高2.4個百分點。

    放長到近26個月來看,2017年房企的土地購置情緒高漲,土地購置面積每月累計增長均為正數,其中2017年1-11月累計增速為16.3%,土地購置面積為22158.24萬平方米,達到近兩年新高。

    來源:國家統計局、觀點指數整理

    進入2018年,在去杠杆的金融現實下,監管部門出台一系列政策,管控房企融資,控制債務規模,而房企最為倚重的銀行貸款也開始收緊。

    不少銀行對借款的房企設定兩條基準線,一個是堅決不碰長周期項目,而且對于房企拿地的樓闆價較高的,測算有風險也避而遠之;另外豪宅項目的開發貸堅決不碰。有業内人士透露,甚至設立更高門檻的銀行也不在少數,“過去是隻對百強房企放貸,現在他們給企業放款的時候會看行業前三十名”。

    再加上2017年房企集中搶占土地資源,也在一定程度上推高了土地價格。雖然過去一年中,政府出台了限地價政策,在一定程度上延緩地價上漲态勢,但是對比過去,土地價格不可謂之“便宜”。

    上述種種因素,都讓上半年房企的土地購置漸趨理性。不過需要注意的是,2018年1-5月土地購置面積增速累計增速由1-4月份的-2.1%轉正,達到年内新高,為2.1%。在一二線土地成交“限制”增多的大環境下,三四線城市的土地成交量持續走高,也直接扭轉了這一波的土地購置增速。

    不過,即使三四線熱度持續,但是一二線城市土地市場依舊是房企的首選。

    來源:國家統計局、觀點指數整理

    另外,國家統計局數據顯示,2018年1-5月房地産開發企業房屋施工面積684991萬平方米,同比增長2.0%,增速比1-4月份提高0.4個百分點。其中,住宅施工面積469770萬平方米,增長2.5%。房屋新開工面積72190萬平方米,增長10.8%,增速提高3.5個百分點。

    從近26個月的單月數據來看,2018年上半年房地産新開工施工面積波動上漲,其中2018年1-2月、3月、4月以及5月的單月同比增速分别為2.95%、17.79%、2.9%和20.5%,累計增速則為2.9%、9.7%、7.3%和10.8%。

    被掐住的資金“咽喉”,快周轉置換騰挪空間

    不管是拿地漸趨理性還是加速開工,其實都繞不開房企目前面臨的融資困境。

    在中國人民銀行6月12日公布的最新數據中,5月份社會融資規模增量為7608億元,比上年同期少3023億元,對比4月社會融資規模15604.75億元則腰斬。其中,委托貸款、信托貸款和未貼現的銀行承兌彙票等均全線縮水。

    更早之前,房企最為倚重的銀行貸款也開始被一堵再堵。

    6月20日,審計署接連幾份審計報告也對“四證不全”問題加大審計力度,讓銀行信貸機構在面對房地産融資問題時更加審慎。同時,也釋放另一個信号,即未來銀行表外資産流向房地産,将受到更加嚴厲的監控和打擊。

    這樣的現實,也讓開發企業不得不加快周轉速度,以回籠現金流。

    來源:國家統計局、觀點指數整理

    統計數據顯示,2018年1-5月,房企到位資金再次回升,達到62003億元,同比增長5.1%,創下今年以來的新高,單月增速則達到17.4%。需要關注的是,所有到位資金中定金及預收款超越國内貸款的比重,在占比最大,達到32.45%。同時,增長速度亦是最快的,達到12.7%。

    來源:觀點指數

    從“觀點指數·2018年上半年中國房地産企業銷售金額TOP100”也可以看到,資金鍊承壓的現實下,房企去化意願強烈,加速銷貨,實現現金回流。上述銷售20強中,上半年同比增速在50%-100%之間的達到35%,增長率位于10%-30%的房企最多,達到25%。

    審校:勞蓉蓉

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