吳亞軍家族信托增持股份 龍湖平穩經營發展勢頭看好

在亮出2017年成績單一個星期後，用一個多月時間，龍湖集團董事長吳亞軍本人和其旗下的吳氏家族信托花了約1.9億港元增持龍湖股票。

業内認為，吳亞軍在原本持股比例就超過43.6%的情況下，增持或許來自對自家公司多個維度指標的看好。該指標包括經營性穩定收入成長性高、财務盤面穩健以及評級水平穩中有升等，這也成為龍湖集團多年在債券市場低風險偏好群體中受追捧的“法寶”。

《證券日報》記者梳理龍湖近5年年報發現，2013年至今，龍湖集團商場租金收入對利息覆蓋率倍數從0.2升至0.8，持有型物業毛利率均在70%以上；淨負債率均低于60%，且17年來到五年最低點48%；平均融資成本5年減少2.1個百分點降至4.5%；集團綜合毛利率連續5年均超過25%，2017年升至34%。

花旗、匯豐以及中金等多家投行在研究報告中均表示，龍湖憑借強資金、穩杠杆和提升經營性業務等多維發展戰略，在行業大整合環境下，具備攻守兼備和穿越周期能力，有望成為一家中長期目標明确，估值持續上升的房企巨頭。

擴大經營性業務“版圖”

從“限購政策”祭出以來，7年間，房地産行業調控政策從“一刀切”到“因城施策”，房價起落間，開發商一直在尋求反周期，發展削峰填谷性業務，“燙平”調控的發展路徑。

當前房地産長效機制加速落地時，“租購並舉”作為重要一環，吳亞軍判定為，多維空間服務及管理是龍湖未來業績的“沃土”。多年小心駕駛，換擋調“快慢”之後，龍湖鎖定了未來發展路徑，以地産開發為核心，提高商業運營、長租公寓及物業服務經營性資産收入，形成四大主航道業務多維布局，同時試水康養、産城等業務。

對此，中金公司研究部表示，2018年，龍湖将依托成熟的品牌和管理能力，内生外延雙輪驅動，進入增長快車道；預計至2020年，包括商場、長租公寓、物業管理等三大主航道業務合計将貢獻150億元收入。

中金公司分析師表示，龍湖商業始終堅持精細運營，修煉存量管理的“内功”，已開業的26家商場增長穩健，溢利豐厚。同時在建物業未來加速落地将提供外延增長動力，預計2020年該闆塊将貢獻60億元租金收入；長租公寓“冠寓”布局已超1.5萬間，在這一闆塊上，公司可發揮各闆塊協同效應，充分利用物業開發、存量運營及物業管理的競争優勢，着重依靠輕資産模式迅速擴張，預計至2020年，闆塊将貢獻30億元收入；物業服務内生外延雙引擎，預計至2020年，闆塊收入将達到60億元。

擴大經營性業務“版圖”，是建立在地産開發主營業務銷售規模不掉隊之上，讓經營性資産收入帶來大量現金流，同時“冷靜自律”控制杠杆，才能得到來自于評級機構和資本市場的“紅利”，讓龍湖這家民營房企的淨負債率保持50%-60%之間，同時資本成本降至4.5%。

控費提效降融資成本

盤點龍湖近年來的布局可發現，聚焦核心一、二線城市，戰略性深耕五大都市圈，控制拿地成本以具備抗周期能力。截至2017年底，龍湖擁有近5500萬平米總土儲，對應總可售貨值可維持公司四年發展。

花旗報告指出，龍湖增長的可持續性是多年土儲優化的結果，全年3000億元可售貨源支持下，2000億元目標會超額完成。另外，基于1342億元已售未結部分，毛利率在30%以上，未來三年盈利復合增長将達32%，分紅率亦能維持在40%水平線上。

中金研究院指出，有利的供需環境，忠誠的客戶群體，疊加顯著的成本優勢，公司可采用靈活的銷售及定價策略實現可持續、高質量的銷售。除過土地成本，公司在建造、三項費用以及融資方面亦展示出顯著的優勢。

有業内人士稱，龍湖在控費提效上的打法是“多管齊下”。在營造成本上，通過90%以上總價包幹、近100%的合同標準化和集中采購強化建造成本管控；在三項費率水平上，龍湖始終處于行業中低水平；在融資成本方面，鑒于多年來不管處于行業整體加杠杆，還是如今的降杠杆大勢下，龍湖的淨負債率一直低于60%，且連續下降，因此擁有境内外全投資評級，平均融資成本降至4.5%，為民營地産企業中最低，同時比肩龍頭國企。

具備穿越周期能力

中金研究院指出，無論外部環境如何，公司始終堅持量入為出，堅守現金流和杠杆的安全。因此，在當前持續收緊的資金環境中，公司更具備平穩度過、甚至逆勢擴張的資質和條件。

花旗認為，在行業大整合環境下，如龍湖這般優異的多維發展戰略，“在信貸緊縮的背景下，相信龍湖憑借強大的B/S（杠杆率為47.7%，現金為268億元人民币）和超優的4.5%融資成本的優勢，将成為一個反周期的整合赢家。

值得一提的是，在債券市場中，龍湖多年來都被認為是優質投資級公司，收益穩定風險低，備受保守性投資者青睐。

匯豐也表示，将龍湖現存2028年債券評級由“持有”調升至“買入”。報告特别提示，與合作項目之間的往來款不能視為債務。龍湖财報中應付聯營公司、JV以及非控股公司的款項從2016年的65億元人民币增加至2017年的313億元人民币，符合行業入賬規則，並非公司所需償還義務的貸款，因此不能所做債務。同理，應收聯營公司、JV以及非控股公司的款項的增加亦是因為公司合作項目在近兩年增多所致。

此外，龍湖2028年到期債券現價較萬科2027年到期債券價格更低。近日，龍湖10年到期債券收益率走寬10個點至10T+263/256bp較萬科債券價格更便宜。公司很有可能從二級市場回購該債券，吳亞軍本人近期亦有回購股票動作。

事實上，在穩健财務政策、跨周期經營能力、人才培養能力、成本控制能力、産品設計能力、商業物業管理能力等多維基本面上，龍湖可謂地産行業駕駛技能優越的“老司機”，最終練就穿越周期的能力。