原報道 | 審計風暴來襲 2018房企融資全調查

观点地产网

2018-06-22 18:23

  • 從審計結果來看,金融降杠杆尚有“漏網之魚”,任重道遠。至少未來可預期的時間内,銀行表外資産流向房地産的問題将得到更加嚴厲的監控和打擊。

    觀點地産網 “融資這塊收緊貌似是非常痛苦,這一鞭子打在背上簡直像一刀砍在背上”,業内人士曾對觀點地産新媒體如此形容融資收緊下房企的感受。

    如今審計署接連幾份審計報告的釋出,恐怕還要讓深陷困境中的房企雪上加霜。

    6月20日審計署針對金融風險防控等突出問題,予以審計并發布報告。報告指,工商銀行、農業銀行、中信集團3家金融機構9家大型國有銀行,違規向房地産行業提供融資360.87億元,抽查的個人消費貸款中也有部分實際流入樓市股市。

    這一記重拳,讓銀行信貸機構在面對房地産融資問題時更加審慎,規範各類進入房地産資金的合規性。同時另一個信号也被釋放,未來銀行表外資産流向房地産,将受到更加嚴厲的監控和打擊。

    而本就如履薄冰的房企,此刻更要“勒緊褲腰帶過日子”,回歸到其他的融資正途上。

    審計風暴來襲

    就在市場滿心期待央行或于8月底降準,間接緩解房企緊繃的資金鍊時,來自審計署的一記重拳瞬間讓大家回到了現實。

    6月20日,審計署針對目前市場中較為突出的一系列問題予以審計并發布報告。當中關于房地産的“違規”問題持續發酵,也給當前竭盡全力舒緩融資壓力的房企一次警醒。

    在金融風險防控方面,審計署發布的《國務院關于2017年度中央預算執行和其他财政收支的審計工作報告》顯示,9家大型國有銀行違規向房地産行業提供融資360.87億元,抽查的個人消費貸款中也有部分實際流入樓市股市。

    随後的2018年39-41号公告中,審計署對有關事項進行了延伸和追溯。在審核中國工商銀行、中國農業銀行、中國中信集團2016年年度資産負債損益情況時,審計署發現上述3家金融機構在業務經營上存在不合規性。

    比如,工商銀行向土地儲備中心、“四證”不全的房地産企業提供新增融資。具體而言,2013年至2016年,河北、江蘇分行未嚴格執行監管規定,違規向房地産企業發放并購貸款36.24億元;2015年至2016年,河北、北京、雲南、上海4家分行存在建設項目未按規定及時竣工決算、個别土地及房産長期閑置或處置程序不規範等問題。

    此外,2014年10月至2016年底,農業銀行通過理财資金向房地産企業提供融資、違規向土地儲備中心和部分建築工程施工許可證等“四證”不全的房地産企業等提供融資,涉及金額96.44億元。

    本次違規向房企提供融資最多的是來自中信集團的關聯企業。2013年至審計時,中信集團所屬中信銀行、中信信托未嚴格執行監管規定,向“四證”不全或低密度房地産項目提供融資211.01億元,另有部分融資被用于繳納土地出讓金。

    面對審計署針對違規“輸血”的嚴查,同日上述三家金融機構先後公布整改情況。

    工商銀行回應,涉及的貸款已采取了相應的風險防範和化解措施,風險基本可控。農業銀行則表示,已對審計發現的問題即刻采取整改措施,截至公告日,審計發現問題的整改率達到98.48%。中信集團也就審計報告回應表示,對于業務經營方面問題,在認清原因、嚴肅問責的基礎上,積極采取措施強化合規管理。

    本次的審計并不是突如其來,隻是在例行檢查的同時,順便對房地産行業的去杠杆問題進來了一次大檢查。而從審計結果來看,金融降杠杆尚有“漏網之魚”,任重道遠。至少未來可預期的時間内,銀行表外資産流向房地産的問題将受到更加嚴厲的監控和打擊。原本對違規金融手段抱有幻想的房企,隻能另辟蹊徑,回歸到其他的融資正途上。

    融資捉襟見肘

    2015年至2016年地産業的火爆行情,讓各大房企不斷加杠杆,一定程度上也讓房地産銷售開始井噴式爆發。不過在去杠杆的金融現實下,監管部門開始跟進出台一系列政策,收緊房企融資渠道,控制債務規模。

    在中國人民銀行6月12日公布的最新數據中,5月份社會融資規模增量為7608億元,比上年同期少3023億元,而環比4月社會融資規模15604.75億元則腰斬。其中,委托貸款、信托貸款和未貼現的銀行承兌彙票等均全線縮水。

    房地産是重點“去僞存真”的大類資産之一。觀點指數通過對全國10家國内品牌房企跟蹤監測發現,2018年至今上述房企融資金額合計達到2262.99億元,其中銀行貸款及為子公司提供貸款、融資擔保仍然是主要的“籌錢”通道,占比達到36.21%,其次為境外融資,占比高達32.83%。需要注意的是,過往房企青睐的公司債下降到9.64%。

    數據來源:全國10家國内品牌房企跟蹤監測,觀點指數整理

    此前,花旗銀行董事總經理、中國研究部所長蔡金強,在接受觀點地産新媒體采訪時也透露,目前的前端貸款,銀行已經收縮到隻有30%。“銀行的錢你是很難拿的,因為銀行也是從表外并到表内,要用銀行自己的額度,現在是有沒有額度的問題,不是成本的問題。”

    其實更早之前,房企最為倚重的銀行貸款就開始被一堵再堵。

    不少銀行對借款的房企設定兩條基準線,一個是堅決不碰長周期項目,而且對于房企拿地的樓闆價較高的,測算有風險也避而遠之;另外豪宅項目的開發貸堅決不碰。有業内人士透露,甚至設立更高門檻的銀行也不在少數,“過去是隻對百強房企放貸,現在他們給企業放款的時候會看行業前三十名。”

    業内人士也向觀點地産新媒體透露,“某銀行全廣東省房貸的一半額度已經給了某龍頭房企。”

    在6月15日工、農、中、建四大國有銀行廣東省分行等機構聯合公布的廣東地産資信20強名單中,碧桂園、保利、雅居樂、奧園、珠投、龍光等20家房企順利通過“考試”,成為最優先享受四大國有銀行貸款的房企。

    銀行貸款看重“成績”,在不斷收縮的過程中,銀信通道也逐漸收緊。據觀點地産新媒體了解,今年以來不少信托公司向房地産項目投放過的資金甚至為零。而即使投向房地産的資金也被限定條件,即“項目四證齊全、企業資本金達30%、開發商具二級以上資質”。

    中信信托這次被審計署“點名”,正是因為未按照相關監管條件,向“四證”不全或低密度房地産項目提供融資211.01億元。審計署的是次大檢查,意味着未來銀行信貸部門将更加審慎,規範各類進入房地産資金的合規性,否則就将面臨更嚴厲的懲罰。

    在銀行貸款、信托融資被不同程度收緊的現實下,不少房企又面臨着公司債中止發行的“多重打擊”。

    據機構數據統計,2018年以來全國取消或中止發行的債券達到338隻,涉及金額高達2161.79億元。其中52家上市公司取消或中止的信用債(企業債、公司債、中票、短融),達到58筆,涉及金額合計384.5億元。

    如何解圍?

    從國家統計局公布的1-5月房地産企業開發到位資金情況來看,至少已經有不少企業找到了補充現金流的途徑。

    統計數據顯示,2018年1-5月,房企到位資金再次回升,達到62003億元,同比增長5.1%,創下今年以來的新高,單月增速則達到17.4%。其中,國内貸款下降2.8%,至10201億元;個人按揭貸款9250億元,下降3.6%;利用外資21億元,下降76.2%;自籌資金增長處于第二高,為19473億元,增長8.1%。

    房企到位資金增速超過預期,主要個得益于銷售回款的加速。從數據端來看,2018年1-5月,定金及預收款為20122億元,在所有到位資金中占比最大,達到32.45%。同時,增長速度亦是最快的,達到12.7%。

    需要注意的是,從單月來看,定金及預收款5月增量為5135億元,單月增速28.1%,同樣創下今年的單月增長記錄。這也意味着,房企逐漸轉換思路,由原來的依靠銀行,向周轉速度轉變,通過快速消化項目來實現銷售回款,從而擺脫資金緊張的桎梏。

    “淨利潤有9-10%就立刻像潑水一樣全倒出去,用最快的速度回籠現金來破解資金口。”蔡金強對觀點地産新媒體表示。

    碧桂園就是個中代表。4月5-11日,碧桂園内部連發三文,要求“摘牌即開工”,提高周轉速度、加快有質量供貨。

    截至3月底,碧桂園已簽訂裡程碑計劃項目平均摘牌到動工1.65個月,摘牌到開盤5.2個月。但楊國強還是在相關文件中指出,“集團現在的高周轉速度太慢”“高周轉是我們戰無不勝的法寶”“高周轉是抵抗任何風險最有效的手段”。

    在這樣的快馬加鞭下,碧桂園5月的銷售業績再刷國内曆史新高,達到771.6億元,同比增長92.61%,環比上漲10.97%。于此,依靠快周轉,碧桂園僅用5個月的時間就已經實現3346.8億元的合同銷售額,年内率先沖破3000億。

    随着融資的趨緊,Get到碧桂園快周轉法寶的房企陣營正在逐步擴大。

    根據觀點指數統計的數據顯示,排在銷售前列的20強企業,1-5月同比增長速度均為正數,其中超過50%的有8家,10%-50%的最多,為9家。同比增長率為個位數的僅有3家,分别為萬科、綠地以及龍湖。這些增長穩健的企業中,萬科和龍湖的在手現金都較為充裕。

    需要注意的是,5月的單月同比增速線基本走在1-5月增速的上方。其中,單月同比增速最高的是泰禾集團,5月合約銷售116億元,同比增速超過300%;1-5月合約銷售增長最快的是金茂,合約銷售為567.95億元,同比增長281.94%。

    對今年房企大舉沖銷售的現象,麥格理集團首席中國經濟學家胡偉俊在接受觀點地産新媒體采訪時,回應稱,“大家都是經曆過(周期)的,所以我覺得現在高周轉是一個正确的策略,可以幫助房企規避宏觀的風險。”

    胡偉俊續稱,如果不能做到很高的周轉,在宏觀突然下行的時候,手上的高庫存會讓資金點産生問題。如果能做到高周轉,始終保持比較低的庫存的貨,房企則可以在下行周期有足夠的現金出手兼并對方,低價收購别人的土地儲備。“這樣在接下來兩年之後的上行周期裡,或許就會有一個更好的地位。”

    除了“自我救贖”外,過去的近半年時間裡,不少房企到海外發債的頻率比去年高很多。根據彭博監測的數據,僅2018年1-4月房地産行業美元債發行規模達到了189億美元,同比增加超過六成。

    在上述觀點指數統計的10家房企融資情況中,開年至今10家房企的境外融資達到742.9億元,占比達到32.83%。胡偉俊透露,海外的資金成本可能要8%到9%,甚至10%都有可能,之所以那麼多開發商來發債,主要還是國内的資金鍊比較緊張。

    有業内人士對觀點地産新媒體指出,融資端的持續收緊或會加速行業的洗牌。“目前已有不少房企已經沒有貸款額度,如果這樣下去,維持到四季度的話,那肯定是有一些(房企)受不了”。

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    撰文:陳朗洲

    審校:鐘凱

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