龍湖10億美元長租基金 與它背後的新加坡資本捕手GIC

观点地产网

2018-06-14 00:32

  • 在政策紅利推動下,未來國内租賃市場的發展已不必再用冗長辭句描畫。

    觀點地産網 2018年已過半,長租公寓市場的競争還在延續。無論各大品牌對于規模的渴求有多麼的強烈,資金問題還是要解決的。

    盡管當前龍湖冠寓的經營資金以集團投入為主,但從年初的30億住房租賃專項債券開始,龍湖一直在嘗試擴充融資渠道。

    據了解,龍湖向來善于跟機構投資者打交道。

    而這次,它找來了全球最富盛名、規模最大的主權财富基金之一,新加坡政府投資公司(GIC,新加坡主權基金)。

    龍湖長租公寓投資平台

    6月12日,龍湖集團宣布,将與新加坡政府投資公司,共同設立一個長租公寓投資平台。

    平台專項投資公司位于中國一線和核心二線城市的長租公寓項目,首期投資額共計10億美元,約合人民币64億元。

    目前,龍湖在北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南以及甯波等17個城市,經營超過1.5萬間公寓房間。

    今年這個數字還要翻幾倍,龍湖冠寓正計劃将累計開業房間數量增至6.5萬間的規模。大規模的擴張,無疑需要大量銀碼為其背書。

    同樣與市場上衆多的長租公寓品牌一樣,龍湖并不諱言盈利挑戰。龍湖集團副總裁韓石曾在接受包括觀點地産新媒體在内的媒體采訪時就表示,集團希望在三年内主要考慮的是品牌和規模,因而在這段時間内不考核長租公寓的利潤情況。

    細看龍湖2017年全年業績,其投資性業務不含稅租金收入為25.9億元,其中商場業務占比高達97.7%,其他業務為0.8%,冠寓業務則占剩餘的1.5%(租金收入約為3885萬元)。

    另外,觀點地産新媒體也獲悉冠寓未來會逐步走向輕重資産并舉。但在重資産模式運營下,長租公寓租金除了需要覆蓋裝修成本外,還需要覆蓋收購成本。有分析指,不考慮任何租金上漲的情況下,回本時間需要大約18年。

    而據韓石去年透露,在輕資産模式下,冠寓項目的毛利率是35%以上,但動态投資回收期還是要長達5到6年。

    總的來說,長租公寓不僅投資回報周期長,而且前期投資非常大,且如何真正盈利還不明朗,企業獲取資金支持受到限制。

    在這種情況下,新加坡主權基金是一個“恰到好處”的合作夥伴。

    分析認為,正因為如此,在旁人看來盈利周期長、流通性較低的長租公寓投資,在GIC眼裡頗具價值,因為這家基金的一般投資周期長達8-10年。

    況且,在政策紅利推動下,未來國内租賃市場的發展已不必再用冗長辭句描畫。GIC産業投資(GIC Real Estate)首席投資官李國紳此前出席活動時曾表示,他看好中國快速增長的長租公寓市場的前景。

    另一方面,龍湖集團方面也回複觀點地産新媒體稱,此次與GIC合作,系以股權投資的形式進行。

    “未來,除龍湖自持的長租公寓外,我們其實也會投資其他長租公寓資産。同時除GIC外,目前集團也在跟其他投資者接洽,不排除會有更多合作。”

    來自新加坡的資本捕手GIC

    北緯1°18′,東經103°51′,獅城新加坡是全球最國際化的國家之一,一條細細長長的馬六甲海峽促使其積累了大量财富。

    上世紀七八十年代,由于經濟增長強勁、高儲備率和鼓勵節儉的财政政策,新加坡外彙儲備持續增加,數量很快超出正常需求。“我們有這幺多的可流動外彙儲備,需要更有效率地管理。”在時任新加坡總理李光耀的提議下,新加坡政府投資公司于1981年成立。

    公開資料顯示,新加坡的外彙儲備被分為兩部分,一部分由新加坡金融管理局持有,用于調節外彙市場和作為貨币督察局發行貨币的保證。

    另一部分資金則交由GIC管理,目标是保證獲得持續的長遠回報,以保障資産的實際價值。同時,GIC還能調動國家的财政儲備。

    截至2018年2月,GIC管理的基金規模已經超過3500億美元,位列世界第八。次于挪威養老基金、中國投資有限責任公司、阿聯酋阿布達比投資公司,以及科威特投資公司等。

    在每年的年度報告中,GIC都在不斷重申自己的使命:公司的投資策略是建立一個,包括各種豐富資産類别的投資組合,其保證能夠長時間産生良好的實際回報,同時不會超出我們客戶的風險承受能力。

    因此,GIC的投資組合被分成兩大類型。第一是參考組合,這個投資組合包括65%的全球股票,和35%的全球債券。是GIC做出其他投資決策的參考,其他投資的長期投資回報,至少要比參考組合這樣的投資組合更好。

    GIC的實際投資組合也分兩種,一種叫主動組合,由一幫有膽識的基金經理操作,尋求通過承擔超出平常的投資風險,來獲得超額投資回報。

    另一種叫政策組合(Policy Portfolio),其主要分為六大核心資産類别,房地産投資就包含其中。

    通常,發達國家股票會占上述組合的20%-30%份額;發展中國家股票占15%-20%;一般政府債券和現金占25%-30%;防通脹債券占4%-6%,房地産投資占9%-13%;私募股權占11%-15%。

    而根據該公司2016-17年度報告(截至2017年3月末),房地産這種偏風險資産隻占了當年政策組合中的7%。但在他們看來,房地産的非流動特性也十分有利于對沖通貨膨脹。

    據了解,GIC現時的相關投資,包括傳統的私人地産磚頭資産、公共股權(如入股開發商)、房地産投資信托基金和房地産相關的債務。

    而物業資産包括辦公室、零售、住宅、工業和酒店業。當中,GIC團隊在選擇具體标的時,會基于以下幾個方面進行分析,包括建築位置、建築質量、租戶組合,租賃到期概況和收入流展望,這與其他同行并無差别。

    受公司策略影響,GIC近年來非常熱衷于投資公寓類産品,特别是學生公寓。有數據顯示,GIC正成為全球學生宿舍最大的投資者之一。

    最具代表性的是,2016年9月,GIC聯合迪拜基金斥資4.3億英鎊買下了英國Three Sixty學生公寓資産包,包括7150個床位,是2016年學生公寓市場最大的一筆投資。

    除此之外,GIC還收購了這些學生公寓的運營公司Student Housing Company,直接介入英國學生公寓的運營環節。

    而在2017年,在新加坡向美國砸下95億美元進行的地産投資中,GIC就占據了近四分之三。這家主權基金投資了德意志銀行美國總部寫字樓,以及一系列學生公寓。

    包括2017年3月,GIC聯合了加拿大養老金計劃投資委員會(CPPIB)和某芝加哥地産公司,斥資16億美元投資了一個美國的學生住宿物業項目。

    最近,在2018年1月3日,GIC旗下一間合資公司則以11億美元,收購一組24個美國學生宿舍,總計1萬3666個床位。

    對于如此大量的投資,李國紳就曾指出:“從總體投資組合角度來看,學生公寓對經濟周期的依賴程度較低,波動性小,因此能提供有别于其他傳統房地産行業的防禦性和多元化收益。”

    撰文:劉子棟

    審校:勞蓉蓉

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