類REITs玩家 陽光城再推25億辦公物業證券化與多元融資

觀點地産網 在金融趨嚴，銀行信貸通道收緊的大環境下，類REITs融資似乎成了房地産開發商的“歡樂園”。從紅星美凱龍、新派，到旭輝、保利，再到越秀、碧桂園、恒大，房企發行類REITs資産專項計劃進行融資樂此不彼。

近日，陽光城發布公告稱，拟進一步設立25億元規模的辦公物業類REITs資産專項計劃。值得一提的是，這也是陽光城在今年6月初宣布發行長租公寓類REITs資産支持專項計劃後，又一次在辦公物業領域涉水REITs。

事實上，随着碧桂園舊将朱荣斌和吳建斌“雙斌”的加入，陽光城自去年以來便頻繁開始了一繫列的融資動作，在明确規模訴求的同時，嘗試調整資産結構的動作也變得愈發明顯。

據觀點地産新媒體了解，從去年以來，陽光城在傳統融資的基礎之上，開啟了包括並購基金、資産證券化、中期票據、商業地産抵押貸款、購房尾款資産證券化等在内的多元化融資渠道。

25億辦公物業類REITs

根據陽光城公告，為開展資産證券化融資工作，該公司拟以其下屬子公司上海潤渝置業有限公司所持有的上海陽光控股大廈為底層物業資産，設立辦公物業類REITs資産支持專項計劃。

資料顯示，該項計劃的發行規模為不超過25億元，産品期限不超過21年，每3年設立開放期。也就是說，該産品每三年投資人可做出提前贖回的選擇。

公告中稱，本次專項計劃中，陽光城拟擔任原始權益人、優先收購權人、差額支付承諾人。而對于專項計劃拟發行的目的，陽光城表示，募集資金拟用于償還公司債務、補充流動資金。

觀點地産新媒體查閱獲悉，本次的標的物業資産上海陽光控股大廈，于2017年8月份開始啟用，根據公告介紹，在該專項計劃的運作模式中，陽光城或其關聯公司将作為承租人，整租該物業資産，並用于經營和對外出租（轉租）。

租賃期限屆滿後，潤渝置業有權收回物業資産，陽光城應如期交還，當然，如潤渝置業繼續出租，在同等條件下陽光城有優先續租權。在租賃期限内，陽光城将支付租金予潤渝置業。

陽光城在公告中稱，本專項計劃項下，公司以自持物業資産為基礎資産設立辦公物業類REITs的資産證券化産品，将充分利用自持物業，盤活存量資産，並可有效拓展融資渠道、優化公司負債結構，為産業轉型及輕資産運營提供有利條件。但按照上述類REITs資産運作模式，上海潤渝置業有限公司将不再納入陽光城合並報表範圍。

與此同時，陽光城還寄希望于通過本次發行專項計劃，積極響應公募REITs政策導向，在未來公募REITs中搶占先機。

值得注意的是，這並不是陽光城第一次涉足資産支持專項計劃的發行。早在今年4月份，中信證券——陽光城長租公寓繫列資産支持專項計劃就已獲的深圳證券交易所評審通過，産品規模不超過30億元，在2年内分期發行。

6月1日，陽光城發布公告，公司作為承租人以上海盈標企業管理有限公司持有的上海馨樂庭物業為底層資産整體包租，並以此設立長租公寓類REITs資産支持專項計劃，其中第一期發行總規模不超過12.1億元，産品期限不超過18年。

陽光城多元融資底色

事實上，陽光城自明确提出對規模的渴求，便也開啟了它的融資多元“時代”。特别是自去年碧桂園“雙斌”的加入，陽光城在資本市場的這種多元融資趨勢變得更為明顯。

以本次設立的25億元資産支持專項計劃為例，這也是陽光城繼6月初剛宣布發行長租公寓類REITs資産支持專項計劃後，又一次在辦公物業領域涉水REITs。

對此，陽光城内部人士在接受觀點地産新媒體采訪時表示：“陽光城經過多年的發展與經營，積累了一部分能夠做標準化資産的項目，所以公司能夠在今年發行諸如長租公寓REITs和辦公物業類REITs的融資産品。”

除此以外，根據以往資料顯示，在傳統融資的基礎之上，陽光城已經開啟了包括並購基金、資産證券化、中期票據、商業地産抵押貸款、購房尾款資産證券化等方式在内的多元化融資渠道。

觀點地産新媒體了解到，具體而言，該公司此前還發行了包括44億中期票據、10億永續中票、7.5億美元海外債（含私募債）、西北首單CMBS，以及全國首單購房尾款ABN。

而根據其今年4月份在業績會中的披露數據，陽光城在2017年融資額度累計就達到千億元。

對于本次辦公物業類REITs的設立，上述陽光城内部人士稱，專項計劃在以市場化的方式退出之前投資的同時，與投資人共享此類項目的超額收益，這也是目前非常符合市場化規律的融資動作。

“陽光城的整體品牌與運營平台在行業里積累了口碑，同時公司在運營商業辦公類物業上近年來積累了豐富的經驗，有着較好的管理能力。投資人選擇将整租交給陽光城也充分相信企業的能力。”

“相信能夠在穩定運營的同時實現資産溢價，實現超額收益。”，在標的物業資産未來運營管理方面，該人士如是介紹。

值得一提的是，随着金融趨嚴，銀行信貸通道收緊等調控政策的進一步施行，房地産行業内普遍對資産支持專項計劃表示看好，REITs成了開發商的融資樂園。

據了解，除了陽光城以外，目前還有碧桂園、恒大、保利、越秀集團、旭輝、新派等房企宣布了發行租賃住房REITs，而碧桂園租賃住房REITs發行規模100億元，更創下同類規模紀錄。

而另一方面，在資産證券化逐漸成為房企融資熱門方式的同時，也有部分市場人士表達了不同的看法。

一家私募基金公司的高管在接受觀點地産新媒體采訪時表示，随着大環境下金融政策趨緊，資産證券化成為熱門的同時，其融資成本或也将進一步被推升。

“因為銀行收緊，銀行貸款也好，發ABS也好，大家對回報率的期望值都比較高，所以這使得發行比較困難，除非企業自身有強大的資産做擔保，否則增信的成本比較高，融資的成本也不低。”