原報道 | 萬村租客

觀點地産網 有人說深圳所具有的巨大包容性是它最動人的地方，來自天南地北的年輕人們共同見證着一座新城的崛起。

可惜，1997平方千米的新移民城市並不能容納過多人的身軀與夢想，深圳現建設用地面積占比将近50%，早已遠超國内其他一線城市。

嚴重的供需失衡直接導致房價成為深圳的痛點，並不親民的房租使得不少深漂會選擇将住所選擇在配套不那麼完善，但上班方便、租金又相對便宜的城中村。

數據顯示，深圳城中村租賃住房約占總租賃住房的70%，深圳60%的人口住在1044個城中村里面。

萬科顯然相中了這塊不小的“蛋糕”。

6月11日，一篇為《致富士康員工的公開信》再使得“萬村計劃”領銜的房企參與深圳舊村整治引發争議。公開信稱，富士康龍華園區員工的主要居住地之一的清湖新村正面臨萬科主導的城中村改造，改造後房租将翻倍，加重員工負擔。要求富士康為員工足額繳納住房公積金，並漲工資以跟上深圳房租的漲幅。

當日晚間，萬科旗下深圳市萬村發展有限公司對這一事件回應稱，“有租戶擔心全面改造後的城中村公寓價格會大幅上漲帶來經濟壓力。事實上，改造前後的租金價格是處于同等區間。”

但就算如此，依舊減少不了作為弱勢群體的租客們對于在租金漲幅、居住穩定性等方面的焦慮。

租金作為矛盾的根源，如何在城中村整治中保持租戶的低成本居住是所有參與舊村改造的房企面臨的最大考驗。

“萬村”貴不貴？

在萬科的理解中，“萬村計劃”是企業啟動的、與政府和村委會村民一起參與的城中村改造計劃。即萬科對深圳城中村進行整體統租，同時政府進行基礎設施方面的改造，然後萬科引入社區商業、物業管理等業務，對城中村進行整體運營。

與此同時，“萬村計劃”也是萬科長租公寓的主要成長途徑之一。萬科進村，升級城中村公共設施配套，在城中村嘗試将部分舊樓改造為長租公寓，提供租賃服務。

公開資料顯示，2017年7月5日，深圳萬科出資1000萬成立專門的運營公司深圳市萬村發展有限公司。随後，與深圳玉田村、新圍仔等城中村簽約，介入深圳城中村的改造運營。

據萬科《2017年企業社會責任報告》數據，截至2017年底，萬科已在深圳市龍崗、寶安、福田、龍華、坪山、南山、鹽田等7個片區拓展33個城中村，並與南山區簽訂戰略合作框架協議，其中10個村已開啟整租及改造運營工作。而這一數據在2018年6月已經更新至21個村。

顯然，萬科參與到城中村改造會在很大程度上解決因規劃不足而帶來的交通、消防、衛生、治安等問題，提升居住質量，但對于租金上漲的擔憂無疑是擺在租客面前最現實問題。

6月11日，一篇《致富士康員工的公開信》網文稱，由于清湖新村正面臨萬科主導的城中村改造，改造後房租将翻倍，要求富士康為員工足額繳納住房公積金，並漲工資以跟上深圳房租的漲幅。

對此，萬科在公開回應中以坂田新圍仔項目舉例進行了說明：改造前，新圍仔城中村單房均價在800元/間/月，一房一衛價格區間在1100-1200元/間/月，兩房一衛均價在1250元/間/月，改造後泊寓的價格區間為798-1398元(含家私家電)。

而在福田玉田村，未改造的單房價格區間在1250-2600元/間/月，一房一廳或兩房價格區間在2600-4000元/間/月，改造後的泊寓價格為1398-2498元/間/月(含家私家電)。據此不難判斷，改造前後的租金價格确實是處于同等區間。

觀點地産新媒體了解，改造後的萬科泊寓價格确實有所上漲，不過漲幅也僅在10%左右，相比起在改造過程中投入的裝修、運營和維護，漲幅顯然不算高。

市場研究人士嚴躍進認為區間不變這個表述比較含糊，但體現了一定的租金指導價，較低的租金與開發商對未來市場看好有關，龐大租賃需求降低租金有助于保持租金堅挺。

萬科方面稱，公司在房屋的消防、管線、室内裝修、運營維護等方面的投入力度很大，付出的改造成本較高，但萬科将利用三十多年房地産開發經驗，在更集約的戶型面積内集合完整的功能空間並努力維持單間公寓的月租金穩定，為租戶提供更加安全和舒适的居住環境。

在萬村進入後，周邊的租金也有所上漲。對此深圳萬村總經理蔡學金分析稱，現在有所上漲的房租主要是出于人們對“萬村計劃”進駐該片區價值提升的心理預期。對此，萬村計劃加快改造的長租公寓入市速度，用自己産品的低定價，打破周邊房租上漲的“怪圈”。

但除了擔心房租上漲，即将可能遭遇的搬離也是城中村租戶們擔心的問題。周圍已經有兩三棟樓的租客在限期搬離了，他也不知道還能再住多久，接下來該往哪里搬。“雖然我的房東說我住的地方暫時還沒有改造意向，但也說了，以後房租上漲估計是避免不了的。”

在《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監管部門書》中，無名勞工代表也提出為搬離的租客預留緩沖時間並提供過渡房源，退還需要搬離租客的租房押金，對每年的租金進行最高漲幅限制，並增加改造後的房源數量等一繫列訴求。

在深圳租不起房？

“深圳的房租直接拉高了生活成本，5%的公積金在深圳真的是太低了，我們普通工人4000多的工資只能去城中村，畢竟還得養家糊口。”一位前富士康工友在接受觀點地産新媒體采訪時如是表示。

近年來，富士康在逐年縮減員工宿舍規模，優先考慮高學歷人才的住宿條件，雖然他也覺得在深圳這個寸土寸金的地方讓富士康解決所有員工的住宿問題並不實際，但依舊掩蓋不住他對于員工宿舍的渴望。

事實上，深圳不只是買房難，租房早已是不少年輕人頭疼的問題。

“反正找房子就是一個字，難；房租也就一個字，高，而且還小。”

一個剛到深圳的程序員對于高租金頗為頭疼：“住在哪里往往是距離和價格綜合考量的結果，但在南山區這些昂貴地段的上班族，則都會選擇在半個鐘交通之内的範圍内居住，比如寶安區。我現在在龍華區上班，在附近的一個小區單間也得1700元/月。”

由于程序員晚上經常加班的緣故，她並沒有選擇去城中村而是選擇了環境相對較好的小區。但對于作者提出的城中村是否“髒、亂、差”的問題，她覺得所有城中村不能一概而論，但在安全方面，由于深圳外來人口較多，所以管制也比較嚴。入住簽約基本都需要身份證，住一個星期以上就需要登記，一個月就會有一次入住登記。

在衛生和配套方面，不同城中村之間的差距也不小，租金一般就是看地段、房子的新舊以及配套設施是否完善，一般在350-3000元。

“像我這種剛到深圳的深漂，人均1000-1500元都是可以接受的，因為工資基本都是4500元起步，最差也不會低于4000元。”一個在南山區工作的女生向觀點地産新媒體介紹：“在南山小小的單間也是2000+，寶安、福田、坂田1000+，所以很多人會去住幾百塊的城中村，但是城中村唯一的優點就是價格低，如果提高價格基本就沒有競争優勢了。”

“我在龍華的城中村住過，雙人間1000元左右，治安不好、道路不好、環境不好、沒有陽台，經常洗好的衣服第二天下班回去就不見了，有些地方甚至沒有監控。”去年在深圳實習了三個月的女生一說起當初居住過的城中村難掩嫌棄。

而這也恰巧印證了一個事實，那就是選擇在城中村居住的租客更多會以價格為導向，富士康員工擔心價格上漲所帶來的生活壓力並不無道理。

從“北上廣深”到“上北深廣”，一座城市迅速繁荣必須要付出相應的代價。

在一個常駐人口超2000萬的高發展一線城市里，面積狹小成了最大的掣肘。據相關數據，每天生活在深圳的人數“高度穩定”在2500萬左右，其中330萬左右的“過客”和“訪客”，連續在深圳居住超過一個月的常住人口在2200萬左右。

若按深圳面積1997平方公里，2500萬實際生活人口計算，人口密度達到了每平方公里1.25萬人，且深圳區域里超過一半是丘陵、河流、湖泊，是不能建房子的“生态紅線保護範圍”，所以深圳建成區的人口密度至少是2.5萬人/平方公里。

但即便如此，深圳依舊是4個一線城市中人才引進力度最大的一個，本科畢業生即可申請落戶且享受一次性住房補貼。近日更發布人才引進新政，高校應屆畢業生落戶“秒批”。因此，深圳人口淨流入的基調大概率還将會繼續保持。

觀點地産新媒體了解，在北京、上海開始主動限制人口流入，落戶門檻一年比一年高的時候，廣州和深圳依舊保持不斷增長，深圳每年增加淨流入超過50萬。

嚴重供需失衡直接導致高房價及高房租。相關人士表示，房租基本每年都會漲，而且由于地鐵在擴建或延伸，一些離市中心的房源都變得越來越緊張。

6月13日，有報道指深圳富士康工廠旁的新圍仔改造項目中将有部分房源作為人才安居房提供給富士康員工，員工可六折租房，剩余四折由人才安居集團補齊。

對于上述說法，三家企業随後均表示該消息有誤。接近富士康的人稱，上述房源實則為政府人才安居住房項目，與萬科正在進行的新圍仔村綜合整治無關，富士康此前已向政府申請部分房源。

據觀點地産新媒體了解，萬科改造新圍仔村的方式是将改村民房改成長租公寓，而人才安居房為政府新建項目，主要面向人才租售。人才安居集團辦公室亦否認參與貨币補貼的說法。

舊村改造我得到和失去什麼？

“出于城市更新成本以及市民居住成本的考慮，對于城中村不能采取大拆大建的方式，必須找到綜合整治提效的新模式。”而“萬村計劃”，就是以“城中村綜合整治+物業引進和管理+城市化商業運營”的運作模式。這是萬科對于“萬村計劃”必要性及合理性的解釋。

房企加入舊村整治，會在很大程度上提高城中村的安全繫數和租戶的居住環境，這無疑是件好事，而富士康工友所擔心的問題就在于企業投入的大量成本會不會轉嫁到租戶身上？

對于清湖新村改造後房租翻倍的争議，萬科表示将維持城中村租金穩定。

針對觀點地産新媒體對于萬村房租不漲的疑問，中國城市發展研究院投資部主任劉澄表示，雖然在維持租金穩定的前提下，傳統的租賃商業邏輯不能獲取超額利潤，但萬科還可以從兩個方面獲取收益。一是短期租金不變，長期租金看漲；二是改造後配置部分商業帶來的收益。

據相關消息，萬科涉及的教育、養老、商業、物流等多個業務闆塊預計會進駐改造完成的城中村。“未來萬科是要把合适的新業務一一導入進來，只要服務人口足夠多，一方面可以直接帶動萬科新業務發展，同時也大幅增加除租金以外的收入。”有分析人士稱，“不靠租金賺錢的這套商業邏輯，必須把體量做得足夠大，這樣萬村計劃才能讓萬科既兼顧企業社會責任，同時也符合公司的商業利益。”

與萬科已落成的玉田村、新圍仔村相比，清湖新村内金地草莓社區價格則高了不少，折後價單間1880元，房租漲幅高達200%—400%。而萬科是不是想先以較低價格壟斷市場，形成壟斷後再進行價格控制？劉澄認為深圳房租上漲是長期趨勢，想要壟斷並不容易。

在城市升級的過程中，城中村有改造的現實需求。但相比起動辄數十億甚至上百億的城中村重建計劃，柔和改造顯然更具備經濟效益，萬科顯然就看中了這個市場，但同時也必然要面對不少的矛盾。

一幢舊樓倒下去，一片富翁站起來，城中村不管是重建或是改造，必然會牽扯開發商、本地村民、政府等多方面的利益。但城中村的租客們，往往是博弈中的弱勢群體，作為被動的承受者，不管是租金上漲、還是逼迫性搬離，他們幾乎無能為力，只能被迫承受既定的結果。

可能會有人在看到富士康工友一紙公開信和《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監管部門書》的時候感受到租客們的一絲無力感，其實在現實面前，他們能做的並不多，發聲、表達自己的訴求是他們僅僅能夠做的了。

嚴躍進認為，租客處于弱勢需要各方面的關注，政府、開發商可以給予适當的住房補貼，短至三個月長至一年；同時政府可以适當發布房源信息和采取一些便民措施，降低搬家成本。

總體來說，租戶和開發商的矛盾一方面來源于租金上漲帶來的利益沖突，另一方面則來源于極大的信息不對稱。

信息不對稱，換句話說就是在舊村整治過程中對于信息的了解存在差異，掌握信息比較充分的一方，往往處于比較有利的地位，而信息較貧乏的一方則處于比較不利的地位。

在信息方面，更具優勢的開發商可以通過向租客傳遞可靠信息在市場中獲益；租客也可以主動從開發商處獲取信息以彌補信息不對稱。

而租金作為矛盾的根源，如何在城中村整治中保持租戶的低成本居住是所有參與舊村改造的房企面臨最大的考驗。

那麼，房企加入深圳舊村整治和改造，利益博弈的重點到底在哪兒？

“主要在于資金投入能否得到相應的資産回報。”劉澄的回答或許接近了真相，因為企業做生意，可以薄利，卻不會無利。

城中村改造並不是件小事，政府除了撥出大量專款作為啟動資金外，在其他方面也扮演着重要的角色。

相關人士認為，在以租為主的大背景下，政府部門應該給予适當關注，發揮引導和扶持的作用。鼓勵多主體進入市場避免壟斷，限制租金調整比例以穩定租金價格；提供相應的信息與政策扶持以降低改造成本；制定相關政策保障人民的基本利益，不能存在“睜只眼閉只眼的行為。”

在深圳龐大的租房群體中，“萬村租戶”只是個縮影，但在房企開展城中村改造，進軍住房租賃市場的過程中，成本、租金等滋生出的矛盾均待解決。

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