最嚴外債禁令 融資冰河期房企如何破？ | 博鰲倒計時33天

編者按：2018年，恰逢改革開放40年，中國經濟和房地産進入了新的時代，本屆論壇将主題設定為“地産歸途 時間與未來”，以切合當前行業巨大變化的背景，並希望看到房地産未來發展的方向。在這種行業變革潮流中，什麼才是行業内關心的問題？什麼才是未來的制勝關鍵？

今天，距離2018博鰲房地産論壇開幕還有33天，答案即将揭曉。

觀點地産網 “這是最好的時代，這是最壞的時代……這是希望之春，這是失望之冬……人們面前有着各樣事物，人們面前一無所有。”英國作家狄更斯曾這樣描述工業革命發生後的世界。

今天，我們也生活在一個矛盾的世界之中。

中國房地産市場化改革起步于1987年前後，三十余年間創造出了一個高達人民币13萬億元的商品房銷售規模。這個銷售紀錄的密碼，在于引入快周轉、高杠杆的模式，大量融資買地、蓋樓、賣房，然後開始新一輪循環，這被内地開發商普遍應用以至于催生出“碧恒萬”等五千億級别巨獸。

如今“快周轉”依舊是内地開發商發展的不二法門，過去兩年銷售規模增速是最好的诠釋，但“高杠杆”卻已江河日下。

6月27日消息，國家發改委明确，将引導規範房地産企業境外發債資金投向，房地産企業境外發債主要用于償還到期債務，避免産生債務違約，限制房地産企業外債資金投資境内外房地産項目、補充運營資金等，並要求企業提交資金用途承諾。

這是過去一周以來，繼西安、長沙、上海等地限購政策，棚改政策調整之後，中國房地産市場繼續承受壓力。開發商還沒來得及感受央行定向降準帶來的潛在資金利好，便已因“最嚴外債禁令”感受到政策調控的威力。

過去13年間，盡管貨币政策經歷收緊、寬松等周期，房地産企業海外發債規模仍實現逐步提升。據彭博統計，2017年國内共發行房地産美元債475億美元，同比增加232%，而2005年僅為7.25億美元。

從适應環境的角度看，外債潮流體現的是開發商因時制宜的變通，以及順應形勢的生存之道。2016年，國内的交易所和銀行間協會先後調整公司債發行準入門檻並進行分類管理，境内融資政策收緊，這成為開發商再次尋求海外發債的導火索。

作為國家去杠杆的重點領域之一，開發商的融資結構已出現明顯變化。觀點指數通過對全國10家國内品牌房企跟蹤監測發現，2018年至今上述房企融資金額合計達到人民币2262.99億元，其中銀行貸款及為子公司提供貸款、融資擔保占比達36.21%，其次為境外融資，占比高達32.83%。需要注意的是，過往房企青睐的公司債下降到9.64%。

數據來源：全國10家品牌房企跟蹤監測，觀點指數整理

至2018年，開發商發行外債的趨勢愈演愈烈，據彭博統計，今年1-4月中國房地産行業美元債發行規模達189億美元，同比增長逾六成。

觀點指數從發改委官網獲悉，前五個月，發改委共計備案登記24筆與房地産相關企業的境外債發行，既包括萬科、保利、融創、旭輝、綠地、萬達等千億級房企，也有諸如力高、花樣年、合生、國瑞等中小型房企。

彭博指出上述外債存在的風險隐患：2017年發行的中資美元債大量缺失債券評級，其中無評級債券占債券總發行金額的比例達到78%；已獲得評級的債券中，房地産行業的評級資質較差。至2018年4月，美元債仍然以無評級債券為主。

上述問題，在6月27日國家發改委發布的記者會問答中被指出，並成為金融風險防範的精确監控重點。

鑒于地方鑒于地方城投公司評級整體較低、房地産企業境外發債規模增長較快、部分企業自身資信情況一般、外債償還能力不足等情況，發改委将同有關部門合理控制外債總量規模，優化外債結構，有效防範外債風險。具體措施包括優化外債結構，重點支持一批綜合經濟實力強、國際化經營水平高、風險防控機制健全的大型企業和金融機構赴境外發債。

需要明确的是，發改委最新收緊外債融資後，開發商依然可以“借新還舊”，但實際通過外債實現新增融資的難度已明顯加大。其它資金來源中，近期公司債、ABS、中期票據等境内融資的難度也有所加大。在此情況下，今年以來包括碧桂園等主流房企均通過提高周轉速度實現現金回籠，填補資金缺口。

融資門檻、銷售規模變化只會加速行業分化。據華創證券監測，2015-2017年，房地産龍頭企業的融資集中度由25%升至33%，拿地集中度由14%升至46%，銷售集中度由11%提升至18%。

随着2018年的推移，融資收緊已然成為資本市場最大的共識，部分開發商開始轉向成本更高的渠道。截止一季度末，全國68家信托公司受托資産規模為25.61萬億元，環比下降2.41%；房地産投資信托規模為2.37萬億元，環比則增長3.87%，增量領跑全行業。

2018年下半年房地産行業的還将出現怎樣的走勢？身處盛夏，融資卻邁入冰河期，開發商怎麼獲得增量資金？怎樣應對新的商業環境？

博鰲房地産論壇現場

8月1日，2018博鰲房地産論壇即将啟幕，這是一場房地産全行業的盛會，這里有着衆多經濟學家、行業領袖、金融專家等業界大腕。在這四天三晚的思想碰撞中，通過交流和分享，也許能夠得到适合自身的答案，也許能夠找到通往成功的坦途。